Faire un prêt relais

Un prêt-relais sert à financer un achat immobilier avant d’avoir vendu.

Vous avez besoin d’un prêt relais ?

Faire coïncider l’achat de son logement avec la vente de son logement actuel est idéal, mais parfois délicat : difficile d’acheter et de vendre le même jour.

Sachez que si vous avez trouvé un bien qui vous plaît mais que vous n’avez pas encore vendu votre logement actuel, vous pouvez opter pour un prêt-relais. Un prêt très pratique pour jongler entre l’ancien et le nouveau logement !

Le risque n’est-il pas de manquer une affaire, ou d’acheter dans l’urgence une maison qui vous plaît moins que l’ancienne ? En attendant de trouver un nouveau logement avant de revendre, vous vous donnez le temps de choisir le bien qui convient. Il faut savoir que la durée d’un crédit relais est limitée : deux ans maximum en général, ce qui est normalement suffisant.

Vous voulez absolument éviter le coût d’un prêt-relais ? Dans ce cas vendez votre bien et mettez-vous immédiatement en recherche d’un nouveau logement. Et croisons les doigts pour que vous le trouviez rapidement car dans le cas contraire, il faudra bien se loger et vous devrez opter pour une location, c’est-à-dire pour des loyers, deux déménagements puisque vous allez bien finir par acheter, divers frais supplémentaires… Sans compter le stress !

Bref, examinons quand même la solution finalement plus économique - et plus sereine - du prêt relais.

Procédez de la manière suivante : sollicitez d’abord un professionnel de l’immobilier pour estimer le prix de votre logement. Dès que vous connaissez votre prix de vente, contactez un courtier en prêt immobilier pour calculer votre nouvelle capacité d’achat, une fois déduit le montant du capital restant dû, du moins s’il vous reste un prêt immobilier en cours sur ce bien.

Ainsi vous aurez une idée précise de votre budget et vous pourrez acquérir et financer sereinement votre nouveau bien, en même temps que votre agent immobilier s’occupe de vendre l’ancien.

Le principe du prêt relais

Le prêt-relais consiste à vous avancer une partie de la somme immobilisée dans votre logement actuel afin de financer le nouveau. Il s’agit donc pour la banque de vous avancer l’argent que vous allez recevoir de la vente de votre logement : vous accorder un prêt relais, c’est comme vous prêter votre futur apport personnel.

Vous avez donc de l’apport, mais vous n’en disposez pas encore. Apport un peu particulier, issu du solde de la vente de votre logement, par conséquent un apport incertain ! Pour diminuer le risque de vous avancer une somme incertaine, la banque vous prêtera entre 60 et 90% de la valeur estimée de votre bien, pour une durée maximum de deux ans. Durant ce délai, vous ne rembourserez que les intérêts. Quant au capital, vous ne l’amortissez pas : il sera soldé en une seule fois au moment de la vente.

Le montant du prêt-relais ne couvrant jamais la totalité du montant du bien à vendre, sauf si par chance le montant de cette acquisition est inférieur à la valeur du bien que vous vendez, un prêt complémentaire s’avère nécessaire pour boucler le financement de votre opération d’achat d’un nouveau bien immobilier. Or souvent le prix d’achat du nouveau logement est très supérieur au prix de vente du logement que vous cédez. Dans ce cas, chaque mois, vous rembourserez les intérêts du prêt-relais mais également les mensualités du nouveau crédit immobilier.

Sachez que si vous disposez déjà d’une promesse de vente, vous obtiendrez plus facilement 90 % du montant de la vente de votre logement. C’est-à-dire le maximum que votre banque est prête à vous avancer. Notez que le montant du prêt-relais dépend également des encours de vos emprunts. Leur montant est déduit de celui du crédit relais que vous pourriez obtenir sur la base de la vente de votre logement.

Heureusement, le prêt relais est une solution compétitive et souple : il allie des taux d’intérêt attractifs à une durée très courte (douze mois renouvelables une fois, soit vingt-quatre mois). Sous certaines conditions, vous pouvez également le combiner avec un prêt traditionnel et amortissable, ou encore l’obtenir dans le cadre du 1% logement.

Cette souplesse fait du prêt relais un produit de financement particulièrement intéressant. D’autant plus que le taux pratiqué est désormais généralement le même que le taux du prêt principal.

Plusieurs formules de prêt relais

Grâce au prêt relais, vous pouvez obtenir le financement de votre futur logement avant même d’avoir vendu l’actuel. Pour vous aider dans cette opération, de nombreuses formules de prêt relais existent, du « relais sec » à l’achat-revente. Attention : il existe presque autant de formules qu’il y a d’établissements prêteurs !

