Qu’est-ce qu’une soulte et un rachat de soulte ?

On parle de rachat de soulte lorsqu’un individu rachète à son conjoint ou à un membre de sa famille la part d’un bien immobilier que le conjoint ou la famille détient avec lui.

Mœurs conjugales - Planche numéro 7 - Six mois de mariage. La sympathie est le lien des âmes - Honoré Daumier - 1839
Mœurs conjugales - Planche numéro 7 - Six mois de mariage. La sympathie est le lien des âmes - Honoré Daumier - 1839

Le rachat de soulte vous permet de racheter complètement votre bien immobilier, d’en être complètement propriétaire.

Le rachat de soulte s’opère principalement lors d’une succession, d’un divorce ou d’une séparation.

Le rachat de soulte pour rester chez soi

Vous vous séparez de votre partenaire mais vous ne voulez pas vous séparer de votre bien.

Vous avez acheté ou construit ensemble votre nid d’amour mais le désamour ou la mésentente sont entrées dans le foyer et vous vous quittez. Se pose alors la question du devenir du bien immobilier dont vous êtes encore propriétaires tous les deux.

Le plus souvent vous vendez et refaites votre vie ailleurs : vous achetez ou vous louez de votre côté un nouveau logement. À moins, par bonheur, que vous ayez retrouvé quelqu’un et un logis en même temps !

Parfois vous conservez le bien pour le mettre en location, parce que ça se passe bien entre vous et que vous avez fait un bon investissement. Pour ce faire, il faut avoir les moyens financiers de se reloger chacun séparément sans le fruit d’une vente.

Mais votre cas est différent : vous voulez rester chez vous.

Vous souhaitez rester dans la maison ou l’appartement. Vous préféreriez ne pas déménager. Vous aimeriez continuer de vivre ici parce que vous vous y plaisez ou parce que votre bien est situé tout près de vos proches, de vos amis ou d’un point de vue plus pratique, de votre lieu de travail.

Une raison fréquente est évidemment la sauvegarde de la stabilité des enfants, éprouvés déjà par la séparation de leurs parents, habitués à leur espace privé autant qu’à leur environnement et scolarisés tout à côté, entourés de leurs copains et copines particulièrement essentiels dans ces moments. Vous vous souciez d’eux et vous préféreriez ne pas les perturber plus encore en les éloignant de leur cadre de vie.

À l’écoute de ces considérations, il peut arriver que votre ancien partenaire, bien qu’il doive se couvrir d’un nouveau toit, vous laisse le logement gracieusement et décide de continuer à rembourser avec vous le crédit immobilier mais cette situation idyllique se produit rarement. Car malgré la meilleure volonté du monde, encore faut-il en avoir les moyens !

Et puis d’ailleurs il y a aussi la situation de celui où celle qui pourrait mais qui ne veut pas. Votre partenaire veut partir et il veut vendre. Soit à vous soit à d’autres mais il veut vendre. Dans ce cas vous avez le choix entre tout liquider ou tout lui racheter - si accord sur le prix de vente…

Ou bien c’est vous qui ne voulez plus de sa présence ni dans la propriété ni dans le titre de propriété lui-même : vous voulez être le seul ou la seule propriétaire du bien.

Pour rester chez vous et l’en sortir complètement, vous allez donc devoir lui racheter sa part - si l’autre partie bien entendu en est d’accord. Vous rentrez alors dans une procédure de rachat de soulte en cas de divorce ou de séparation, une procédure dite de compensation. Reste à étudier votre capacité financière.

Ce sont en effet les deux conditions sine qua non pour opérer un rachat de soulte :

  • vous êtes d’accord pour que l’un de vous deux rachète le bien à l’autre ;
  • vous avez le budget suffisant pour le lui racheter.

Il vous faut donc vous accorder, pour satisfaire à ces deux conditions, sur le prix de vente du bien immobilier d’une part, sur le montant de la soulte d’autre part.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

Savez-vous que l’on disait dans le temps « pour soulte de tout compte » ?

Soulte et solde étaient synonymes. Soulte d’un paiement ou bien solde de paiement signifiaient la même chose. Aujourd’hui nous employons l’expression « solde de tout compte ».

La soulte est le solde dû à la personne qui se retire d’une propriété détenue en commun. La soulte est la somme d’argent qu’elle retire du bien, en revendant sa part à son copropriétaire.

Le rachat de soulte est le paiement de cette somme d’argent à celui ou celle qui sort de la propriété du bien. Vous obtenez sa part en échange et par conséquent la valeur totale du bien.

Pour qu’il y ait rachat il faut qu’il y ait un revendeur ! Ce vendeur a ceci de particulier qu’il est votre indivisaire. Un indivisaire est un individu qui possède un bien en commun avec vous et qui ne peut le revendre sans vous.

Il ne peut le revendre entièrement sans vous et ne peut le revendre partiellement qu’à vous. Personne ne peut vendre sa part d’un bien immobilier à quelqu’un d’autre, ou pour mieux dire à une tierce personne ! Votre indivisaire ne peut revendre sa part qu’à vous. On ne change pas de copropriétaire comme de colocataire !

