Crédit immobilier sous surveillance

Par Fabrice Hamon le 29 mars 2022

Le HCSF et le ministre Bruno Le Maire veulent rassurer sur la remontée des taux immobiliers et l’érosion du pouvoir d’achat des français.

Comme Sisyphe - Planche n°27 de la série Actualités - Honoré Daumier - 1869
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Le HCSF est le Haut Conseil de Stabilité Financière. Rattaché au Ministère de l’économie, des finances et de la relance, il est chargé de surveiller le système financier dans son ensemble. Il a notamment pour mission d’atténuer et prévenir une expansion du crédit et un effet de levier excessifs.

À l’issue de la réunion trimestrielle du HCSF le jeudi 24 mars dernier, Bruno Le Maire, ministre de l’économie, a souhaité intervenir pour apaiser les tensions actuelles, ressenties par les professionnels de l’immobilier autant que par les particuliers.

« Nous souhaitons que les ménages puissent continuer à financer leurs achats immobiliers, c’est un point que nous surveillons. »

La tendance haussière de l’inflation et des taux immobiliers, la guerre en Ukraine et la tenue prochaine de l’élection présidentielle créent de concert en effet un attentisme qui nécessitait un message encourageant du ministre.

Intervention engageante d’autant plus opportuniste que face à tous ces indicateurs inquiétants, Emmanuel Macron mais également Marine Le Pen, possiblement sa rivale au deuxième tour, ont hissé le pouvoir d’achat au rang de priorité de leur campagne électorale, en accord avec la préocuupation principale des français.

Taux réel négatif

Aussi Bruno Le Maire rappelle-t-il que la conjoncture actuelle est particulièrement favorable à la réalisation d’un projet immobilier.

« Avec un taux immobilier à 1,1 % ou 1,2 % par an sur 25 ans et une inflation à près de 3 % nous sommes toujours sur des taux réels négatifs. Donc les conditions de financement des ménages restent particulièrement attractives en France. C’est le plus important pour nous. »

Pour nous rasséréner, le ministre évoque un taux méconnu : le taux réel, de surcroît négatif, d’un crédit immobilier.

Qu’est-ce qu’un taux réel négatif ?

Les taux d’intérêt pour l’achat d’un bien immobilier, baissiers depuis des années, remontent depuis janvier et accusent une augmentation plus nette encore depuis début mars.

La crainte est que cette poussée devienne une flambée propre à renchérir considérablement le coût d’un crédit immobilier, allant jusqu’à rendre inaccessible l’achat immobilier à un très large public.

Et puis n’oublions pas que pouvoir d’achat et emploi se nourrissent - ou s’affament… Les conséquences sur l’emploi dans les multiples secteurs du marché immobilier envenimeraient une situation déjà critique. D’où un enjeu politique majeur.

À deux semaines d’un scrutin qui renouvellera le gouvernement du pays, des discours optimistes sont de mise. Électoralistes, ils ne sont pas cependant sans un certain réalisme.

Aussi autour du ministre on relaie l’argument et on insiste. « La remontée des taux est graduelle et n’est pas de nature à changer le paysage du financement des ménages du jour au lendemain. Les taux réels sont particulièrement bas », martèle Bercy.

Non seulement les taux d’intérêt sont bas mais les taux réels, relativement au taux d’inflation, sont encore plus bas !

Non seulement cette situation est exceptionnelle, mais en outre elle ne changera pas avant longtemps !

Non seulement la nouvelle est excellente pour ceux qui ont déjà acheté à des taux d’emprunt plus bas, mais l’aubaine continuera de profiter à ceux qui ont le projet d’acquérir un bien.

L’expression « non seulement » répétée trois fois, c’est dire comme ce fameux taux réel est à comprendre !

  • Définition : le taux d’intérêt réel est le taux nominal corrigé du taux d’inflation.
  • Formule de calcul : taux nominal - taux d’inflation = taux réel.

Le taux d’intérêt nominal est le taux inscrit dans le contrat de prêt, celui qui est effectivement payé par l’emprunteur au prêteur.

Or pour avoir une estimation plus réaliste de ce que coûtera votre emprunt, il faut raisonner en termes « réels », non plus en termes « nominaux », en retranchant l’effet de l’inflation. Le plus simple sera de soustraire le taux d’inflation du taux d’intérêt nominal, même si le plus exact serait de diviser l’un par l’autre.

