Défiscalisation : faites une Loi Denormandie !

La loi Denormandie, c’est la bonne affaire trop méconnue, trop négligée des investisseurs !

Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, la loi Denormandie est un dispositif fiscal visant à encourager la rénovation de logements anciens dans les villes moyennes.

Créée par l’ancien ministre du logement Julien Denormandie, elle offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui s’engagent à rénover et louer des biens immobiliers dans certaines zones éligibles.

La loi Denormandie fut créée en complémentarité de la loi Pinel pour défiscaliser dans l’immobilier neuf : elle cible des zones géographiques différentes, permettant une couverture plus large du territoire.

Objectifs de la loi Denormandie

La loi Denormandie poursuit plusieurs objectifs clés visant d’une part à revitaliser les centres-villes des communes moyennes, d’autre part à améliorer la qualité du parc immobilier ancien.

• Rénovation du parc immobilier ancien : le dispositif encourage la rénovation des logements vétustes dans les villes moyennes, contribuant ainsi à l’amélioration de l’habitat et à la lutte contre l’insalubrité.
• Redynamisation des centres-villes : en incitant les investisseurs à acquérir et rénover des biens dans les centres-villes, la loi Denormandie vise à repeupler ces zones et à les rendre plus attractives.
• Amélioration de la performance énergétique : la loi encourage la rénovation énergétique des logements, contribuant ainsi aux objectifs nationaux de réduction de la consommation d’énergie.
• Stimulation de l’investissement immobilier : en offrant des avantages fiscaux attractifs, le dispositif vise à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier ancien à rénover.
• Soutien à l’économie locale : la rénovation des logements anciens stimule l’activité des entreprises du bâtiment et contribue au développement économique des villes moyennes.
• Diversification de l’offre de défiscalisation : la loi Denormandie offre une alternative aux dispositifs existants dans l’ancien, avec des conditions de rénovation moins strictes que la loi Malraux par exemple.

La loi Denormandie vise à concilier les intérêts des investisseurs, des collectivités locales et des locataires, tout en contribuant à l’amélioration globale du parc immobilier français et à la revitalisation des centres-villes des communes moyennes.

Pour ce faire, elle offre d’alléger l’impôt sur le revenu locatif de l’investisseur.

Loi Denormandie dans l’ancien avec travaux

La loi Denormandie s’applique à différents types de biens immobiliers anciens, offrant ainsi une certaine flexibilité aux investisseurs.

Voici les principaux types de biens éligibles au dispositif Denormandie.

• Logements anciens à rénover : il s’agit de l’acquisition d’un bien immobilier existant qui nécessite des travaux de rénovation. Ces logements peuvent être des appartements ou des maisons individuelles.
• Locaux transformés en logements : le dispositif permet également l’achat d’un local (commercial, industriel, ou autre) qui sera ensuite transformé en logement d’habitation.
• Logements vétustes ou vacants : la loi Denormandie vise particulièrement les biens en mauvais état ou inoccupés depuis un certain temps, dans le but de les remettre sur le marché locatif.
• Biens situés dans des copropriétés en difficulté : depuis le 11 avril 2024, le dispositif a été étendu aux investissements réalisés dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans une opération de requalification de copropriétés dégradées.

Pour être éligibles, ces biens doivent répondre à certaines normes après rénovation.

• Disposer d’un éclairage naturel suffisant.
• Avoir une aération minimale.
• Respecter une surface habitable minimale.
• Être équipés en eau et chauffage.
• Atteindre une performance énergétique minimale.

Très important : les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (achat + travaux).

Denormandie si 25% du prix en travaux

Attention : ce coût global ne comprend pas les frais de notaire mais il comprend les frais d’agence et le montant des travaux.

Par exemple, si vous achetez un bien ancien au prix de 200 000 € net vendeur ou frais d’agence inclus (FAI), le montant des travaux ne devra pas être de 50 000 €, soit 25% du prix d’achat.

Pour être éligible à la loi Denormandie, le montant devra être d’au moins 67 000 €, soit 25% minimum du prix d’achat + montant des travaux : 25% de 267 000 € (travaux inclus, hors frais de notaire).

Ces travaux doivent soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% (20% en habitat collectif), soit concerner au moins deux types de travaux sur un choix de cinq (isolation, menuiseries, chauffage, etc.).

Enfin, le bien doit être situé dans l’une des zones éligibles au dispositif Denormandie, qui comprennent les 507 communes du plan “Action cœur de ville”, comprenant 234 villes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

En élargissant ainsi le champ des biens éligibles, la loi Denormandie offre aux investisseurs de nombreuses opportunités pour participer à la revitalisation des centres-villes tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs.

Conditions d’éligibilité à la loi Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs conditions strictes d’éligibilité doivent être respectées.

• Période d’acquisition : le bien doit être acquis entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027.
• Engagement de location : le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans.
• Type de location : le logement doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire.
• Plafonds de loyers : les loyers sont plafonnés selon les zones géographiques, similaires à ceux de la loi Pinel.
• Plafonds de ressources des locataires : les revenus des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds, également alignés sur ceux de la loi Pinel.
• Conditions pour l’investisseur : être majeur et contribuable français, ou non-résident Schumacker.

Qu’est-ce qu’un non-résident “Schumacker” ?

Un non-résident Schumacker est une personne qui, bien que résidant fiscalement dans un pays de l’Union européenne, perçoit la quasi-totalité de ses revenus d’un autre État membre et est par conséquent considérée comme non-résidente dans ce dernier.

La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), dans l’arrêt Schumacker de 1995, a statué que les non-résidents dans cette situation doivent être traités de la même manière que les résidents en matière d’impôts, afin de garantir l’égalité de traitement et d’éviter les discriminations fiscales.

