Plus que 6 mois pour profiter de la Loi Pinel !

Par Fabrice Hamon le 21 juin 2024

Immobilier locatif neuf : fin de la loi Pinel le 31 décembre 2024. Il est encore temps de réduire vos impôts. Dépêchez-vous : aucune loi ne la remplacera !

Faire une Loi Pinel en 2024 pour défiscaliser.

2024 est l’année de la dernière chance pour faire une Pinel !

La loi Pinel est l’opportunité pour les particuliers de se lancer dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’avantages fiscaux substantiels.

Depuis sa mise en place, ce dispositif a permis à des milliers d’investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en contribuant à la dynamisation du marché locatif dans des zones en forte demande.

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôts pouvant atteindre 14% du montant de l’investissement pour une durée de location de 12 ans ; de 21 % si vous faites une Pinel + !

C’est une véritable aubaine pour ceux qui souhaitent allier investissement rentable et avantage fiscal. Et faire du Pinel, c’est aussi faire du social : vous participerez activement à l’effort de construction de logements neufs abordables.

C’est surtout la dernière occasion d’en profiter, puisque le régime Pinel n’existera plus l’année prochaine !

En 2025, il ne sera plus possible de faire un investissement locatif et de défiscaliser en même temps, sauf dans l’ancien avec travaux via la loi Denormandie, dont la fin est prévue au 31 décembre 2027.

Donc le temps presse et s’il fallait un dernier argument pour vous convaincre d’investir avant qu’il ne soit trop tard : le régime de défiscalisation Pinel est réservé à l’investissement locatif en zones tendues, là où la recherche de logements est la plus forte…

Autrement dit, vous trouverez facilement des locataires et retrouverez toujours preneur, votre location ne sera jamais vide !

Avantages fiscaux du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt attractive pour les investisseurs immobiliers, variant selon la durée d’engagement de location.

Le dispositif Pinel offre trois durées d’engagement locatif, chacune associée à un taux de réduction d’impôt spécifique.

Pour les acquisitions en 2024, les taux de réduction sont de 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans de location. Cette réduction s’applique sur le prix d’achat du bien, plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².

Le dispositif Pinel+ propose des avantages fiscaux plus élevés, équivalents à ceux du Pinel classique avant 2023, mais exige des critères de performance énergétique et environnementale plus stricts pour le logement.

Durées d’engagement et taux de réduction d’impôt

L’investisseur a la possibilité de prolonger son engagement initial de 6 ou 9 ans par périodes de 3 ans, jusqu’à atteindre la durée maximale de 12 ans.

Il est important de noter que la décision de prolongation n’est pas obligatoire dès le départ, offrant ainsi une flexibilité aux investisseurs. Cependant, une fois la durée initiale choisie, elle devient irrévocable et ne peut être réduite par la suite.

Conditions d’éligibilité pour les investisseurs

Pour être éligible au dispositif Pinel, l’investisseur doit répondre à plusieurs critères.

Il doit être majeur, imposable en France et solvable avec un taux d’endettement inférieur à 35%, tous crédits inclus, y compris le crédit immobilier pour rembourser une résidence principale.

Bien qu’il n’y ait pas d’âge maximum, il est recommandé d’avoir moins de 65 ans pour faciliter l’obtention d’un prêt immobilier. L’investissement est plafonné à 300 000 € par an et limité à deux biens par an.

Pour optimiser les avantages fiscaux, il est conseillé de payer au moins 2 500 € d’impôts annuels. Ces conditions visent à encadrer le dispositif et à garantir sa pertinence pour les investisseurs potentiels.

Zones géographiques éligibles Pinel

Le dispositif Pinel s’applique dans des zones géographiques spécifiques, classées selon la tension du marché locatif. En 2024, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

La zone A bis, la plus tendue, comprend exclusivement Paris et 76 communes de sa proche banlieue dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d’Oise.

La zone A inclut l’agglomération parisienne (hors zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que les grandes métropoles comme Bordeaux, Toulouse, Lille, Lyon, Marseille et Montpellier. Récemment, certaines villes d’Outre-Mer ont également intégré cette zone.

