« Il n’y a pas de problème de taux d’usure ! »

Par Fabrice Hamon le 1 juillet 2022

Les professionnels du financement immobilier n’ont pas été entendus. Bercy renonce à une révision du calcul du taux d’usure pour débloquer l’accès au crédit.

Jossot - Circulez ! - L'Assiette au Beurre n°150 - 1904
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Bercy, la Banque de France et le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) ont décidé de ne pas modifier le mode de calcul du taux d’usure.

Ces instances éclairées n’ont rien constaté d’anormal. L’accès au crédit immobilier est libre, nullement obturé par un quelconque obstacle. Il n’y a pas de problème de taux d’usure. Circulez y’a rien à voir !

Nouveau taux d’usure

Fixé le 1er de chaque trimestre, le taux d’usure est donc revalorisé aujourd’hui, mais suivant son mode de calcul habituel.

Pour les durées comprises entre 20 et 25 ans, le taux d’usure augmente de 17 points, passant de 2.40 à 2.57%. Pour les durées inférieures, le taux d’usure est neutralisé à 2.60.

Les observateurs applaudissent une bouffée d’oxygène tandis que les acteurs du marché, en première ligne les courtiers en crédit immobilier, voient que l’étouffement du mois de juin empirera cet été, jusque fin septembre.

L’augmentation du taux d’usure oxygènerait les emprunteurs en effet si nous en restions aux taux d’intérêt du mois dernier ! Or les juillettistes n’auront pas les taux du mois de juin. Les nouvelles grilles de taux sont arrivées et elles aussi ont augmenté. Déjà de 0.30 ce matin.

Pire, les taux d’intérêt vont rebondir encore et encore jusqu’au 1er octobre, se cognant la tête contre un taux d’usure qui ne bougera plus, rentrant dans une longue sieste de trois mois.

L’effet ciseau entre un taux d’usure trop bas et un taux d’intérêt trop haut se figure aisément : un écartement de près de 2 centimètres vers la droite pour la lame de droite, mais un rapprochement de 3 centimètres encore vers la droite pour la lame de gauche : de notre point de vue, il y a un resserrement entre les deux lames.

Hausse de 17 points du côté du taux d’usure, hausse de 30 points du côté du taux d’intérêt, ça fait 13 points d’espace en moins par rapport à hier.

Le plafond monte mais le sol remonte davantage ! Vous gagnez deux mètres en haut mais vous gagnez trois mètres en bas. De notre point de vue, cela fait une hauteur d’un mètre de moins.

Si cela semble un appel d’air pour certains, pour nous ça ressemble plutôt à une crise aggravée de claustrophobie dans un ascenseur.

Il y a un problème de taux d’usure ! Mais ce n’est jamais que l’exclamation d’un courtier… Clin d’œil aux journalistes qui ont multiplié les formulations douteuses de type « aux dires des courtiers », « selon les courtiers », « d’après les courtiers », « les courtiers observeraient », etc.

Autant de formules soupçonneuses qui laissent pantois… Le journalisme c’est du papier, le courtage c’est du terrain.

Le problème du taux d’usure

Actuellement, plus d’un prêt immobilier sur cinq est refusé à cause du taux d’usure.

Pas à cause d’un taux d’endettement trop élevé mais d’un TAEG trop élevé, qui excède le taux d’usure.

Le taux d’usure est le seuil au-delà duquel il est interdit de prêter. Quand vous empruntez, vous obtenez non pas seulement un taux d’intérêt, autrement appelé taux nominal, mais un Taux Annuel Effectif Global, le TAEG, lequel inclut l’assurance emprunteur, les frais de garantie et de dossier.

Le TAEG, c’est le taux final, le vrai taux auquel vous empruntez.

Si le taux “tout compris” du crédit immobilier qui vous est octroyé dépasse le taux d’usure, le prêt immobilier ne peut vous être accordé. Vous êtes solvable mais vous n’êtes pas finançable, du moins pas à ce taux là.

