Qu’est-ce qu’un prêt amortissable ?

Un prêt immobilier amortissable est le prêt immobilier classique ! Ce prêt est appelé amortissable parce que sa mensualité comporte à la fois une partie d’intérêts et une partie de capital. En remboursant l'emprunt, vous amortissez le capital. C’est le type de crédit immobilier le plus répandu. Les mensualités sont constantes, mais selon le contrat, elles peuvent être progressives ou dégressives. En début de prêt immobilier vous rembourserez plus d’intérêts que de capital alors qu’en fin de prêt immobilier vous rembourserez plus de capital que d’intérêts. La part des intérêts est calculée tout au long du prêt immobilier en fonction du montant restant dû.

Rue de Paris - Robert Delaunay - 1906 - Collection privée
Rue de Paris - Robert Delaunay - 1906 - Collection privée

Définition d’un prêt amortissable

Le prêt amortissable permet d’amortir du capital tous les mois. La répartition entre les intérêts et le capital dans la mensualité est alors globalement la suivante : vous rembourserez 80% d’intérêts pour 20% de capital chaque mois en début de prêt immobilier, 20% d’intérêts pour 80% de capital chaque mois en fin de prêt.

La part de capital augmentera systématiquement au fur et à mesure des échéances, tandis que diminuera en conséquence et simultanément la part des intérêts d’emprunt. C’est pourquoi la lecture de votre tableau d’amortissement sera essentielle avant de décider d’une revente ou encore d’un remboursement anticipé total ou partiel.

Compte tenu du niveau actuellement très bas des taux d’intérêts, même sur des durées de 20 et 25 ans, c’est dès la première année de remboursement que la part de capital amorti par la mensualité est supérieure à la part des intérêts !

À titre de comparaison, il y a encore dix ans, lorsque les taux d’intérêts étaient supérieurs à 4%, sur une durée de 25 ans vous ne remboursiez plus de capital que d’intérêts qu’à partir de la 12ème année. Il fallait alors emprunter sur 15 ans pour rembourser plus de capital que d’intérêts dès la première mensualité du prêt immobilier.

Faites vous-même le test en demandant à Hypo de vous simuler un crédit immobilier et de vous sortir un tableau d’amortissement, ce que nous appelons également l’échéancier du prêt immobilier. Vous hésitez encore entre acheter ou louer : au regard du faible montant des intérêts à rembourser dès le 1er mois d’amortissement et tout au long de la durée d’un crédit immobilier, d’évidence il vaut mieux acheter que louer, en tout cas actuellement.

Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Deux modes de remboursement de votre crédit immobilier peuvent vous être proposées, en particulier dans le cadre d’un investissement locatif (acheter pour louer).

Le crédit classique, qui réduit le capital restant dû au fil des mensualités (crédit amortissable), et le crédit in fine.

Contrairement à un crédit amortissable, le souscripteur d’un prêt in fine ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à l’échéance finale du prêt. Pour cela, la solution consistera à placer la part de capital non remboursée chaque mois dans un contrat d’épargne, le plus souvent un contrat d’assurance-vie qui fructifiera pendant la durée du prêt.

Seuls les intérêts sont dus pendant la durée du prêt. Ces derniers, plus élevés que dans le cadre d’un crédit classique, sont toutefois déductibles des loyers, ce qui réduira les impôts in fine. Une solution qui s’adresse donc aux personnes fortement imposées !

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