Calculer le "taux moyen" d'un prêt immo

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, il se peut que vous ayez à souscrire plusieurs lignes de prêt, sur plusieurs durées à des taux différents, par exemple pour bénéficier de différents dispositifs d’aide ou pour adapter le financement à votre profil ou encore à votre projet.

Si par exemple vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour une partie de votre financement, vous aurez besoin d’un prêt classique pour le reste. Vous allez combiner deux taux et deux durées !

En effet, chaque ligne de prêt a son propre taux d’intérêt et sa propre durée de remboursement. Alors comment savoir à quel taux vous empruntez ? Comment connaître le coût global de votre emprunt ? Comment comparer différentes offres de prêt qui comportent plusieurs lignes de crédit ?

Pour répondre à ces questions, il faut calculer le “taux moyen” de votre crédit immobilier, qui est une moyenne pondérée des taux de chaque ligne de prêt.

Influence du taux moyen sur un crédit immobilier

Le taux moyen résulte de la combinaison de plusieurs tranches ou lignes de prêt, chacune ayant son propre taux d’intérêt.

C’est un indicateur qui permet de synthétiser le coût d’un crédit composé de plusieurs prêts à des conditions différentes. Il tient compte du montant, du taux et de la durée de chaque ligne de crédit, ainsi que du coût total des intérêts.

Il est le taux d’intérêt annuel que l’emprunteur paiera en moyenne sur la durée totale du prêt immobilier.

1. Calcul du taux moyen : le taux moyen pondéré se calcule en prenant en compte les montants respectifs et les taux d’intérêt de chaque prêt.
2. Impact du taux moyen sur la mensualité : le taux moyen influence directement la mensualité globale à rembourser. Une baisse du taux d’intérêt, même légère, peut entraîner une diminution notable de la mensualité, surtout si la durée du prêt est longue.
3. Impact sur le coût total du crédit : le coût total d’un prêt est directement lié au taux d’intérêt. Plus le taux est élevé, plus les intérêts à rembourser sont importants. Le taux moyen pondéré, en diminuant le taux d’intérêt effectif global, permet de réduire le coût total du crédit.
4. Impact sur le Taux Annuel Effectif Global : le TAEG est un indicateur qui représente le coût réel d’un crédit pour l’emprunteur. Il prend en compte le taux d’intérêt nominal, mais aussi tous les frais annexes liés au crédit (frais de dossier, assurance, garanties…).

Lorsque l’on introduit un prêt à faible taux d’intérêt, comme un Prêt Action Logement, le prêt employeur à 1%, le TAEG de l’ensemble des prêts peut être réduit, car une partie du crédit bénéficie d’un coût très avantageux.

Cependant, il est essentiel de rappeler que le TAEG inclut d’autres frais que le taux nominal. Par conséquent, même si le taux moyen pondéré est réduit grâce à ce Prêt 1% Logement, le TAEG pourrait ne pas diminuer de manière proportionnelle si les autres coûts associés restent élevés.

La notion de taux moyen est donc un outil précieux pour évaluer le coût réel d’un financement immobilier combinant plusieurs prêts. Un prêt aidé à taux très réduit, contribue à réduire le coût moyen du financement, rendant ainsi l’achat d’une propriété plus abordable pour l’emprunteur, en même temps qu’il réduit son taux d’endettement.

En incorporant des prêts avantageux comme un prêt à taux zéro ou un prêt employeur à un prêt principal, l’emprunteur peut bénéficier de conditions de remboursement plus favorables, se traduisant par des mensualités réduites, un coût total du crédit moindre et un TAEG plus attractif.

Voyez comme il essentiel pour un emprunteur d’étudier ces montages et de passer par un courtier pour optimiser son financement immobilier !

Comment calculer un taux moyen ?

Grâce aux prêts réglementés disponibles sur le marché, vous allez baisser le taux d’intérêt « moyen » de votre prêt immobilier.

Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 € sur 25 ans souscrit par un couple qui achète pour la première fois leur résidence principale, dont au moins l’un des deux emprunteurs est cadre dans une entreprise de plus de 10 salariés, ce qui lui donne droit au Prêt d’Accession Action Logement.

