Quelle mensualité choisir ?

On achète un bien immobilier pour être heureux chez soi, pas pour avoir un crédit sur le dos ! Alors comment alléger le poids de vos futures mensualités ?

Honoré Daumier - Philosophes d'eau douce, ayant trouvé le moyen de descendre tranquillement le fleuve de la vie - 19ème siècle
Honoré Daumier - Philosophes d'eau douce, ayant trouvé le moyen de descendre tranquillement le fleuve de la vie - 19ème siècle

Le montant de la mensualité est important pour votre budget. Les conditions de remboursement des mensualités le sont tout autant.

Le montant de vos mensualité sera déterminé par les conditions de financement négociées avec la banque : le niveau du taux d’intérêt, celui du taux de l’assurance de prêt et plus globalement celui du taux qui intègre tous les coûts, le taux annuel effectif global, le fameux TAEG qu’il ne faut pas confondre avec le taux réel.

Ce montant pèse sur vos finances personnelles, à hauteur de 35% de vos revenus, assurance comprise et crédits conso inclus, du moins ceux souscrits avant l’obtention du crédit immo… Au-delà de ce taux d’endettement, le poids de vos mensualités sera trop lourd. Vous n’avez pas que la maison ou l’appartement à payer !

Pour connaître précisément votre budget ou bien pour vous assurer de votre capacité d’emprunt, faites une simulation de crédit immobilier avec notre chatbot Hypo. C’est un robot mais vous verrez, c’est comme si vous parliez à un conseiller humain !

Conditions de remboursement du prêt immobilier

Le poids de la mensualité est d’abord lié aux conditions de financement : les mensualités prendront plus ou moins de poids selon la négociation du crédit, que nous vous conseillons donc de mener avec un courtier en prêt immobilier, dont le métier est précisément de les pondérer. Vos mensualités perdront du poids avec le courtier !

Elles perdront encore plus ou moins de poids selon les conditions, non plus de financement, mais de remboursement. Les conditions de financement répondent à la question : combien je vais rembourser ? Les conditions de remboursement répondent à la question : comment je vais les rembourser ?

Ces conditions de remboursement, c’est ce que nous appelons aussi non plus les conditions mais les solutions de financement. Des solutions que le courtier, là encore, saura vous conseiller et vous expliquer en fonction de votre situation, de votre profil et de votre projet immobilier, de votre projet de vie en somme.

Solutions de financement

De nombreuses solutions de financement existent sur le marché du crédit immobilier. Elles fixent et facilitent diversement vos futures conditions de remboursement. Pour mieux dire, elles fixent à l’avance vos futures possibilités de gérer votre crédit, pour mieux dire encore, les libertés que vous pourrez prendre avec vos mensualités.

Ces conditions peuvent être plus ou moins rigides - ou plus ou moins souples. C’est en quoi les conditions de remboursement, en parallèle des conditions de financement, participent au poids de la mensualité. L’enjeu de la discussion de toutes ces conditions sera de faire de ce poids soit une charge soit un levier - et c’est là toute l’expertise du courtier immobilier.

Le poids d’une mensualité dépend donc des ces multiples conditions. Et d’abord par ce qui la compose : la mensualité d’un crédit immobilier amortissable est composée d’intérêts, d’assurances et de capital - ce sont les conditions de financement. Une mensualité sera constante, modulable, progressive ou variable - ce sont les conditions de remboursement. Vous voyez à quel point la négociation du taux d’intérêt ne fait pas tout !

Osons une lapalissade : on dit mensualité parce qu’un crédit immobilier se rembourse tous les mois ! Pourtant, il sera possible, dans le cas d’un prêt modulable, de suspendre une échéance, de sauter un ou plusieurs mois.

On dit aussi qu’une mensualité rembourse toujours des intérêts et du capital. Pourtant, il est possible, dans le cas d’un prêt in fine, de ne rembourser que des intérêts, le capital n’étant lui-même qu’une seule mensualité sans intérêts, la dernière, remboursée à la fin.

On pense encore qu’une mensualité ne rembourse qu’un seul prêt immobilier, à savoir le montant emprunté. Pourtant, une seule et même mensualité peut rembourser plusieurs prêts immobiliers à la fois, comme c’est la cas avec un prêt lissé.

