Un courtier en crédit immobilier, combien ça coûte et combien ça rapporte ?

Le meilleur courtier en crédit immobilier ne sera pas forcément le moins cher, mais pas forcément le plus cher non plus ! Quel est le juste prix d’un courtier ?

Honoré Daumier - Série Robert Macaire Médecin - Consultations gratuites - 1836
Honoré Daumier - Série Robert Macaire Médecin - Consultations gratuites - 1836

Disons-le d’emblée, le courtier rapporte plus qu’il ne coûte ! Payer un courtier, c’est comme faire un bon investissement, c’est de l’argent bien placé.

Le courtage en crédit immobilier est sollicité par 40% des emprunteurs - 60% des primo-accédants, les plus jeunes qui achètent pour la première fois ! Tous ont payé des honoraires au courtier pour son service : ce sont les frais de courtage.

En effet, un courtier en crédit immobilier facture des frais de courtage à ses clients. Cependant une large partie de son travail est entièrement gratuite. Qu’est-ce qui est gratuit et qu’est-ce qui est payant ?

Courtier gratuit

Tout d’abord, demander conseil à un courtier en crédit immobilier est toujours gratuit !

Gratuit également : vous faire de multiples simulations de crédit, monter le plan de financement, interroger et comparer les banques, négocier le taux et l’assurance de prêt. Déposer une demande de prêt avec un courtier est encore gratuit.

Un courtier en crédit ne peut être rémunéré qu’en cas de succès. Il est payé au résultat !

S’il ne trouve pas le financement pour votre projet, vous ne lui devez rien. Aucun frais de courtage si aucune solution de financement n’a été trouvée par le courtier.

S’il trouve un financement mais que vous refusez sa proposition, vous ne lui devez rien. Aucun frais de courtage si vous ne retenez pas la proposition bancaire trouvée par le courtier.

Vous ne paierez le courtier qu’à deux conditions : d’une part s’il a obtenu un accord de prêt, d’autre part s’il a obtenu votre accord pour ce prêt.

Cependant l’édition d’une offre de prêt ne suffit pas. Les frais de courtage seront à régler au moment du déblocage des fonds, lors de la signature chez le notaire. Si entre-temps la vente est annulée, vous ne devrez rien au courtier.

Au bout du compte, le courtier gagnera de l’argent si vous en gagnez !

Soit le courtier vous rapporte beaucoup, soit il ne vous coûte rien !

Au regard du gain d’argent, vous serez content de payer le courtier.

Consulter un courtier est gratuit et ne vous engage à rien, sauf à le payer s’il vous fait faire des économies substantielles !

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Le courtier doit vous obtenir un crédit immobilier

Le prix du courtier est fixé avec vous dès la signature d’un mandat de financement : le « mandat de recherche de capitaux », autrement nommé « Mandat d’Intermédiation à distance en opérations de banque et services de paiement ».

La signature de ce Mandat signifie que vous acceptez de confier la recherche de votre financement au courtier. Vous l’autorisez à faire le tour des banques à votre place et à leur adresser votre dossier.

Il s’agit d’un mandat d’intermédiation parce que le courtier en prêt immobilier est un intermédiaire entre un emprunteur et un prêteur – un intermédiaire un peu particulier puisqu’il travaille pour le compte de l’emprunteur, pas pour le compte du prêteur : le courtier immobilier défend strictement l’intérêt de l’emprunteur.

Telle est la réglementation : un courtier en prêt immobilier vous fera signer un mandat de recherche de financement (document obligatoire) qui prévoira des honoraires de courtage, lesquels ne seront cependant à lui payer qu’en cas de succès, autrement dit en cas d’obtention du prêt immobilier.

Ici il faut rappeler la loi MURCEF : « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent. ». Par conséquent, ne versez jamais un seul euro à un courtier tant qu’il n’a pas rempli sa mission.

Et sa mission est clairement définie par la loi MURCEF : vous obtenir un crédit immobilier.