Cet emprunt sera composé de deux lignes de prêt : un prêt Action Logement de 30 000 € à 1% et un prêt complémentaire de 170 000 € à 4%, souscrit auprès d’une banque. Tous ces taux s’entendent hors assurance.

Sans le prêt employeur, ils auraient emprunté la totalité à 4%, soit les 200 000 €, et ils auraient remboursé une mensualité de 1056 €. Grâce au taux plus bas du prêt employeur, leur mensualité va baisser à 1010 € environ : quasiment 50 € de moins à rembourser par mois !

En réalité, ils ne vont plus emprunter ces 200 000 € à un taux de 4% mais à un taux pondéré de 3,58% : ce qu’on appelle le « taux moyen ».

S’ils ont également droit à un prêt à taux zéro de 80 000 €, leur taux moyen tombe à 2% et la mensualité tombe elle à 848 € ! Le taux d’intérêt de leur crédit immobilier a été divisé par deux grâce au concours des deux prêts aidés, le montant du prêt bancaire à 4% n’étant plus que de 90 000 €. Quant à la mensualité, elle a été drastiquement réduite de plus de 200 € !

Le taux moyen résulte du lissage des différents taux d’intérêt des prêts souscrits. Comme nous le voyons, son impact sur une mensualité est considérable mais pas seulement : il baissera également le coût total du crédit immobilier et encore son Taux Annuel Effectif global, son TAEG.

C’est pourquoi il est d’autant plus pertinent d’évoquer la notion de « taux moyen » si on associe au financement un prêt aidé, tel un prêt employeur ou encore un prêt à taux zéro, un prêt épargne logement, un prêt accession sociale ou toute autre aide à taux réduit, par exemple une enveloppe de 10 000 € proposée par telle ou telle banque, parfois par telle ou telle métropole.

D’ailleurs un « taux moyen » ne se déduit pas exclusivement d’un lissage entre divers prêts réglementés et un prêt principal. Un prêt principal sans aucun prêt aidé peut lui-même être divisé en plusieurs lignes de prêt, par exemple un emprunt de 200 000 € divisé en une première ligne de 100 000 € sur 25 ans à 4,30% et une deuxième de 100 000 € sur 15 ans à 3,80%, ce qui réduira forcément le taux moyen du crédit !

C’est ce qu’on appelle un multiprêt et les courtiers en prêt immobiliers sont experts en la matière : ils maîtrisent ces montages financiers pour faire gagner de l’argent à leurs clients…

Calcul d’un taux moyen avec la calculatrice Hypo

Notre calculatrice est la seule calculatrice en ligne de crédit immobilier qui calcule et affiche le taux moyen d’un prêt immobilier.

Pour vous aider à calculer un plan de financement intégrant un prêt employeur de 30 000 € à 1%, nous avons ajouté cette aide à la calculatrice Hypo.

Calculatrice de crédit immobilier

La calculatrice Hypo est une calculatrice de crédit immobilier très complète, très précise et très performante, rassemblant tous les calculs dans un seul et même écran.

Très utilisée par les particuliers, notre calculatrice en ligne est également quotidiennement utilisée par de nombreux agents immobiliers et même par des professionnels du crédit !

Pour ajouter un prêt Action Logement à la simulation de votre prêt immobilier, il vous faut d’abord sélectionner le projet en cliquant sur les boutons « Neuf » ou bien « Terrain + construction ».

Vous verrez alors apparaître le bouton Premier achat, incluant le PTZ et l’AL, les deux prêts aidés étant cumulables pour un même projet d’acquisition.

Pour valider votre droit au montant du Prêt Action Logement, il vous suffira de saisir :

• Le code postal ou bien le nom de la commune ou bien la Zone géographique où vous allez acheter.
• Le nombre de personnes qui composent votre foyer fiscal.
• Votre Revenu Fiscal de Référence, dans l’avis d’impôt reçu en 2023 pour les revenus perçus en 2022.

