Comment faire du déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de biens immobiliers loués nus (non meublés) de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers perçus.

Lorsque ces charges déductibles (comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation ou d’entretien) excèdent les revenus locatifs, un déficit foncier est créé.

Pour vous assurer du succès de votre investissement immobilier, vous prendrez soin de demander conseil à un expert indépendant de la gestion de patrimoine.

Vous consulterez en même temps un courtier en prêt immobilier, tant il est vrai que le financement aura un gros impact sur le rendement de votre investissement locatif.

Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?

Comme son nom l’indique, un déficit foncier se rapporte aux revenus fonciers, exclusivement à ce type de revenu locatif.

Un revenu locatif est appelé revenu foncier lorsqu’il désigne les revenus tirés de la location de biens immobiliers, autrement dit aux revenus provenant de la propriété foncière, ce que nous appelons plus communément la propriété immobilière (terrains, bâtiments, appartements, maisons).

Historiquement, le terme “foncier” est lié à la propriété de la terre. Le mot “foncier” dérive du latin “fundus”, qui signifie “fonds de terre”. Les revenus fonciers étaient les revenus générés par l’exploitation de la terre, que ce soit par la culture, l’élevage ou la location.

En utilisant le terme “revenu foncier”, on distingue clairement les revenus provenant de la propriété immobilière des autres types de revenus, comme les revenus mobiliers (dividendes, intérêts) ou les revenus professionnels (salaires, bénéfices commerciaux). Cette distinction est importante pour l’application des règles fiscales spécifiques à chaque catégorie de revenus.

Les revenus fonciers sont en effet soumis à un régime fiscal particulier, avec des règles spécifiques pour la déduction des charges, la détermination du revenu imposable et les obligations déclaratives. Le terme “revenu foncier” permet ainsi de regrouper l’ensemble des revenus locatifs sous une même catégorie fiscale.

Un revenu foncier est un revenu imposable : il est soumis à l’impôt sur le revenu. Les revenus fonciers doivent être déclarés chaque année dans la déclaration annuelle de revenus. Ils sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal pour déterminer le revenu imposable global.

Calcul du Revenu Foncier

Le revenu foncier net imposable est déterminé en déduisant des revenus bruts fonciers (les loyers perçus) les charges déductibles (frais de gestion, travaux d’entretien et de réparation, intérêts d’emprunt, assurances, taxes foncières, etc.).

Régimes d’Imposition :

• Régime micro-foncier : Pour les propriétaires percevant moins de 15 000 euros de revenus fonciers bruts par an, le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, sans possibilité de déduire les charges réelles.
• Régime réel : Si les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 euros ou si le contribuable choisit ce régime, il doit déclarer ses revenus fonciers selon le régime réel. Ce régime permet de déduire les charges réelles supportées pour l’entretien et la gestion du bien.
• Déficit foncier : lorsque les charges déductibles excèdent les revenus fonciers, un déficit foncier est créé. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt). L’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Prélèvements sociaux : en plus de l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont également soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %.

Pour comprendre en détail l’imposition d’un revenu foncier, nous vous renvoyons à notre article complet : “Comment calculer l’impôt sur le revenu locatif ?”.

Soulignons en tout cas deux conditions sine qua non :

• Location Nue : le bien immobilier doit être loué nu pour bénéficier du déficit foncier. Les locations meublées ne sont pas éligibles à ce dispositif.
• Régime Réel : le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition.

Le régime micro-foncier, qui s’applique aux revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 €, ne permet pas de bénéficier du déficit foncier.

Exemple de calcul d’un déficit foncier

Le point essentiel est la déduction des charges : les charges déductibles sont d’abord soustraites des revenus fonciers bruts. Si le total des charges dépasse les revenus locatifs, un déficit foncier est constaté.

Prenons un exemple pour illustrer le calcul du déficit foncier :

• Revenus fonciers bruts : 12 000 €
• Intérêts d’emprunt : 5 000 €
• Autres charges foncières : 8 000 €

Calcul du revenu foncier net des intérêts d’emprunt :

• 12000 − 5000 = 7000

Déduction des autres charges :

• 7000 − 8000 = − 1000

Le déficit foncier est donc de 1 000 €, lequel peut être imputé sur le revenu global du propriétaire dans la limite de 10 700 €.

