L'immobilier pour avoir une meilleure retraite

Par Fabrice Hamon

Un crédit immobilier est aussi un produit financier : un bien immobilier est un placement qui prépare à la retraite. L’immobilier est un produit retraite !

L'immobilier pour avoir une meilleure retraite.

Un investissement immobilier satisfait un besoin présent en même temps qu’il prépare l’avenir.

Particulièrement ce moment de la retraite dont on parle tant et dont l’aisance dépendra notamment des opérations immobilières réalisées avant.

Une retraite sera d’autant plus faible qu’elle est rognée par un loyer, alors qu’à l’âge de la retraite, un crédit immobilier est généralement remboursé. C’est une charge mensuelle en moins et cette charge n’est pas la moindre, bien au contraire.

On ne le dit jamais assez mais notre système de répartition des retraites signifie que personne ne cotise pour sa propre retraite ! Nous cotisons pour la retraite des autres, celle des retraités actuels. Ce sont les autres, les actifs d’alors, qui cotiseront également demain pour la nôtre.

On ne cotise pour sa propre retraite que par capitalisation. Et l’immobilier est le produit de retraite par capitalisation par excellence ! Acheter, vendre, racheter, emprunter pour un bien immobilier, c’est la meilleure façon de cotiser soi-même pour soi-même.

Et le plus tôt sera le mieux !

L’immobilier comme Produit Retraite

On n’achète pas seulement un bien immobilier pour se loger.

Pour se loger on peut louer. Être hébergé gratuitement, par exemple chez ses parents, c’est encore être logé.

On n’achète pas non plus un bien immobilier pour être chez soi. Un locataire est chez lui également, son propriétaire ne pouvant y entrer ni l’en sortir à volonté. Certes un propriétaire sera libre de modifier, rénover ou décorer à sa guise sa maison ou son appartement, il n’en reste pas moins que le locataire et le propriétaire sont autant l’un que l’autre occupants de leur logement.

On achète un bien immobilier pour être propriétaire : un bien immobilier n’est pas seulement un logement, c’est un patrimoine.

On achète un bien immobilier pour sa propre sécurité financière. D’abord parce que ce bien que je rembourse a une valeur : dès lors qu’un crédit immobilier est remboursé, on est plus riche qu’avant ! Ensuite parce que mes mensualités, contrairement aux loyers, se termineront un jour. Une sacrée charge en moins pour le propriétaire !

L’immobilier est le placement par excellence comme on dit, et on dit bien. Quand je rembourse, j’épargne : un prêt immobilier est une forme d’épargne forcée. C’est un remboursement garanti par la pierre, un crédit hypothécaire. Je m’endette pour me constituer du patrimoine : un crédit immobilier est un endettement patrimonial.

Quand j’emprunte pour habiter, j’augmente la valeur de mon capital : je rembourse intérêts et capital à la banque en même temps que je capitalise pour moi-même, je m’enrichis.

Quand j’emprunte pour investir, je couvre une partie de mes mensualités par des revenus locatifs, je loge quelqu’un qui concourt au remboursement de mon crédit, j’en assume les frais parce que je me bâtis un foncier solide qui m’assure de futurs revenus pour mes vieux jours. N’est-ce pas raisonnable ?

Mettre de l’argent dans un bien immobilier, c’est mettre de l’argent de côté tous les mois pendant des années. C’est préparer sa future retraite, c’est augmenter son futur pouvoir d’achat.

Être propriétaire de sa résidence principale

Les retraités ne s’y sont pas trompés : selon l’Insee, près de 75% des ménages de plus de 65 ans sont propriétaires de leur logement !

La résidence principale offre plusieurs avantages fiscaux significatifs à son propriétaire.

