Le problème n’est pas le taux d’usure !

Par Fabrice Hamon le 2 septembre 2022

Trop de demandes de prêt immobilier sont refusées à cause du taux d’usure. La faute à Bercy disent les courtiers ! Bercy dit : c’est la faute des banques !

Bernard Gillam - Gulliver et la fête des Lilliputiens - 1885
Bernard Gillam - Gulliver et la fête des Lilliputiens - 1885

Les taux historiquement bas, c’est de l’histoire ancienne.

Les taux d’intérêts ont passé la barre des 2%. Le taux d’inflation est haut, le taux d’usure est bas. Le calcul du taux d’usure ne sera pas modifié : il ne bougera pas avant le 1er octobre.

Dans ces conditions, pourrez-vous acheter et faire un crédit immobilier à la rentrée ?

Taux d’usure et refus de prêt : à qui la faute ?

Les taux de crédit immobilier n’avaient plus atteint ni franchi le seuil des 2% depuis des années.

Compte tenu de la hausse des taux des derniers mois, des analystes prévoyaient qu’il fût dépassé en fin d’année. Finalement nous y fûmes avec six mois d’avance. En fin d’année, c’est plutôt un 3% qui est désormais envisagé.

2%, c’est encore un taux très bas ! Mais relativement à un taux d’usure de 2.57% pour une durée d’emprunt comprise entre 20 et 25 ans, de 2.60 sur les durées inférieures, 2% c’est très bas et très haut à la fois !

L’accès au crédit immobilier était déjà fermé à double tour par les conditions du HCSF : 35% maximum de taux d’endettement sur une durée maximum de 25 ans.

Avec le taux d’usure, la Banque de France le ferme à triple tour : c’est le coup de clé supplémentaire et pour mieux dire, c’est le coup de grâce !

Le problème c’est Bercy et la Banque de France

Le nombre de refus de prêt immobilier atteint en France un niveau anormal.

Il augmente de jour en jour depuis des mois, plus sensiblement encore cet été.

La cause de ce volume de refus de prêt devenu énorme n’est cependant ni le taux d’usure ni le profil des clients : c’est l’insouciance et l’inaction de la Banque de France et du Ministère des Finances !

Le taux d’usure n’est qu’un taux, n’est qu’un chiffre, n’est qu’une règle, datée qui plus est. Face au problème du taux d’usure, un problème devenu criant depuis le 1er juillet, il ne tenait qu’aux pouvoirs publics d’adapter temporairement son calcul, d’assouplir une rigidité qui rendait son application soudainement absurde.

Mensualiser le calcul du taux d’usure n’eût pas suffi mais eut été d’une grande aide. Sortir l’assurance de prêt du TAEG (Taux annuel effectif global), même momentanément, était, comme on dit, d’une simplicité sans nom. Encore fallait-il se pencher sur le sujet…

Ou bien se conduire en politique, en décideur pragmatique, pas dogmatique. Qu’ils relisent la distinction du sociologue Max Weber entre le principe de responsabilité et le principe de conviction…

Nous avions titré un article « Bercy se réveille ! » au début de l’été : nous étions optimistes parce que nous comptions sur le réalisme du Ministre et du Gouverneur. Mais nous avons continué, à l’instar des banquiers et des courtiers, à nous lever chaque matin, ciseaux en poche, pour couper court aux projets de nos clients.

Partout des projets immobiliers, impliquant acheteurs et vendeurs, ont été balayés par le taux d’usure : mille rêves de pierre partis en poussière !

Le problème c’est les banques !

Nous sommes fin août et enfin Bercy se réveille, mais pour rejeter la pierre sur les banques !

En résumé, le Grand Argentier dit aux banquiers : « nous n’avons pas voulu modifier le calcul du taux d’usure pour vous empêcher d’augmenter les taux d’intérêt ». De fait, le taux d’usure est un plafond qui empêche les taux de monter jusqu’au ciel.

