Le prêt in fine

Avec un prêt in fine, on ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt immobilier. Le capital n’est remboursé qu’à la fin du crédit en une seule fois.

Locataires et Propriétaires Planche 18 de la première série - Honoré Daumier - 1847
Locataires et Propriétaires Planche 18 de la première série - Honoré Daumier - 1847

Un prêt in fine signifie un prêt immobilier remboursable à la fin en une fois.

Ce type de crédit immobilier est essentiellement destiné aux investisseurs locatifs : il leur permettra de déduire un maximum d’intérêts de leurs revenus fonciers. Attention cependant, il est réservé aux emprunteurs offrant un maximum de garanties.

Un prêt in fine pour qui ?

L’avantage d’un prêt in fine dépendra du niveau de votre imposition.

Ce prêt est particulièrement conseillé aux emprunteurs fortement imposés, au minimum dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 40%. Il peut cependant être combiné à un prêt immobilier classique afin de permettre à de petites ou moyennes impositions de déduire de leurs revenus fonciers des montants plus importants d’intérêts d’emprunt.

Le prêt in fine sera associé à une assurance vie d’une valeur d’au moins 30% du montant emprunté, soit par exemple 60 000 € placés pour 200 000 € empruntés.

Quelle différence entre un prêt in fine et un prêt amortissable ?

Le prêt amortissable réduit le capital restant dû au fil des mensualités ; le prêt in fine n’amortit pas le capital emprunté, il ne le rembourse totalement qu’à la fin du crédit !

Le souscripteur d’un prêt in fine ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à l’échéance finale du prêt : lors de la toute dernière mensualité.

Durant le prêt, la mensualité à rembourser est très faible puisque l’emprunteur ne paye que les intérêts !

Le prêt amortissable permet donc, comme son nom l’indique, d’amortir du capital tous les mois, en même temps que vous remboursez des intérêts. Le prêt in fine possède quant à lui une mensualité composée à 100% d’intérêts, et ce, sur toute la durée du prêt : seule la dernière mensualité représente 100% du capital emprunté.

Autrement dit, si vous empruntez 200 000 € sur 15 ans dans le cadre d’un prêt amortissable et que vous le remboursez dans dix ans, vous devrez moins à la banque que ce que vous aviez emprunté initialement. Dans le cadre d’un prêt in fine, dans dix ans, vous lui devrez toujours la même somme !

Pour résumer, un prêt amortissable est remboursé chaque mois sur la base d’une mensualité comprenant les intérêts et les assurances, mais également une part de capital, alors que la mensualité d’un prêt in fine n’est strictement composée que des intérêts et des assurances, le capital étant remboursé seulement en fin de prêt et en une seule fois.

Quel est l’intérêt d’un prêt in fine ?

L’emprunteur ne remboursant pas de capital, la première vertu d’un tel mécanisme est une diminution sensible de la mensualité.

Le montant du capital ne s’amortissant jamais, la deuxième vertu d’un tel mécanisme, c’est l’augmentation tout aussi sensible du coût du crédit ! Dans le cadre d’un prêt in fine, la même somme empruntée peut en effet coûter beaucoup plus cher en remboursement d’intérêts ! Un prix exorbitant, beaucoup plus cher qu’un prêt amortissable classique, et pourtant, beaucoup plus rentable pour l’investisseur ! Pourquoi ? Grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt.

La somme des intérêts est certes très élevée puisqu’elle porte sur la totalité du capital emprunté tout au long du crédit : autrement dit, chaque mois j’emprunte 200 000 € puisque mon crédit immobilier ne rembourse jamais le capital, ne l’amortit pas. Or ce montant invariable d’intérêts bancaires est intégralement déductible des revenus fonciers.

On comprend mieux le bénéfice d’un prêt in fine pour l’investisseur, celui qui achète pour louer : il lui permet tout simplement de déduire un maximum d’intérêts, beaucoup plus que dans le cadre d’un prêt amortissable où les intérêts sont moindres, diminuant chaque mois jusqu’au terme de l’emprunt.

Emprunter en « in fine » pour investir est donc fiscalement très avantageux. Dans le cadre d’un prêt in fine, la mensualité est entièrement déductible, alors qu’elle ne l’est que partiellement dans le cadre d’un prêt amortissable. Inutile de préciser que dans le cadre d’un investissement immobilier sans emprunt, vous obtiendrez cette fois une recette locative entièrement imposable…

Mais attention, pour profiter du surcoût d’un prêt in fine, mieux vaut avoir beaucoup de revenus fonciers à défiscaliser d’une part, beaucoup d’impôts à économiser d’autre part. Dans le cas contraire, celui d’un premier investissement locatif par exemple, un prêt amortissable sera beaucoup plus rentable.

Comment rembourser la dernière mensualité d’un prêt in fine ?

Grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt, un prêt in fine génère des économies d’impôts plus importantes. Il n’en reste pas moins que pour un prêt de 200 000 € sur 15 ans, soit 180 mois, si les 179 premières mensualités sont réduites chacune à la portion congrue des intérêts, la dernière mensualité, soit la 180ème, sera égale au capital emprunté initialement, soit 200 000 € !

Comment rembourser 200 000 € dans 15 ans en une fois, et surtout, comment les rembourser sans avoir obligatoirement à revendre le bien ?

Pour garantir votre solvabilité lors du règlement de cette dernière mensualité, les banques utilisent une garantie que l’on appelle un adossement. Il s’agit d’un placement (le plus souvent une assurance-vie) sur lequel elles prennent un nantissement (un gage).

C’est pourquoi un prêt in fine sera toujours adossé à un produit financier, lequel nécessite un versement initial. L’investisseur locatif, candidat à l’obtention d’un prêt in fine, devra donc disposer d’un apport personnel suffisant d’une part, consentir à un effort d’épargne sur toute la durée du prêt d’autre part.

Un effort d’épargne mensuel que vous ferez d’autant plus aisément que vous disposez d’une trésorerie libérée par la baisse de la mensualité due au prêt in fine. La part de capital que vous n’amortissez pas, vous l’épargnez.

Pour résumer : si vous bénéficiez déjà de revenus fonciers, si vous êtes fortement imposés, si vous disposez d’un apport personnel suffisant et d’une capacité d’épargne, empruntez absolument en « in fine » ! La déductibilité intégrale des intérêts d’emprunt, associée à la fiscalité très avantageuse d’un contrat d’assurance-vie, doperont considérablement le rendement de votre investissement locatif.

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