Un bien immobilier est indivis : tant que vous vivez ensemble, ce n’est pas un bien partagé entre vous mais un bien qui vous appartient en commun. Vous pouvez faire chambre séparée ou vivre à part dans le même appartement, il n’en reste pas moins que chaque pièce vous appartient totalement, à l’un ou à l’une comme à l’autre.

Être propriétaire à 50/50 ne signifie pas que chacun possède la moitié d’un bien. Cela signifie que chacun détient la moitié de sa valeur. La moitié de cette valeur c’est la soulte, en tout cas dans le cadre d’un rachat par l’un de la part de l’autre. Après le rachat de la soulte, le repreneur possède, comme avant, la totalité du bien, mais cette fois il détient aussi la totalité de sa valeur.

Un bien immobilier est également indivis dans le cadre d’un héritage. Aucun cohéritier ne peut revendre sa part à un non héritier. Soit tous les héritiers revendent entièrement le bien à un acquéreur à part et se partagent le prix de vente, soit un cohéritier rachète les parts de tous les autres pour en devenir l’unique propriétaire, auquel cas il s’agit d’un rachat de soulte.

Soit on vend tout ensemble, soit on revend sa part à l’autre partie. Cette part est appelée soulte parce qu’elle ne peut être revendue séparément à quelqu’un qui ne ferait pas partie de l’indivision. C’est le solde dû à l’autre en échange de sa part du bien.

Dans le cadre d’une succession, la soulte est donc le montant que vous payez aux personnes qui cèdent leur part d’héritage pour vous laisser la propriété pleine et entière du bien immobilier dont elles sont héritières avec vous.

Dans le cadre d’une séparation, la soulte est la somme d’argent que l’un des deux doit verser à l’autre pour pouvoir conserver un bien immobilier acquis en commun et devenir l’unique propriétaire du bien.

Le rachat de soulte consiste à payer cette somme d’argent.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

L’étymologie est toujours précieuse pour comprendre le sens d’un mot, d’une chose ou d’une action.

Recherchons l’origine du mot soulte dans le Dictionnaire historique de la langue française (Le Robert), rédigé par le grand et regretté Alain Rey.

« Soulte » et « sou » partagent la même origine. Un rachat de soulte est une histoire de gros sous !

En ancien français, nous avions le mot « soute » pour désigner un paiement. « Soudre » signifiait « payer » et « sout » nous intéressera particulièrement avec ce sens de « payé complètement » : racheter une soulte, c’est racheter complètement un bien immobilier.

Retrouvons notre latin : « soudre » (qui est à l’origine de la fameuse solde du soldat) nous vient du verbe latin « solvere » qui en diverses occurrences voulait dire « détacher ou délier » mais encore « payer » ou « s’acquitter d’une dette » (« debitum solvere » soit payer un débit), enfin « dissoudre » et « résoudre ».

Ne dit-on pas « dissoudre un pacs » et « résoudre un conflit » ? Rachat de soulte et dissolution de pacs, ça ne vous dit rien ? Rachat de soulte et résolution d’un conflit, ça ne vous évoque rien ?

Dans le cadre d’une séparation, on revend la soulte pour se détacher en même temps de quelqu’un et d’un bien… Dans le cadre d’une succession, on rachète la soulte pour se délier des autres membres également héritiers du bien…

Un rachat de soulte c’est un détachement dans le cadre d’une séparation, une déliaison dans le cadre d’une succession. Nous étions attachés l’un à l’autre dans le premier cas, nous étions liés les uns aux autres dans le second.

Comment racheter la soulte ?

Il y a soulte quand vous rachetez un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire en partie, avec une ou plusieurs personnes. On peut en effet répartir et se partager la valeur d’un bien commun de deux manières.

Soit vous pouvez racheter la part de l’autre : sa part vous est revendue et donc vous rachetez la soulte. Soit vous revendez ensemble le bien à d’autres, auquel cas vous vous séparez tous les deux du bien, vous le vendez totalement, sans en conserver la moindre part. Nous sommes alors dans le cadre d’une vente immobilière pure et simple : chacun en retire une somme d’argent versée par un acquéreur qui devient le propriétaire exclusif du bien.

Votre projet à vous, si votre ancienne moitié le veut bien, est de récupérer le bien, de rester chez vous. Vous reprenez le bien - peut-être reprendrez vous la personne plus tard…

Pour devenir l’unique propriétaire de votre bien, vous devez payer une soulte à la personne qui en est encore copropriétaire. Pour ainsi dire, votre partenaire a un compte dans l’appartement ou la maison et vous lui rachetez ce compte - vous vous acquittez d’un reste de compte. Racheter une soulte, c’est comme solder un compte.

Calculer le montant de la soulte

Le rachat de soulte vous permet de conserver la propriété de votre logement et d’en acquérir la propriété pleine et entière.

La soulte est la somme d’argent que vous versez à l’autre en compensation de sa dépossession du bien que vous possédiez en commun.