Solvables mais pas finançables

Le trimestre dernier, le taux d’usure était de 2.40% sur les durées de prêt comprises entre 20 et 25 ans ; le taux d’intérêt moyen, quant à lui, était d’1.50. Début 2022, sur ces mêmes durées, le taux d’usure était à 2.67%, le taux d’intérêt moyen étant alors à 1.10.

Des taux d’intérêts plus hauts qui font face à un taux d’usure plus bas ! Avec une différence entre les deux taux de quasiment 1.60 à l’époque, contre une marge réduite à 0.90 le trimestre suivant, dans laquelle il fallait introduire les mêmes coûts ajoutés au crédit.

D’évidence, la marge de manœuvre était restreinte et les débordements furent nombreux, le plus souvent pour des emprunteurs plus âgés, même aisés, dont l’assurance emprunteur est plus chère, ou encore pour des emprunteurs aux revenus plus modestes, souvent plus jeunes, dotés d’un apport personnel plus faible, auxquels il est appliqué un taux d’intérêt plus élevé - un emprunteur pouvant naturellement cumuler les deux “handicaps” liés à l’âge et aux revenus.

Pour ces nombreux cas d’emprunteurs, l’écart ainsi resserré et rapidement comblé entre le taux d’intérêt et le taux d’usure fut un piège inévitable. Le taux d’usure, censé être une fortification protégeant les emprunteurs, creusa une fosse dans laquelle des milliers d’acheteurs virent leur projet immobilier tomber et se noyer.

Taux d’usure mensuel

L’histoire se répétera cet été. Plus gravement cependant : le trimestre écoulé flamba surtout au mois de juin, alors que nous partons aujourd’hui pour un trimestre entier, pour trois longs mois.

Un taux d’usure est comme un miroir renvoyant l’image d’un marché disparu. Il ne reflète pas l’état actuel du marché des taux immobiliers, pas même son ombre la plus récente, mais son état passé.

Pour refléter la réalité du marché et surtout pour permettre aux particuliers de réaliser leurs projets, il était nécessaire de corriger le mode de calcul du taux d’usure, principalement en rectifiant le décalage de 6 à 9 mois entre les taux qui lui servent de base de calcul et les taux réellement pratiqués par les banquiers.

Des emprunteurs sont bloqués à cause d’un historique de taux datant de plusieurs mois, autrement dit à cause de conditions de taux qui n’existent plus, qui n’ont plus aucune validité.

Décalage du taux d’usure

Il était raisonnable d’espérer une retouche du mode de calcul du taux d’usure. Il était rationnel d’en attendre au moins la mensualisation.

Recalculé tous les trimestres, fixant des limites aux trois prochains mois en fonction des taux constatés les trois mois précédents, il est rendu insensible aux mouvements du marché du financement immobilier, quand bien même nous rencontrerions une situation radicalement nouvelle.

Comme si ce qui allait se passer ensuite ne le concernait pas. Surtout comme s’il ne pouvait rien se passer en seulement trois petits mois. Comme si le taux d’usure vivait seul, comme si d’autres taux ou d’autres conditions d’emprunt n’existaient pas.

Comme si aucun événement exceptionnel ne pouvait se produire, telle une remontée accélérée des taux d’intérêts ou une hausse aussi forte que soudaine du taux d’inflation, suite au déclenchement d’une guerre imprévue en Ukraine, qui à elles seules bouleversent bien des projets.

Comme si, concrètement, de nombreuses demandes de prêt immobilier n’étaient pas effectivement refusées à cause du taux d’usure et pour mieux dire, à cause du seul feu rouge d’une simple formule de calcul, alors que tous les autres feux étaient au vert.

Le taux d’usure est comme un insouciant qui agit isolément et qui se moque des conséquences. Il vit à son rythme, peu importe comment bouge le marché qui l’entoure.