Prenons l’exemple de l’année 1982. À cette époque, les acquéreurs empruntaient pour une durée de 10 ans à un taux d’intérêt nominal de 15% ! Mais cette même année, le taux d’inflation était de 12%. Par conséquent, le taux d’intérêt réel d’un prêt immobilier était de 3% (15 - 12).

Or aujourd’hui, quarante ans plus tard, si nous reprenons les chiffres de Bruno Le Maire, le taux d’intérêt réel d’un prêt immobilier est de - 1,80% (1,20 - 3) !

Nos taux d’intérêts réels sont incontestablement négatifs.

Hausse positive du taux d’inflation ?

Pour faire le calcul au moment de la signature du contrat, il faut donc prendre en compte l’inflation prévue (on dit « anticipée ») sur la durée du contrat.

En général, l’inflation a tendance à enrichir l’emprunteur et à appauvrir le prêteur. C’est pourquoi celui-ci réclame généralement des taux d’intérêt nominaux plus élevés pour compenser la hausse des prix.

Or cela est précisément ce qui ne se passe pas actuellement pour un emprunteur qui s’adresse à sa banque ! Le taux d’intérêt est moins élevé que le taux d’inflation. L’emprunteur s’enrichit plus que jamais sur le dos du prêteur.

Des taux d’intérêt bas et des taux réels négatifs, c’est naturellement très positif pour les emprunteurs, d’autant que les capitaux nécessaires pour investir dans la pierre font de l’achat immobilier la plus grosse dépense des français.

Mais il y a deux bémols passibles de modérer l’optimisme de la communication ministérielle.

Le premier bémol, c’est le taux bien concret de l’inflation, qui augmente vraiment l’ensemble des prix à la consommation.

Les ménages dépensent quotidiennement davantage d’argent sonnant et trébuchant pour chaque produit, qu’il s’agisse de l’essence, du gaz, de l’électricité ou de l’alimentation.

Or chaque euro supplémentaire capturé par un produit courant, c’est du reste à vivre en moins pour rembourser un crédit. Ce sont les charges du quotidien, qui certes n’entrent pas dans le calcul du taux d’endettement, mais qui pèsent bel et bien dans le budget des ménages.

Le deuxième bémol est l’aspect finalement très théorique du taux réel. Reprenons notre exemple du rapport taux nominal/taux d’inflation de 1982.

Durant les dix années suivantes de remboursement du prêt immobilier par les propriétaires de l’époque, contrairement au taux d’intérêt nominal, le taux d’inflation a évolué chaque année, modifiant régulièrement le taux réel de l’emprunt.

Un taux réel n’est en effet qu’une photographie au moment de la souscription du crédit. Notre taux réel n’est donc négatif qu’actuellement. Fort probablement pour une longue période mais un crédit immobilier dure longtemps. Quel sera le rapport entre le taux d’intérêt et le taux d’inflation en 2030 ?

Le taux réel d’un crédit immobilier, on ne le connaît réellement qu’à la fin du crédit, tout l’historique du taux d’inflation en main. Ce sera la bonne ou mauvaise surprise, du moins si l’emprunteur passé à autre chose s’y intéresse vraiment…

L’argument du taux réel n’est donc pas faux, mais il est factice.

Imaginez que face au taux d’inflation actuel de 3%, les taux d’intérêts environnent les 5%. Le taux réel serait donc de 2%. Bruno Le Maire ne nous déclarerait-il pas alors, pour nous rassurer de la même manière, que le taux réel est très bas ?

Et quid d’un taux d’intérêt de 3% ? Le taux réel, égal à zéro, serait-il une si bonne nouvelle ? Au regard du niveau actuel des prix immobiliers, un taux de 3% serait aujourd’hui une catastrophe pour l’accès à la propriété immobilière. Lorsque ces 5 ou 3% furent pratiqués il y a des années, les prix étaient beaucoup plus bas.

N’oublions pas que le calcul du coût d’un crédit immobilier est un calcul un peu artificiel. Car le coût total d’un prêt immobilier est une simple addition des intérêts, lesquels en réalité ne seront pas tous payés au même moment.

Compte tenu que leur versement ne s’effectue pas en une seule fois mais s’échelonne tout au long de l’échéancier, cela revient à additionner des « euros » qui, du fait de l’inflation, n’auront pas la même valeur !

Aussi l’argument du taux réel n’est ni rassurant ni incitatif : il n’est qu’hypothétique.