Et la loi dit bien « vous obtenir un crédit immobilier », non pas « vous obtenir un accord de prêt » !

Vous obtenir un accord de prêt immobilier n’est pas la mission complète du courtier. Vous obtenir un accord de prêt ne vaut donc pas rémunération. Le courtier ne peut en aucun cas vous demander de lui payer ses honoraires à cette étape certes nécessaire mais insuffisante : s’il obtient d’une ou plusieurs banques un ou plusieurs accords de prêt pour votre projet mais que vous refusez toutes les propositions bancaires qu’il vous montre, vous n’aurez rien à payer au courtier, même s’il a beaucoup travaillé et bien fait son travail.

Le courtier en crédit immobilier ne devient payant que si vous retenez l’une de ces propositions. L’accord du prêteur ne suffit donc pas à rendre exigible sa rémunération : il faut encore l’accord de l’emprunteur.

Attention cependant : ne versez rien au courtier pour le moment ! Accepter les conditions négociées par le courtier ne vous engage pas encore à le payer.

Une fois que vous aurez accepté la proposition, la banque retenue éditera une offre de prêt, que vous devrez lui retourner signée. Est-ce alors le moment de payer le courtier ? Non. Pas encore !

Il arrive en effet qu’une vente soit annulée, par exemple à cause du décès du vendeur entre le compromis de vente et la signature chez le notaire, ce qui impliquera la mise en branle de sa succession et l’intervention de ses héritiers dans la transaction.

Vous avez donc obtenu le prêt immobilier mais pas encore le bien immobilier lui-même. Dans ce cas, le courtier ne peut pas vous facturer ses honoraires.

Vous ne payez les frais de courtage que si les fonds sont débloqués. Et ils ne seront débloqués que le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, le jour de l’achat officiel du bien immobilier, le fameux jour de la réception des clés.

Important : ces honoraires peuvent être inclus dans le financement, de façon à vous éviter d’utiliser votre épargne pour les régler. C’est la pratique de la majorité des clients.

En résumé : tant que vous ne passez pas chez le notaire pour acheter, le courtier est GRATUIT ET SANS ENGAGEMENT. Vous ne vous engagez à le payer que si vous obtenez le crédit immobilier d’une part, si vous obtenez le bien immobilier lui-même d’autre part.

Frais de courtage

L’expression « frais de courtage » est juste et injuste à la fois. Elle est juste parce que de fait, ils ne seront à payer qu’au moment du déblocage des fonds. En ce sens, le courtier fait partie du coût total de votre achat.

Elle est injuste parce qu’elle représente mal la réelle valeur ajoutée du courtier. L’intervention du courtier vous a en réalité fait gagner du temps et de l’argent : ce n’est plus un coût mais une économie sur le coût total de votre achat.

Quand vous payez des frais de courtage, vous payez d’abord une prestation de conseil, laquelle débute souvent au moment de vos recherches, alors que vous n’avez encore trouvé aucun bien. Une fois le bien trouvé, vous signez un mandat de financement et cette fois vous acceptez de payer plus tard, en cas de concrétisation du dossier, des honoraires de négociation.

Dans ces frais de courtage vous avez encore des frais de dossier, liés à l’ensemble des démarches administratives nécessaires au bon avancement de la demande de prêt. Enfin vous payez une prestation de service qui consiste à vous accompagner du début à la fin, de la toute première simulation à la signature chez le notaire.

Et c’est tout ce service de courtage que vous n’aurez pas à payer si la vente n’aboutit finalement pas. C’est dire à quel point rencontrer un courtier et même signer avec lui un mandat de financement ne vous oblige à rien !

Vous n’êtes d’ailleurs pas obligé non plus de passer par le courtier que vous avez mandaté ! Vous pouvez très bien financer votre projet immobilier dans une banque que vous auriez préféré solliciter vous-même : si vous jugez sa proposition meilleure que celle du courtier, vous pourrez la choisir et contracter directement avec la banque sans rien devoir au courtier.

Seul prime votre intérêt !

Frais de courtage ou honoraires de négociation ?