Si vous connaissez déjà la zone géographique de votre achat, vous pourrez la saisir directement. Si vous ne la connaissez pas, vous l’obtiendrez en saisissant le code postal ou bien le nom de la commune où se trouve le bien.

Une fois ces données validées, les 30 000 € s’afficheront dans le champ « Montant AL » et vous obtiendrez une nouvelle mensualité, réduite grâce au lissage du prêt Action Logement et du prêt bancaire.

Ou bien un nouveau budget, augmenté cette fois grâce à ce même lissage de deux lignes de prêt à des taux différents !

Bonus : la saisie de ces informations vous permettra également de savoir si vous êtes éligible au prêt à taux zéro ainsi que le montant du PTZ auquel vous avez droit.

Là encore, notre calculatrice en ligne est la seule qui vous permettra non seulement de connaître le montant du prêt à taux zéro auquel vous avez droit, mais de l’ajouter directement à votre plan de financement.

Si tel est le cas, vous aurez un plan de financement incluant trois lignes de prêt : un prêt à taux zéro, un prêt employeur et un prêt bancaire. Trois lignes de prêt pour un taux moyen encore plus bas, défiant toute concurrence !

Tous ces calculs, vous pouvez les faire immédiatement dans la Calculatrice Hypo.

Un crédit immobilier, c’est comme un Lego !

Un emprunteur paiera moins d’intérêts sur la totalité de la durée du prêt grâce à l’intégration d’un prêt à taux réduit dans le financement global.

L’utilisation d’un prêt à faible taux d’intérêt, comme un prêt employeur à 1%, un prêt de l’Etat à 0% ou bien les deux ensemble en complément d’un prêt principal, c’est comme les emboîter pour réduire le taux final et donc le poids mensuel d’un crédit.

Dire qu’un crédit immobilier ressemble à un jeu de Lego est la métaphore qui convient et ce pour plusieurs raisons, pas seulement pour la construction d’un taux moyen :

1. Assemblage de pièces : tout comme un jeu de Lego, un crédit immobilier implique l’assemblage de différentes pièces ou éléments. Ces éléments peuvent inclure le taux d’intérêt, le montant du prêt, la durée du prêt, les frais annexes, etc. Chaque pièce doit s’adapter parfaitement aux autres pour construire un ensemble solide et viable.
2. Personnalisation : les jeux de Lego permettent une grande personnalisation, tout comme les crédits immobiliers. Selon les besoins et la situation financière de l’emprunteur, un crédit immobilier peut être ajusté en termes de durée, de type de taux (fixe ou variable), ou encore d’options de remboursement : par exemple un prêt modulable.
3. Complexité et créativité : construire quelque chose d’unique avec des Lego peut être à la fois complexe et nécessiter de la créativité. De même, structurer un crédit immobilier peut être un processus complexe qui nécessite une compréhension approfondie des finances et parfois une approche créative pour répondre aux besoins spécifiques de l’emprunteur. Chaque emprunteur est unique ! Chaque projet aussi.
4. Solidité et stabilité : un jeu de Lego bien construit est solide et stable, ce qui est également essentiel pour un crédit immobilier. Un prêt bien structuré offrira une stabilité financière à l’emprunteur, évitant les surprises désagréables à l’avenir. C’est tout à fait l’image d’un prêt amortissable à taux fixe !
5. Processus graduel : tout comme la construction d’un modèle de Lego, l’obtention d’un crédit immobilier est un processus graduel. Il ne s’agit pas simplement d’obtenir l’approbation du prêt, mais aussi de comprendre chaque étape du processus, de l’application au remboursement final. C’est pourquoi 60% des primo-accédants s’accompagnent d’un courtier !

En résumé, cette métaphore souligne la nécessité de prêter attention aux détails, d’adapter le produit financier aux besoins individuels, et d’aborder le processus avec une certaine créativité et compréhension pour construire une solution de financement solide et sur mesure.

Un prêt immobilier dure longtemps et pour tenir, autrement dit pour être remboursé sereinement, il lui faut des fondations solides dès le départ, en amont même de la demande de crédit.

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