Quand on dit mensualité constante, on pense au remboursement d’une même mensualité pendant toute la durée du prêt. Pourtant, la mensualité peut changer, comme c’est le cas avec un prêt multipalier, certaines lignes de prêt, celle du prêt à taux zéro par exemple, pouvant durer plus longtemps.

On distingue enfin généralement mensualité à taux fixe et mensualité à taux révisable. Pourtant, une autre variation de la mensualité est possible, comme dans le cas d’un prêt progressif, dont le taux cependant est bel et bien fixe, nullement variable !

Autant de solutions de financement, autrement dit autant de conditions de remboursement, qui compliquent finalement la lecture du tableau d’amortissement, l’échéancier supposé inscrire dans le marbre les mensualités et la régression du capital que vous devez.

Mensualité d’un prêt amortissable

Le prêt immobilier amortissable permet d’amortir du capital tous les mois.

Une mensualité comporte à la fois une partie d’intérêts et une partie de capital. En remboursant l’emprunt, vous amortissez le capital.

La part de capital augmentera systématiquement au fur et à mesure des échéances, tandis que diminuera en conséquence et simultanément la part des intérêts d’emprunt.

Les mensualités sont constantes. En début de prêt immobilier vous rembourserez plus d’intérêts que de capital alors qu’en fin de prêt vous rembourserez plus de capital que d’intérêts.

La part des intérêts est calculée tout au long du prêt immobilier en fonction du montant restant dû. C’est pourquoi la lecture de votre tableau d’amortissement sera essentielle avant de décider d’une revente ou encore d’un remboursement anticipé total ou partiel.

Prêt amortissable ou prêt in fine ? Le prêt amortissable est le prêt immobilier classique ! C’est le type de crédit immobilier le plus répandu. Cependant un autre mode de remboursement peut vous être proposé, en particulier dans le cadre d’un investissement locatif.

Le prêt amortissable réduit le capital restant dû au fil des mensualités ; le prêt in fine n’amortit pas le capital emprunté, il ne le rembourse qu’à la fin du crédit ! Le souscripteur d’un prêt in fine ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à l’échéance finale du prêt : lors de la toute dernière mensualité. La mensualité est très faible puisque l’emprunteur ne paye que les intérêts !

Mensualité d’un prêt modulable

Un prêt immobilier modulable est un crédit à taux fixe dont vous pouvez moduler les mensualités.

La modularité est une option qui rend l’emprunteur très libre de gérer son crédit immobilier. Elle lui donne une grande autonomie, en accordant souplesse et flexibilité à ses remboursements.

Un prêt adapté à votre profil d’emprunteur au moment où vous achetez le sera-t-il encore dans cinq ans ? Votre situation peut changer, il est donc important que votre crédit immobilier puisse lui aussi être modifié.

Un prêt modulable est une solution de financement évolutive et prévoyante, capable d’anticiper de nouveaux évènements. Il vous offre cette liberté de revenir, au cours du contrat, sur vos choix de départ, d’augmenter ou de diminuer le montant de vos remboursements ou la durée du crédit, d’ajuster le montant de vos échéances en fonction de vos revenus, à la hausse comme à la baisse.

En cas de hausse de vos revenus, vous pourrez réduire la durée et le coût de votre crédit en relevant le montant de vos mensualités. En cas de baisse de revenus, vous pourrez diminuer vos mensualités en rallongeant la durée.

Vous serez donc libres d’agir sur vos mensualités et de rembourser plus ou moins vite votre crédit immobilier ! Vous modulerez cependant vos échéances dans les limites de votre capacité d’endettement : maîtrise et sécurité.

Un crédit immobilier véritablement adapté, c’est un crédit immobilier adaptable à votre situation tout au long de sa durée !

Mensualité d’un prêt lissé

Un prêt immobilier lissé, dit prêt gigogne ou emboîté, est un montage qui permet de concilier plusieurs lignes de prêts tout en maintenant une mensualité globale constante sur toute la durée.

Formule très utile pour associer des prêts de durées et de taux différents, comme peuvent l’être un prêt à taux zéro, un prêt employeur et le prêt bancaire lui-même.