Ce qui laisse beaucoup de marge au propriétaire pour réaliser des travaux et réduire significativement son impôt sur le revenu.

Déductibilité des intérêts d’emprunt

La possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers est un point capital.

Biens Locatifs :

• Location Non Meublée : les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un bien immobilier loué nu sont déductibles des revenus fonciers. Cela signifie que ces intérêts peuvent être soustraits des loyers perçus pour déterminer le revenu foncier net imposable.
• Location Meublée : pour les locations meublées, les intérêts d’emprunt sont également déductibles, mais ils sont pris en compte dans le cadre du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si le propriétaire opte pour le régime réel, les intérêts d’emprunt sont inclus comme charges déductibles.

Résidence Principale et Secondaire :

• Résidence principale : depuis 2011, les intérêts des emprunts pour l’achat ou la construction de la résidence principale ne donnent plus droit à un avantage fiscal.
• Résidence secondaire : les intérêts d’emprunt liés à une résidence secondaire ne bénéficient d’aucun avantage fiscal.

Avantages Fiscaux :

• Réduction du revenu imposable : en déduisant les intérêts d’emprunt des revenus locatifs, le propriétaire réduit son revenu foncier net, ce qui diminue l’impôt foncier à payer.
• Optimisation fiscale : pour les investisseurs, la déductibilité des intérêts d’emprunt permet d’optimiser la rentabilité de l’investissement immobilier en réduisant la charge fiscale globale.

Exemple de calcul :

Supposons un propriétaire qui perçoit 15 000 € de loyers annuels et qui a contracté un emprunt dont les intérêts annuels s’élèvent à 4 000 €.

Revenus fonciers bruts : 15 000 €

Intérêts d’emprunt : 4 000 €

Le revenu foncier net sera :

15000 − 4000 = 11000

Ainsi, le propriétaire ne sera imposé que sur 11 000 € au lieu de 15 000 €, grâce à la déduction des intérêts d’emprunt.

La déductibilité des intérêts d’emprunt est un avantage fiscal significatif pour les propriétaires de biens immobiliers locatifs en France. Elle permet de réduire le revenu foncier imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.

À tel point que le déficit foncier peut permettre de réduire la base imposable et potentiellement faire passer le contribuable dans une tranche d’imposition inférieure !

Déficit foncier expliqué en détail

Le dispositif du déficit foncier a été créé pour encourager l’investissement dans l’immobilier locatif.

Une carotte fiscale offerte aux propriétaires bailleurs en tant que contribuables pour contribuer justement à la stimulation du marché locatif ou pour mieux dire, pour faire se rencontrer davantage l’intérêt des propriétaires et l’intérêt des locataires, l’offre et la demande de logements.

En résumé, le déficit foncier est un outil fiscal puissant pour les propriétaires immobiliers en France, leur permettant de réduire leur charge fiscale en déduisant les charges excédant leurs revenus locatifs.

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire certaines charges de leurs revenus locatifs lorsque celles-ci sont supérieures aux loyers perçus, offrant ainsi la possibilité de réduire leur imposition sur le revenu.

Parmi ces charges qui excèdent le montant des revenus locatifs, il y a principalement le montant des travaux !

Pour bénéficier du dispositif de déficit foncier, plusieurs conditions doivent être remplies.

Type de bien et location :

• Le bien immobilier doit être ancien et à usage locatif.
• Il doit être loué nu (non meublé).
• La location doit être à usage d’habitation.

Régime fiscal :

• Le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers.
• Cette option engage le propriétaire pour une période de 3 ans sur l’ensemble de ses revenus fonciers.

Durée de location :

• Le bien doit être mis en location pour une durée minimale de 3 ans.
• Cette période commence à partir de l’année de réalisation du déficit foncier.
• La location doit être continue, sans interruption, pendant toute la durée requise.

Charges et revenus :

Les charges déductibles doivent être supérieures aux revenus locatifs pour générer un déficit.

Plafonds de déduction :

• Le déficit foncier est plafonné annuellement à 10 700 € pour la déduction sur le revenu global.
• Ce plafond est porté à 15 300 € pour les biens éligibles au régime d’amortissement “Périssol”.
• Un plafond exceptionnel de 21 400 € s’applique pour les dépenses de rénovation énergétique effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, visant à améliorer le classement énergétique du logement.

