Pourquoi la banque prend une garantie sur le prêt ?

Si une banque prend une garantie, c’est pour pouvoir reprendre le bien !

La garantie d’un prêt immobilier est une sécurité supplémentaire exigée par les banques lors de l’octroi d’un crédit immobilier.

Elle permet à l’établissement prêteur de se prémunir contre les risques d’impayés et de défaillance de l’emprunteur, en complément de l’assurance emprunteur.

Il existe 4 types de garanties de prêt immobilier :

• La caution, qui est une garantie personnelle où un organisme de caution ou un proche se porte garant et s’engage à rembourser la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. C’est la garantie privilégiée par près de 60% des emprunteurs.

• L’hypothèque, qui permet à la banque de saisir le bien immobilier pour le vendre et se rembourser en cas d’impayés. C’est un acte notarié qui s’applique pour l’achat d’un bien neuf, ancien ou en rénovation.

• Le privilège de prêteur de deniers (PPD), qui fonctionne comme l’hypothèque mais ne concerne que l’ancien ou le neuf terminé, avec des frais moins élevés que l’hypothèque.

• Le nantissement, où l’emprunteur remet un contrat d’assurance-vie ou un placement à la banque, qui peut les vendre pour se rembourser en cas d’impayés.

Une hypothèque ou un PPD pourront intervenir en cas de refus de cautionnement par l’organisme de caution bancaire : l’accompagnement du courtier en prêt immobilier sera précieux pour éviter un refus de prêt à cause d’un refus de garantie, alors qu’il existait des alternatives.

Garantie bancaire ou Caution bancaire

La caution bancaire est une alternative à l’hypothèque comme garantie de prêt immobilier. Avec ce système, un organisme spécialisé se porte garant et s’engage à rembourser la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. C’est devenu la référence en matière de garantie ces dernières années, couvrant plus de 60% des crédits immobiliers en France.

Les sociétés de cautionnement sont souvent des filiales des grandes banques, comme le Crédit Logement qui garantit un prêt sur trois. Il existe aussi des organismes dédiés à certaines professions comme la Casden pour les fonctionnaires de l’éducation ou la GMPA pour les militaires.

Le coût d’une caution bancaire est similaire à celui d’une hypothèque, autour de 1,5% du montant emprunté. Mais elle revient finalement moins cher car une partie de la somme versée au fonds de garantie peut être restituée si le prêt est remboursé sans incident, avec un taux de restitution d’environ 70% au Crédit Logement. De plus, la caution ne nécessite pas d’acte notarié ni de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé, contrairement à l’hypothèque.

La mise en place d’une caution est aussi plus simple et rapide pour les banques qu’une hypothèque. En cas de défaut de paiement, l’organisme de caution rembourse la banque puis se retourne contre l’emprunteur, en saisissant le bien si nécessaire après des recours à l’amiable.

Cependant, l’obtention d’une caution n’est pas automatique et dépend de l’étude du dossier de l’emprunteur (revenus, apport, endettement…) par l’organisme. Si la caution est refusée, il faudra se tourner vers une hypothèque, un PPD ou changer de banque travaillant avec un autre organisme de caution.

Voici les principales cautions bancaires disponibles sur le marché pour garantir un prêt immobilier :

• Le Crédit Logement est le leader du secteur, accepté par plus de 200 banques partenaires dont BNP, Société Générale, CIC, LCL, HSBC, Banque Postale, Caisse d’Épargne et Crédit Foncier. Il rembourse environ 75% de la contribution au fonds de garantie en fin de prêt si aucun incident n’est survenu.
• La SACCEF est l’organisme de caution interne à la Caisse d’Épargne. Elle ne restitue pas la participation au fonds de garantie.
• La SOCAMI est la société de caution de la Banque Populaire. Elle rembourse une partie de la cotisation en fin de prêt.
• La CAMCA est l’organisme de cautionnement du Crédit Agricole et de LCL. Elle ne restitue pas la contribution au fonds mutuel de garantie.
• La CMH (Compagnie Européenne de Garanties et Cautions) travaille avec une partie du Crédit Mutuel et le CIC. Elle ne rembourse pas la caution.
• La Bred Habitat est la filiale de cautionnement de la Bred. Elle restitue une partie de la cotisation en fin de prêt.
• Il existe aussi des organismes de caution spécifiques pour les fonctionnaires comme la CASDEN, la MNH ou la CNP. Ces cautions fonctionnent sur un mode mutualiste et permettent souvent d’obtenir des taux préférentiels.