« Vous avez poussé des cris d’orfraie tout l’été mais nous avons résisté pour le bien des emprunteurs ! Nous avons tenu bon parce que nous ne sommes pas dupes : vous vouliez refaire la toiture du taux d’usure pour augmenter vos marges sur les prêts immobiliers, pas pour défendre le pouvoir d’achat immobilier des français ! »

« En période de crise du pouvoir d’achat, votre avidité est inqualifiable ! Nous vous sommons de baisser les taux et de baisser vos frais ! Attention, nous sommes capables de légiférer, comme nous l’avons fait sur le taux d’endettement et la durée du prêt, via le HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière). »

Peut-être le Ministre a-t-il aussi menacé les banques de les renationaliser…

Quoi qu’il en soit, il n’échappera à personne que cette noble défense de l’emprunteur est une manœuvre politicienne de dernière minute…

Début juillet, seuls les courtiers en crédit immobilier se plaignaient. Ce n’était alors que pleurnicheries aux yeux des pouvoirs publics - et des journalistes…

Bruno Le Maire, ministre de l’économie et François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, refusaient alors de modifier le calcul du taux d’usure parce qu’ils ne voyaient pas le problème - nombre de leurs déclarations en témoignent.

Pourquoi réagissent-ils maintenant ? Parce que depuis la mi-août, tous les médias en parlent ! Tous les journalistes, vacances derrière eux, s’alarment en chœur avec les courtiers ! Ça y est, ils constatent la même réalité, ne la remettent plus en doute et s’en font enfin le relais !

Or un journaliste, ça fait beaucoup plus de bruit qu’un courtier. Dix journalistes, ça fait même plus de bruit que mille courtiers ensemble.

Tant mieux - et tant pis pour les emprunteurs estivaux qui eux, auront imploré des prêts en vain…

Ralentir la hausse des taux

Tant mieux pour les prochains emprunteurs ? Pas si sûr…

« Il n’y a toujours pas de problème de taux d’usure », nous dit en somme la Banque de France. Son Directeur Général, Olivier Garnier, le déclarait encore le week-end dernier sur le plateau télé de BFM. Heureusement que cet homme important n’a pas de projet immobilier en ce moment…

Pas d’exclusion des plus jeunes ni des plus modestes de l’accès à la propriété. Les chiffres alarmants des courtiers « sont peu crédibles ». « Nous restons néanmoins attentifs et si cela changeait, nous n’hésiterions pas à réagir », assure de son côté le gouverneur.

Sous-titre : s’il y avait réellement eu un problème, nous aurions naturellement immédiatement réagi. Nous ne sommes ni fous ni mous !

Le zèle n’ayant pas de limite, François Villeroy de Galhau assène encore ce coup bas : « les prêteurs qui réclament un relèvement supplémentaire du taux d’usure sont ceux qui veulent pouvoir prêter plus cher aux Français ». Bel uppercut en période de crise du pouvoir d’achat. Le public ne peut qu’applaudir un tel spectacle : celui de l’État providence qui boxe les banques impitoyables.

Selon le Ministère des Finances et la Banque de France, le problème n’est donc pas le taux d’usure mais les taux d’intérêt proposés par les banques.

Oui le taux d’usure est bloquant, c’est même sa vocation ! Et nous continuerons de faire bloc !

Car c’est en vérité ce message que Bercy veut faire passer aux banquiers - et surtout aux français. « N’oubliez pas, mesdames messieurs les banquières et les banquiers, que le taux d’usure protège les emprunteuses et les emprunteurs du surendettement ! »

Le taux d’usure ne bloque pas les emprunteurs, il bloque les prêteurs. Il bloque leur tentation naturelle d’abuser des demandeurs d’argent. Il bloque leur soif d’argent à leurs dépens. « Et ça vous étonne que le taux d’usure vous bloque ? Un taux d’usure c’est précisément comme une limitation de vitesse ! »

Au bout du compte, c’est la banque qui est bloquante ! Et les courtiers ne sont pas en reste dans cette maléfique entreprise des banques : ne sont-ils pas aussi intéressés qu’elles dans cette affaire ?