La partie la plus importante de l’action du courtier est la négociation de votre demande de prêt. C’est elle qui vous fera emprunter moins cher et qui justifiera le plus ses honoraires. Il s’agit d’abord de trouver le taux le plus bas et les meilleures conditions de crédit ! Comment fait-il ?

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Le courtier va d’abord réaliser une pré-étude de votre dossier en analysant votre situation financière. Il vous fera autant de simulations que nécessaire. Il montera ensuite un financement personnalisé, sur-mesure, qu’il soumettra à toutes les banques. C’est très important : le courtier soumet son propre montage financier - plus économique - aux banquiers.

Le courtier fait alors un appel d’offres. Il présente votre dossier complet, suggère un plan de financement adapté, écrit ses propres commentaires pour vous valoriser et répond aux multiples questions des banquiers pour affiner et améliorer leur offre de prêt.

Il fait jouer la concurrence, informe les banques des conditions obtenues ailleurs, fait baisser les taux des unes et des autres, assouplit leurs conditions de remboursement. Une fois ces aller-retours terminés et la meilleure offre possible obtenue, il vous présente en détail toutes les lignes d’un plan de financement âprement négocié.

Si vous êtes content vous signez ! Fort heureusement c’est le scénario le plus fréquent. Mais si vous n’êtes pas satisfait, cela arrive aussi mais moins souvent, vous ne signez pas - et ne paierez rien au courtier.

Dans tous les cas, vous aurez pesé dans la négociation parce que vous avez fait appel à un courtier. Vous avez eu du poids parce que vous n’étiez plus seul face aux banquiers : vous vous êtes fait accompagner par un spécialiste du crédit immobilier, appuyé par le volume des demandes de tous les autres emprunteurs.

Frais de courtage payés par le banquier

Vous attendez d’un courtier en prêt immobilier qu’il vous fasse gagner de l’argent et du temps, qu’il compare les banques et vous offre un large choix de solutions de financement, qu’il personnalise votre crédit immobilier et qu’il vous accompagne du début à la fin, jusqu’au moment de votre entrée dans le bien.

Vous attendez surtout du courtier en prêt immobilier un conseil impartial. Si vous confiez votre financement à un courtier, c’est précisément pour bénéficier de l’indépendance d’un conseiller qui ne dépende pas des banques.

Demande de crédit immobilier - Différence entre un courtier et un banquier

En un mot, vous souhaitez qu’il travaille pour vous, pas pour la banque, et c’est pourquoi vous le payez. Or la banque paye aussi des frais de courtage au courtier, lequel est donc à la fois rémunéré par les clients et par les banques - c’est la commission bancaire du courtier.

Attention : cette commission bancaire peut biaiser son devoir de conseil… Là était l’origine de la méfiance des particuliers envers les courtiers gratuits, les courtiers qui ne facturaient rien au client, ces derniers sachant bien qu’ils travaillaient pour ceux qui les payaient, à savoir pour les prêteurs, non plus pour les emprunteurs.

Les banques en effet commissionnent les courtiers pour leur apport d’affaires, un crédit immobilier étant la meilleure occasion de gagner un nouveau client pour longtemps. Et les banques ne commissionnent pas toutes de la même manière : certaines rémunèrent 1% du montant du prêt, d’autres 0.7%, d’autres 0.5% et certaines d’entre elles ne versent rien, zéro. Plus complexe encore : les banques peuvent rémunérer plus ou moins en distinguant un emprunteur déjà client d’un prospect, ou encore en distinguant les tranches de revenus, un nouveau client plus fortuné pouvant rapporter plus au courtier.

Face à tous ces cas de figure, la tentation est grande de financer le client dans la banque qui rémunère le mieux… Or la banque la mieux disante pour le courtier n’est pas toujours la mieux placée pour le client !

Chez Hypo, les conseillers ne sont jamais rémunérés par les banques. Cette indépendance financière du courtier chez Hypo est unique en France !

