Taux d’usure : Bercy se réveille !

Par Fabrice Hamon le 6 juillet 2022

Le taux d’usure est au cœur de l’actualité du crédit immobilier. Ce taux souverain n’est plus seulement un problème : il peut provoquer une crise immobilière !

Joseph Ducreux - Autoportrait, bâillant - 1782
Joseph Ducreux - Autoportrait, bâillant - 1782

Les médias ont cru à un épouvantail dressé par les courtiers pour défendre l’intérêt et protéger les revenus de leur profession.

Les pouvoirs publics n’ayant pas fait écho à leurs alarmes, nombre de journalistes se sont rangés à leur optimisme - ou bien à leur aveuglement. Trop hâtivement puisqu’il aura suffi d’un week-end pour qu’ils se rendent compte du fracas des faits.

Vendredi 1er juillet : publication des nouveaux taux d’usure. Lundi 4 juillet : réception des nouvelles grilles de taux.

Action réaction ! La Banque de France relève un peu les taux d’usure ; les banques remontent plus encore leurs taux d’intérêts.

La configuration du problème a changé : la semaine dernière ce sont des emprunteurs qui ne pouvaient plus emprunter ; cette semaine ce sont les prêteurs qui ne peuvent plus ou ne veulent plus prêter.

Taux d’intérêt sans intérêt

On lorgne parfois les vitrines offrant des produits à des prix inaccessibles. Les banques ont créé une offre inédite : un prix accessible sans produit !

Le prix d’un crédit immobilier c’est le taux. Les banques affichent depuis lundi des taux égaux ou supérieurs à 2%. C’est encore très bas, très attrayant, très accessible. Sauf que c’est un taux qui ne vous permettra pas d’acheter le crédit, qui ne vous permettra pas d’obtenir le prêt ! C’est un taux auquel vous ne pourrez pas emprunter. Vous aurez le taux sans le prêt !

Un taux de crédit sans crédit en face ! Un taux pour rien.

En réalité, 2% ou 4%, peu importe, c’est pareil : le premier taux est aussi inapplicable que le deuxième. Ce n’est pas cher, c’est même encore très bon marché, mais à ce prix le projet n’est pas réalisable. Parce que le taux d’usure le retoquera.

Refus de prêter

Un taux qui ne permet pas de financer un projet n’a pas d’intérêt, sinon celui de vous dissuader de demander un prêt.

Mais aussi celui de faire pression sur les pouvoirs publics. De les menacer d’une crise immobilière s’ils ne se décident pas à les laisser faire, c’est-à-dire à les laisser prêter à des taux à la fois abordables pour les emprunteurs, rentables pour les prêteurs.

Et il n’y a rien de scandaleux à cela ! La banque c’est un service, ça doit se payer et ça doit rapporter, sinon le service disparaît, comme cela se passe en ce moment même. Du moins le service des prêts.

Le scandale n’est pas là. Ce qui est condamnable, c’est de somnoler, de rêver d’une autre réalité et de ne pas voir l’état exact d’un marché économique et social pourtant majeur.

Le mur du taux d’usure est déjà placardé de refus de prêt. Comment ne pas le voir ni s’en alerter ! Les banques ne jouent même plus à rivaliser entre elles pour offrir les taux les plus bas.

Comment ne pas voir que les banques augmentent de concert leurs conditions de financement et dégradent leur mission essentielle parce que leurs propres conditions de refinancement sont haussières et dégradées ?

Le taux d’inflation est débridé, les taux obligataires ont fortement grimpé et dans quinze jours la Banque Centrale Européenne va relever ses taux directeurs. Comment, dans un climat si défavorable, continuer de prêter sous le niveau d’une mer de taux montante et agitée ?

Crise immobilière cet été ?

Un problème, c’est une difficulté rencontrée par un nombre limité de personnes. Nous entrons en crise quand tout le monde est concerné.

Jusqu’à présent, le taux d’usure était un problème pour les primo-accédants et les ménages modestes. Grave problème en soi, que les pouvoirs publics ont choisi d’ignorer.

Comme cela fut annoncé en vain par mille courtiers en crédit, le taux d’usure empêche désormais tous les ménages d’acheter, y compris les emprunteurs les plus aisés.

Les taux d’intérêt ont tellement augmenté, le taux d’usure si peu progressé, que les meilleurs profils obtiennent à leur tour des taux trop élevés pour échapper au scalp du taux couperet.

Non pas que les pouvoirs publics se préoccuperont davantage des projets immobiliers des plus riches. Ils ne sont pas plus sensibles à l’éviction des uns plutôt qu’à celle des autres.

S’ils se préoccupent du sort des emprunteurs mieux dotés, ce sera parce qu’ils étaient les derniers acheteurs sur le marché. Aussi les derniers emprunteurs capables de soutenir la hausse des prix immobiliers.

Bercy va réformer le taux d’usure

Il n’y aura pas de crise immobilière cet été parce que Bercy et la Banque de France vont réagir rapidement.

Le Ministre et le Gouverneur vont réagir parce qu’il ne peut en être autrement !

Dans les conditions actuelles de financement, il ne peut quasiment plus y avoir de transactions. Acheteurs sans le sou, vendeurs sans le sou tout autant. Il s’agit de redonner à tous la capacité d’emprunter.

Il n’est plus possible d’acheter à crédit, même en respectant drastiquement les normes HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : le fameux 35% de taux d’endettement maximal sur une durée maximale de 25 ans.

Qu’il ne soit plus possible d’emprunter n’est pas une sombre prédiction pour se distinguer. Si Bercy et la Banque de France consentent à jeter un œil aux barèmes de taux mis à jour lundi de beau matin par les banques, ce sera comme faire une cure de lucidité en un instant !