  • Exonération de la plus-value immobilière : lors de la vente de la résidence principale, le propriétaire est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value réalisée, quel que soit le montant et la durée de détention du bien. Cet avantage permet de conserver l’intégralité du bénéfice en cas de revente.
  • Suppression de la taxe d’habitation : depuis le 1er janvier 2023, tous les ménages français sont exonérés de la taxe d’habitation sur leur résidence principale. Cette mesure représente une économie importante pour les propriétaires occupants.
  • Exonération temporaire de taxe foncière : pour les constructions neuves, la taxe foncière est exonérée pendant deux ans pour la résidence principale. Cela représente une économie non négligeable pour les nouveaux propriétaires.
  • Aides financières pour les travaux de rénovation : les propriétaires peuvent bénéficier d’aides comme MaPrimeRénov’ pour financer des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale. Ces aides permettent de réduire le coût des travaux et d’améliorer la performance énergétique du logement.
  • Exonération fiscale pour la location partielle : si le propriétaire loue une partie de sa résidence principale en meublé, il peut bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur ces revenus locatifs sous certaines conditions, notamment si les revenus n’excèdent pas 760 euros TTC par an pour les chambres d’hôtes.
  • Abattement sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : les propriétaires dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros bénéficient d’un abattement de 30% sur la valeur de leur résidence principale pour le calcul de l’IFI. Cela permet de réduire significativement la base imposable.
  • Réduction des droits de succession : en cas de décès du propriétaire, les héritiers bénéficient d’un abattement fiscal de 20% sur la valeur vénale de la résidence principale lors du calcul des droits de succession. Cela allège la charge fiscale pour les héritiers.

Ces avantages fiscaux rendent l’acquisition d’une résidence principale particulièrement attractive d’un point de vue financier et patrimonial, en plus de l’avantage principal de ne plus avoir de loyer à payer une fois le crédit immobilier remboursé.

Je diminue alors mon budget immobilier et j’augmente mon budget retraite.

Budget immobilier et Budget retraite

La propriété immobilière a un impact significatif sur le budget des retraités.

  • Réduction des dépenses mensuelles : le principal avantage d’être propriétaire à la retraite est l’absence de loyer à payer, ce qui permet d’alléger considérablement les dépenses mensuelles. Cela est particulièrement bénéfique lorsque les revenus diminuent, la pension de retraite ne représentant généralement que 70 à 80% des anciens revenus professionnels.
  • Charges de propriété : bien que libérés du loyer, les propriétaires doivent prévoir un budget pour les frais liés à la détention d’un bien immobilier, tels que la taxe foncière, les travaux d’entretien ou de rénovation, et les charges de copropriété. Ces dépenses doivent être anticipées dans le budget prévu pour leur retraite.
  • Flexibilité financière : la propriété offre une certaine flexibilité financière. En cas de besoin, il est possible de vendre le bien pour acheter un logement plus adapté ou pour financer d’autres projets. Cette option peut s’avérer précieuse pour ajuster son train de vie ou faire face à des dépenses imprévues.
  • Coût de l’assurance emprunteur : la réforme des retraites, repoussant l’âge légal de départ à 64 ans, pourrait entraîner une augmentation du coût de l’assurance emprunteur de 2 à 5%. Cela représente un coût supplémentaire à prendre en compte pour ceux qui n’auraient pas encore fini de rembourser leur crédit immobilier à la retraite.
  • Adaptation du logement : avec l’avancée en âge, il peut être nécessaire d’adapter le logement pour faciliter les déplacements et s’adapter à l’état de santé. Ces travaux représentent un coût à anticiper dans le budget de retraite.
  • Opportunités d’économies : être propriétaire permet d’envisager des solutions pour réduire les dépenses, comme le déménagement vers un logement plus petit ou dans une région moins chère, notamment en province où les loyers sont généralement moins élevés.
  • Dépenses de santé : les retraités doivent prévoir une augmentation des dépenses de santé dans leur budget. La fin du contrat de travail marque souvent la fin de la mutuelle d’entreprise, ce qui peut entraîner une hausse significative des cotisations d’assurance santé, pouvant aller jusqu’à 50%.
  • Aides sociales : les propriétaires retraités peuvent, dans certains cas, bénéficier d’aides sociales de leur caisse de retraite, notamment pour faire face à des problèmes de dépendance. Ces aides peuvent contribuer à équilibrer le budget en cas de difficultés financières.