Aucun de ces prêts n’a le même taux ni la même durée, si bien qu’un crédit immobilier peut comporter plusieurs mensualités pour le remboursement d’un même bien immobilier ! Si nous les additionnions simplement, sans lissage, vous dépasseriez votre capacité de remboursement. Vous ne pourriez plus bénéficier des prêts aidés !

Le lissage ou l’emboitement de tous ces prêts permet d’empêcher ce cumul de mensualités : il aménage les différents prêts entre eux, de façon à contenir leur remboursement dans la limite de vos capacités.

C’est un prêt à paliers ou « multipalier » : c’est en répartissant les charges de remboursement liées à chaque crédit que l’on obtient des mensualités à la fois plus faibles et constantes tout au long du prêt.

La vocation d’un lissage de prêts est donc d’ajuster les remboursements du prêt complémentaire et des prêts réglementés, afin de vous garantir une même mensualité pendant toute la durée du prêt, une échéance que vous serez toujours capable d’honorer.

Lisser un prêt immobilier permet d’optimiser voter capacité d’emprunt, tout en ne dépassant pas le taux d’endettement maximum autorisé.

Mensualité d’un prêt progressif

Le prêt immobilier progressif anticipe la hausse de vos revenus !

Un prêt progressif est un prêt immobilier dont les mensualités sont progressives toute la durée du crédit : elles augmentent chaque année.

Le taux d’intérêt est fixe, le taux de progression est fixe et la périodicité est fixée elle aussi : les futures mensualités sont connues par avance et sont pointées dans le tableau d’amortissement. Le taux de progression excède rarement 1% par an pour l’achat d’une résidence principale ; 1,5% pour un investissement locatif.

Grâce à l’augmentation programmée du montant des mensualités, le prêt progressif vous permet d’augmenter votre budget ou de réduire la durée et le coût de votre crédit.

Le prêt progressif est réservé aux profils dont les revenus sont évolutifs. Comme tout crédit immobilier, le montant du prêt progressif est accordé sur la base de vos revenus. De vos revenus passés et présents si vous demandez un prêt classique ; de vos revenus passés, présents et futurs si vous demandez un prêt progressif.

Dans le cadre d’un prêt classique, le banquier tient compte de vos revenus actuels et s’assure de leur pérennité. Dans le cadre d’un prêt progressif, le banquier tient compte de vos revenus futurs et s’assure de leur progressivité.

Là est toute son originalité : le prêt progressif est un prêt immobilier dont les mensualités progresseront en même temps que vos revenus. Vous achetez selon vos moyens futurs, en prévision de vos augmentations de revenus !

Mensualité progressive ou modulable ?

Prêt immobilier modulable ou progressif ? Mensualités constantes et évolutives ou constamment progressives ?

Le prêt progressif anticipe la hausse de vos revenus pour vous permettre d’emprunter plus ou de rembourser plus vite et de payer moins cher votre crédit. Or adapter ses mensualités à l’évolution de ses revenus n’est pas l’apanage du prêt progressif. Le prêt modulable offre aussi cette flexibilité.

La fonctionnalité essentielle du prêt progressif, c’est la progressivité. La fonctionnalité essentielle du prêt modulable, c’est la modularité. Les mensualités progressent automatiquement dans le premier, manuellement dans le second, à la demande du client. La modularité est une option alors que la progressivité n’est pas une option.

Le prêt modulable est flexible ; le prêt progressif est inflexible. Comment un produit plus rigide peut-il être meilleur qu’un produit plus souple ?

Et si le prêt progressif prenait justement le dessus sur le prêt modulable pour cette raison : on n’a pas besoin de le moduler pour l’optimiser !

On n’optimise pas un prêt progressif ! Il est déjà optimisé ! C’est un prêt optimum, son coût, d’emblée, est optimal ! L’optimisation est d’origine et s’effectue à mesure que le plan de financement se développe. Elle ne nécessite pas l’intervention de l’emprunteur ni d’un conseiller.

Avec un prêt progressif, augmenter la mensualité n’est plus une option, c’est une opération planifiée. Vous optimisez votre financement sans avoir à y penser.

Mensualité d’un prêt révisable

Taux fixe ou taux révisable ? Voilà une question qu’on ne se pose plus depuis des années, tant les taux fixes sont bas.