Ce qui est très réel en revanche, c’est que toute perspective de hausse du taux d’inflation est un critère essentiel de tarification des futurs prêts dans les banques. Et c’est pourquoi, à très courte échéance, les taux immobiliers vont augmenter, à un rythme encore imprévisible cependant.

Le taux très réel, c’est celui de l’inflation avec un impact immédiat sur les achats de tous les jours.

Le taux très réel, c’est celui des intérêts versés tous les mois à la banque.

Ce qui est très réel, c’est que ces deux taux essentiels augmentent.

Hausse des taux

Nous comprenons que la seule façon pour le prêteur de compenser la hausse du taux d’inflation soit d’augmenter le taux d’intérêt nominal, d’autant plus que tous les rendements de référence à dix ans sont désormais positifs.

L’OAT 10 ans par exemple vient de dépasser 1%. Ce n’était plus arrivé depuis février 2018, il y a quatre ans !

Le risque que ce franchissement soit répercuté très prochainement par les banques sur leurs taux de crédit immobilier est très fort. Surtout que d’autres hausses de taux les assiègent de toute part.

Hausse du taux d’intérêt des emprunts de l’État français à 10 ans mais pas seulement. Hausse du taux directeur de la Banque Centrale Européenne, laquelle s’explique par le niveau record de l’inflation dans la zone euro et par la reprise de l’activité après la crise du coronavirus, un contexte qui pousse la BCE à réduire son soutien aux économies de l’Union.

Hausse des taux également aux États-Unis : durcissement de la politique monétaire de la Réserve Fédérale américaine, qui relève ses taux directeurs pour contrer l’inflation, au plus haut là-bas depuis 40 ans !

Dans ce contexte général, l’inflation en France pourrait dépasser selon l’Insee les 4% sur un an en mars. Ce qui par ailleurs donnera l’illusion d’emprunter à un taux réel négatif de - 2,80%…

Or c’est ce mois de mars, déjà, que les courtiers en crédit immobilier ont reçu des banques des grilles de taux affichant jusqu’à 40 points d’augmentation. Une majoration de 0,40% sur les durées les plus longues ; une banque ose même un taux de 2% sur 25 ans !

Et ce n’est pas tout… Généralement, ces barèmes bancaires sont adressés aux courtiers au début du mois. Or nous recevons désormais des mises à jour à n’importe quel moment !

Une forme d’affolement qui déconcerte les clients eux-mêmes, tant la garantie de tenir fermement une tarification devient délicate. Il leur faut signer ou pour mieux dire, réserver vite un taux devenu si fluctuant.

Rien n’est au vert ! La hausse des taux immobiliers semble irrésistible et il serait téméraire d’attendre une nouvelle baisse pour acheter un bien immobilier, que ce soit pour habiter ou investir…

Permis d’emprunter

Le relèvement des taux directeurs pousse les banques à relever leurs propres taux d’intérêt pour les crédits qu’elles accordent à leurs clients, aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises ou aux États.

L’OAT 10 ans sert traditionnellement d’indice de référence pour fixer le niveau des taux de crédit immobilier. Sa baisse continuelle ces dernières années a entraîné la baisse des taux immobiliers. Son courant inverse ne peut qu’entraîner les taux d’emprunt dans son sillon.

Les établissements bancaires devraient donc, sauf événement, continuer d’augmenter leurs taux d’intérêts. Telle est la situation actuelle, à laquelle Bercy ne s’attendait pas et c’est pourquoi le ministre Bruno Lemaire est intervenu, alors qu’il ne s’exprime que très rarement à l’issue d’une réunion trimestrielle du HCSF.

Car cette intervention inopinée est bien davantage qu’un commentaire au sortir d’une réunion, c’est une prise de position.

Une prise de position sur le bien-fondé de la Décision prise par le HCSF le 1er janvier dernier de forcer les prêteurs à limiter l’accès au crédit immobilier.

Les conditions d’octroi désormais sont en effet encadrées : 35% des revenus, taux limite pour s’endetter ; 25 ans, durée limite pour rembourser.

Or quand ce nouveau cadre est annoncé l’année dernière, il n’est encore qu’une recommandation et surtout les taux sont baissiers : ils créent une demande de crédit qui certes peut faire craindre un excès.

Mais cette année, alors que ce nouveau cadre est devenu une réglementation, nous sommes en situation de hausse des taux, autrement dit c’est un resserrement supplémentaire des conditions et pour mieux dire encore, la restriction de trop.