Ce plafond exceptionnel équivaut au doublement du déficit foncier normalement autorisé : il ne vous reste plus qu’un an et demi pour en profiter !

Pour en bénéficier, vos travaux devront permettre à un bien immobilier classé “passoire thermique” (DPE F ou G) de passer à une classe énergétique A, B, C ou D.

Report du déficit excédentaire :

• La partie du déficit dépassant le plafond annuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Les intérêts d’emprunt excédentaires sont reportables sur le revenu global des 6 années suivantes.

Optimisation de la tranche d’imposition :

Dans certains cas, le déficit foncier peut faire passer le contribuable dans une tranche d’imposition inférieure, la déduction s’appliquant au revenu imposable.

Flexibilité d’utilisation :

Le propriétaire peut choisir d’imputer le déficit sur ses revenus fonciers ou sur son revenu global, selon ce qui est le plus avantageux fiscalement.

Cependant, le non-respect de ces conditions, notamment l’interruption de la location ou le passage en location meublée avant la fin de la période requise, peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux obtenus.

Cumul avec d’autres dispositifs :

Le déficit foncier peut être combiné avec d’autres lois de défiscalisation immobilière, la loi Pinel par exemple, maximisant ainsi les avantages fiscaux pour l’investisseur : il n’est pas soumis au plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 € par an !

Le régime du déficit foncier est également compatible avec plusieurs autres dispositifs comme la loi Malraux ou le dispositif Loc’Avantages.

Il est important de noter que ces avantages fiscaux sont conditionnés au respect des règles d’éligibilité et de durée de location du bien. Le non-respect de ces conditions peut entraîner la remise en cause des avantages obtenus.

Faire des travaux pour faire du déficit foncier

Les travaux jouent un rôle crucial dans la création et l’optimisation du déficit foncier : il en est le générateur principal !

Le régime du dispositif foncier est en réalité une véritable incitation à la rénovation.

Il a été pensé pour encourager la réalisation de travaux d’amélioration et d’entretien des biens locatifs, permettant de valoriser le patrimoine immobilier en échange d’avantages fiscaux.

Pour ce faire, privilégiez l’achat de biens anciens nécessitant des rénovations importantes pour maximiser le potentiel de déficit foncier. Ne négligez pas l’emplacement, particulièrement l’acquisition de biens dans des zones où les travaux de rénovation sont éligibles à des dispositifs complémentaires (ex : zones Malraux).

Acheter pour louer, faire des travaux, optimiser son imposition, valoriser son patrimoine, il s’agit d’une véritable stratégie d’investissement.

Types de travaux déductibles :

• Les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers.
• Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

Stratégie de répartition des travaux :

Pour optimiser l’impact fiscal, il est recommandé que les dépenses de travaux soient supérieures au revenu foncier de l’année.

Une stratégie optimale consiste à réaliser des travaux dont le montant est supérieur à la somme de deux fois les loyers annuels plus deux fois 10 700 €.

Exemple de stratégie optimale :

Pour un propriétaire percevant 7 000 € de revenus locatifs en 2022, il serait optimal de réaliser plus de 35 400 € de travaux (2 x (7 000 € + 10 700 €)).

Exemple de doublement du plafond dans le cas d’une rénovation énergétique d’une passoire thermique :

Un propriétaire réalisant 70 000 € de travaux sur un bien classé G au DPE, améliorant sa note à C, pourra imputer 21 400 € sur son revenu global l’année des travaux, puis reporter 28 600 € sur les 10 années suivantes.

Une planification judicieuse des travaux sur plusieurs années peut permettre d’optimiser l’avantage fiscal du déficit foncier. Il est recommandé que les dépenses de travaux soient supérieures au revenu foncier de l’année pour créer un déficit. Répartir les travaux sur plusieurs années permet d’optimiser l’impact fiscal du déficit foncier.

Il est crucial de noter que ces stratégies doivent être adaptées à la situation personnelle de chaque investisseur et que le respect des conditions d’éligibilité est essentiel pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux du déficit foncier.

Devoirs du propriétaires

Comme toujours, vos droits s’accompagnent de devoirs.