Vous avez besoin d’un prêt relais « sec » lorsque vous achetez un bien immobilier dont le montant est égal ou inférieur à celui que vous vendez.

Vous n’avez donc besoin que d’une simple avance en attendant que la vente se réalise. Le capital est soldé dès que votre bien est vendu, sans pénalités pour remboursement anticipé. Le taux d’intérêt est un peu plus élevé mais la durée du prêt est plus courte.

Vous avez besoin d’un prêt complémentaire à votre prêt relais lorsque vous achetez un bien immobilier dont le montant est supérieur à celui que vous vendez. Vous allez donc cumuler un prêt relais et un crédit à long terme.

Pour ce mode de financement, il existe deux possibilités.

Le prêt-relais assorti d’un prêt amortissable classique : vous remboursez les intérêts du prêt relais tous les mois en plus des échéances du crédit classique (à savoir les intérêts et l’amortissement du capital), ce qui limite le coût final.

Le prêt relais avec franchise totale assorti d’un prêt amortissable avec différé d’amortissement : le prêt-relais est accordé pour une durée maximale de deux ans. La franchise totale peut s’étendre jusqu’à douze mois. Vous remboursez les intérêts en une seule fois, en même temps que le capital. Au terme de cette période, si vous n’avez toujours pas vendu votre bien, vous payez les intérêts tous les mois, pendant douze mois. Ils sont majorés des intérêts cumulés de la première année. Afin d’alléger vos charges mensuelles, le prêt amortissable peut également être complété par un « différé d’amortissement » de deux ans. Vous ne remboursez que les intérêts, mais sans amortir le prêt. Toutefois, le coût final sera plus élevé.

L’achat-revente

Le prêt relais est la formule la plus économique, mais également la plus lourde en mensualités. Aussi se peut-il qu’un prêt relais ne vous permette pas d’acheter avant d’avoir vendu, à cause d’une charge mensuelle trop importante qui dépasse votre capacité d’endettement. En effet, tant que votre propre bien n’est pas vendu, vous cumulez deux mensualités immobilières et cette somme peut être insoutenable.

Or vous venez de dénicher un bien qui vous plaît et vous souhaitez l’acquérir à tout prix. Vous ne pouvez pas obtenir de prêt relais ; l’opération ne peut donc se faire que si vous vendez d’abord votre logement actuel. Le temps vous manque : votre vendeur est pressé ; l’affaire risque de vous passez sous le nez. C’est là qu’intervient cet autre montage financier : l’achat-revente.

Avec un prêt achat-revente, vous ne souscrivez qu’un seul crédit : le crédit restant dû sur le bien actuel est racheté et lissé avec le nouveau crédit immobilier sur une plus longue durée, ce qui en diminue le montant normalement à rembourser. Il s’agit donc d’un prêt immobilier unique qui fond vos deux lignes de crédit en une : l’ancienne et la nouvelle mensualité sont réunies sur une même durée, si bien que le montant total de vos charges est considérablement réduit.

De cette façon, vous gagnez du pouvoir d’achat grâce à l’augmentation de votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement ayant été diminué. Vous rembourserez le prêt relais lorsque la vente de votre bien immobilier sera réalisée, sans indemnités pour remboursement anticipé. Puis vous commencerez à rembourser le crédit classique. Le montage de votre dossier de financement est par conséquent facilité.

Lorsque votre bien sera vendu, une partie de ce prêt - correspondant à peu près à la valeur estimée du bien - sera remboursée par anticipation sans frais. Cela vous permettra de baisser immédiatement la mensualité et/ou la durée du crédit.

Cette formule pratique peut cependant poser un problème : la mensualité à régler, pendant la période où la vente de votre bien n’est pas encore réalisée, peut être lourde à supporter, puisqu’elle est calculée sur le montant global du crédit. Mais là encore cela dépendra des banques, certaines d’entre elles acceptant de minorer les mensualités sur les premiers mois. Votre courtier immobilier veillera toutefois à ce que ces facilités accordées ne vous soient pas facturées au prix fort.

Quoi qu’il en soit, l’achat-revente, en plus de vous donner du pouvoir d’achat, vous évite de payer des frais pour la mise en place de deux prêts. Dans tous les autres cas, vous aurez à signer deux montages financiers : le prêt relais, prenant donc en compte la valeur estimée du bien à vendre, et un crédit amortissable à long terme, pour compléter le financement.

