Assurance emprunteur : la Loi Lemoine c’est aujourd’hui !

Par Fabrice Hamon le 1 juin 2022

Jour J pour les emprunteurs ! La Loi Lemoine réforme le changement d’assurance de prêt, le droit à l’oubli d’une maladie grave et le questionnaire médical !

Peder Severin Krøyer - Hip, Hip, Hip, Hurrah! - 1888
Peder Severin Krøyer - Hip, Hip, Hip, Hurrah! - 1888

Votée en février dernier malgré la résistance des banques et les atermoiements des sénateurs, la réforme de la députée Patricia Lemoine entre en vigueur aujourd’hui !

Les vannes sont ouvertes pour résilier une assurance emprunteur à volonté mais pas seulement : si vous avez souffert ou souffrez encore d’un problème de santé, vous allez enfin pouvoir emprunter plus facilement !

Loi Lemoine en 3 mesures phares

La Loi Lemoine tient en trois mesures radicales.

  1. Résiliation infra-annuelle de l’assurance de prêt
  2. Durée du droit à l’oubli réduite à 5 ans
  3. Suppression du questionnaire de santé

Du jamais vu ! Assurément des mesures dont les bénéfices seront considérables pour les emprunteurs : la Loi Lemoine change les règles du jeu et redistribue les cartes d’un marché excessivement gouverné par les banques.

La lutte contre ce monopole bancaire est engagée depuis dix ans ! La loi Lemoine libéralise définitivement l’assurance de prêt. C’est un bouleversement pour le marché du crédit immobilier lui-même.

C’est dire à quel point il faut en profiter !

Choisir une autre assurance emprunteur

Qui peut bénéficier de la loi Lemoine ?

En ce qui concerne la résiliation de l’assurance de prêt à tout moment sans frais ni pénalité, ne pourront en bénéficier à partir d’aujourd’hui que les nouveaux emprunteurs, ceux qui s’apprêtent à souscrire un crédit immobilier.

Dès le lendemain de l’obtention du prêt, vous pourrez vous tourner vers un assureur pour souscrire un contrat d’assurance qui vous couvre mieux ou qui vous coûte moins cher. Avant cette loi, vous deviez attendre la date anniversaire du prêt pour fêter ça chez lui. Mais qui se souvient de la date anniversaire d’un crédit ? Déjà qu’on a besoin de Facebook pour se souvenir de celui de ses amis…

Avec la loi Lemoine, plus besoin de se tenir en alerte : on s’offre le cadeau d’une nouvelle assurance emprunteur quand on veut. 5000, 15 000, jusqu’à 30 000 euros d’économies à faire en un mouvement sur le coût total de votre prêt !

Ceux qui remboursent déjà un crédit immobilier devront attendre le 1er septembre prochain. Ce sera le mois de la grande migration : les emprunteurs vont massivement se séparer de leur banquier pour rejoindre leur assureur. Leurs nouveaux contrats sont déjà sur le feu pour réchauffer votre portefeuille…

Pour pouvoir changer d’assurance emprunteur, autrement dit réassurer son crédit immobilier chez un assureur à l’extérieur de la banque qui vous a octroyé le prêt, la seule condition à respecter sera l’équivalence de garanties entre les deux contrats concurrents.

Ce qui signifie que résilier une assurance de prêt immobilier plus chère, ce n’est pas renoncer à une couverture de meilleure qualité ! Le nouveau contrat doit vous assurer au moins autant que l’ancien. Vous aurez même la surprise de trouver un parapluie plus grand pour un prix plus bas !

Les délégations d’assurance sont très nombreuses sur le marché. Pour les comparer, il vaut mieux passer par un courtier. Hypo est un courtier en crédit immobilier ET en assurance de prêt. Nous comparerons pour vous les offres des assureurs alternatifs et nous nous chargerons de résilier votre contrat actuel dans votre banque.

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Non déclaration d’un antécédent médical

Combien d’anciens malades, affectés par une maladie grave, se sont heurtés au regard méfiant des prêteurs et des assureurs pour assurer leur prêt immobilier ?

Un regard qui n’eut pas pour seule conséquence d’incommoder le demandeur, sans que le prêteur en soit d’ailleurs si gêné… Bref, la seule conséquence ne fut pas de mettre l’emprunteur mal à l’aise : les suites étaient un prêt plus cher ou bien un refus de prêt. Et ce prêt plus cher pouvait conduire à un refus d’emprunter. Beaucoup ont renoncé à leur projet immobilier à cause d’un coût d’assurance trop élevé.

La Loi Lemoine n’abolit pas la déclaration d’un antécédent de santé mais n’y oblige plus les emprunteurs guéris depuis au moins 5 ans. C’est le fameux « Droit à l’oubli », un droit fondamental qui jusqu’à présent était d’une durée de 10 ans.

Concrètement, une emprunteuse âgée de 42 ans, touchée d’un cancer du sein il y a 6 ans, par bonheur en rémission depuis, qui projette d’acheter un appartement, n’aura plus à déclarer son ancienne maladie.