La zone B1 englobe les grandes agglomérations où la demande en logements est importante, une partie de la grande couronne parisienne non située en zones A bis et A, ainsi que certains départements d’Outre-Mer.

Il est important de noter que depuis le 1er janvier 2018, les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Cependant, une exception a été faite pour les biens situés dans des communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de la défense (CRSD), qui restent éligibles quelle que soit leur zone.

Concernant l’Outre-Mer, tous les départements et territoires sont éligibles au Pinel. Les DOM (Martinique, Guadeloupe, Guyane, Réunion, Mayotte) sont classés en zones A et B1, tandis que les TOM (Nouvelle-Calédonie, Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre et Miquelon, îles Wallis et Futuna) sont éligibles sans être classés dans une zone spécifique.

Ce zonage vise à redynamiser l’investissement locatif dans les secteurs où le besoin en logements est le plus important, en orientant les investissements vers les zones à forte tension immobilière.

Calcul du rendement Pinel

Pour calculer le rendement d’un investissement immobilier en loi Pinel, il faut prendre en compte plusieurs éléments :

Le rendement locatif brut

La formule de base pour calculer le rendement locatif brut est :

(Loyer mensuel x 12 / Prix d’acquisition du logement) x 100 = Rentabilité locative brute

Par exemple, pour un loyer mensuel de 1000€ et un prix d’acquisition de 200 000€, le rendement brut serait de 6%.

Le rendement net

Pour obtenir le rendement net, il faut déduire les charges du loyer annuel :

((Loyer mensuel x 12) - Charges annuelles) / Prix d’acquisition x 100 = Rentabilité locative nette

Les charges à prendre en compte incluent les frais de gestion, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance, etc.

Le rendement net-net

Pour calculer le rendement net-net, on ajoute l’avantage fiscal Pinel :

((Loyer mensuel x 12) - Charges annuelles + Réduction d’impôt annuelle) / Prix d’acquisition x 100 = Rentabilité nette-nette

Dans le cadre du Pinel, il faut tenir compte des plafonds de loyers imposés, qui peuvent réduire le rendement par rapport à une location classique. En contrepartie, la réduction d’impôt améliore la rentabilité globale.

En moyenne, la rentabilité locative dans le neuf en Pinel se situe entre 3,5% et 4,5%, mais peut varier selon la ville et le quartier.

Taux de rendement interne (TRI)

Pour une analyse plus complète, certains experts recommandent de calculer le taux de rendement interne (TRI), qui prend en compte tous les flux financiers sur la durée de l’investissement, y compris la plus-value potentielle à la revente.

Il est important de noter que ces calculs sont des estimations et que le rendement réel peut varier en fonction de nombreux facteurs, comme les périodes de vacance locative ou les travaux imprévus. Il est recommandé de faire une étude approfondie et de consulter un professionnel avant de se lancer dans un investissement Pinel.

Plafonds de ressources locataires

Les plafonds de ressources des locataires sont un élément crucial du dispositif Pinel, visant à favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes à intermédiaires. Ces plafonds varient selon la zone géographique du bien et la composition du foyer du locataire.

Pour l’année 2024, les plafonds de ressources Pinel sont les suivants :

Pour une personne seule

Zone A bis : 43 475 €

Zone A : 43 475 €

Zone B1 : 35 427 €

Zones B2 et C : 31 885 €

Pour un couple

Zone A bis : 64 976 €

Zone A : 64 976 €

Zone B1 : 47 301 €

Zones B2 et C : 42 566 €

Pour un couple avec un enfant

Zone A bis : 85 175 €

Zone A : 78 104 €

Zone B1 : 56 895 €

Zones B2 et C : 51 206 €

Ces plafonds augmentent progressivement en fonction du nombre de personnes à charge dans le foyer.

Il est important de noter que ces plafonds sont calculés sur la base du revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 du locataire. Par exemple, pour une location en 2024, c’est le RFR de 2022 qui sera pris en compte. Les locataires doivent fournir leur avis d’imposition de l’année N-1 sur les revenus N-2 pour justifier de leurs ressources.