La perspective de la retraite nécessite une gestion budgétaire rigoureuse pour faire face aux charges inhérentes à la propriété et aux besoins évolutifs liés à l’avancée en âge. L’âge de la retraite apporte son lot de frais supplémentaires, que nous soyons locataires ou propriétaires.

La propriété immobilière offrira davantage de moyens financiers pour les assumer plus sereinement, ne serait-ce qu’en raison d’une lourde charge immobilière en moins, qu’elle fût un loyer ou une mensualité.

Le risque d’être retraité et locataire

L’achat de son logement est le meilleur investissement que tout individu puisse faire.

Et c’est au moment de la retraite que l’avantage d’être propriétaire sera le plus sensible à chacun.

La location à la retraite présente a contrario plusieurs risques et inconvénients qu’il est important de prendre en compte.

Un risque pris sur l’avenir qui devrait inciter chacun à devenir propriétaire, qui devrait inciter aussi les gouvernements à les y aider, tant le problème du logement et le problème de la retraite sont liés.

  • Instabilité financière : les loyers peuvent augmenter au fil du temps, ce qui peut créer une pression financière croissante sur un budget de retraite fixe. Contrairement aux propriétaires qui ont remboursé leur prêt, les locataires font face à des dépenses de logement qui peuvent continuer à croître.
  • Absence de patrimoine : en louant, les retraités ne constituent pas de patrimoine immobilier qu’ils pourraient transmettre à leurs héritiers ou utiliser comme garantie financière en cas de besoin.
  • Dépendance vis-à-vis du propriétaire : les locataires sont soumis aux décisions du propriétaire concernant le renouvellement du bail, les travaux d’entretien ou les éventuelles ventes du bien. Cette situation peut créer une insécurité, particulièrement problématique à un âge avancé.
  • Limitations dans l’aménagement : les locataires ont généralement moins de liberté pour adapter leur logement à leurs besoins changeants, notamment en termes d’accessibilité ou de confort pour le grand âge.
  • Difficulté à trouver un logement adapté : avec l’avancée en âge, il peut devenir plus difficile de trouver un logement locatif adapté aux besoins spécifiques des personnes âgées, notamment en termes d’accessibilité.
  • Risque d’expulsion : bien que la loi protège les locataires, il existe toujours un risque d’expulsion si le propriétaire décide de vendre le bien ou de le reprendre pour son usage personnel, ce qui peut être particulièrement stressant pour une personne âgée.
  • Perte potentielle des aides au logement : certaines aides au logement peuvent être réduites ou supprimées en fonction de l’évolution des revenus ou du patrimoine du retraité, ce qui peut affecter sa capacité à payer le loyer.
  • Coût global plus élevé sur le long terme : sur une longue période, le coût cumulé des loyers peut dépasser largement celui de l’achat d’un bien immobilier, surtout dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier.
  • Difficulté à obtenir un prêt : si un retraité locataire souhaite devenir propriétaire, il peut rencontrer des difficultés à obtenir un prêt immobilier en raison de son âge et de ses revenus fixes.
  • Perte des avantages fiscaux : les locataires ne bénéficient pas des avantages fiscaux liés à la propriété, tels que l’exonération de la plus-value sur la résidence principale ou l’abattement sur l’IFI.

Bien que la location offre une certaine flexibilité, elle présente des risques significatifs pour les retraités en termes de stabilité financière et de sécurité à long terme. C’est quand on est actif qu’on est le plus mobile, alors qu’au moment de profiter de sa retraite, généralement on se fixe.

Mais le locataire aura un autre désavantage par rapport au propriétaire : la monnaie d’échange qu’offre la propriété immobilière…

Le viager comme solution retraite

Posséder un bien immobilier, c’est disposer d’une monnaie d’échange !