Le coût initial d’une caution bancaire se situe généralement entre 1% et 2% du montant emprunté. Mais le coût final est souvent inférieur à celui d’une hypothèque, car une partie de la cotisation peut être restituée si le prêt est remboursé sans incident, contrairement aux frais de garantie hypothécaire.

La Garantie Crédit Logement

La Garantie Crédit Logement est une caution proposée par l’organisme Crédit Logement pour sécuriser les prêts immobiliers accordés par ses banques partenaires.

Elle se substitue à l’hypothèque comme garantie du prêt. Elle évite aussi le recours à une caution bancaire classique, souvent plus coûteuse.

Lorsqu’un emprunteur souscrit un crédit immobilier auprès d’une banque partenaire, celle-ci peut lui proposer la Garantie Crédit Logement en lieu et place d’une hypothèque. L’organisme Crédit Logement étudie alors le dossier de l’emprunteur et donne ou non son accord pour se porter caution du prêt.

Si la garantie est accordée, l’emprunteur verse une commission de caution à Crédit Logement, généralement entre 1 et 2% du montant emprunté. Il verse également une participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) qui mutualise les risques entre les emprunteurs.

En cas de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement, Crédit Logement rembourse alors la banque à sa place. L’organisme cherche ensuite une solution amiable avec l’emprunteur pour se faire rembourser.

Avantages de la Caution Crédit Logement :

• Pas de frais de notaire ni d’acte hypothécaire, la mise en place est plus simple et rapide qu’une hypothèque.
• Crédit Logement restitue une partie de la participation au FMG à la fin du prêt si celui-ci est remboursé sans incident, ce qui réduit le coût final par rapport à une hypothèque.
• Pas de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé du prêt.

Le principal inconvénient est que l’obtention de la Garantie n’est pas automatique et dépend de l’étude du dossier par Crédit Logement, qui peut la refuser.

Fonctionnement de la Caution Mutuelle

La caution mutuelle est un système de garantie proposé par des sociétés de cautionnement mutuel (SCM) pour faciliter l’accès au crédit des particuliers et des professionnels. Son fonctionnement repose sur le principe de mutualisation des risques.

Caution Mutuelle Fonctionnaire

La caution mutuelle fonctionnaire est une garantie spécifique proposée par certaines mutuelles aux agents de la fonction publique qui souscrivent un prêt immobilier.

Dans ce cas, c’est la mutuelle qui se porte garante du remboursement du prêt auprès de la banque, évitant ainsi le recours à une hypothèque ou le paiement d’une caution bancaire classique.

Cette caution est souvent gratuite ou à tarif préférentiel pour les fonctionnaires, grâce à la mutualisation des risques et au statut professionnel stable des agents publics.

Elle permet donc de réaliser des économies significatives sur le coût total du crédit immobilier par rapport aux autres types de garanties.

Chaque souscripteur d’une caution mutuelle contribue à un fonds commun qui servira à rembourser les banques en cas de défaillance d’un emprunteur. Le montant de la caution est généralement d’environ 2% du total du prêt. Sur ces 2%, la SCM prélève entre 20 et 25% pour son fonctionnement, le reste alimentant le fonds de garantie collectif.

Une fois le prêt intégralement remboursé, la SCM peut restituer à l’emprunteur une partie de la somme non utilisée, soit entre 75 et 80% du montant initial de la caution, en l’absence d’incident de paiement. Cela rend le coût final de la caution mutuelle sensiblement inférieur à celui d’une hypothèque par exemple.