Le propriétaire-bailleur doit vérifier que les ressources du locataire ne dépassent pas ces plafonds au moment de la signature du bail. Cependant, si les revenus du locataire évoluent en cours de location et dépassent les plafonds, cela n’a pas d’impact sur la location en cours ou sur l’avantage fiscal du propriétaire.

Ces plafonds de ressources, tout comme les plafonds de loyers, sont revalorisés chaque année pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Ils sont généralement plus élevés dans les zones tendues (A bis et A) où le marché immobilier est plus cher.

L’objectif de ces plafonds est double : d’une part, permettre aux ménages aux revenus modestes d’accéder à des logements neufs dans des zones où le marché immobilier est tendu, et d’autre part, lutter contre le mal-logement en favorisant une mixité sociale. Ce volet social du dispositif Pinel, instauré par la ministre du Logement Sylvia Pinel, vise à développer une offre de logements intermédiaires, entre le parc social et le parc privé classique.

Pinel et défiscalisation immobilière

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de l’achat d’un logement neuf destiné à la location.

Voici les principaux aspects de la défiscalisation Pinel :

Principe de la réduction d’impôt

La défiscalisation Pinel s’applique sous forme d’une réduction d’impôt directe, contrairement à certains dispositifs précédents qui accordaient une diminution du revenu global imposable. Cela signifie que la réduction est identique pour tous les contribuables, indépendamment de leur tranche marginale d’imposition.

Montants de la réduction d’impôt

Pour les investissements réalisés en 2024, les taux de réduction d’impôt sont de :

9% pour un engagement de location de 6 ans

12% pour 9 ans

14% pour 12 ans

Ces pourcentages s’appliquent sur le prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000 € et/ou de 5 500 €/m² habitable.

Plafonnement

La réduction d’impôt Pinel entre dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales, limité à 10 000 € par an. Il est donc important de prendre en compte les autres avantages fiscaux dont on bénéficie pour optimiser son investissement Pinel.

Déclaration fiscale

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit déclarer son investissement aux services fiscaux l’année de la livraison du bien, en remplissant les formulaires 2044-EB et 2042-C.

Avantages complémentaires

En plus de la réduction d’impôt, le dispositif Pinel permet de déduire certaines charges des revenus fonciers, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion, et les dépenses d’entretien et de réparation.

Imposition des loyers

Les loyers perçus dans le cadre d’un investissement Pinel sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent être déclarés au régime réel (formulaire 2044) ou en micro-foncier si les conditions sont remplies.

Flexibilité

Le dispositif Pinel offre une certaine souplesse, notamment avec la possibilité de louer le bien à un proche (enfants, parents) sous certaines conditions.

En conclusion, la loi Pinel reste un outil de défiscalisation attractif pour les investisseurs immobiliers, malgré la diminution progressive des taux de réduction d’impôt. Elle permet de conjuguer constitution de patrimoine et optimisation fiscale, tout en contribuant à l’offre de logements locatifs dans les zones tendues.

Cependant, il est crucial de bien étudier son projet et de respecter scrupuleusement les conditions du dispositif pour en tirer pleinement parti.

Pinel vs autres investissements

Le dispositif Pinel présente des avantages et des inconvénients par rapport à d’autres types d’investissements immobiliers. Voici une comparaison avec quelques alternatives populaires :

Pinel vs LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Le Pinel offre une réduction d’impôt immédiate, tandis que le LMNP permet des amortissements sur le long terme.

En termes de fiscalité à la revente, le LMNP bénéficie d’un régime plus avantageux avec l’imposition des plus-values professionnelles, alors que le Pinel est soumis au régime des plus-values immobilières.

Le LMNP offre généralement une meilleure rentabilité, mais nécessite une gestion plus active.

Pinel vs SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Les SCPI permettent une diversification géographique et une gestion déléguée, contrairement au Pinel qui se concentre sur un seul bien.

L’investissement en SCPI nécessite un capital moins important et offre une liquidité potentiellement supérieure.