Une insouciance qui ne craint pas d’être bête : la situation absurde d’un emprunteur empêché d’acheter à cause d’un léger dépassement du taux d’usure, malgré un bon dossier et un bon taux d’endettement, n’aura rien changé à l’affaire.

Les banques vont-elles prêter ?

Le taux d’usure a augmenté. Il ne pouvait que monter, le trimestre haussier qui s’achève lui servant de critère. Cependant les mois d’avril et mai tempèrent la crue du mois de juin.

Réglé sur la moyenne des taux annuels effectifs globaux du seul mois de juin, il eût été plus proche des taux d’intérêt présentement pratiqués. Il aurait mis un terme à l’effusion de refus de prêt que le marché observe impuissant depuis des semaines.

Surtout que le taux de l’OAT 10 ans vient de passer sous la barre des 2%, s’établissant à 1,97% alors qu’il était à 2.35 depuis le 16 juin. Une détente bienvenue qu’un taux d’usure mensualisé aurait appuyée.

C’est une occasion manquée, d’autant plus frustrante que ne tenir compte que du mois de juin était non seulement une action rapide, mais encore une équation plus simple !

Taux d’usure pour les particuliers (applicables en T3 2022) Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés)

  • Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 10 ans : 2.60%
  • Taux d’usure crédit d’une durée de moins de 20 ans : 2.60%
  • Taux d’usure crédit d’une durée de 20 ans et plus : 2.57%
  • Taux d’usure crédit relais : 2.99%
  • Taux d’usure crédit à taux variable : 2.45%

En vigueur jusqu’au 1er octobre, il y a fort à parier que le nouveau taux d’usure, sur 20 ans et plus, va encore recaler nombre de candidats à l’achat cet été.

Certaines banques affichent déjà des taux égaux ou supérieurs à 2% sur les durées les plus longues, aussi les durées les plus empruntées.

Nombre d’entre elles préféreront reporter leurs enveloppes à la rentrée de septembre, en espérant une action de Bercy entre-temps, dont la priorité est cependant d’affronter l’inflation, laquelle menace d’atteindre les 7% avant la fin d’année…

Sans compter que la crise politique due aux dernières législatives contribue à l’inaction des décideurs… Au même moment, la résolution de la BCE d’augmenter ses propres taux à la mi-juillet n’est pas propre à mobiliser les banques sur le terrain des prêts.

L’enjeu de la refonte du taux d’usure pour les banques

Jusqu’à présent, seuls les courtiers en crédit immobilier alertaient les pouvoirs publics sur ce sujet. Au point d’être suspectés par les associations de consommateurs de ne défendre que l’intérêt de leur profession, au détriment de la protection des emprunteurs.

La vocation du taux d’usure est en effet d’empêcher les établissements de crédit d’appliquer des taux excessifs aux demandeurs. Le taux d’usure fixe le plafond au-delà duquel il serait jugé abusif de prêter.

Grâce au taux d’usure, les taux immobiliers ne peuvent monter jusqu’au ciel ! Le problème est que les taux immobiliers, eux, peuvent monter jusqu’au taux d’usure, poussés par d’autres taux, le taux d’inflation, les taux des OAT, les taux directeurs…

Des taux en hausse accélérée que les banques ne peuvent pas répercuter sur leurs propres taux de crédit immobilier, à cause du firmament trop étroit qui les sépare du taux d’usure. Entre ces deux extrémités, il n’y a plus assez d’espace pour placer tous les frais qui composent le TAEG, notamment une assurance emprunteur probablement un peu trop grasse…

Autrement dit, les prêteurs sont acculés. Ils n’ont pas la latitude d’ajuster leurs taux, en un mot le prix de l’argent qu’ils prêtent, alors que le prix de l’argent qu’ils empruntent eux-mêmes est en hausse constante et cette fois à toit ouvert.