Et c’est en raison de cette dépossession, qui génère la perte d’un droit sur un bien, que le montant de la soulte doit être précisément calculé. Une sous-estimation de l’acheteur ou une sur-estimation par le vendeur du prix de vente pourrait vous être préjudiciable ensuite, comme il peut arriver après des estimations et des accords amiables.

Il est donc capital de bien évaluer la part qui lui revient de droit. Au bout du compte, pour calculer un rachat de soulte, il faut commencer par estimer la somme que votre partenaire eût reçue dans le cadre d’une transaction classique, si vous aviez décidé de mettre votre bien sur le marché et de le vendre à des particuliers.

Cette première estimation vous permettra de vérifier si vous pouvez emprunter la somme à lui verser. Compte tenu des frais bancaires et notariés qui s’ajouteront au rachat, si vous n’avez pas le budget pour ce premier montant, vous n’aurez pas la capacité de rembourser le montant total du prêt immobilier nécessaire.

Effectuer le paiement complet de la part restante sur un bien, si vous n’avez pas l’épargne suffisante pour « indemniser » votre ancien partenaire, impliquera de demander un prêt immobilier en effet. Un nouveau prêt immobilier uniquement destiné à rembourser l’ex-conjoint.

Un rachat de soulte pour clore une relation

Pour que le rachat de soulte soit possible, il faut donc rassembler trois conditions : votre copropriétaire est d’accord pour se séparer du bien et vous revendre sa part ; vous êtes tombés d’accord sur la valeur du bien et sur un prix de revente ; vous avez les moyens financiers de lui racheter sa part, soit en payant comptant soit en empruntant, avec ou sans apport.

En cas de mauvaise volonté du copropriétaire, la solution irénique du rachat de soulte aura du mal à aboutir. De nombreuses séparations, malheureusement, semblent des impasses infernales. L’idée que l’autre, encore aimé peut-être, poursuive sa vie là où habitent mille souvenirs intimes, rend toute concession insupportable. Amour ou amour-propre ou bien les deux, en tout cas des démons intérieurs empêchent un accord amiable.

Mais parfois ce n’est qu’un combat entre l’avarice de l’un et la cupidité de l’autre, comme si outre l’argent à gagner aux dépens de l’autre, il s’agissait de sortir gagnant d’une liaison perdue, de vaincre l’autre…

Heureusement des couples ont l’intelligence et le caractère de s’entendre. Souvent parce qu’ils gardent à l’esprit l’intérêt supérieur des enfants. Souvent aussi par respect pour l’autre, forme accomplie de l’amour, en souvenir d’une vie complice sans laquelle nous ne serions pas les mêmes aujourd’hui.

Le rachat de soulte à cette vertu de conclure financièrement d’un commun accord un engagement de part et d’autre. Un rachat de soulte est un accord. C’est un contrat conclu et scellé par les deux parties. Une façon de donner une fin heureuse à une malheureuse situation.

Un rachat de soulte est une étape salutaire pour résoudre un conflit ou pour empêcher qu’un conflit lié à l’argent ne s’installe et n’envenime la séparation. Racheter la soulte, racheter sa part à l’autre, c’est aussi se séparer en bonne et due forme, conclure sereinement une désunion.

Étymologiquement, une soulte désigne aussi la clôture d’un paiement. Racheter une soulte c’est clore un paiement. On clôt un paiement comme pour clore une relation.

> Simulation de crédit immobilier au meilleur taux avec Hypo

Partagez cet article sur

Simulez votre
prêt immo avec Hypo

Hypo est un chatbot qui vous fait une simulation de crédit immobilier en 5mn !

Étude complète, calcul précis, résultat immédiat !

Hypo vous pose les bonnes questions pour personnaliser le financement de votre projet : plus vos informations seront exactes, plus précise sera sa simulation.

Accord de principe immédiat !

Hypo est rapide

Conversation en 4 étapes

1. Votre projet

Chaque projet est unique !

Hypo commence par vous demander pour quel type de bien immobilier vous souhaitez une simulation.

2. Votre profil

Chaque emprunteur est unique !

Il est important pour Hypo de connaître votre situation personnelle, professionnelle, patrimoniale et financière.

3. Votre financement

Hypo vous donne le résultat immédiatement !

Vous pouvez aussi lui demander de vous envoyer sa simulation et le détail de son calcul par mail.

4. Vos coordonnées

Vous souhaitez l’expertise d’un conseiller ?

Vous pouvez laisser vos coordonnées à Hypo pour qu’il confie votre dossier à un courtier en prêt immobilier.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Service gratuit proposé par la société Hypo Bot, spécialiste en crédit immobilier, immatriculée à l'ORIAS sous le numéro 09051593 en tant que Courtier en opérations de banque et en services de paiement et Courtier en assurances, soumise au contrôle de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR - https://acpr.banque-france.fr). Les informations recueillies par le chatbot sont sécurisées et conservées par Hypo Bot pour la gestion des clients. Mentions légales, Politique de cookies et Politique de confidentialité consultables sur www.hypo.ai. Vos données personnelles vous appartiennent et ne peuvent être partagées sans votre accord.