Comment calculer l’impôt sur le revenu locatif ?

Quand un particulier investit dans un bien immobilier pour le mettre en location, quelle est la part du revenu locatif qui revient à l’investisseur, quelle est la part du gâteau qui revient à l’État ?

L’impôt sur les revenus locatifs est calculé en fonction du régime fiscal choisi par le propriétaire : le régime micro-foncier ou le régime réel.

Ces régimes s’appliquent aux locations non meublées, tandis que les locations meublées sont soumises à d’autres règles fiscales.

Régime Micro-Foncier

Le régime micro-foncier est applicable si les revenus locatifs annuels bruts n’excèdent pas 15 000 euros.

Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30% pour couvrir toutes les charges, ce qui signifie que seulement 70% des revenus locatifs bruts sont imposables.

Par exemple, si un propriétaire perçoit 14 000 euros de loyers annuels, l’abattement est de 4 200 euros (30% de 14 000), et l’impôt est calculé sur 9 800 euros (70% de 14 000).

Régime Réel

Le régime réel est généralement choisi lorsque les charges déductibles sont supérieures à l’abattement de 30% offert par le régime micro-foncier, ou lorsque les revenus locatifs annuels dépassent 15 000 euros.

Dans ce régime, le propriétaire peut déduire les charges réelles liées à la propriété, telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les taxes foncières, les dépenses de maintenance et de réparation, et les provisions pour charges de copropriété.

Le revenu locatif net imposable est alors calculé en soustrayant ces charges des revenus locatifs bruts.

Calcul de l’Impôt sur le revenu locatif

Une fois le revenu locatif net imposable déterminé (selon le régime choisi), celui-ci est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Les tranches d’imposition en France sont de 0%, 11%, 30%, 41% et 45%. En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont également soumis aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%.

Exemples de calcul :

• Sous le régime micro-foncier : pour des revenus locatifs bruts de 14 000 euros, après l’abattement de 30%, le revenu imposable est de 9 800 euros. Les prélèvements sociaux s’élèveraient à 1 686 euros (17,2% de 9 800 euros), et l’impôt sur le revenu serait calculé selon la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal.
• Sous le régime réel : si les charges déductibles s’élèvent à 5 000 euros pour des revenus locatifs bruts de 14 000 euros, le revenu imposable serait de 9 000 euros. Les prélèvements sociaux seraient de 1 548 euros (17,2% de 9 000 euros), et l’impôt sur le revenu serait également calculé selon la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal.

Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel dépend des charges réelles supportées par le propriétaire et du montant total des revenus locatifs.

Le régime micro-foncier simplifie la déclaration mais peut ne pas être le plus avantageux si les charges réelles sont élevées.

Différence entre revenus locatifs et revenus fonciers

La différence entre les revenus locatifs et les revenus fonciers réside principalement dans la nature de la location et la catégorie fiscale à laquelle ils appartiennent.

Les revenus locatifs englobent l’ensemble des loyers perçus par un bailleur pour la location de son bien immobilier, qu’il soit loué vide ou meublé.

En revanche, les revenus fonciers sont spécifiquement associés aux loyers perçus pour la location de biens immobiliers non meublés, c’est-à-dire loués vides.

Ces derniers entrent dans la catégorie des revenus fonciers pour l’imposition et sont déclarés comme tels dans la déclaration de revenus.

Les revenus issus de locations meublées, quant à eux, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

En France, les revenus locatifs et fonciers sont imposés selon différents régimes fiscaux, en fonction de la nature de la location (meublée ou non meublée) et du montant des revenus générés.

Revenus Locatifs de Locations Meublées

Les revenus locatifs provenant de locations meublées sont traités différemment :

• Ces revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Ils sont également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Les propriétaires peuvent choisir entre le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire (50% pour les locations classiques et 71% pour les meublés de tourisme), et le régime réel, qui permet la déduction des charges réelles.

Prélèvements sociaux appliqués aux revenus fonciers

Le choix du régime fiscal pour les revenus locatifs et fonciers en France dépend de la nature de la location (meublée ou non), du montant des revenus, et des charges engagées.

Les revenus sont ensuite intégrés dans le revenu global du foyer fiscal et imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec l’application des prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux appliqués aux revenus fonciers en France sont au nombre de trois et totalisent un taux global de 17,2%. Ils se répartissent comme suit :

• Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 9,2%.
• Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0,5%.
• Prélèvement de solidarité : 7,5%.