Le droit à l’oubli signifie le droit « d’oublier » de déclarer un antécédent de santé.

Le droit à l’oubli permet donc aux emprunteurs de ne pas déclarer un antécédent médical, passé un délai de rémission fixé par la loi.

Extension du droit à l’oubli

La Loi Lemoine est une extension du droit à l’oubli : la réduction du délai étend ce droit majeur à de nombreux emprunteurs jusqu’à présent frappés de surprimes ou d’exclusions.

L’ancien régime fixait ce délai à 10 ans. La loi Lemoine le fixe à 5 ans.

Plus précisément : les anciens malades n’ont plus l’obligation d’informer le prêteur de leur ancienne maladie si leur demande de prêt intervient 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, en l’absence de rechute bien entendu.

Les maladies concernées sont tous les cancers ainsi que l’hépatite C et dernière précision : le droit à l’oubli est étendu à tous les emprunteurs, indépendamment du montant emprunté mais désormais indépendamment de leur âge, alors que le délai de 5 ans n’était jusqu’à ce jour applicable qu’aux emprunteurs guéris d’un cancer avant l’âge de 21 ans.

Le bienfait de ce droit étendu n’est pas seulement moral, ce qui en soi est déjà un soulagement considérable. Le bénéfice sera également très important d’un point de vue financier. Reprenons le cas de cette dame qui pour acheter a besoin d’un emprunt de 180 000 € sur 20 ans. Sans cette réforme, son assurance emprunteur eût été frappée d’une surprime d’environ 4000 euros !

Mais surtout, pour nombre de ces anciens malades, l’accès à ce droit leur rouvre l’accès au crédit immobilier même, autrement dit l’accès à la propriété, leur redonnant le choix entre acheter ou louer.

Une surprime d’assurance pouvait grossir leur mensualité au point de lui faire dépasser la limite légale des 35% de taux d’endettement. Un taux d’assurance trop élevé pouvait quant à lui crever le plafond légal du TAEG, d’autant plus actuellement, alors que le taux d’usure est très bas. Enfin le risque, jugé trop important, de certaines maladies, jugées trop graves, ne trouvaient aucune assurance, bien que vaincues depuis longtemps.

Grâce à la Loi Lemoine, ces empêchements d’emprunter font partie d’un passé à oublier effectivement…

Extension de la Convention AERAS

Et ce n’est pas tout. La Loi Lemoine ne s’arrête pas là. En réalité, la Loi Lemoine n’arrête rien : c’est une loi qui ne s’arrête pas ! C’est là aussi la force et la grande promesse de cette grande Loi.

La Loi Lemoine prévoit donc aussi de toucher à la Convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Cette convention ne bougeait plus beaucoup ces derniers temps. Elle est aujourd’hui dynamisée par la réforme.

La convention AERAS est la procédure qui permet à un emprunteur dont la demande de prêt immobilier aurait été refusée de soumettre son dossier à l’examen d’une commission de médecins. Pour statuer elle s’appuie sur le GRA - la grille de référence AERAS, laquelle liste les pathologies donnant accès soit à une assurance emprunteur standard, soit à une assurance proche de celle accessible à tout un chacun.

C’est justement cette grille de référence de la convention AERAS, obsolète au regard des derniers progrès scientifiques, que la loi Lemoine prévoit d’élargir dans les trois prochains mois.

Pendant 3 mois, les signataires de la Convention vont discuter de l’extension du droit à l’oubli à des maladies chroniques telles le diabète ou le sida, l’objectif étant de mieux évaluer les risques médicaux réels des personnes concernées durant le temps long d’un crédit immobilier.

Nous aurons donc une GRA étendue le 1er septembre prochain, incluant de nouvelles pathologies : extension signifiant inclusion, ce sont des personnes jusqu’à présent exclues du crédit immobilier qui pourront à la rentrée accéder à l’emprunt.

La révision des grilles AERAS sera une nouvelle avancée de la plus haute importance pour les personnes anciennement malades.

Un plus grand nombre d’anciens malades pourront obtenir un prêt immobilier aux mêmes conditions qu’un emprunteur n’ayant connu aucun souci de santé : c’est la double peine qui est en train de disparaître grâce à la Loi Lemoine.

Un autre droit à l’oubli : plus de questionnaire de santé !

La suppression du questionnaire médical est clairement une autre forme de droit à l’oubli !

Le droit à l’oubli s’applique à partir de 5 ans après la guérison d’une maladie grave. Or la suppression du questionnaire de santé, c’est encore la liberté de demander un prêt immobilier sans devoir parler de votre pathologie aux organismes prêteurs ou autres établissements de crédit !

Décidément la loi Lemoine frappe très fort !

Non contente d’affranchir les emprunteurs des anciennes contraintes à respecter pour résilier une assurance emprunteur et changer d’assureur, non contente de diviser par deux le délai donnant droit à l’oubli aux emprunteurs marqués au fer rouge de leurs antécédents médicaux, elle supprime carrément le questionnaire médical, autrement dit l’obligation d’informer le prêteur du risque qu’il prend en vous assurant !

