Mon apport personnel

L’apport personnel, c’est la somme d’argent que vous apportez pour acheter un bien immobilier, pour augmenter votre budget ou diminuer le montant de votre emprunt.

Raboteurs de parquet - Gustave Caillebotte - 1875
Raboteurs de parquet - Gustave Caillebotte - 1875

Quel est le montant d’apport personnel idéal ? 30%, 20%, 10% du prix ? 5% d’apport, est-ce suffisant ? Peut-on emprunter sans apport ? Pourquoi est-il mieux d’avoir un apport ?

Faut-il un apport pour obtenir un crédit ?

Avez-vous un apport ?

« Avez-vous un apport ? » est la question que vous poseront tous les banquiers et tous les courtiers en crédit immobilier !

Pourquoi ? Parce qu’un apport personnel est recommandé pour obtenir de meilleures conditions de financement.

Lorsque vous apportez une partie du prix d’achat à l’aide de vos deniers personnels, vous diminuez le montant que la banque va devoir vous prêter pour acquérir le bien : par conséquent votre apport personnel réduit le risque que prend la banque en vous prêtant le complément nécessaire. Or plus le risque est réduit, plus le taux est bas.

Avoir de l’apport personnel est donc apprécié par les banques parce que cela signifie que vous allez participer à l’investissement et partager le risque avec elle.

L’origine d’un apport personnel aura également une conséquence sur la négociation du taux d’intérêt. En effet, votre apport personnel peut provenir de sources très différentes : d’un héritage, d’un don familial ou de la revente d’un bien immobilier, ce qui est très différent d’un apport financier provenant d’un long effort d’épargne. Il peut aussi provenir de votre travail : cession d’une entreprise, perception d’un dividende important ou d’une prime exceptionnelle, etc.

Le montant de ce que les banquiers appellent l’épargne « restante » aura également un impact. Si vous apportez 10 000 € mais qu’une fois injectés dans l’opération il ne vous reste plus rien, la banque considérera que vous faire crédit est risqué. Comment ferez-vous face à un imprévu ? Dans ce cas, n’investissez pas toutes vos économies dans votre projet immobilier ; vous aurez plutôt intérêt à n’apporter que la moitié pour garder 5000 € de côté.

On entend souvent dire que 30% d’apport personnel est recommandé pour bénéficier d’un excellent taux de crédit immobilier. Rassurez-vous : ce n’est pas la réalité. L’idéal est de couvrir les frais de garantie, les frais d’agence et les frais de notaire, soit 20% du prix. Mais 10% ou 5% d’apport personnel ne seront pas un obstacle à l’obtention ni à la négociation du prêt immobilier.

Avec ou sans apport ?

L’apport personnel vous permettra de réduire le montant du crédit immobilier dont vous avez besoin. Vous l’aurez constitué grâce à vos économies personnelles, par une donation ou un héritage d’un membre de votre famille. Cet apport permet d’obtenir de meilleures conditions de financement et un taux plus avantageux.

Toutefois, ne pas avoir d’apport n’est pas un obstacle à l’obtention d’un crédit immobilier. En effet, de nombreuses solutions existent pour financer la totalité de l’opération. A commencer par l’allongement de la durée de remboursement.

Et même si vous disposez d’une épargne importante, il s’avère parfois plus intéressant d’emprunter la totalité du prix du logement pour continuer à bénéficier d’un contrat d’assurance vie très rémunérateur ou d’un plan d’épargne entreprise particulièrement avantageux. En particulier lorsque les taux immobiliers sont faibles, comme c’est le cas actuellement.

Enfin, si vous achetez un logement ancien, il est fort probable que vous ayez des travaux de réfection à entreprendre, qu’il vous faudra financer. Difficilement si vous avez vidé tous vos comptes d’épargne pour votre emprunt immobilier !

Apporter ou placer ?

En tant qu’emprunteur, quel est votre intérêt ? Produire un apport personnel important ou conserver votre capital ?

Bien sûr, grâce à cette épargne, vous serez en mesure de négocier de meilleures conditions de crédit car le montant à emprunter sera moins important, ce qui n’est pas négligeable.

Mais ceci n’est pas le plus important : ce qui est primordial, c’est de maintenir votre budget équilibré. Car acquérir son logement, ce n’est pas sacrifier ses finances au risque d’être dans le rouge ! C’est au contraire une décision rationnelle qui permettra d’augmenter votre pouvoir d’achat.

Notre conseil de bon sens est donc très simple : plutôt que d’utiliser toute votre épargne pour réduire le montant de votre prêt et/ou sa durée, nous vous conseillons de maintenir une épargne de précaution ou une épargne de projet, par exemple pour faire face à d’éventuels besoins de travaux dans votre nouvelle résidence principale.

