Qui paye l’IFI - impôt sur la fortune immobilière ?

L’IFI taxe les grosses fortunes immobilières !

L’Impôt sur la Fortune Immobilière touche néanmoins une partie très réduite de la population française : à peine 1% des ménages.

L’IFI ne taxe pas les plus grosses fortunes françaises mais les plus gros patrimoines immobiliers : les français et les françaises qui possèdent des biens immobiliers dont la valeur globale dépasse 1 300 000 €.

Un contribuable sans aucun patrimoine immobilier qui détiendrait un patrimoine financier de 2 000 000 d’euros ne sera donc pas assujetti à l’IFI, ni à l’ISF qui n’existe plus.

Un contribuable avec peu de patrimoine immobilier, possédant un ou deux biens immobiliers, comme la majorité des propriétaires en France, sa résidence principale et une résidence locative par exemple, ne seront pas non plus assujettis à l’IFI.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune le 1er janvier 2018 : l’ISF taxait tout le patrimoine, l’IFI ne taxe que sa partie immobilière.

Qu’est-ce que l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt appliqué au patrimoine immobilier des contribuables.

Contrairement à l’ISF qui était un impôt sur le patrimoine à la fois immobilier et mobilier des français, l’IFI n’impose plus leurs actifs financiers.

En recentrant la taxation sur le patrimoine immobilier, la réforme fiscale poursuivait un objectif très clair : cibler spécifiquement la richesse immobilière, considérée comme moins productive pour l’économie française que les investissements dans les entreprises par exemple.

Stimuler l’investissement dans l’économie réelle : en exemptant les actifs financiers de l’IFI, le gouvernement visait à encourager les contribuables fortunés à investir davantage dans l’économie réelle plutôt que de conserver une grande partie de leur patrimoine en immobilier.

Autrement dit : les dissuader d’immobiliser leur argent dans des biens immobiliers. L’idée étant de favoriser l’investissement dans les entreprises, de façon à soutenir la croissance économique et la création d’emplois.

Réduire l’exil fiscal : il s’agissait aussi de dissuader les plus gros contribuables de s’exiler et de payer des impôts à l’étranger, en allégeant la charge fiscale sur les hauts patrimoines non immobiliers, présumés plus productifs que les hauts patrimoines immobiliers.

Et de faire d’une pierre deux coups : réduire la fuite des capitaux et faire rentrer des fonds étrangers à la fois. Retenir les uns, attirer les autres, au lieu de fait fuir les uns et les autres.

En concentrant la taxation du patrimoine sur l’immobilier, l’IFI vise à encourager l’investissement dans l’économie réelle, à réduire l’exil fiscal, à attirer des capitaux étrangers, mais encore à simplifier les démarches administratives pour les contribuables ; surtout à maintenir une contribution des patrimoines immobiliers aux recettes publiques.

Car si la création de l’IFI a fait débat, l’ISF faisait débat aussi. L’IFI a permis de réduire l’impact de la suppression d’un impôt sur la fortune, l’enjeu étant la mobilité de l’épargne pour faire tourner l’économie, tout en conservant des recettes fiscales.

Qui est imposable à l’IFI ?

L’IFI concerne uniquement les patrimoines immobiliers nets taxables des personnes physiques.

C’est-à-dire les immeubles bâtis, non bâtis (terrains), leurs dépendances (garages, parkings), ainsi que les bâtiments classés monuments historiques.

Il s’applique également aux actifs immobiliers détenus via des sociétés d’investissement ou des compagnies d’assurances-vie, à condition que la valeur de ces biens dépasse aussi 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

En 2023, environ 176 000 foyers en France étaient assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Contribuables concernés par l’IFI :

• Résidents fiscaux français : les personnes physiquement domiciliées en France sont assujetties à l’IFI sur l’ensemble de leurs biens immobiliers, qu’ils soient situés en France ou à l’étranger.
• Non-résidents fiscaux : les personnes qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France mais qui possèdent des biens immobiliers en France sont également redevables de l’IFI, mais uniquement sur leurs biens situés sur le territoire français.
• Cas particulier des nouveaux résidents : les personnes qui s’établissent en France et qui n’étaient pas fiscalement domiciliées en France au cours des cinq années précédant leur installation sont imposables à l’IFI uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France pendant les cinq années suivant leur arrivée.

Ces règles s’appliquent à tous les contribuables concernés, qu’ils soient célibataires, mariés, pacsés ou vivant en concubinage, et la déclaration doit être faite en tenant compte de l’ensemble des biens immobiliers du foyer fiscal.

Déclaration individuelle : chaque contribuable doit souscrire une déclaration IFI en son nom propre si son patrimoine net taxable dépasse le seuil imposable, donc encore une fois s’il possède un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

Bon à savoir : les biens destinés à l’exploitation d’une activité économique sont exclus de l’assiette de l’IFI.