Les banques peinent donc à prêter, autant que les acheteurs peinent à emprunter. Les deux parties sont bloquées. Il manque du jeu entre les taux pour tout huiler.

Et c’est pourquoi les banques sont intervenues à leur tour. Une révision du mode de calcul du taux d’usure leur eût permis d’augmenter leurs taux et de regagner de l’argent sur les crédits immobiliers qu’elles distribuent. Ou de ne plus en perdre.

Un autre enjeu étant de réduire l’écart actuellement trop important et trop défavorable entre leurs taux d’intérêts et le taux d’inflation.

Les banques ne peuvent plus prêter à perte. Elles veulent prêter mais dans de meilleures conditions. Si la situation actuelle se prolonge, le risque est une préférence pour le statu quo, afin de ne plus rogner plus avant sur leurs marges, sauf si le demandeur présente un profil prometteur.

Nul doute que la non-intervention de Bercy va inciter les banques à réserver leurs taux les plus bas aux emprunteurs les plus aisés - a priori les plus rentables.

Il y aura moins de refus de prêt cet été

Pour dissuader les emprunteurs moins attrayants, ne pouvant suspendre leurs offres de financement, les banques s’abstiendront autrement : elles proposeront un taux plancher trop élevé pour tout contenir dans l’intervalle qui le sépare du taux plafond.

Ce sera une manière de dire non sans avoir à refuser.

C’est toute l’ironie de la situation : présumé protéger les emprunteurs d’un taux jugé trop haut, les banques vont utiliser le taux d’usure pour se protéger d’un taux jugé trop bas.

Et c’est la deuxième ironie de la situation : découragés en amont, ne pouvant espérer obtenir un accord, les emprunteurs n’obtiendront pas même un refus !

Des milliers de refus de prêt ne seront ni donnés ni reçus, les prêts n’ayant pas même été demandés. Ils échapperont ainsi au radar de la Banque de France, qui pourra encore affirmer que rien ne démontre une « éviction » massive des particuliers du marché immobilier.

“Il n’y a pas de données suffisantes à ce stade, malgré l’évolution des taux, pour pointer un problème d’accès systémique au crédit”, entend-on du côté du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). De fait, il y aura d’autant moins de données suffisantes que la quantité réelle de demandes refoulées ne saurait être chiffrée ni comptabilisée.

Les projets avorteront avant que les demandes de prêt soit déposées, rebutés par des taux d’intérêt qui une fois les 0,35% d’assurance ajoutés, ne pourraient que transpercer le taux maximal autorisé.

Ce qu’on voit et ce qu’on ne voit pas

“On ne constate pas de circonstances exceptionnelles sur le marché du crédit qui justifieraient une telle modification des taux d’usure”, déclara le HCSF, à l’issue de sa réunion trimestrielle en début de semaine.

Les courtiers immobiliers, de leur côté, constatent une difficulté à emprunter, due à la collision exceptionnelle entre le taux d’usure et les TAEG.

Lequel des deux constats correspond à la réalité ? Comme le disait Frédéric Bastiat au début du dix-neuvième siècle : il y a ce qu’on voit et ce qu’on ne voit pas…

Ce qu’on ne voit pas, ce sont tous les refus de prêt qui ne sont pas notifiés. Tous les dossiers qui ne vont pas jusqu’au refus de prêt.

Un projet immobilier s’arrête bien souvent de ce seul fait qu’aucune proposition de financement n’est faite. Nombre d’études se faisant en amont de la signature d’un compromis, nombre de ces derniers ne se signent tout simplement pas, l’issue certaine étant un rejet.

Détournés d’une demande de crédit par des conseillers avertis, ces emprunteurs demeurent invisibles et n’entreront pas dans les statistiques de la BDF.

Les courtiers voient, eux, cette demande réelle sans offre possible de prêt. Ils voient ces emprunteurs coincés par le taux d’usure et dissuadés d’emprunter pour acquérir un bien, qu’il soit leur future résidence principale, locative ou secondaire. Tous les profils et tous les projets sont touchés.

