Combien coûte un crédit immobilier ?

Connaître précisément le coût d’un crédit immobilier est essentiel pour comparer les banques ! Le coût du crédit s’ajoute au prix d’achat du bien immobilier. Acheter un bien immobilier, c’est acheter avec lui un financement immobilier. De la même manière qu’on négocie le prix de vente d’un bien immobilier, il faut négocier le prix de vente du crédit. Vous souhaitez connaître le coût de votre emprunt ? Voici les éléments à prendre en compte pour bien évaluer le coût d’un crédit et bien choisir la formule la mieux adaptée.

Série Locataires et Propriétaires Planche n° 2 - Honoré Daumier - BnF
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Le coût du crédit

Il faut intégrer tous les coûts liés à la souscription d’un crédit immobilier.

Le taux d’intérêt nominal proposé par l’établissement bancaire n’est suffisant ni pour comparer les offres de crédits, ni pour déterminer le prix de revient réel d’un crédit immobilier. Il faut ajouter les frais de dossiers, les assurances, les frais liés aux garanties.

Commençons par les frais d’assurance. En France, l’assurance crédit décès - invalidité est obligatoire pour tout crédit immobilier mais pas pour les crédits à la consommation. Cependant, plus la somme empruntée et la durée sont importantes et plus il convient de prendre cette assurance. Elle dégage les héritiers de toute obligation de remboursement. Le coût oscille entre 0,1 et 0,5 % du montant du prêt pour les emprunteurs de moins de 65 ans au moment de l’emprunt. Au-delà, le coût augmente vite.

Les banques qui vous font le crédit de base proposent en même temps les assurances crédit nécessaires. Mais aucune loi n’oblige à souscrire l’assurance emprunteur auprès de l’organisme financier qui octroie le prêt. Il existe des assureurs indépendants qui proposent ce type de contrat. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence à l’aide d’un courtier en prêt immobilier.

D’autres assurances comme l’assurance perte d’emploi sont facultatives. Utile notamment pour un crédit immobilier à long terme, elle sera néanmoins difficile à obtenir si vous êtes en situation de travail précaire et si vous n’avez pas un contrat de travail à durée indéterminée.

Quant aux frais de dossier, ils sont prélevés par l’établissement de crédit, lors de la mise en place du crédit. Ils peuvent l’être également si votre dossier « ne passe pas » et que votre crédit est refusé. Ces frais correspondent au coût de l’analyse du dossier de demande de prêt immobilier.

Selon les types de prêt et selon les banques, les frais de dossier peuvent être fixes ou proportionnels au montant du prêt. Ils représentent jusqu’à 1% du montant financé. Attention, ces frais peuvent vous paraître superflus mais peuvent vous permettre de faire baisser le coût du crédit. En effet, une banque qui ne vous facture aucun frais est peut-être celle dont le crédit immobilier est le plus cher. Attention à la gratuité, elle peut biaiser votre jugement.

Les frais annexes comprennent les coûts que la banque a engagés pour votre compte : timbres fiscaux, frais d’enregistrement etc. En règle générale, ils ne dépassent pas quelques dizaines d’euros. En cas d’achat d’un bien immobilier un notaire devra superviser et ratifier la transaction immobilière. Ces frais, obligatoires et substantiels (ils représentent 6 à 7 % du prix d’acquisition d’un logement ancien) ne sont pas des frais liés au crédit et une bonne partie est de nature fiscale (droits d’enregistrement).

Il faut savoir que les frais de notaire n’entrent pas dans le calcul du TAEG (l’ancien TEG), le taux annuel effectif global. Pourtant ils sont inhérents au coût total d’un projet immobilier et c’est pourquoi il faut en tenir compte dans le vrai coût d’un crédit.

Coût total du crédit

Quatre données constituent les bases du calcul du coût de votre emprunt : le montant de votre emprunt, le taux d’intérêt, la durée du prêt, la périodicité du remboursement du capital et du paiement des intérêts (le plus souvent il s’agit de mensualités).

Avec ces données, il est possible d’établir l’échéancier de vos remboursements. C’est ce qu’on appelle le tableau d’amortissement de votre emprunt. Ce document est joint à l’offre de prêt. Il indique le montant dû par l’emprunteur à chaque échéance en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances et le capital restant dû après chaque mensualité.

En cas d’emprunt à un taux variable, il ne sera possible d’établir un tableau d’amortissement que si les différents taux d’intérêt et leur date d’application sont établis dès le départ. Mais si le taux est indexé sur une donnée incertaine comme l’évolution générale des taux d’intérêt, il sera impossible d’établir le tableau d’amortissement qui s’appliquera effectivement.

Le coût global de votre emprunt est égal à la différence entre le total des mensualités (plus les frais fixes) et le montant de l’emprunt. Ce chiffre doit également être communiqué par votre banquier. Cette donnée essentielle n’est pourtant pas le seul critère déterminant du choix.

La charge financière qu’il vous faudra payer à chaque échéance, ce qu’elle pèsera dans votre budget est également un critère important de la décision. N’oubliez jamais que les charges d’un crédit immobilier sont des dépenses contraintes, des charges fixes dans votre budget. Hélas, le crédit qui a le moindre coût global n’est pas forcément supportable pour votre budget.

Il faut bien prendre en compte ces différentes dimensions, pour partie contradictoires, pour définir au bout du compte le montant de l’emprunt immobilier que vous pourrez effectuer, sa durée et le taux d’intérêt que vous pourrez obtenir.

Par exemple, choisir une durée plus longue pour un crédit immobilier (par exemple 20 ans au lieu de 15) : cela conduit à payer un taux d’intérêt plus élevé pendant plus longtemps. Le coût global du crédit est plus élevé. Mais les mensualités sont plus faibles. Si on se fixe comme objectif prioritaire de ne pas dépasser une limite de charge financière mensuelle, cela vous permet d’emprunter davantage.

Le TAEG

Le TAEG, l’ancien TEG, est le taux annuel effectif global de l’emprunt. Il ajoute tous les éléments du coût de l’emprunt au taux d’intérêt, lui même calculé sur une base actuarielle. Même s’ils sont payés en une fois au début du crédit, les coûts fixes sont divisés par la durée du crédit pour pouvoir être calculés en pourcentage.

Le TAEG vous permet de calculer le prix de revient « tout compris » de votre crédit et de comparer les offres dans leur globalité, et pas seulement en comparant les taux nominaux. Or encore une fois, il n’inclut pas les frais de notaire. Sans les frais de notaire, vous pouvez comparer deux TAEG ; avec les frais de notaire, vous comparerez deux coûts de crédit.

Le taux effectif du crédit est un élément important du coût car de petites différences aboutissent au bout du compte à des variations non négligeables de coût. Une différence de taux n’est pas suffisante pour comparer les prix de l’argent que les banques vous prêtent ; il faut tenir compte de tous les nombreux autres frais.

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