“Avoir une monnaie d’échange” signifie disposer d’un atout ou d’un avantage que l’on peut utiliser pour négocier ou obtenir quelque chose en retour. Il s’agit d’un élément de valeur que l’on peut proposer en échange de quelque chose d’autre, lors d’une négociation par exemple.

La propriété d’un bien immobilier représente une valeur, celle du bien immobilier lui-même. Une valeur immobilière qui peut faire levier pour un propriétaire, pas pour un locataire. Qui peut faire levier en échange d’autre chose, un nouveau financement, un prêt hypothécaire par exemple.

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires, chacun adapté à des besoins spécifiques. Consultez un courtier en crédit immobilier pour en profiter.

  • Le prêt hypothécaire classique permet de financer divers projets personnels ou professionnels en utilisant un bien immobilier comme garantie.
  • Le prêt viager hypothécaire, destiné aux personnes âgées de plus de 65 ans, offre la possibilité d’emprunter sans remboursement du vivant de l’emprunteur.
  • Le rachat de crédits hypothécaire vise à regrouper différents prêts en un seul, réduisant ainsi les mensualités.
  • Le prêt hypothécaire rechargeable, bien que moins courant en France, permet de contracter un nouvel emprunt en fonction des sommes déjà remboursées sur un prêt hypothécaire existant.

Par définition, la solution financière du prêt hypothécaire n’est possible que pour les propriétaires : c’est là encore un avantage certain de la propriété sur la location.

En cas de difficultés financières au moment de la retraite, ou bien en cas de difficulté à financer de nouveaux projets, la propriété d’un bien immobilier offrira des solutions dont le locataire sera privé.

Et en cas de difficultés à rester chez soi tout simplement, à cause d’une retraite insuffisante par exemple ? Là encore le propriétaire aura une monnaie d’échange qui manquera au locataire : la solution du viager.

La vente en viager de sa résidence principale est une option précieuse pour obtenir un complément de revenus tout en conservant l’usage du bien : le viager est une solution de financement de la retraite qui permet aux seniors propriétaires de transformer leur patrimoine immobilier en revenus complémentaires.

Principe du viager : le propriétaire (appelé “crédirentier”) vend son bien immobilier à un acheteur (le “débirentier”) qui s’engage à lui verser une rente viagère, c’est-à-dire jusqu’à son décès.

Deux types de viager :

  • Viager occupé : le vendeur continue à vivre dans le logement.
  • Viager libre : l’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.

Dans les deux cas, le vendeur en viager sera payé de deux manières.

  • Le bouquet : une somme forfaitaire versée à la signature, représentant généralement 20 à 30% de la valeur du bien.
  • La rente viagère : des versements mensuels jusqu’au décès du vendeur.
  • Alternative : le viager sans rente, où le vendeur reçoit uniquement un capital important à la vente, une option intéressante pour augmenter significativement son épargne retraite.

Le montant de la rente dépendra de l’espérance de vie du vendeur : l’âge idéal pour vendre en viager se situe généralement entre 70 et 85 ans. Quant à la fiscalité : la rente viagère bénéficie d’un traitement fiscal avantageux, avec une partie exonérée d’impôt sur le revenu.

Les avantages pour le vendeur sont évidents : augmentation de son pouvoir d’achat et de ses revenus mensuels ; la possibilité de rester dans un logement auquel il est attaché (en viager occupé).

Là encore, c’est un avantage que n’aura pas le retraité le locataire, souvent contraint de déménager d’une maison ou d’un appartement qu’il aimait. Soit parce que son bailleur veut récupérer le logement, soit parce qu’il n’a plus les moyens de l’occuper.

Des moyens financiers qui peuvent également manquer aux propriétaires. Et c’est en quoi la propriété immobilière est une sûreté inestimable puisqu’elle offre, via le viager, une solution aux problèmes de retraite insuffisante.

Le viager permet la transformation du patrimoine immobilier en liquidités. Cette option est en effet particulièrement intéressante pour les propriétaires avec une petite retraite.