Le Ministre et le Gouverneur ont beau jeu, de retour de vacances, alors que le mal est fait, de retourner la situation.

Une prise de judo cette fois, que les banques apprécieront avec sagesse cependant, habituées à endosser les erreurs des institutions publiques, telle la BCE par exemple…

La solution au problème du taux d’usure

Des discussions sont donc en cours entre les pouvoirs publics, les banques et les associations de consommateurs.

Ces mêmes discussions eurent déjà lieu début juillet, au moment des premières alertes. Nous savons ce qu’il en fut des premières et ce qu’il en sera donc des dernières…

La solution serait de ralentir la hausse des taux - ce que fait déjà le taux d’usure…

Ce n’est pas compliqué : baissez les taux, baissez vos frais, baissez vos marges ! Quel emprunteur n’approuvera pas cette solution avantageuse ?

Il s’agit d’adapter les taux d’intérêt au taux d’usure, pas d’adapter le taux d’usure aux taux d’intérêts !

Sauf que si les emprunteurs sont pris en ciseaux entre le taux d’usure et les taux d’intérêt, les prêteurs sont pris en ciseaux entre le taux de l’OAT 10 ans et le taux directeur de la Banque Centrale Européenne.

Et puis il y a le taux d’inflation dont on observe depuis vingt ans son effet sur les taux d’intérêt : ils montent quand il monte, ils baissent quand il baisse, or actuellement il monte et tourne autour des 6% en France.

Un taux d’intérêt de 2% et un taux d’inflation à 6%, cela donne un taux réel négatif de -4% pour les emprunteurs - des conditions de crédit exceptionnelles ! Or un taux réel favorable à celui qui emprunte, c’est un taux défavorable à celui qui prête.

Mais peu importe : les banques gagnent déjà assez d’argent ! Elles peuvent bien faire ce geste non plus commercial mais citoyen de prêter à perte, leur disent les surdoués de la dette publique de l’État français…

La Banque de oui-oui

Et tant qu’à faire, puisqu’il s’agit de défendre le pouvoir d’achat immobilier des français, les banques pourraient aussi leur permettre exceptionnellement d’assurer leur prêt immobilier à l’extérieur, chez un assureur indépendant.

Une assurance emprunteur externe moins chère, c’est un taux d’assurance plus bas qui réduit le TAEG et le tient mieux à distance du hachoir du taux usuraire.

Entre parenthèses, puisqu’il il est possible, pour tous les emprunteurs grâce à la loi Lemoine depuis le 1er septembre, de changer d’assurance emprunteur à tout moment, dès le lendemain du déblocage du prêt, nous avons des emprunteurs empêchés d’emprunter aujourd’hui avec une assurance groupe alors que leur prêt leur aurait été accordé avec la délégation d’assurance souscrite après…

Mais les banques ne vont pas s’arrêter là pour défendre le pouvoir d’achat immobilier des français. Car il s’agit maintenant, pour une question d’image, de surenchérir sur le dévouement des représentants de l’État à la cause des emprunteurs.

Elles vont perdre de l’argent mais il n’y a pas de raison qu’elles ne soient pas des paniers percés comme l’État qui les semonce. Et puis ça passera en budget publicitaire puisqu’il s’agit de se refaire ce portrait d’empêcheurs d’emprunter qu’il lui donne. Les prêteurs empêchent d’emprunter ! Qui l’eut imaginé ?

Outre la baisse des taux et la promotion des assurances de prêt externes, les banques décident donc carrément de renoncer à leurs frais de dossiers ! Il est vrai qu’il est étrange de les avoir augmentés en période de frottement brûlant avec le taux d’usure…

Et ce n’est pas fini : elles vont sortir les honoraires des courtiers des TAEG ! Il est vrai là aussi qu’il est étrange de ne pas appliquer une loi qui eût permis de libérer immédiatement de l’espace entre le taux d’usure et le taux tout compris - hors frais de courtage…

Si ça se trouve, elles vont même offrir les frais de garantie aux emprunteurs, à l’image des promoteurs qui offrent les frais de notaire aux acquéreurs d’un logement neuf.