Mieux vaut emprunter un peu plus, surtout en période de taux d’intérêt bas, et disposer d’un matelas de sécurité devant soi.

Payer comptant ou emprunter ?

Si vous disposez d’un capital important, le fruit de votre effort d’épargne ou d’un héritage, une question importante se pose : avez-vous intérêt à mobiliser ce capital pour acquérir votre logement sans recourir au crédit, ou au contraire, avez-vous intérêt à le conserver placé en empruntant la somme nécessaire par ailleurs ?

La question est d’autant plus pertinente qu’aujourd’hui les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont très bas : il est possible d’emprunter autour de 1% l’an, sur des durées inférieures à 15 ans, c’est-à-dire à un niveau inférieur à ce que pourrait rapporter un placement à long terme sur la même durée, même sans risque de perte en capital.

Mais la question n’est pas seulement celle de la différence entre le coût du crédit (tous frais compris) et ce que rapporte les placements (nets des prélèvements fiscaux et sociaux), elle est aussi et surtout celle de l’équilibre de votre budget et celui de votre patrimoine.

Il est en effet très important de conserver devant soi une épargne de précaution, pour faire face aux imprévus de la vie, ainsi qu’une épargne qui prépare l’avenir : les études des enfants, la retraite, la transmission à vos héritiers ou tout autre projet personnel. Muni d’un crédit immobilier à taux bas d’un côté et d’une épargne fructifiant sur le long terme de l’autre, vous verrez votre avenir financier d’un œil plus serein.

Un dernier mot : faites valoir l’existence de votre capital, qui n’attend qu’à être placé, pour négocier les meilleures conditions possibles d’emprunt. Vous serez ainsi gagnant sur les deux tableaux !

Rembourser par anticipation ?

Vous disposez depuis peu d’une importante somme d’argent et vous vous demandez s’il ne serait pas judicieux de rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier. Vaut-il mieux le rembourser par anticipation ou bien placer son argent ?

La question mérite en effet d’être posée tant la fin du remboursement d’un crédit immobilier peut constituer un véritable soulagement. En outre, solder un crédit immobilier, c’est la promesse de disposer d’un pouvoir d’achat sensiblement supérieur. Or le choix n’est pas si facile que cela.

Le principal argument financier en faveur du remboursement anticipé est que le coût du crédit immobilier est supérieur au rendement des placements sans risque (livrets d’épargne, assurance vie en euros…). Il paraît en effet difficile, sauf à prendre des risques importants (un placement en Bourse), d’obtenir un rendement net d’impôts supérieur au TAEG (coût global) du crédit immobilier. Dans ce cas, rembourser votre prêt immobilier par anticipation sera le meilleur placement possible.

Plus le coût total de votre crédit immobilier est élevé, plus son remboursement anticipé est rentable.

Or ce raisonnement purement financier est peut-être un peu trop rapide…

Premier problème : rembourser par anticipation votre crédit immobilier va occasionner des frais. Notamment les indemnités pour remboursement anticipé (les IRA), facturées à l’emprunteur jusqu’à 3% du capital restant dû (le CRD). S’il ne vous reste que quelques années de remboursement, le « rendement » de cette opération sera tout bonnement annulé par cette pénalité.

Deuxième problème : votre situation patrimoniale. Disposer à la fois d’un crédit immobilier à rembourser et d’un capital mobilier à placer, est une situation équilibrée et saine : vous disposez ainsi d’une épargne mobilisable (de liquidités) vous permettant de faire face aux éventuels coups durs, mais aussi de préparer avec confiance votre avenir, par exemple votre retraite ou votre succession.

Le patrimoine immobilier n’est pas un patrimoine « liquide ». Si votre bien immobilier vaut 200 000 €, pour autant vous ne disposez pas immédiatement de 200 000 € : pour en disposer il faut vendre et cela prend du temps. Un patrimoine liquide au contraire, votre épargne par exemple ou encore l’argent que vous avez sur vos comptes, cet argent est liquide, autrement dit vous pouvez en disposer sur le champ.

En outre, n’oublions jamais qu’un crédit immobilier est une forme d’épargne. Rembourser un crédit immobilier, c’est placer son argent dans un bien immobilier. La banque vous oblige à rembourser et de cette manière elle vous oblige à placer : grâce à votre crédit immobilier vous continuez d’épargner chaque mois de nombreuses années, ce qui constitue une véritable épargne forcée.

Placer votre argent dans un bien immobilier c’est s’enrichir personnellement et c’est ce que vous ne feriez plus en cas de remboursement anticipé. Ne comptez pas en effet sur votre capacité à placer librement ce que vous payiez en mensualités de remboursement. Sans la contrainte d’un remboursement à la banque, vous ne feriez plus le même effort financier.

En conclusion, l’effort de remboursement de votre crédit immobilier est bien la voie la plus sûre pour augmenter votre patrimoine financier !

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