Le questionnaire de santé, c’est le document qui demande à l’emprunteur d’informer le prêteur de son état de santé. Son objectif est l’évaluation du risque que vous représentez, par conséquent la tarification de la prime d’assurance qui vous sera attribuée.

Si vous y déclarez un problème de santé, une surprime ou bien une exclusion de garantie peuvent vous être appliquées. Du moins pour les plus “chanceux” si on peut dire, puisque le questionnaire de santé peut aussi sonner le glas d’un projet immobilier, personne ne voulant vous assurer.

Autant dire que ce formulaire médical est un moment de vérité délicat qui s’il s’avérait faux plus tard, aurait des conséquences financières désastreuses au moment, cette fois, de l’indemnisation de l’emprunteur partiellement sincère ou de ses ayants droit - comme cela put arriver à des fumeurs se déclarant non-fumeurs pour payer moins cher leur assurance emprunteur…

Soulignons d’ailleurs que la question fumeur / non fumeur demeurera : il s’agit d’un aléa comportemental, pas d’un aléa médical. Elle continuera donc d’être posée aux emprunteurs et continuera d’avoir un impact sur le tarif du contrat.

Ne pas déclarer sa consommation de cigarettes alors que le poumon n’a pas encore été attaqué est une chose ; ne pas déclarer une pathologie lourde dont on est actuellement affecté en est une autre.

Or c’est précisément cette non déclaration que permet encore la loi Lemoine, naturellement sous certaines conditions, généreuses cependant, vous allez voir.

Suppression du questionnaire médical !

Qui n’aura plus à remplir un questionnaire médical avant d’emprunter ?

Plus de la moitié des emprunteurs, rien que ça !

Tous ceux et toutes celles qui emprunteront moins de 200 000 € et qui finiront de rembourser le crédit immobilier avant l’âge de 60 ans ; une majorité d’acheteurs en effet !

Exemple : vous avez 34 ans et vous empruntez 195 000 € pour acheter le bel appartement qui dispose du balcon dont vous rêviez depuis le confinement. Si vous empruntez sur 25 ans, durée maximale pour un crédit immobilier, votre cocon sera remboursé quand vous aurez 59 ans.

Vous étiez inquiet à l’idée d’acheter parce qu’une maladie sérieuse vous a été récemment diagnostiquée et vous craigniez un problème d’assurance voire un rejet de votre demande de prêt.

Or depuis aujourd’hui, grâce à la loi Lemoine, le volet santé est supprimé, vous n’aurez pas à dévoiler votre état au banquier. Vous emprunterez au même tarif qu’un emprunteur en parfaite santé.

De même pour un couple, âgés tous deux de 39 ans, s’ils empruntent 400 000 €, soit 200 000 chacun, sur 20 ans cette fois - avec une quotité assurée à 50% sur chaque tête. Qu’aucun des deux ou l’un des deux ou les deux soient malades ou pas, cela ne regarde plus le banquier.

Un emprunteur en mauvaise santé pourra bénéficier des mêmes conditions d’assurance qu’un emprunteur bien portant, sans que cela risque de pénaliser plus tard le déclenchement de sa couverture d’assurance, si jamais malheureusement la situation devait s’aggraver.

Hausse du prix de l’assurance emprunteur ?

Ne plus demander aux emprunteurs de remplir un questionnaire de santé est par définition une excellente nouvelle pour les emprunteurs ayant un souci de santé.

Cocher « oui » une case était comme signer d’emblée pour un contrat d’assurance plus cher, outre le moment désagréable de devoir confier une fragilité à un étranger.

Ces emprunteurs n’auront plus à vivre ce mauvais moment ni à payer chaque mois ce qui ressemble bien à une pénalité, comme un malus santé. Cette avancée permise par la loi Lemoine est positive au plus haut point pour eux - pour nous aussi demain peut-être…

La loi Lemoine menace cependant les emprunteurs en bonne santé de payer plus cher à l’avenir leur assurance emprunteur. De fait, le banquier ne saura plus qu’il est moins risqué d’assurer leur prêt immobilier !

Aussi les économies attendues de la résiliation à tout moment de l’assurance de prêt pourraient être réduites, voire anéanties par la mutualisation des risques qu’induit la suppression du questionnaire médical.

Il est trop tôt pour savoir comment réagiront les acteurs du marché, au premier chef les assureurs, dont les prix plus bas étaient permis par la personnalisation de leurs contrats.

Et il est tout à fait envisageable que certains emprunteurs rechercheront un moyen d’échapper à cette mesure de la loi Lemoine, de remplir coûte que coûte un questionnaire de santé pour pouvoir souscrire un contrat individuel !

Par exemple en réduisant leur apport personnel, par exemple en ajoutant un petit budget travaux, par exemple en augmentant la quotité d’assurance si on achète en couple, ou tout autre moyen de dépasser la barre des 200 000 € pour échapper au surcoût d’un contrat mutuel…

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