Sur quelle durée emprunter ?

Allonger la durée d’un prêt immobilier permet d’augmenter un budget immobilier. Son allongement peut aussi permettre de baisser la mensualité. Réduire la durée d’un prêt immobilier permet de diminuer le coût du crédit.

Autoportrait à la Grimace - Louis-Léopold Boilly - 1823
Autoportrait à la Grimace - Louis-Léopold Boilly - 1823

La durée du prêt immobilier

Les prix immobiliers ont beaucoup augmenté ces dernières années. Inutile de préciser que nos revenus n’ont malheureusement pas connu la même inflation ! En outre, vous n’avez peut-être rejoint le milieu du travail que très récemment : vos ressources sont encore loin des sommets que votre profession et votre ambition vous promettent.

A ce niveau de « fortune », la hauteur des prix immobiliers vous donne le vertige et vous paraît inaccessible ! En réalité c’est une question de point de vue : l’immobilier n’est pas si cher pour celui qui est déjà propriétaire puisqu’il vend et rachète sur le même marché ; il ne l’est que pour le locataire qui n’a rien à revendre !

Mais vous avez l’avenir devant vous… D’une part, en tant que jeune actif, vos revenus sont susceptibles d’évoluer rapidement. Les banques le savent et veulent domicilier cet argent : pour en tirer profit, elles se battront pour réaliser votre acquisition. D’autre part, en tant que jeune acquéreur, votre âge vous permet d’emprunter sur plus de deux décennies, ce qui peut soit augmenter votre budget immobilier, soit diminuer vos remboursements.

Le gros avantage d’une durée longue est en effet qu’elle vous offre le choix entre acheter plus grand pour une même mensualité, ou rembourser moins pour une même surface.

Grâce à une durée plus longue, pour un bien immobilier de même valeur, vous conservez un volant de trésorerie qui vous permettra de continuer à profiter de la vie – et de votre jeunesse… En définitive, ce qui compte, c’est de choisir la solution la plus équilibrée entre la plus confortable et la moins onéreuse.

Il y a encore dix ans, dans l’esprit des gens, un crédit immobilier, c’était une durée de 15 ans à taux fixe avec un apport de 20%. Dans l’esprit des banques aussi d’ailleurs. Emprunter sur 20 ans faisait alors l’objet de débats ! Aujourd’hui, des durées de 20 ou 25 ans sont passées dans les mœurs.

Emprunter sur 30 ans fut même un moment une pratique courante chez les primo-accédants et une durée de 40 ans fit même une courte apparition dans les années 2000. Une durée qui fit débat alors qu’elle arrivait à point nommé pour libérer encore un peu plus le pouvoir d’achat des jeunes candidats à l’emprunt, la propriété immobilière redevenant abordable pour beaucoup d’entre eux.

Avec les baisses drastiques des taux d’intérêts ces dernières années, ces très longues durées ont disparu.

L’intérêt des durées longues

Dès qu’une durée s’allonge, on peut s’interroger sur le bien fondé d’un crédit immobilier dont le poids des intérêts les premières années de remboursement va ralentir fortement l’amortissement du capital. Le risque n’est-il pas de se retrouver dix ans après avec un capital restant dû égal au capital initial ?

Comparez maintenant le risque relatif de ne rien gagner dans dix ans à la certitude absolue de perdre la somme des loyers que vous allez devoir régler pendant le même nombre d’années ! Le risque de ne rien gagner est en effet relatif : une opération est normalement gagnante quand, comme c’est le cas aujourd’hui, le taux d’intérêt est inférieur à la hausse des prix immobiliers.

Mais la certitude de tout perdre est bel et bien absolue : quand vous empruntez sur 25 ans, vous amortissez certes moins rapidement que sur 20 ans, mais quand vous payez un loyer, vous n’amortissez cette fois plus rien du tout ! D’ailleurs c’est faux : quand vous êtes locataires, vous amortissez quand même du capital, mais c’est le capital de votre bailleur !

Reste le coût a priori exorbitant d’un crédit immobilier de très longue durée. D’abord il convient de relativiser la cherté d’un prêt immobilier de longue durée au regard des conditions actuelle du marché. Pouvoir emprunter entre 1 et 1.5 % sur 25 ans, c’est très bon marché ! Il n’en reste pas moins qu’un crédit immobilier plus long sera automatiquement plus cher : non seulement le taux d’intérêt sera plus élevé, mais en plus les intérêts courront plus longtemps.

Le rallongement de la durée renchérit le coût, c’est indéniable. Et pourtant, rallonger son crédit immobilier ne coûte pas aussi cher qu’on le croie ! Le calcul du coût d’un crédit immobilier est en effet un calcul un peu artificiel. Car le coût total d’un prêt immobilier est une simple addition des intérêts, lesquels en réalité ne seront pas tous payés au même moment ! Compte tenu que leur versement ne s’effectue pas en une seule fois mais s’échelonne tout au long de l’échéancier, cela revient à additionner des « euros » qui, du fait de l’inflation, n’auront pas la même valeur !

Prenez l’exemple d’une inflation de 2% par an : ainsi les sommes remboursées dans trente ans coûteront 60% de moins qu’aujourd’hui… Si on ajoute à cela une valorisation de votre logement d’autant plus probable et importante que sa revente est très éloignée dans le temps, nul doute que la plus-value rentabilisera le surplus d’intérêts causé par l’allongement du prêt.

C’est la maison de votre vie, la première et la dernière ? Supposons que ce soit le cas : vous aurez tout loisir les prochaines années, en fonction de vos ressources financières, de diminuer la durée et le coût de votre prêt initial. Or généralement, le primo-accédant n’est pas un emprunteur au long cours qui ira jusqu’au bout de son prêt : il revend en moyenne tous les 5 ou 7 ans !

Vous empruntez sur 25 ans ? Dans 25 ans, vous aurez probablement déjà changé deux ou trois fois de maison, deux ou trois fois de prêt immobilier, peut-être deux ou trois fois de banque, et votre premier crédit immobilier ne sera plus qu’un vieux souvenir… Tout ce qu’on peut vous souhaiter en effet, c’est qu’à 55 ans votre souci sera cette fois de savoir si vous devez emprunter ou bien payer comptant votre résidence secondaire ! Alors peu importe la durée que vous allez choisir aujourd’hui : ce choix n’est pas définitif.

Finalement, emprunter sur une durée de 20 ou 25 ans, ce n’est pas emprunter pendant 20 et 25 ans ! La durée n’est qu’une variable d’ajustement pour adapter vos mensualités : jamais vous ne paierez le coût total du crédit calculé au départ. Alors profitez de l’opportunité d’emprunter sur de plus longues durées.

Ce qui importe, c’est que cette durée, couplée à des taux d’intérêts actuellement très bas, vous donne accès à la propriété – au même prix qu’un loyer…

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