Ces prélèvements sont appliqués sur les revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers perçus pour la location de biens immobiliers non meublés.

Charges déductibles des revenus fonciers

Les charges déductibles des revenus fonciers en France sont les dépenses engagées par le propriétaire bailleur pour la location d’un bien immobilier non meublé.

Ces charges doivent répondre à certaines conditions pour être déduites des revenus fonciers.

Voici les principales charges déductibles :

• Frais de gestion et d’administration : cela inclut les rémunérations éventuelles des concierges et gardiens (il y en a encore !), les frais d’agence immobilière, les frais de syndic de copropriété et les frais de comptabilité.
• Impôts liés au logement : la taxe foncière et autres impôts non récupérables auprès du locataire peuvent être déduits.
• Dépenses de réparation et d’entretien : les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état et les dépenses occasionnées par la vétusté sont déductibles.
• Dépenses d’amélioration : les travaux qui améliorent les conditions de vie dans le logement sans en modifier la structure, comme l’installation d’un chauffage central ou d’une salle d’eau, sont déductibles.
• Provisions pour charges de copropriété : les provisions payées pour les dépenses courantes de la copropriété sont déductibles, à condition de régulariser ces provisions en fonction des charges réelles et déductibles de l’année précédente.
• Charges locatives non récupérées : si le propriétaire n’a pas pu récupérer les charges locatives auprès du locataire, il peut les déduire.
• Indemnités d’éviction ou de relogement : si le propriétaire doit verser une indemnité pour reloger ou évincer un locataire, cette dépense est déductible.
• Primes d’assurance : les primes d’assurance pour le bien loué sont déductibles.
• Intérêts et frais d’emprunt : les intérêts des prêts immobiliers et les frais liés à ces emprunts sont déductibles, mais uniquement du revenu foncier et non du revenu global.

Il est important de noter que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. De plus, pour être déductibles, les charges doivent être payées pendant l’année en cours et justifiées auprès de l’administration fiscale.

Enfin, sous le régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les loyers encaissés, sans possibilité de déduction supplémentaire.

Comment sont calculées les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les charges déductibles des revenus fonciers sont calculées en fonction de leur nature et des conditions spécifiques qu’elles doivent remplir pour être admises en déduction.

Voici les principaux critères et types de charges déductibles :

Nature des charges :

Les charges doivent être directement liées à un bien immobilier qui génère des revenus fonciers, c’est-à-dire un bien loué non meublé.

Elles doivent être nécessaires à l’acquisition ou à la conservation des revenus fonciers.

Conditions de déduction :

Les charges doivent être effectivement payées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition.

Elles doivent être justifiées par des documents appropriés (factures, reçus, etc.) pour être validées par l’administration fiscale.

Types de charges déductibles :

• Frais de gestion et d’administration : frais de syndic, frais de gestion locative, honoraires pour la rémunération des gardiens ou concierges.
• Dépenses de réparation et d’entretien : travaux nécessaires pour maintenir le bien en bon état.
• Dépenses d’amélioration : travaux qui augmentent la valeur du bien ou améliorent ses conditions d’utilisation sans en changer la structure.
• Primes d’assurance : couvrant les risques liés à la propriété et à la location.
• Intérêts d’emprunt : relatifs aux prêts contractés pour l’achat, la construction, la conservation ou l’amélioration du bien.
• Impôts et taxes : taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
• Provisions pour charges de copropriété : déductibles dans l’année de paiement, sous réserve de régularisation ultérieure.

Rappel des régimes d’imposition :

Régime réel : toutes les charges réelles et justifiées peuvent être déduites des revenus fonciers bruts pour obtenir le revenu net imposable.

Régime micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus fonciers bruts, sans nécessité de justifier les charges individuelles.

Pour calculer les charges déductibles des revenus fonciers, il est donc essentiel de s’assurer que les dépenses sont liées au bien loué, nécessaires à la génération ou à la conservation des revenus, payées et justifiées au cours de l’année fiscale concernée.

Ces charges sont ensuite soustraites des revenus fonciers bruts pour déterminer le revenu net imposable sous le régime réel, tandis que le régime micro-foncier applique simplement un abattement forfaitaire.