En cas de défaut de paiement, la banque est remboursée très rapidement par le fonds mutuel, sans avoir à engager de procédure de contentieux. L’emprunteur peut ensuite négocier avec la SCM pour rééchelonner sa dette. La caution mutuelle étant un acte sous seing privé, elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire, ce qui accélère le traitement du dossier de prêt.

Les SCM sont souvent spécialisées par secteur d’activité. Pour les particuliers, elles peuvent être constituées entre propriétaires d’immeubles et cautionner leurs membres pour des prêts immobiliers. C’est le cas par exemple de la caution mutuelle fonctionnaire proposée par certaines mutuelles. Pour les professionnels, les principales SCM sont la SIAGI, la SOCAMA et la CEGC.

Avantages et inconvénients de l’hypothèque

L’hypothèque d’un crédit immobilier est une garantie réelle prise par une banque sur un bien immobilier pour sécuriser le remboursement d’un prêt.

On dit “Garantie réelle” parce que l’hypothèque est une sûreté réelle : le bien immobilier est mis en garantie pour le remboursement du prêt.

Si l’emprunteur ne rembourse pas sa dette, la banque peut saisir et vendre le bien pour récupérer les sommes dues.

Types de biens concernés : l’hypothèque peut porter sur divers types de biens immobiliers, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires, locatives, bureaux, maisons, appartements, immeubles d’habitation ou murs commerciaux.

Durée : l’hypothèque a une durée équivalente à celle du prêt immobilier, généralement prolongée d’un an après le remboursement complet du prêt. Elle ne peut excéder 50 ans.

Acte notarié : la prise d’hypothèque doit être réalisée par un notaire, qui se charge de son inscription et de sa publication aux services de la publicité foncière. Cette opération implique des frais, incluant la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière, et d’autres frais administratifs.

Mainlevée : si l’emprunteur souhaite vendre le bien avant la fin du crédit, il doit obtenir une mainlevée de l’hypothèque, ce qui engendre des frais supplémentaires. La mainlevée peut également être nécessaire en cas de rachat de crédit par une autre banque.

La mainlevée d’hypothèque est l’acte juridique par lequel la banque atteste que l’emprunteur a remboursé la totalité de son crédit immobilier et que le bien n’est donc plus mis en garantie. Elle peut intervenir automatiquement un an après la fin du remboursement du prêt, sans aucune démarche ni frais.

Cependant, il est parfois nécessaire de procéder à une mainlevée d’hypothèque par anticipation, notamment en cas de remboursement anticipé du crédit suite à une vente du bien ou un rachat de crédit. Dans ce cas, la mainlevée nécessite un acte notarié et engendre des frais à la charge de l’emprunteur.

Ces frais de mainlevée comprennent :

• Les émoluments du notaire et le coût des formalités
• Un droit fixe d’enregistrement de 25€
• La contribution de sécurité immobilière pour la radiation de l’inscription hypothécaire (120€)
• Des frais annexes d’environ 175€

Au total, le coût d’une mainlevée anticipée représente entre 0,6% et 0,8% du montant initial du crédit. Par exemple, pour un prêt de 200 000€, l’hypothèque étant calculée sur 120% du montant soit 240 000€, les frais de mainlevée s’élèveront à environ 645€.

Il est parfois possible de négocier l’intégration de ces frais dans le nouveau prêt en cas de rachat de crédit. Si la nouvelle banque ne demande pas d’hypothèque mais une caution, la mainlevée n’est pas nécessaire, ce qui permet d’économiser ces frais.

Pour vérifier si une hypothèque a bien été levée, il faut s’adresser soit à un notaire, soit directement au service de publicité foncière du département où se situe le bien concerné.

L’hypothèque est une garantie solide pour la banque, permettant de sécuriser le remboursement du prêt en mettant un bien immobilier en gage. Elle implique des coûts et des formalités spécifiques, mais offre des avantages en termes de montant de prêt et de sécurité pour l’emprunteur et le prêteur.

Avantages : l’hypothèque permet d’obtenir des montants de prêt plus élevés et peut être utilisée par divers profils d’emprunteurs, y compris les seniors et les indépendants. Elle offre une sécurité à la banque, qui peut récupérer son dû en cas de défaut de paiement.