Comment calculer l’IFI ?

Le taux de l’IFI varie entre 0,5 % et 1,5 %, appliqué selon un barème progressif sur différentes tranches de valeur du patrimoine net taxable.

L’assiette de l’IFI est la valeur du patrimoine immobilier, minorée de certains abattements et déductions, comme 30 % de la valeur de la résidence principale et des dettes financières déductibles.

Calcul de l’IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est calculé sur la base de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier des contribuables au 1er janvier de l’année d’imposition.

La déclaration de l’IFI doit être effectuée en même temps que la déclaration de revenus, généralement entre avril et juin, via le formulaire 2042-IFI. Le paiement de l’IFI est dû généralement au 15 septembre de l’année d’imposition.

L’IFI est un impôt ciblant exclusivement le patrimoine immobilier des contribuables, avec des règles spécifiques pour la déclaration, le calcul, et les possibilités de réduction.

Réductions et exonérations pour réduire son IFI :

• Évaluation du patrimoine immobilier : le patrimoine immobilier taxable à l’IFI comprend les biens immobiliers bâtis et non bâtis, les droits immobiliers, ainsi que les parts ou actions de sociétés détenant directement ou indirectement des biens immobiliers situés en France ou à l’étranger. La valeur vénale réelle de ces biens au 1er janvier de l’année d’imposition est prise en compte.
• Abattements et déductions : certains abattements et déductions sont applicables pour le calcul de l’IFI. Par exemple, la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Les dettes déductibles incluent les prêts immobiliers, les taxes foncières non payées au 1er janvier, et certaines charges de copropriété.
• Calcul de la valeur nette taxable : la valeur nette taxable est obtenue en soustrayant du montant total des actifs immobiliers les dettes déductibles liées à ces biens au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Application du barème progressif : l’IFI est calculé selon un barème progressif appliqué à la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.
• Décote pour les patrimoines proches du seuil d’imposition : une décote est appliquée pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. La décote est calculée comme suit : 17 500 € - (1,25 % du montant du patrimoine net taxable).
• Réductions pour dons : les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction de leur IFI à hauteur de 75 % des dons effectués au profit d’organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 € par an.

Des stratégies comme la donation temporaire d’usufruit peuvent également être utilisées pour réduire la base taxable.

Barème IFI 2024

0 à 800 000 € : 0 %

800 001 € à 1 300 000 € : 0,5 %

1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,7 %

2 570 001 € à 5 000 000 € : 1 %

5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %

Plus de 10 000 000 € : 1,5 %

Le montant de l’IFI est donc le résultat de l’application de ce barème à la valeur nette taxable du patrimoine immobilier, après prise en compte des abattements, déductions, et éventuelles réductions pour dons.

Abattements applicables à l’IFI ?

Pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), plusieurs abattements sont possibles afin de réduire la base imposable.

Tout d’abord : ne pas confondre “valeur vénale” et “valeur fiscale”.

Fréquemment utilisées dans le contexte de l’évaluation immobilière, les expressions “valeur vénale” et “valeur fiscale” ont en effet des significations bien distinctes.

La valeur vénale est une estimation du prix d’un bien immobilier sur le marché, basée sur des conditions réelles de vente, tandis que la valeur fiscale est une estimation utilisée par l’administration fiscale pour le calcul des impôts et des taxes, basée sur des critères et des méthodes spécifiques pouvant différer de la réalité du marché immobilier.

Valeur vénale vs Valeur fiscale

La valeur vénale représente le prix auquel un bien pourrait être vendu sur le marché à un moment donné, dans des conditions normales de marché, entre un vendeur et un acheteur raisonnablement informés.

C’est une estimation basée sur des critères de marché tels que l’offre et la demande, l’emplacement, l’état du bien, et les caractéristiques spécifiques du bien.

La valeur fiscale est utilisée par l’administration fiscale pour le calcul des impôts et des taxes. Elle peut être calculée de différentes manières selon le type de bien et l’impôt concerné.

Par exemple :

• Valeur locative cadastrale : utilisée pour calculer les taxes foncières et d’habitation. Elle est basée sur une estimation de la valeur locative du bien, c’est-à-dire le loyer théorique annuel qu’il pourrait générer.
• Valeur comptable : utilisée pour les biens inscrits au bilan d’une entreprise, calculée en fonction du coût d’acquisition, dépréciée par l’amortissement.
• Base imposable pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : qui peut inclure des décotes spécifiques selon la situation (ex. : bien occupé par le propriétaire).

La valeur fiscale est donc souvent inférieure à la valeur vénale, car elle tient compte de diverses règles et coefficients établis par l’administration fiscale pour éviter une fluctuation excessive des bases imposables.

Autrement dit, ce n’est pas parce que la valeur vénale de votre patrimoine immobilier est égal ou supérieur à 1 300 000 euros que vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.