Charges non déductibles des revenus fonciers

Les charges non déductibles des revenus fonciers comprennent plusieurs types de dépenses qui ne peuvent pas être soustraites des revenus locatifs pour réduire l’impôt sur le revenu.

Voici une liste des principales charges non déductibles :

• Commission d’agence immobilière : les honoraires payés à une agence immobilière lors de l’acquisition du bien loué ne sont pas déductibles.
• Frais d’acte et d’enregistrement : les frais de notaire pour l’acte d’achat du bien immobilier ne sont généralement pas déductibles, sauf dans certains cas spécifiques liés à l’investissement locatif en meublé ou via une Société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
• Frais d’intermédiaires (par exemple au courtier en crédit immobilier) : les frais payés à des intermédiaires financiers pour l’acquisition du bien ne sont pas déductibles.
• Charges récupérables auprès des locataires : les charges que le propriétaire peut récupérer auprès du locataire, comme les factures d’eau, de chauffage et d’électricité, ne sont pas déductibles.
• Dépenses d’agrandissement, de construction ou de reconstruction : ces types de travaux, qui modifient la structure ou augmentent la surface habitable du bien, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Ces règles sont importantes pour les propriétaires bailleurs afin de correctement déclarer leurs revenus fonciers et optimiser leur situation fiscale en conformité avec la législation en vigueur.

Défiscalisation dans l’immobilier neuf

Dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf, il est possible de cumuler l’économie d’impôt grâce à des dispositifs de défiscalisation avec la déductibilité des charges sur les revenus locatifs.

Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel offrent une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement dans des logements neufs sous certaines conditions, notamment de location. Parallèlement, les propriétaires peuvent déduire certaines charges liées à ces biens immobiliers de leurs revenus locatifs, comme les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, et les charges de copropriété non récupérables.

Ces déductions de charges sont possibles que le bien soit loué nu ou meublé, et elles se cumulent avec les avantages fiscaux offerts par des dispositifs comme le Pinel pour les investissements dans le neuf. En location meublée, les revenus sont déclarés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et les propriétaires peuvent opter pour le régime réel pour déduire les charges réelles ou le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire.

Ainsi, l’investissement locatif dans le neuf permet non seulement de bénéficier de réductions d’impôt mais aussi de déduire les charges liées à l’investissement, optimisant ainsi la rentabilité de l’investissement par le biais de la fiscalité.

Plafonds de déductibilité des revenus locatifs

Les plafonds de déductibilité des revenus locatifs concernent principalement le déficit foncier que l’on peut imputer sur le revenu global.

Voici les plafonds applicables :

Déficit Foncier : le déficit foncier résultant de la différence entre les charges déductibles et les revenus locatifs peut être imputé sur le revenu global du propriétaire bailleur dans la limite de 10 700 euros par an.

Cas particuliers : pour les logements concernés par certaines dispositions spécifiques, comme ceux relevant de l’article 31 du Code général des impôts, le plafond peut être porté à 15 300 euros. Ces cas particuliers sont le dispositif Causse et l’amortissement Périssol.

• Dispositif Cosse (Louer abordable) : selon la loi Elan de novembre 2018, si un propriétaire choisit le dispositif Cosse, le plafond du déficit foncier passe de 10 700 euros à 15 300 euros.
• Amortissement Périssol : lorsque le logement bénéficie de l’amortissement Périssol, ce plafond est également porté à 15 300 euros.

Ces deux dispositions permettent aux propriétaires de bénéficier d’une déduction fiscale plus élevée sous certaines conditions, notamment en encourageant la location à des conditions favorables ou en améliorant l’efficacité énergétique des logements.

Report du déficit : si le déficit foncier dépasse ces montants, l’excédent ne peut pas être imputé sur le revenu global de l’année en cours mais peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes. Le report est possible pendant 10 ans pour les déficits fonciers et pendant 6 ans pour l’ensemble des revenus.

Il est important de noter que les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que du revenu foncier et ne peuvent pas être utilisés pour créer ou augmenter un déficit foncier imputable sur le revenu global.

De plus, les charges déductibles ne peuvent pas créer un déficit global.

21 400 € d’économie d’impôts dans une passoire thermique !

Autre cas particulier : doublement du déficit foncier avec un investissement locatif dans une passoire thermique.