À charge pour les courtiers ou les conseillers bancaires, pendant que les pouvoirs publics se félicitent, de leur expliquer, actuellement chaque jour, ainsi qu’aux agents immobiliers, que leur investissement, aussi sérieux soit-il, ne pourra aller au bout, à cause de l’épouvantail d’un taux qu’ils ne connaissaient même pas.

N’en déplaise aux associations de consommateurs, leurs protégés ne comprennent pas et trouvent l’explication absurde.

Quand on est courtier en crédit immobilier, mobilisé sur le terrain, sur le front, pas à l’arrière de la vie réelle, au contact des gens, aux prises avec les rêves, les illusions parfois, on est au cœur de tous les barrages qui font obstacle à l’obtention d’un prêt.

Encore une fois il y a ce qu’on voit : ce qui est produit. Et il y a ce qu’on ne voit pas : ce qui a fait long feu, ce qui n’a pas pu se produire - et qui ne saute aux yeux que trop tard.

Tenir compte des taux de juillet !

La vocation du taux d’usure est de brider les prêteurs, pas les emprunteurs.

Le taux d’usure doit continuer d’ouvrir un œil sur les prêteurs, mais il ne peut être aveugle aux réalités. Les banques opèrent dans un environnement de taux divers et mouvants dont le calcul du taux d’usure doit tenir compte, sans quoi la protection recherchée serait perdue.

Mensualisé, le taux d’usure eût mieux correspondu à la réalité, sans que cela ne retranche rien à sa mission de protéger les emprunteurs, bien au contraire.

La vérité, c’est que le consommateur eût justement été mieux protégé si le taux d’usure avait été armé pour parer à la situation qu’ils rencontrent de plein fouet : le choc d’une augmentation rapide, en seulement quelques semaines, des taux d’intérêt.

Trimestriel, ce taux, nous le voyons, peut se retourner contre eux. Mensuel, il n’en serait pas moins une ceinture de sécurité serrée sur l’emprunteur. Mais son projet ne serait pas à l’arrêt, il roulerait, il avancerait, il aboutirait.

Un taux d’usure calculé sur les TAEG moyens de tout un trimestre ne peut être en phase avec tout le trimestre qui suivra. Peut-être un peu à son départ, mais dès la fin du premier mois le décalage est là et le second le moteur cale.

Les emprunteurs confrontés à un refus de prêt, qui ont dû abandonner leur projet, sont-ils en accord avec les associations de consommateurs montées au créneau pour défendre bec et ongle un vieux modèle ?

Le taux d’usure, en ce moment, ne protège pas, il retient. Il retient d’acheter, suivant une prudence dont rien ne démontre ni le bon sens ni la sagesse.

N’y avait-il pas là matière à protéger les emprunteurs ? À tenir leur rôle de défenseur non seulement des intérêts mais des projets des consommateurs ? Ne faut-il pas les protéger, non seulement des abus, mais des absurdités ?

Ce 1er juillet, à taux d’intérêt équivalent, un prêt immobilier sera accordé, alors qu’il fut refusé la veille, le 30 juin ! Le même dossier. Des refus qui basculent du côté d’un accord, par la grâce d’une borne théorique qui recule du jour au lendemain d’une vingtaine de points… Une situation ubuesque qu’une mensualisation du taux d’usure eût supprimée.

En attendant, la Banque de France a encore la possibilité de réagir. Prise de court le mois dernier, elle pourrait prendre le temps d’ajuster son calcul pour le mois prochain, en ne tenant compte que des moyennes du mois de juillet.

Une bonne surprise le 1er août, le 1er septembre, le 1er octobre ? Pour préparer la rentrée immobilière, sans attendre l’été indien ? Ou bien remise aux calendes grecques…

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