• Ne pas être sous le même foyer fiscal que le locataire.
• Performance énergétique : le logement doit atteindre une performance énergétique minimale après travaux.
• Réalisation des travaux : les travaux doivent être effectués par des entreprises certifiées.

Le respect de ces conditions permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 €, répartie sur la durée de l’engagement locatif.

Avantages fiscaux de la loi Denormandie

La loi Denormandie offre des avantages fiscaux attractifs aux investisseurs, similaires à ceux du dispositif Pinel.

La seule différence étant que la première s’attache à l’immobilier ancien avec travaux alors que le second s’attache à l’immobilier neuf.

La réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement locatif choisie par l’investisseur.

• 12% du montant de l’investissement pour un engagement de 6 ans, soit jusqu’à 36 000 € (6 000 € par an).
• 18% pour un engagement de 9 ans, soit jusqu’à 54 000 € (6 000 € par an).
• 21% pour un engagement de 12 ans, soit jusqu’à 63 000 € (5 250 € par an).

Soulignons que ces avantages fiscaux s’inscrivent dans le cadre des niches fiscales et sont donc soumis au plafonnement global, ce qui n’est pas le cas du régime du déficit foncier par exemple…

Le montant de l’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 € par an. Non pas que vous n’ayez droit qu’à un achat locatif par an : indépendamment du nombre de biens immobiliers acquis pour investir, la valeur maximale prise en compte sera de 300 000 €.

Outre la réduction de votre impôt sur le revenu, acheter un bien ancien avec travaux via une loi Denormandie vous offrira de nombreuses autres souplesses avantageuses.

• Flexibilité de l’engagement : l’investisseur peut choisir initialement un engagement de 6 ou 9 ans, avec la possibilité de le prolonger par période de 3 ans jusqu’à atteindre 12 ans au maximum.
• Déduction des charges : le propriétaire peut déduire certaines charges de ses revenus locatifs, telles que la taxe foncière, les frais d’entretien du logement, les primes d’assurance, les frais de gestion locative et les intérêts d’emprunt.
• Possibilité de louer à sa famille : contrairement à la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet de louer le bien à des membres de sa famille (ascendants ou descendants), à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur.
• Cumul avec d’autres avantages fiscaux : la réduction d’impôt Denormandie peut être cumulée avec d’autres dispositifs fiscaux, dans la limite du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 € par an.
• Effet de levier fiscal : la réduction d’impôt, combinée aux revenus locatifs, peut permettre à l’investisseur de devenir propriétaire sans apport initial, les loyers et l’avantage fiscal couvrant potentiellement le remboursement du prêt.
• Vision à long terme : l’investissement Denormandie offre une perspective de rentabilité à long terme, avec la possibilité de générer des revenus complémentaires, notamment en vue de la retraite.
• Plus-value potentielle : en investissant dans des villes à fort potentiel de développement, l’investisseur peut espérer une plus-value à la revente du bien.
• Stabilité de l’investissement : l’immobilier est considéré comme un placement stable et pérenne, offrant une rentabilité potentiellement plus importante et moins risquée que certains investissements financiers.
• Choix post-engagement : à l’issue de la période d’engagement, l’investisseur dispose de plusieurs options ; continuer la location, vendre le bien, l’occuper personnellement ou le transmettre à ses héritiers.

Pour en bénéficier pleinement, l’investisseur devra respecter scrupuleusement les conditions du dispositif Denormandie, notamment en termes de travaux de rénovation et de respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Denormandie et Déficit foncier sont-ils cumulables ?

Oui ! La loi Denormandie et le régime du déficit foncier sont cumulables, mais sous certaines conditions…

Le cumul est possible uniquement sur la partie des dépenses de travaux qui dépasse le seuil de 25% obligatoire dans le cadre de la loi Denormandie.

C’est le point capital : le déficit foncier n’intervient que lorsque le plafond des 25% de travaux requis par la loi Denormandie a été atteint. Il prend alors en charge le reste des travaux pour créer un déficit foncier imputable ou reportable.

Le déficit foncier est plafonné à 10 700 euros par an. Cependant, la loi de finances rectificative pour 2022 prévoit une augmentation du plafond de déficit foncier pour la réhabilitation des passoires thermiques classées DPE F ou G, le portant donc à 21 400 € : vous pouvez donc doubler votre déficit foncier !

Le déficit foncier permet de déduire l’ensemble des frais liés à l’investissement, aux travaux et à l’entretien du bien, tels que le système de production d’eau chaude/chauffage, les rénovations (cuisine, salle de bains, etc.), l’entretien, l’ascenseur, etc.

Point important : pour bénéficier du déficit foncier, il faut être soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers.

Le cumul de ces deux dispositifs offre une opportunité de défiscalisation supplémentaire pour les investisseurs.

Il est également important de noter que le montant des aides obtenues dans le cadre de la rénovation (comme MaPrimeRénov’ ou les aides des collectivités locales) vient en déduction du montant investi au moment du calcul de l’exonération fiscale Denormandie.

Pour optimiser votre investissement et bénéficier au mieux de ces dispositifs, il est recommandé de consulter un expert en défiscalisation immobilière qui pourra vous conseiller en fonction de votre situation fiscale et de vos projets.

De consulter aussi un courtier en prêt immobilier, tant il est vrai que le financement aura un gros impact sur le rendement de votre investissement locatif.

En tout cas, il est clair que la loi Denormandie est depuis sa création trop ignorée par les investisseurs. Elle est particulièrement idoine pour les foyers imposables des villes petites et moyennes, là où les maisons sont souvent plus nombreuses que les appartements, où la proximité du bien immobilier rénové et loué est idéale pour suivre les travaux d’une part, la location d’autre part.

La loi Denormandie est une bonne affaire, tant en terme de prix d’achat qu’en terme de futur prix de revente.