Cependant, le Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier tangible avec l’aide de l’État via la réduction d’impôt.

Pinel vs investissement locatif classique

Le Pinel offre une réduction d’impôt significative, mais impose des contraintes en termes de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

L’investissement locatif classique offre plus de liberté dans la fixation des loyers et le choix des locataires, mais ne bénéficie pas d’avantages fiscaux spécifiques.

Rendement et risques

Le rendement brut d’un investissement Pinel se situe généralement entre 3,5% et 4,5%, ce qui peut être inférieur à d’autres types d’investissements immobiliers.

Cependant, la réduction d’impôt améliore la rentabilité globale. Le risque locatif dans le Pinel est concentré sur un seul bien et un seul locataire, contrairement aux SCPI qui offrent une mutualisation des risques.

Gestion et implication

Le Pinel nécessite une implication personnelle dans la gestion du bien, sauf si l’on fait appel à une agence de gestion locative.

Les SCPI et certains autres investissements offrent une gestion totalement déléguée, ce qui peut convenir aux investisseurs recherchant une solution “clé en main”.

Perspective de plus-value

Dans le Pinel, le potentiel de plus-value à terme est concentré sur une seule zone géographique, ce qui peut représenter un risque.

D’autres investissements comme les SCPI permettent une diversification géographique qui peut réduire ce risque.

Durée d’engagement

Le Pinel impose une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt. D’autres investissements offrent plus de flexibilité en termes de durée de détention.

Le choix entre le Pinel et d’autres types d’investissements dépend des objectifs de l’investisseur, de sa situation fiscale, de son appétence pour le risque et de son désir d’implication dans la gestion du bien.

Le Pinel peut être particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés cherchant à se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leur impôt sur le revenu.

Pinel+ : plus d’avantages

Depuis janvier 2023, le dispositif Pinel Plus offre des avantages fiscaux plus élevés, équivalents à ceux du Pinel classique avant 2023, mais avec des exigences supplémentaires en termes de performance énergétique et de confort du logement.

Le dispositif Pinel+ a été introduit comme une évolution du Pinel classique, offrant des avantages fiscaux plus attractifs sous certaines conditions.

Voici les principales caractéristiques du Pinel+ :

  • Période d’application : le Pinel+ est entré en vigueur en janvier 2023 et continuera même après 2024, prenant le relais du Pinel classique.
  • Avantages fiscaux : le Pinel+ propose les mêmes taux de réduction d’impôt que le Pinel classique avant 2023, soit 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans de location.
  • Critères d’éligibilité : pour bénéficier du Pinel+, le logement doit soit être situé dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), soit respecter des critères de qualité supérieurs à la réglementation, notamment en matière de performance énergétique et environnementale.

Critères d’usage : le décret du 17 mars 2022 définit des critères spécifiques pour les logements Pinel+, incluant :

  • Des surfaces habitables minimales selon le type de logement (ex : 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2)
  • Des espaces extérieurs privatifs obligatoires (ex : 3 m² pour un T1 ou T2, 5 m² pour un T3)
  • Une double orientation pour les logements à partir du T3

Objectif : le Pinel+ vise à encourager la construction de logements de meilleure qualité, plus spacieux et plus respectueux de l’environnement.

  • Critères environnementaux : les logements Pinel+ doivent respecter des normes de performance énergétique supérieures. Pour les logements acquis en 2024, ils doivent appartenir à la classe A du diagnostic de performance énergétique.
  • Réglementation environnementale : les logements Pinel+ doivent respecter les exigences de la réglementation environnementale du bâtiment (RE2020) qui entreront en vigueur en 2025.

Le Pinel+ représente donc une évolution significative du dispositif, mettant l’accent sur la qualité et la performance énergétique des logements. Il offre une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux maximaux tout en contribuant à la construction de logements plus durables et confortables.

Il est important de noter que l’offre de logements répondant aux critères du Pinel+ est actuellement limitée… Vous trouverez beaucoup plus d’offres disponibles dans le cadre d’un investissement en Pinel classique.

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