Autre avantage de l’achat-revente sur le prêt relais : le remboursement anticipé du prêt immobilier. En effet, si jamais vous avez la chance de vendre votre bien à un meilleur prix que prévu initialement, certaines banques vous proposeront un remboursement anticipé d’une partie du prêt à long terme, sans facturer de frais ou pénalités. Mais à tout autre moment, vous devrez vous acquitter de frais de remboursement anticipé de 3 % au maximum.

Etant donné les sommes engagées pour votre crédit immobilier, le remboursement par anticipation devient très vite cher. La solution alternative consisterait à profiter de l’excédent perçu à la vente pour le placer sur un support approprié à votre situation, c’est-à-dire à trouver un placement procurant des intérêts au moins égaux aux mensualités que vous aurez à rembourser. Aussi la vraie bonne piste réside bel et bien dans la mise en place d’un unique prêt à long terme grâce à la formule de l’achat-revente.

Cas particulier : un prêt relais pour un achat dans le neuf

La mécanique du prêt relais change si votre achat concerne un logement neuf.

Contrairement à un achat dans l’ancien, le montant de l’acquisition ne se verse pas en une seule fois mais au fur et à mesure en fonction de l’avancement des travaux de construction.

En général, dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les paiements au promoteur s’échelonnent de la manière suivante :

• 5 % du montant à la réservation ;
• 35 % maximum du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % maximum du prix à la mise hors d’eau ;
• 95 % maximum du prix à l’achèvement des travaux ;
• 5 % soit le solde du prix, après la réception définitive des travaux.

Du coup, votre établissement de crédit débloque les fonds nécessaire au fur et à mesure des échéances. D’ailleurs, ce déblocage va d’abord concerner le prêt complémentaire, puis le prêt relais.

En comparaison à un achat dans l’ancien, pour une signature de prêt relais et une durée d’engagement identiques, le montant des intérêts à payer sera donc plus faible. Toutefois, il faudra ajouter les frais de la période de différé d’amortissement liée à vos échéances VEFA, où vous allez payer les intérêts et l’assurance emprunteur sur le prêt complémentaire mais aussi pour le prêt relais.

Un conseil : n’hésitez pas à étendre la durée du prêt-relais au-delà de la date de livraison prévue. Vous n’êtes pas à l’abri d’un retard de trois à six mois.

Soyez rassurés, vous ne prenez aucun risque à étendre au maximum la durée d’un prêt-relais. A partir du moment où vous avez conclu la vente de votre bien et reçu tout ou partie du règlement, le crédit relais s’arrête immédiatement. Vous n’aurez alors qu’à payer les intérêts liés à l’utilisation partielle ou totale de cette avance financière.

Vous pouvez aussi profiter du délai de construction pour essayer de vendre votre logement actuel. En effet, dans le cadre d’un achat dans le neuf, il faut en général patienter deux ans entre le début et la fin des travaux. S’il n’est pas sérieux d’envisager de quitter votre logement avant de disposer de votre future habitation, cela ne vous empêche pas d’essayer de trouver un acquéreur et de solder plus rapidement votre prêt relais.

Dans ce cas, deux options sont possibles. La première consiste à concéder une remise sur le prix de vente pour inciter l’acheteur à attendre que vous ayez quitté votre logement pour s’y installer. La deuxième est de proposer à l’acquéreur de vous louer le bien que vous occupez jusqu’à la livraison de votre future habitation. Dans ce cas, il faudra bien entendu comparer le coût des loyers avec celui du prêt relais.

Durée du prêt-relais

Un prêt relais peut durer 2 ans mais en moyenne il dure 8 mois. En tout cas la durée d’un crédit relais n’excède jamais vingt-quatre mois.

Du coup, si l’opération de vente traîne en longueur, le risque est d’en arriver à brader votre bien pour tenir les délais. Sachez quand même que si vous ne trouvez pas d’acheteur en respectant les prix du marché, un rallongement du crédit peut être négocié avec votre banquier. Mais cet aménagement n’est pas indéfiniment reconductible.

Bref, le crédit relais n’est approprié que si vous pouvez raisonnablement espérer vendre rapidement et couvrir l’intégralité de votre nouvel achat.

C’est pourquoi, afin de limiter le risque de dépréciation de votre logement d’ici sa vente, les banques se montreront très sourcilleuses sur l’expertise de la valeur de votre bien immobilier. Cette vigilance vous permet d’éviter les risques d’une surévaluation par rapport au marché et donc d’éventuelles difficultés de revente.

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