À l’époque, la préférence pour un taux révisable se justifiait parce qu’il était tout le temps plus bas qu’un taux fixe, toutes durées confondues. Grâce au choix d’un taux révisable, vous pouviez augmenter votre budget ou bien baisser vos mensualités pour un même projet.

Actuellement, aucune banque ni aucun courtier en crédit immobilier ne vous proposeront ce choix : les taux révisables et variables, capés ou pas, ont disparu des radars !

Débat inactuel ? Les taux montent ! Les taux immobiliers fixes augmentent et rien ne dit, bien que les taux d’usure les protègent encore pour le moment, que les taux révisables ne redeviennent attractifs et reviennent au devant de la scène prochainement.

Particulièrement le taux révisable capé, dont la fluctuation est limitée, par exemple à plus ou moins 1 point, le cap annulant justement le risque de voir le coût de son crédit s’envoler en cas de forte hausse des taux. Son autre avantage étant la connaissance du niveau maximum que le taux pourrait atteindre.

Différences entre taux fixe et taux révisable

Un taux d’intérêt est un prix fixé à l’argent à un moment donné.

Un taux fixe ne varie jamais : la mensualité d’un prêt immobilier à taux fixe est fixée dès le départ. Vos échéances seront constantes, invariables et surtout non modifiables.

Avec un taux révisable, cette fois les mensualités sont variables, à la hausse ou à la baisse, plus ou moins fortement. Le taux révisable suivra les fluctuations d’un indice de référence, par exemple l’euribor, à 3 mois ou 1 an, l’indice le plus souvent utilisé.

Le taux est alors constamment révisé par le marché, à la bonne ou mauvaise fortune de l’emprunteur, mais du prêteur également, l’intérêt des uns et des autres étant ici contraires, alors que le taux fixe est comme un bon compromis entre les intérêts de chacun.

Vous ne savez donc pas à l’avance et avec exactitude le taux qui vous sera appliqué sur toute la durée du prêt ! Familièrement nous dirions : vous ne savez pas à quelle sauce vous serez mangé !

Aussi vous sera-t-il impossible de calculer le coût total de votre crédit immobilier, ni son TAEG, son coût global ne pouvant être qu’indicatif, sans aucune chance de refléter la réalité. Mais surtout, il vous sera impossible de prédire vos futures mensualités !

Optez pour un crédit à taux fixe : le taux et la mensualité resteront identiques pendant toute la durée du prêt, quelle que soit l’évolution des taux du marché. Le taux fixe est comme un prix indifférent à tout ce qui l’entoure, qui toise les caprices des autres prix des années durant.

Empruntez à taux fixe ! Pour le moment en tout cas…

Mensualité d’un prêt in fine

Un prêt immobilier in fine signifie un prêt remboursable à la fin en une fois.

Le prêt in fine permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt immobilier. Pas un seul euro de capital à payer, ce qui réduit fortement le montant des mensualités ! Le capital n’est remboursé qu’à la fin du crédit immobilier en une seule fois.

Quelle différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?

Le prêt amortissable réduit le capital restant dû au fil des mensualités ; le prêt in fine n’amortit pas le capital emprunté, le montant dû reste le même à chaque mensualité.

Mensualités composées de 100% d’intérêts sur toute la durée du prêt, sauf la dernière, composée de 100% de capital !

Intérêts et assurance dans la mensualité d’un prêt in fine ; intérêts, assurance et capital dans la mensualité d’un prêt amortissable.

Inconvénient financier : le prêt in fine coûte beaucoup plus cher, n’amortissant jamais le capital.

Avantage fiscal : le prêt in fine est plus rentable puisqu’il déduit un maximum d’intérêts. C’est toute la mensualité qui est déductible des revenus fonciers !

Ce type de crédit immobilier est essentiellement destiné aux investisseurs locatifs. Il n’est cependant recommandé qu’aux emprunteurs fortement imposés.

À la condition qu’ils disposent également d’une forte épargne, le prêt in fine étant toujours adossé à un placement, une assurance-vie par exemple, précisément pour pouvoir rembourser la dernière grosse mensualité, celle qui liquidera le montant total du capital emprunté !

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