Il est possible de passer de 10 700 à 21 400 euros d’économie d’impôts et donc de doubler son déficit foncier avec un investissement locatif dans une “passoire thermique”.

Le plafond du déficit foncier a été réhaussé à 21 400 euros par an pour les années 2023-2025, à condition que les travaux de rénovation énergétique soient réalisés sur des logements très énergivores, classés “E”, “F” ou “G”.

Après les travaux, ces logements doivent atteindre au minimum une classe énergétique “D”.

Différence de fiscalité entre location nue et location meublée

Entre un investissement dans une location nue (non meublée) et une location meublée, la fiscalité diffère principalement en termes de catégorie d’imposition et d’abattements forfaitaires.

Catégorie d’imposition :

• Location Nue : les revenus tirés de la location nue sont classés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu après application d’un régime fiscal spécifique.
• Location Meublée : les revenus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux-ci bénéficient d’un régime fiscal différent et sont également soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Abattements forfaitaires :

• Location Nue : sous le régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus locatifs, ce qui signifie que l’impôt est calculé sur 70% des recettes locatives.
• Location Meublée : sous le régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire est de 50% pour les locations meublées classiques. Cela permet au propriétaire de n’être imposé que sur la moitié des recettes locatives.

Amortissement et déduction des charges :

• Location Nue : en optant pour le régime réel, le propriétaire peut déduire les charges réelles liées à la propriété, mais il ne peut pas amortir le bien immobilier.
• Location Meublée : en régime réel, le propriétaire peut non seulement déduire les charges réelles mais aussi pratiquer l’amortissement du bien immobilier ainsi que des meubles, ce qui peut réduire significativement l’assiette imposable et parfois annuler l’impôt sur les revenus locatifs.

Durée du bail et flexibilité :

• Location Nue : la durée du bail est généralement de trois ans, avec un préavis de six mois pour le propriétaire et de trois mois pour le locataire (réduit à un mois sous certaines conditions).
• Location Meublée : la durée du bail est d’un an renouvelable ou de neuf mois non renouvelable pour les étudiants, avec un préavis d’un mois pour le locataire.

La location meublée offre donc une fiscalité plus avantageuse grâce à un abattement forfaitaire plus élevé et la possibilité d’amortir le bien, ce qui peut conduire à une imposition moindre par rapport à la location nue.

De plus, la location meublée offre une plus grande flexibilité contractuelle et peut générer des loyers plus élevés.

Location meublée en LMNP ou en LMP ?

La différence principale entre les statuts LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur en Meublé Professionnel) réside dans les conditions d’éligibilité et les implications fiscales associées à chaque statut.

LMNP : ce statut est destiné aux particuliers qui louent des biens meublés de manière occasionnelle. Il n’est pas nécessaire que cette activité soit leur principale source de revenus.

Les revenus générés par cette activité ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% du revenu global du foyer.

LMP : pour être éligible au statut de LMP, le propriétaire doit générer plus de 23 000 euros de revenus locatifs annuels, et ces revenus doivent représenter plus de 50% du revenu global du foyer.

Avant 2018, il était également nécessaire de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), mais cette condition a été supprimée.

Implications fiscales d’une LMNP

• Les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Les plus-values sont imposées comme pour les particuliers, avec une exonération possible après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Possibilité de déduire les amortissements du résultat fiscal.

Implications fiscales d’une LMP

• Les revenus sont également imposés dans la catégorie des BIC.
• Les plus-values professionnelles peuvent bénéficier d’une exonération totale après 5 ans si les recettes locatives n’excèdent pas 90 000 euros HT les deux dernières années, ou d’une exonération partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 euros HT par an.
• Le déficit généré peut être imputé sur le revenu global sans limitation de montant, ce qui n’est pas le cas pour le LMNP.
• Exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si éligible.

Un investissement immobilier en LMNP est souvent considéré comme moins contraignant et plus adapté pour les investisseurs occasionnels ou ceux qui ne dépendent pas principalement de leurs revenus locatifs.

Un investissement immobilier en LMP offre des avantages fiscaux plus significatifs pour ceux qui peuvent remplir les conditions nécessaires, notamment en termes de traitement des plus-values et de déduction des déficits.

Le choix entre LMNP et LMP dépendra largement des objectifs de l’investisseur, de son niveau de revenus locatifs et de sa capacité à remplir les conditions spécifiques à chaque statut.