Les emprunteurs vont accourir. Les courtiers aussi. Du moins en rêve…

Car grâce à la Banque de oui-oui, le problème du taux d’usure va certes s’évaporer - mais le crédit avec lui…

Nouveau taux d’usure le 1er octobre

Le taux d’usure, sauf secours miracle, ne bougera pas avant début octobre.

Au 4ème trimestre, en raison de son mode de calcul, en retard d’au moins six mois, il est fort probable que les taux immobiliers et le taux d’usure s’entrechoqueront encore.

Le calcul du taux d’usure s’appuie sur le TAEG moyen du trimestre précédent. Si les taux d’intérêt varient peu le trimestre suivant, le taux d’usure ne sera pas contraignant. Si les taux d’intérêt baissent, comme ce fut le cas ces dernières années, le taux d’usure s’effacera même de la mémoire des prêteurs et des emprunteurs ! Si les taux d’intérêt augmentent à un rythme contenu, le taux d’usure aura le temps de s’adapter.

Si les taux d’intérêt montent rapidement à grandes enjambées, comme par surprise, dessinant un marché radicalement différent, comme ce fut le cas ces trois derniers mois, alors le taux d’usure devient un mur contre lequel les projets immobiliers, immanquablement, s’écrasent.

Nul ne sait quel sera ce nouveau taux d’usure. D’aucuns prévoient un taux relevé de 20 ou 30 points. En tout cas sa hausse sera atténuée par la prise en compte d’un historique de taux d’au moins six mois : il n’y a aucune corrélation entre le taux d’usure et les taux d’intérêt du moment.

Une estimation d’autant plus inactuelle et biaisée qu’elle ignore les taux plus élevés des prêts qui ont été dernièrement refusés - par conséquent non communiqués à la Banque de France.

Dans l’attente d’une baisse des prix immobiliers

Le taux d’usure ne borne pas seulement les relations entre les prêteurs et les emprunteurs. Il a des conséquences sur une autre catégorie de consommateurs : les vendeurs !

Un relèvement du taux d’usure suivi d’une hausse de taux en octobre prochain, ce sera pour les acheteurs une baisse immédiate de leur capacité d’emprunt. Ce sera également une réduction automatique du nombre d’acquéreurs.

Dans une telle situation, nous présumons que les prix immobiliers ne pourront se maintenir à leur niveau actuel. Cependant la baisse du nombre d’acheteurs sera insuffisante pour détendre le marché immobilier : l’offre demeurera inférieure à la demande.

Une situation d’autant plus tendue que les vendeurs sont susceptibles de défendre plus fermement leurs prix alors qu’eux-mêmes sont des emprunteurs en puissance, que la hausse des taux engendre chez eux aussi des incertitudes et que l’apport personnel est devenu un critère endurci d’octroi de crédit.

Ce qui va se passer est connu : un attentisme des vendeurs. D’une part parce que les vendeurs ne sont pas ennemis de leur intérêt : ils veulent vendre le plus cher possible. D’autre part parce que les vendeurs sont aussi des acheteurs, ils doivent se reloger !

Ils ne consentiront donc à vendre moins cher que s’ils peuvent eux-mêmes racheter moins cher. Mais ils ne seront pas les lanceurs de ce nouveau marché : ils attendront que les autres prix baissent pour baisser le leur.

Et ce n’est pas tout : autant ils auront du mal à vendre sur un marché baissier, autant ils hésiteront eux aussi à racheter un bien dont la valeur serait baissière… Voilà pourquoi un changement de marché peut prendre du temps, beaucoup de temps.

Voilà pourquoi aussi il est irresponsable de corseter un marché au lieu de laisser faire ses acteurs.

Concurrence entre les banques et protection des emprunteurs

Le taux d’usure protège les emprunteurs des prêteurs.