Principaux abattements applicables :

• Abattement sur la résidence principale : la valeur de la résidence principale du contribuable bénéficie d’un abattement de 30 % pour le calcul de l’IFI. Cet abattement est appliqué directement sur la valeur vénale de la résidence principale, réduisant ainsi la base imposable.
• Abattement pour les biens immobiliers en location : sous certaines conditions, les biens immobiliers mis en location peuvent bénéficier d’un abattement dans le cadre de l’IFI. Cela concerne notamment les biens affectés à une activité professionnelle de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, qui peuvent être totalement exonérés ou bénéficier d’un abattement spécifique.
• Dettes déductibles : bien que cela ne constitue pas un abattement à proprement parler, les dettes liées aux actifs immobiliers taxables peuvent être déduites de la valeur brute du patrimoine immobilier pour obtenir la valeur nette taxable. Les dettes déductibles incluent les emprunts souscrits pour l’achat de biens ou droits immobiliers imposables, les dépenses de réparation ou d’entretien, les charges de copropriété non encore réglées, les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ainsi que les impositions liées à la propriété (comme la taxe foncière).
• Plafonnement des dettes : pour les patrimoines dont la valeur vénale est supérieure à 5 millions d’euros et dont le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, un plafonnement des dettes déductibles est appliqué. Au-delà de ce seuil, le montant des dettes n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de l’excédent.

Il est important de noter que ces abattements et déductions doivent être correctement appliqués lors de la déclaration de l’IFI pour éviter toute erreur qui pourrait entraîner des sanctions fiscales.

Les contribuables doivent s’assurer que les conditions d’application de ces abattements sont respectées et que les dettes déductibles répondent aux critères établis par la législation fiscale.

Dettes prises en compte dans le calcul de l’IFI

Les dettes sont prises en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en tant que déductions de la valeur brute du patrimoine immobilier, ce qui permet de déterminer la valeur nette taxable.

Conditions de déductibilité des dettes : pour qu’une dette soit déductible, elle doit exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être à la charge du contribuable ou d’un membre de son foyer fiscal, et être directement liée à des actifs immobiliers taxables.

Dettes intégrées dans le calcul de l’IFI :

• Les emprunts pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers.
• Les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
• Les taxes foncières et autres impositions liées à la propriété des biens immobiliers.
• Plafonnement des dettes : pour les patrimoines dont la valeur vénale est supérieure à 5 millions d’euros et dont le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, un plafonnement des dettes déductibles est appliqué. Au-delà de ce seuil, le montant des dettes n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de l’excédent.
• Exclusions et limitations : les dettes contractées pour l’acquisition de biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à proportion de la fraction de leur valeur imposable ; certaines dettes, comme les prêts familiaux ou les dettes non liées directement à des actifs immobiliers taxables, ne sont pas déductibles.
• Déclaration des dettes : les dettes doivent être déclarées sur le formulaire n°2042-IFI, et le contribuable doit être en mesure de justifier l’existence et le montant de ces dettes au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les dettes jouent un rôle important dans le calcul de l’IFI en réduisant la base imposable, mais elles doivent répondre à des critères stricts de déductibilité et sont sujettes à des plafonnements et exclusions spécifiques.

Quelle est la différence entre l’IFI et l’ISF ?

La principale différence entre l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) réside dans leur assiette fiscale.

L’ISF, en vigueur jusqu’en 2017, portait sur l’ensemble des actifs des foyers fiscaux, qu’ils soient mobiliers ou immobiliers.

Cela incluait donc non seulement les biens immobiliers mais aussi les placements financiers, les plans d’épargne, les œuvres d’art et d’autres biens ayant une valeur patrimoniale. Finalement tout ou presque était imposable.

Depuis le 1er janvier 2018, l’IFI a remplacé l’ISF et se limite uniquement au patrimoine immobilier. Les actifs financiers et autres biens mobiliers ne sont plus pris en compte dans le calcul.

En termes de dettes déductibles, l’IFI présente également des différences par rapport à l’ISF. Avec l’IFI, les dettes déductibles sont principalement celles liées à l’acquisition de biens immobiliers, aux dépenses de réparation et d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ainsi qu’à certaines impositions comme la taxe foncière. Cette limitation des dettes déductibles est plus stricte que sous l’ISF, où un éventail plus large de dettes pouvait être déduit.

Les seuils d’imposition et les taux appliqués restent cependant les mêmes entre l’ISF et l’IFI, avec un seuil d’entrée fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable. L’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale est également conservé dans le passage de l’ISF à l’IFI.

La différence fondamentale entre l’ISF et l’IFI réside donc dans la nature des biens taxés, l’IFI se concentrant exclusivement sur le patrimoine immobilier, tandis que l’ISF englobait une assiette fiscale plus large incluant les biens mobiliers.