Nos courtiers immobiliers ne sont rémunérés que sur les honoraires facturés aux clients, jamais sur les commissions versées par les banques. Donc peu leur importe le montant de la commission bancaire sur un dossier puisque leur propre salaire n’en sera pas affecté. Pour vous, c’est la garantie d’être financé dans la banque la mieux placée pour vous - non pas dans la banque la mieux placée pour le courtier, celle qui le paye le mieux…

L’unique source de revenu d’un courtier Hypo est donc une commission calculée sur le montant des honoraires qu’il facture aux clients.

Un courtier en crédit immobilier est généralement rémunéré entre 1000 et 3000 euros. Au-delà de ce montant, votre courtier, à notre humble avis, est trop cher. Entre ces deux prix, la variation dépendra du montant du prêt négocié et de la complexité de votre dossier. Chez Hypo, les frais de courtage démarrent à 960 €.

Facturation sans surprise : les honoraires ont été convenus avec le client dès le départ, dès la signature du mandat de recherche de capitaux et ne seront dus qu’en cas de déblocage du prêt négocié, après accord de la banque et du client.

Prix courtier et Taux courtier

Vous ne réglerez donc des honoraires au courtier que si le financement aboutit et si vous êtes gagnant ! Si vous ne jugez pas intéressante la négociation et la solution du courtier, vous ne lui devrez rien. On le répète, le courtier gagnera de l’argent si vous en gagnez !

Le prix du courtier est en effet à placer en face du « taux courtier » dont vous allez bénéficier. Vous payez un courtier pour qu’il vous fasse gagner du temps mais surtout pour qu’il vous fasse gagner de l’argent, beaucoup d’argent !

Le taux c’est de l’argent !

Le taux d’intérêt du crédit immobilier et le taux d’assurance du prêt vont fixer le prix de l’argent que vous allez emprunter. Quand vous décidez de passer par un courtier en financement, c’est principalement pour faire jouer la concurrence sur ces deux tableaux.

Aucune banque n’est capable d’offrir le meilleur taux toute l’année ! C’est pourquoi nous les sollicitons toutes, systématiquement, y compris votre propre banque : votre banquier sait qu’un courtier peut trouver mieux ailleurs alors vous avez tout intérêt à nous laisser la main pour améliorer sa proposition.

Le courtier est quelqu’un de bien informé…

Les courtiers Hypo savent en permanence quelle est la banque la mieux placée du moment pour votre projet. Ils vous font également profiter de taux préférentiels en raison du volume d’emprunteurs qu’ils apportent à leurs partenaires bancaires. Enfin ils vous donnent accès aux promotions lancées périodiquement par les banques pour capter de nouveaux clients, des opérations commerciales éphémères qui peuvent offrir des conditions d’emprunt exceptionnelles.

C’est aussi cette connaissance du marché des offres de crédit immobilier que vous payez. Le courtier immobilier coûte de l’argent mais face aux milliers d’euros d’économies générées par son savoir-faire, les frais de courtage, en outre inclus dans le prêt, vous permettront de consacrer un budget supplémentaire à votre ameublement ou vos travaux d’embellissement. Mettre cet argent dans votre déco, c’est mieux que de le rembourser à la banque !

Soit le courtier vous rapporte beaucoup, soit il ne vous coûte rien !

Le courtier en crédit immobilier est payé au résultat !

Vous avez donc tout à y gagner. Pour ainsi dire, le courtier ne sera payant que si son intervention est payante pour vous, si et seulement si vous êtes gagnant. Encore une fois, vous serez content de payer le courtier !

Ce qui sera en tout cas toujours gratuit : faire des simulations, autant que vous le souhaitez, pour connaître précisément vos capacités et votre budget immobilier ou bien pour calculer et optimiser vos futures mensualités ; monter le plan de financement et le déposer en banques ; comparer les banques ; négocier les taux et l’assurance de prêt ; en un mot vous conseiller.

Consulter un courtier est gratuit et ne vous engage à rien, sauf à le payer s’il vous fait faire des économies !

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