C’est une sécurité nécessaire, sauf quand elle conduit à des extrémités contraires. Un sentiment d’insécurité est plutôt insinué aux emprunteurs quand un taux abscons les empêche de passer de l’état de locataire à celui de propriétaire, exposant leur charge immobilière à un taux d’inflation plus sévère.

Le calcul du taux d’usure, s’il n’a pas été modifié, n’a pas été non plus expliqué. Pourquoi est-il rapporté au TAEG ? Pourquoi ce TAEG comprend-il l’assurance de prêt ? Pourquoi est-il trimestriel ? Pourquoi d’ailleurs ne tient-il pas compte de l’entièreté d’un trimestre ? Pourquoi correspond-il à une moyenne ? En réalité les estimateurs du taux d’usure seraient bien incapables de le justifier.

L’antienne est connue et réduit tout critique immédiatement au silence : la protection des emprunteurs.

Le taux d’usure défend les consommateurs contre le risque d’emprunter à des taux trop élevés. Comme si rien d’autre ne cuirassait l’emprunteur, comme par exemple sa propre solvabilité, multiplement évaluée, déjà largement délimitée.

Il est vrai qu’à l’époque des comparateurs en ligne de taux et de crédits, partout sur internet, accessibles en un clic, il est difficile de s’informer et facile de se faire avoir par un prêteur…

C’est ironique mais il n’empêche que les usuriers sont d’un autre temps, un temps infiniment moins transparent. En outre, ce taux d’usure est né d’une situation très différente : l’offre de crédit était plus rare et les emprunteurs, dans le besoin urgent d’un financement, étaient des proies d’autant plus captives qu’elles manquaient d’informations.

Aujourd’hui c’est le taux d’usure qui frappe de rareté l’argent dont les gens, de leur côté, ont toujours le même besoin pour se projeter. Rappelons qu’une demande de crédit pour l’achat d’un bien immobilier est une décision saine, dont l’objectif est d’assurer sa propre sécurité financière.

Et puis autre chose… Depuis longtemps les banques se font ouvertement une rude concurrence pour remporter les clients aux dépens des autres, ce qui passe par des taux d’intérêts compétitifs, des taux d’appel plutôt mieux disant que moins disant !

Jusqu’à présent, le phénomène le plus protecteur pour empêcher qu’un prêteur détrousse un emprunteur, ce n’était pas le taux d’usure mais la concurrence elle-même. On ne gagne pas des marchés en étant plus cher que ses concurrents !

Des taux trop élevés, cela signifie des taux moins élevés ailleurs et c’est pourquoi, pour ne pas emprunter trop cher, les acheteurs passent par des courtiers.

On ne devient pas prêteur en un claquement de doigts et on ne peut pas prêter non plus comme ça, suivant son bon vouloir, en se levant un matin. La distribution des crédits immobiliers est sévèrement régulée.

À l’inverse, on n’emprunte pas non plus sur simple demande de prêt. De même qu’il faut montrer patte blanche pour pouvoir prêter, il faut montrer patte blanche pour pouvoir emprunter.

Le taux d’usure n’aura été un butoir qu’à cause de l’esprit buté de ceux qui avaient le pouvoir de l’arrondir et le repousser. Les pouvoirs publics avaient la main sur le taux d’usure ; les banques ont la main sur les taux d’intérêt. Aucune action n’ayant été menée dès l’apparition du problème, ils responsabilisent aujourd’hui les banques : les refus de prêt ne seraient pas la conséquence du taux d’usure mais la conséquence d’un refus de prêter.

En tout cas : soulignons un dernier point.

Ces dernières années, en période de taux de crédit immobilier extrêmement bas, malgré un écart confortable entre le taux d’usure et les taux d’intérêt, les banques n’en ont pas profité pour majorer leurs barèmes. Ce à quoi nous avons assisté, c’est plutôt à une surenchère à la baisse pour remporter des parts de marché et s’attirer de nouveaux clients.

Rien ne démontre qu’un relèvement du taux d’usure se traduirait par une hausse brutale des taux d’intérêts.

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