• Suivi rigoureux des dépenses : tenir une comptabilité précise de toutes les charges déductibles pour maximiser le déficit foncier.
• Conservation des justificatifs : gardez bien tous les justificatifs de paiement des charges déductibles en cas de contrôle fiscal, notamment tous les devis des artisans.
• Déclaration fiscale : déclarer annuellement les revenus fonciers et les charges déductibles sur le formulaire fiscal approprié.
• Respect des conditions spécifiques : pour les travaux de rénovation énergétique bénéficiant du plafond majoré, respecter les critères d’amélioration du classement énergétique du logement.
• Engagement de location : maintenir le bien en location pendant toute la durée requise, sous peine de remise en cause des avantages fiscaux obtenus.
• Interdiction de changement d’usage : ne pas transformer le bien en résidence principale ou secondaire pendant la période d’engagement.
• Plafonnement des loyers : dans certains cas, notamment pour les dispositifs de défiscalisation cumulables, respecter les plafonds de loyers imposés.
• Obligation d’information : informez l’administration fiscale en cas de changement de situation pouvant affecter le bénéfice du déficit foncier.

Il est crucial de noter que le non-respect de ces obligations, en particulier l’interruption de la location avant la fin de la période d’engagement, peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux et potentiellement des redressements fiscaux.

Les propriétaires doivent donc être vigilants et bien comprendre leurs responsabilités avant de s’engager dans ce dispositif fiscal.

Travaux éligibles au déficit foncier

Les travaux éligibles au déficit foncier et aux certificats d’économies d’énergie (CEE) couvrent un large éventail d’opérations visant à améliorer l’efficacité énergétique et le confort des logements.

Travaux d’isolation thermique :

• Isolation des combles ou de la toiture (BAR-EN-01)
• Isolation des murs (BAR-EN-02)
• Isolation d’un plancher (BAR-EN-03)
• Installation de fenêtres ou portes-fenêtres avec vitrage isolant (BAR-EN-04)
• Isolation des toitures terrasses (BAR-EN-05)
• Travaux de chauffage et production d’eau chaude :
• Installation d’une chaudière individuelle à condensation (BAR-TH-06)
• Installation d’une chaudière collective à condensation (BAR-TH-07)
• Installation d’une pompe à chaleur air-eau ou eau-eau (BAR-TH-04, BAR-TH-03)
• Installation d’un chauffe-eau solaire individuel ou collectif (BAR-TH-01, BAR-TH-02)
• Installation d’un appareil indépendant de chauffage au bois (BAR-TH-12)
• Installation d’une chaudière biomasse individuelle (BAR-TH-13)

Travaux de ventilation :

• Installation d’une VMC simple flux hygroréglable
• Installation d’une VMC double flux
• Travaux d’amélioration de la régulation et de la programmation :
• Installation de robinets thermostatiques (BAR-TH-17)
• Installation d’une régulation par sonde de température extérieure (BAR-TH-11)
• Travaux de rénovation globale :
• Rénovation globale d’un bâtiment résidentiel (BAR-TH-145)
• Rénovation globale d’une maison individuelle (BAR-TH-164)

Autres travaux éligibles :

• Installation d’un chauffe-eau thermodynamique (BAR-TH-148)
• Installation d’un système solaire combiné (BAR-TH-143)
• Isolation d’un réseau hydraulique de chauffage (BAR-TH-15)
• Installation d’un plancher chauffant à eau basse température (BAR-TH-16)

Il est important de noter que pour être éligibles au déficit foncier, ces travaux doivent être des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles dans le cadre du déficit foncier.

Pour maximiser les avantages fiscaux, il est recommandé de privilégier les travaux qui permettent d’améliorer significativement la performance énergétique du logement. Rappelez-vous que les travaux permettant à un bien classé comme passoire thermique (DPE F ou G) de passer à une classe énergétique A, B, C ou D peuvent bénéficier d’un plafond de déduction exceptionnel de 21 400 € pour les dépenses réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Enfin, il est crucial de faire appel à des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour la réalisation de ces travaux, car c’est une condition non négociable pour bénéficier de la prime énergie et d’autres aides financières.

Calcul des coûts de rénovation

Le montant du déficit foncier mais également le futur rendement locatif dépendent naturellement du coût des travaux réalisés.

Pour calculer les coûts de rénovation dans le cadre du déficit foncier, il est essentiel de prendre en compte plusieurs éléments.