Inconvénients : l’hypothèque est coûteuse en raison des frais notariés et administratifs. Elle est déconseillée pour les emprunts de faible montant ou si une revente du bien est envisagée avant la fin du prêt.

La garantie PPD (Privilège de Prêteur de Deniers)

Le privilège de prêteur de deniers (PPD), aussi appelé IPPD (Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers), est une garantie de prêt immobilier qui fonctionne de manière similaire à l’hypothèque. Il s’agit d’une sûreté réelle prise sur le bien lui-même. Le PPD permet à l’organisme de crédit, en cas de défaillance de paiement de l’emprunteur, de se rembourser via la saisie et la vente aux enchères du bien immobilier pour lequel le prêt a été accordé.

Le PPD donne à l’organisme prêteur un privilège sur les éventuels autres créanciers de l’emprunteur. Il est prioritaire sur les autres hypothèques et devra donc être indemnisé en premier. Contrairement à l’hypothèque, le PPD ne peut être utilisé que pour garantir le prêt nécessaire à l’acquisition d’un bien déjà construit, et ce uniquement pour sa valeur. Il ne peut pas être utilisé pour des acquisitions en VEFA ou pour la partie du prêt concernant d’éventuels travaux.

La mise en place d’un PPD nécessite un acte notarié spécifiant que l’emprunt est destiné à l’acquisition du bien et que la vente a été réalisée avec les sommes empruntées. Le PPD doit ensuite être inscrit auprès du service chargé de la publicité foncière dans les deux mois suivant la vente. Il prend effet le jour de la vente du bien.

Les frais de mise en place d’un PPD sont généralement compris entre 0,50% et 1% du montant du prêt. Ils sont moins élevés que ceux d’une hypothèque car le PPD est exonéré de la taxe de publicité foncière. Le PPD s’arrête automatiquement et sans frais 2 ans après la dernière échéance du crédit. En cas de revente du bien avant la fin du prêt, la mainlevée du PPD entraîne cependant des frais à la charge de l’emprunteur-vendeur.

Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie

Le nantissement d’un contrat d’assurance-vie est une opération juridique qui consiste à mettre en gage ce contrat auprès d’un créancier, généralement une banque, en garantie d’un prêt immobilier. L’emprunteur constitue ainsi une sûreté sur son assurance-vie au profit de l’établissement prêteur, qui est désigné comme bénéficiaire du contrat.

Concrètement, si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser son prêt, le créancier peut demander le rachat du contrat d’assurance-vie à hauteur du montant non remboursé. Le nantissement permet donc à la banque de récupérer son argent en cas de défaillance de l’emprunteur, sans avoir à mettre en place une hypothèque ou une assurance emprunteur classique.

La mise en place d’un nantissement nécessite la rédaction d’un acte écrit, soit sous forme d’avenant au contrat signé par l’emprunteur, le prêteur et l’assureur, soit par un acte sous seing privé entre l’emprunteur et le prêteur, l’assureur étant notifié. Le coût de mise en place dépasse rarement 500€ selon les établissements.

Pour que le nantissement soit une garantie suffisante pour la banque, le contrat d’assurance-vie nanti doit être principalement investi en fonds euros, peu risqués et garantis en capital. Les contrats en unités de compte, soumis aux fluctuations des marchés financiers, sont moins appréciés des créanciers qui peuvent leur appliquer une décote.

Pendant toute la durée du prêt, l’assuré ne dispose plus librement de son contrat d’assurance-vie. Le créancier peut s’opposer à certains arbitrages qui diminueraient la valeur de son gage. En cas de décès de l’assuré avant la fin du crédit, le capital décès sera d’abord utilisé pour rembourser le prêt, le solde éventuel revenant aux bénéficiaires désignés.

Le nantissement prend fin lorsque le prêt est intégralement remboursé, par une “mainlevée” qui dégage le contrat de la garantie. Si l’emprunteur fait défaut, le créancier peut demander le rachat du contrat à hauteur du capital restant dû, parfois de manière prioritaire par rapport aux autres créanciers éventuels.