L’IFI est-il plus intéressant que l’ISF pour les contribuables ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut être considéré comme plus intéressant que l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) pour certains contribuables, principalement en raison de sa concentration sur les biens immobiliers au lieu de l’ensemble du patrimoine.

Avantages de l’IFI par rapport à l’ISF :

• Réduction de l’assiette taxable : l’IFI ne taxe que les biens immobiliers, contrairement à l’ISF qui incluait tous les actifs, y compris les placements financiers et les biens mobiliers. Cela signifie que les contribuables dont la fortune est principalement constituée de valeurs mobilières ou d’autres actifs non immobiliers ne sont plus assujettis à cet impôt.
• Impact sur l’investissement : en exemptant les valeurs mobilières et les placements financiers de l’IFI, le gouvernement français espère encourager l’investissement dans l’économie réelle. Cela pourrait être perçu comme un avantage pour les contribuables qui cherchent à dynamiser leurs investissements. En tout cas, cette focalisation sur l’immobilier peut être vue comme un avantage pour les contribuables possédant un patrimoine diversifié, réduisant ainsi leur base imposable.
• Simplification administrative : l’intégration de la déclaration de l’IFI dans la déclaration de revenus standard simplifie les obligations administratives pour les contribuables, contrairement à l’ISF qui nécessitait des déclarations séparées pour les patrimoines plus élevés.
• Plafonnement : comme l’ISF, l’IFI comprend un mécanisme de plafonnement pour que la somme de l’IFI et de l’impôt sur le revenu ne dépasse pas 75 % des revenus du contribuable. Ce plafonnement peut limiter l’impact fiscal pour les contribuables à haut revenu.

Outre les avantages pour les individus , nous voyons donc de sérieux avantages pour la collectivité : en excluant les actifs mobiliers de l’assiette de l’IFI, le gouvernement encourage l’investissement dans l’économie productive, autrement dit dans l’économie réelle plutôt que dans la détention passive de biens immobiliers, ce qui pourrait potentiellement favoriser la croissance économique de la France et l’augmentation du pouvoir d’achat de tous les français.

En ne taxant pas les placements financiers, la France se rend plus attractive pour les investisseurs fortunés, augmentant ainsi potentiellement les investissements dans le pays - et ses recettes fiscales.

Inconvénients de l’IFI par rapport à l’ISF :

• Réduction des recettes fiscales : le passage de l’ISF à l’IFI a entraîné une baisse significative des recettes fiscales, passant de près de 5 milliards d’euros avec l’ISF à 1,5 milliard attendus pour l’IFI en 2019, représentant un manque à gagner pour l’État.
• Moins d’incitations à l’investissement dans les PME : la suppression de la niche fiscale ISF-PME, qui permettait une réduction d’impôt pour les investissements dans les petites et moyennes entreprises, a réduit les incitations à soutenir ce secteur crucial pour l’économie.
• Impact limité sur l’investissement et la consommation : les premiers indices suggèrent que le gain fiscal résultant de la suppression de l’ISF n’a été que partiellement réinvesti dans l’économie, remettant en question l’efficacité de la réforme pour stimuler l’investissement et la consommation.
• Complexité dans l’évaluation des biens immobiliers : bien que l’IFI se concentre uniquement sur le patrimoine immobilier, cela peut entraîner des difficultés et des incertitudes dans l’évaluation de ces biens, rendant la déclaration plus complexe pour certains contribuables.
• Effets pervers sur les dons aux associations : la suppression de l’ISF a entraîné une baisse significative des dons aux associations, car les réductions d’impôt associées à ces dons étaient plus avantageuses sous l’ISF.

L’IFI sera naturellement moins avantageux pour les contribuables dont la majorité du patrimoine est immobilier, car ils seront plus fortement taxés. De plus, la suppression des réductions pour investissements dans les PME, qui existaient sous l’ISF, pourrait être vue comme un désavantage pour ceux qui utilisaient ces véhicules pour réduire leur charge fiscale.

L’attractivité de l’IFI par rapport à l’ISF dépend donc largement de la composition du patrimoine du contribuable et de ses objectifs d’investissement. Pour ceux qui possèdent principalement des actifs immobiliers, l’IFI peut représenter un fardeau fiscal similaire ou même supérieur à l’ISF. Pour d’autres, la réduction de l’assiette taxable et les incitations à l’investissement peuvent représenter des avantages significatifs.

Le débat entre l’IFI et l’ISF n’est pas fini. L’ISF pourrait revenir pour taxer les placements financiers comme les placements immobiliers. C’est après tout un IFF qui pourrait aussi voir le jour : un impôt sur la fortune financière qui exonérerait cette fois la fortune immobilière.

L’impact global de la réforme sur l’économie et la société reste sujet à polémique, comme l’impôt en général…