Évaluation initiale :

• Faire réaliser un diagnostic complet du bien par un professionnel pour identifier tous les travaux nécessaires.
• Obtenir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour cibler les améliorations énergétiques prioritaires.

Devis détaillés :

• Solliciter plusieurs devis auprès d’artisans certifiés RGE pour chaque type de travaux.
• Comparer les devis en tenant compte non seulement du prix, mais aussi de la qualité des matériaux et des garanties proposées.

Catégories de travaux à considérer :

• Isolation thermique (murs, toiture, planchers, fenêtres).
• Système de chauffage et production d’eau chaude.
• Ventilation.
• Travaux de mise aux normes électriques et plomberie.
• Rénovation des revêtements (sols, murs, plafonds).

Estimation des coûts moyens :

• Isolation des combles : 30 à 50 €/m²
• Isolation des murs par l’intérieur : 50 à 70 €/m²
• Remplacement des fenêtres : 400 à 800 € par fenêtre
• Installation d’une chaudière à condensation : 4 000 à 8 000 €
• Installation d’une pompe à chaleur : 10 000 à 15 000 €

Prise en compte des aides financières :

• Calculer les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) auxquels les travaux donnent droit.
• Intégrer les potentielles aides locales ou nationales (MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro).

Calcul du déficit foncier potentiel :

• Additionner tous les coûts de travaux éligibles.
• Comparer ce total aux revenus locatifs annuels pour estimer le déficit foncier potentiel.

Optimisation fiscale :

• Viser un montant de travaux supérieur à la somme de deux fois les loyers annuels plus deux fois 10 700 € pour maximiser l’avantage fiscal.
• Pour un bien avec 10 000 € de loyers annuels, viser des travaux dépassant 41 400 € (2 x (10 000 € + 10 700 €)).

Planification pluriannuelle :

• Répartir les travaux sur plusieurs années si nécessaire pour optimiser l’impact fiscal.
• Tenir compte du plafond majoré de 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025.

Imprévus et marge de sécurité :

Prévoir une marge de 10 à 15% du budget total pour les imprévus et les éventuels dépassements.

Suivi et documentation :

Conserver soigneusement tous les devis, factures et justificatifs de paiement pour la déclaration fiscale.

Tenir un tableau de bord détaillé des dépenses pour faciliter le calcul final du déficit foncier.

En suivant cette approche méthodique, les propriétaires peuvent estimer précisément les coûts de rénovation et optimiser leur stratégie de déficit foncier.

Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour affiner ces calculs en fonction de la situation personnelle du contribuable et des spécificités du bien immobilier.

Impact sur la valeur locative

L’impact des travaux de rénovation et du déficit foncier sur la valeur locative d’un bien immobilier est généralement positif et peut se manifester de plusieurs façons.

Augmentation des loyers :

Les travaux d’amélioration, notamment énergétiques, permettent souvent de justifier une augmentation des loyers.

Un logement rénové et plus performant énergétiquement peut être loué à un prix supérieur, compensant ainsi une partie des investissements réalisés.

Attractivité accrue :

Un bien rénové attire davantage de locataires potentiels, réduisant les périodes de vacance locative.

Les logements bénéficiant d’un bon Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont plus recherchés, surtout depuis l’interdiction progressive de louer des “passoires thermiques”.

Valorisation du patrimoine :

Les travaux de rénovation augmentent la valeur vénale du bien, ce qui peut se répercuter positivement sur la valeur locative.

Un bien bien entretenu et régulièrement rénové conserve mieux sa valeur dans le temps.

Réduction des charges :

L’amélioration de l’efficacité énergétique réduit les charges pour le locataire, ce qui peut justifier un loyer plus élevé tout en restant attractif.

Des équipements plus performants (chauffage, isolation) peuvent permettre de réduire les coûts d’entretien à long terme.

Conformité aux normes :

Les travaux de mise aux normes (électricité, plomberie, accessibilité) permettent de maintenir le bien sur le marché locatif et d’éviter une dépréciation de sa valeur locative.

Adaptation aux attentes du marché :

Des rénovations ciblées (création d’une salle de bain supplémentaire, aménagement d’un espace bureau) peuvent répondre aux nouvelles attentes des locataires et justifier une revalorisation du loyer.