La situation a changé mais la position du HCSF ne bouge pas. « La décision relative aux conditions d’octroi est bien respectée et n’a pas généré d’effet indésirable. La hausse des prix immobiliers est actuellement dynamique, mais l’octroi de crédit se fait dans des conditions plus saines. »

« Pas d’effet indésirable », si ce n’est le refoulement des revenus modestes et des primo-accédants les moins dotés à l’entrée des banques…

Cet avis date de jeudi dernier et c’est la ligne même défendue par Bruno Le Maire : une distribution saine du crédit immobilier pour protéger les consommateurs de l’endettement.

Au passage, se réjouir de la hausse des prix immobiliers est malvenu en situation de crise inflationniste et de rationnement du crédit…

C’est du dynamisme de l’offre et de la demande dont on peut se féliciter, pas de la cherté croissante d’un marché !

Or l’offre et la demande sont atones. Les potentiels acheteurs se montrent attentistes et les potentiels vendeurs préfèrent finalement faire des travaux.

En réalité, l’auto-satisfaction du ministre, de Bercy et du HCSF annonce un désenchantement brutal dont on espère qu’il sera bel et bien rassuré cette fois par des mesures pragmatiques mieux adaptées à la conjoncture naissante.

Consommation plus chère d’un côté, crédit plus cher de l’autre : nous sommes pris dans un étau qui mérite une reconsidération des mesures imposées au crédit, en regard d’un contexte radicalement nouveau.

Bercy doit voir que la hausse des taux immobiliers est un frein ajouté à sa prescription. D’abord limités par un taux d’endettement et une durée d’emprunt maximaux, les emprunteurs sont confrontés à un nouveau rabaissement de leur budget par les taux.

Pour éviter un effet d’éviction aggravé par une hausse continue des taux, pourquoi ne pas lâcher du lest sur ce « permis d’emprunter » qu’il est en son pouvoir de réguler ?

Le HCSF ne peut agir sur les taux d’intérêt, tout juste s’il peut les influencer. Mais il peut agir sur ses propres conditions d’endettement et de durée.

D’autant que bien que haussiers, ces conditions de taux demeurent extrêmement favorables à une distribution saine de crédits immobiliers, laquelle est le point de vigilance et le but recherché du Haut Conseil.

Des conditions d’emprunt exceptionnelles dont tous ne profiteront pas, alors que la meilleure protection pour un consommateur est la constitution d’un patrimoine, une terre ferme à soi, dont la charge financière s’arrête un jour, budget complémentaire qu’un loyer n’offrira jamais.

Débloquer les conditions du HCSF

Les taux remontent, c’est indéniable… Aussi faut-il libérer le crédit immobilier de son corset pour ne pas courir cet autre risque d’un attentisme durable qui s’avèrerait plus tard trop coûteux.

Trop coûteux pour les acheteurs comme pour les vendeurs - sans oublier tous les acteurs intermédiaires entre eux.

Le risque est aussi que les prix immobiliers baissent, les acheteurs, rendus insolvables, se raréfiant. Une baisse brutale des prix appauvrirait les propriétaires. Nul doute que dans ce cas, c’est l’offre qui se tarirait, les vendeurs préférant ne pas mettre leur bien sur le marché.

Bien que la donne ait changé et malgré tous ces périls, le HCSF continue son action au lieu de réagir. Persiste et signe à l’issue de sa réunion trimestrielle, alors qu’il y a urgence à débloquer les conditions d’octroi du crédit immobilier.

Il ne suffira pas de rassurer en arguant d’un taux réel négatif. C’est un arbre artificiel et grossier qui cache mal une forêt de taux en croissance.

Ce qu’il faut plutôt craindre, c’est un taux de refus de prêt très positif celui-ci, en augmentation constante.

Les prix et les taux immobiliers, les prix à la consommation, à la pompe, à la caisse, au compteur et au comptoir, tout grimpe ! Et cependant les taux demeurent historiquement bas. L’occasion demeure exceptionnelle de s’enrichir en s’endettant !

Pourquoi cette incertitude ambiante qui règne actuellement et qui refoule le désir de devenir propriétaire ?

L’accès à la propriété est découragé par la difficulté d’accéder au crédit et par des prix immobiliers perçus comme trop élevés.

D’autant plus élevés qu’ils semblent plus inaccessibles qu’avant, comme des montagnes soudainement infranchissables, à cause d’un pouvoir d’achat décroissant due à une inflation débridée, d’une insuffisance d’apport et d’un crédit rationné.

Nous sommes loin de l’optimisme du taux réel - en vérité bien irréel - du ministre des Finances.

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