Le viager représente donc une solution potentielle non négligeable pour les seniors propriétaires souhaitant améliorer leur situation financière à la retraite, tout en conservant éventuellement l’usage de leur bien.

Attention naturellement à deux risques potentiels : l’incertitude sur la solvabilité à long terme de l’acheteur ; la pression de la part d’acheteurs mal intentionnés. De nombreux professionnels opèrent sur ce marché du viager pour vérifier la qualité des acquéreurs et sécuriser les transactions.

Le viager connaît un certain succès en Île-de-France, où la vie est plus chère, ainsi que dans le Sud de la France, région soleilleuse particulièrement prisée des retraités, et on le comprend !

L’immobilier comme épargne retraite

L’immobilier est inégalable pour préparer sa retraite.

Pour préparer efficacement sa retraite, il n’y a pas que l’achat de sa résidence principale – il n’y a pas que l’immobilier d’ailleurs.

Si possible, diversifiez vos investissements immobiliers !

  • Investissement locatif : l’achat d’un bien immobilier destiné à la location peut générer des revenus complémentaires réguliers pour la retraite. Cette option permet également de se constituer un patrimoine à moindre frais grâce au crédit immobilier et aux loyers versés par le locataire.
  • Diversification du patrimoine locatif : il est recommandé de diversifier ses investissements immobiliers pour répartir les risques. Cela peut inclure l’achat de plusieurs biens dans différentes zones géographiques ou types de biens (appartements, maisons, locaux commerciaux).
  • Investissement dans les SCPI : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une alternative intéressante pour investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion directe.
  • Optimisation fiscale : profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi Pinel dans l’immobilier neuf ou la loi Denormandie dans l’immobilier ancien, peut permettre de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine.
  • Investissement dans l’ancien à rénover : cette stratégie peut offrir de meilleures opportunités de plus-value à long terme, sans compter que durant l’investissement, vous pourrez faire du déficit foncier pour réduire votre impôt sur vos revenus locatifs.
  • Colocation ou location de parking : ces options peuvent générer des revenus complémentaires avec un investissement initial limité.
  • Transformation de bureaux en logements : cette approche peut être intéressante dans certaines zones urbaines où la demande de logements est forte, autrement dit la demande de travail.
  • Achat en nue-propriété : cette stratégie permet d’acquérir un bien à prix réduit et d’en récupérer la pleine propriété à terme.
  • Loc’Avantages : ce dispositif permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 15% à 65% en proposant des loyers modérés, sous certaines conditions.
  • Pour les propriétaires de biens classés monuments historiques : des déductions fiscales importantes sont possibles, allant jusqu’à 100% des charges pour les immeubles ouverts au public.
  • Investissement à l’étranger : certains retraités choisissent d’investir dans des pays offrant un coût de la vie plus avantageux, tout en veillant à bien se renseigner sur les aspects juridiques et fiscaux.
  • Épargne retraite : en complément d’un ou plusieurs achats immobiliers, il est crucial de mettre en place une épargne dédiée à la retraite, par exemple via des produits comme l’assurance-vie ou le Plan d’Épargne Retraite (PER).

Une préparation efficace de la retraite nécessite une approche diversifiée, combinant différentes stratégies d’investissement et d’épargne adaptées à votre situation personnelle.

La retraite est un objectif à long terme. Il est recommandé de commencer à préparer sa retraite dès le début de sa carrière professionnelle pour maximiser le capital disponible à la fin de sa carrière.

Il est recommandé d’être précoce mais il n’est jamais trop tard pour commencer à préparer sa retraite, sauf au moment de la retraite elle-même !

Comme disait Napoleon Hill (1883-1970), auteur et conférencier américain mondialement reconnu pour ses écrits sur le développement personnel et la réussite financière :

“Le moment le plus propice pour planter un arbre était il y a vingt ans. Le deuxième moment le plus propice est maintenant.”

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