Impact fiscal indirect :

Bien que le déficit foncier n’ait pas d’impact direct sur la valeur locative, il permet de réinvestir les économies d’impôts dans l’entretien et l’amélioration continue du bien, maintenant ainsi sa valeur locative à long terme.

Anticipation des réglementations :

Les travaux de rénovation énergétique permettent d’anticiper les futures réglementations (comme l’interdiction de louer des logements énergivores), assurant ainsi la pérennité de la valeur locative du bien.

Différenciation sur le marché :

Un bien rénové et performant se démarque dans un parc immobilier vieillissant, ce qui peut justifier un positionnement tarifaire supérieur.

Optimisation du rendement locatif :

L’augmentation de la valeur locative, combinée aux avantages fiscaux du déficit foncier, permet d’optimiser le rendement global de l’investissement immobilier.

Il est important de noter que l’impact sur la valeur locative dépend de la nature et de la qualité des travaux réalisés, ainsi que du marché immobilier local.

Une analyse approfondie du marché et une stratégie de rénovation bien pensée sont essentielles pour maximiser le retour sur investissement, tant en termes de valeur locative que d’avantages fiscaux liés au déficit foncier.

Et surtout n’oubliez pas le point final : la plus-value augmentée grâce aux travaux au moment de la revente !

Déficit foncier vs autres investissements

Le déficit foncier présente des avantages et des particularités qui le distinguent d’autres dispositifs fiscaux immobiliers.

Voici une comparaison avec quelques dispositifs majeurs.

Déficit foncier vs Pinel :

• Le déficit foncier s’applique aux biens anciens, tandis que la loi Pinel concerne les logements neufs ou assimilés.
• Le déficit foncier permet une déduction immédiate des charges, alors que le Pinel offre une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans.
• Le déficit foncier n’impose pas de plafonds de loyers, contrairement au Pinel.
• Les deux dispositifs peuvent être cumulés sur un même bien, optimisant ainsi l’avantage fiscal.

Déficit foncier vs Denormandie :

• La loi Denormandie est une variante de la loi Pinel pour l’ancien avec travaux, ciblant des zones spécifiques.
• Le déficit foncier offre plus de flexibilité géographique que le Denormandie.
• Le Denormandie impose des conditions strictes sur le montant des travaux (25% du coût total de l’opération), ce qui n’est pas le cas du déficit foncier.

Déficit foncier vs Malraux :

• Le dispositif Malraux concerne des biens situés dans des zones de protection du patrimoine, offrant une réduction d’impôt importante.
• Le déficit foncier est moins restrictif en termes de localisation et de nature des travaux.
• Le Malraux permet une réduction d’impôt plus importante pour des travaux de restauration complète, mais est soumis au plafonnement global des niches fiscales, contrairement au déficit foncier.

Déficit foncier vs LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) :

• Le LMNP - Location Meublée Non Professionnelle - concerne la location meublée, tandis que le déficit foncier s’applique à la location nue.
• Le LMNP permet l’amortissement du bien et des meubles, ce qui n’est pas possible avec le déficit foncier.
• Le déficit foncier permet une déduction sur le revenu global, alors que le LMNP ne permet qu’un report des déficits sur les revenus de même nature.

Déficit foncier vs Loc’Avantages :

• Loc’Avantages offre une réduction d’impôt en échange d’un loyer plafonné et d’un locataire sous conditions de ressources.
• Le déficit foncier n’impose pas de conditions sur le locataire ou le montant du loyer.
• Les deux dispositifs peuvent être combinés pour maximiser l’avantage fiscal.

Avantages spécifiques du déficit foncier :

• Pas de plafonnement global des niches fiscales (contrairement à la plupart des autres dispositifs).
• Possibilité de déduire jusqu’à 10 700 € par an du revenu global (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique).
• Flexibilité dans le choix des travaux et la localisation du bien.
• Pas d’engagement de durée de location (hormis les 3 ans suivant l’imputation du déficit).

Le déficit foncier se distingue par sa flexibilité et son absence de plafonnement global, le rendant particulièrement attractif pour les propriétaires souhaitant rénover des biens anciens tout en optimisant leur fiscalité.

Sa compatibilité avec d’autres dispositifs permet également des stratégies d’investissement diversifiées et sur-mesure.

Pour préparer votre retraite, capitalisez en investissant dans l’immobilier !