Par exemple, une banque affiche un taux de 2.40 sur 25 ans pour l’achat d’une résidence principale ; un taux de 2.50 sur 25 ans pour l’achat d’une résidence locative ; si vous achetez en VEFA, elle vous propose un taux de 2.65 sur 27 ans (durée autorisée pour les ventes en état futur d’achèvement), soit un taux d’intérêt supérieur au taux d’usure, qui ne pourra vous être octroyé puisqu’il est d’emblée illégal.

Pour rappel, le taux d’usure sur 25 ans est de 2.57%… Et ces taux d’intérêt sont des taux nominaux, pas des TAEG. Ce sont des taux hors assurance. Ou alors il faut accepter d’emprunter - et de prêter - sans la couverture d’une assurance de prêt, laquelle n’est pas obligatoire il est vrai. Des prêts immobiliers non assurés, ce serait le comble de la protection des emprunteurs !

Déroger à la règle du taux d’usure

Le temps manque pour réformer. La situation inédite en ce début juillet impose de déroger.

Et nous sommes chanceux… Nos politiques sont des Décideurs, donc des Responsables. Des décideurs irresponsables ça n’existe pas, n’est-ce pas ?

« Ce qu’on appelle la chance, c’est la faculté de s’adapter instantanément à l’imprévu. » Alfred Capus

Nous avons donc de la chance : nous avons des représentants capables de s’adapter instantanément à l’imprévu !

L’imprévu, c’est un taux d’usure qui respecté à la lettre, a perdu l’esprit du taux d’usure !

L’esprit du taux d’usure, c’est de protéger les emprunteurs des prêteurs. Désormais, il protège les prêteurs des emprunteurs.

Grâce au taux d’usure, les taux sont encore très bas pour les emprunteurs. Mais à cause du taux d’usure, les taux sont maintenus trop bas pour les prêteurs.

Au lieu de refuser le prêt, les banques en écartent la demande en pratiquant des taux qui ne peuvent être appliqués. Elles offrent des taux sans valeur, sans pouvoir d’achat, des taux sans capacité d’emprunt ! Des taux d’intérêt trop proches du taux d’usure pour que ça passe. Ou si vous préférez, des taux assez proches pour que ça dépasse.

Instantanément, cela signifie maintenant ! L’instantanéité de l’adaptation, c’est celle que requiert une situation qui sans cela durerait tout un trimestre, une éternité au regard des enjeux.

Cette instantanéité, ce pragmatisme, les textes le permettent : ils prévoient qu’en cas de “circonstances exceptionnelles”, il soit possible de déroger ponctuellement à la règle.

Au pied du mur du taux d’usure

Un taux d’usure a une durée de vie de 3 mois. Les taux d’usure actuels sont donc réputés valables jusqu’au 1er octobre.

Gageons qu’ils ne tiendront pas jusque-là. Les taux d’usure seront réévalués dès juillet parce que les décideurs n’ont plus le choix.

Le nouveau problème qui se présente aux décideurs est en effet plus critique et plus global : le risque est celui d’un secteur d’activité entièrement à l’arrêt, d’un écroulement du marché de la pierre, à cause d’une pénurie de financement.

Sans accès au crédit, les particuliers ne peuvent plus acheter. Seulement 10% des acquéreurs payent comptant. Plus de prêteurs, plus d’emprunteurs. Ce n’est pas que l’argent manque. C’est que le taux d’usure l’enferme dans un coffre. Pour le rouvrir il faut changer le code d’accès : le mode de calcul du taux d’usure.

D’abord le référent servant de base de calcul : le dernier mois plutôt que le dernier trimestre. Une décision qui ne fut pas prise, du moins pas à temps, mais qui peut l’être encore.

Un taux d’usure mensualisé dès juillet !

La première correction dérogatoire apportée au calcul du taux d’usure sera sa mensualisation.

C’est une première solution simple qui relèvera immédiatement les seuils, dont celui appliqué aux durées de 20 à 25 ans, lesquelles sont les plus demandées et donc les plus urgentes.

Rapporté au mois précédent, nous aurons un taux d’usure plus proche des taux réellement pratiqués le mois suivant. Une photographie plus proche de la réalité, une image encore trompeuse cependant.

La mensualisation du taux d’usure ne suffira pas

Cette mesure sera insuffisante pour ajuster le calcul du taux d’usure. Ajuster est le mot approprié : rendre plus juste un taux d’usure inégalitaire depuis des mois.

La mensualisation ne suffira pas en raison du niveau moyen des TAEG du mois dernier. Le taux annuel effectif global des prêts immobiliers délivrés en juin souffrent en effet de deux défauts.

Premièrement, ces crédits ont été accordés sous le régime d’un taux plafond lui-même hérité du premier trimestre de l’année, alors que les taux étaient plus bas et montaient plus lentement. Deuxièmement, en raison même de ce qui lui est reproché : l’exclusion des emprunteurs les plus modestes, ceux qui auraient obtenu les taux les plus élevés.

Or ces taux plus élevés auraient augmenté la moyenne des TAEG. Le taux d’usure ne tient compte en effet que des prêts accordés, plus précisément des TAEG inscrits dans les offres de prêt. Le taux d’usure ne tient aucun compte des prêts refusés - des prêts qu’il a lui-même empêché d’accorder…

Le taux d’usure ayant évincé les moins bons profils, il n’a gardé en mémoire que les meilleurs, ceux pour qui les taux furent les plus bas. Un taux d’usure calculé en juillet sur la base des taux appliqués en juin sera donc un taux d’usure encore trop bas pour inclure l’ensemble des ménages.

Une solution au problème du taux d’usure

Une solution simple et rapide à ce problème serait l’ajout systématique d’une marge d’1 point au taux d’usure mensuel.

Concrètement, nous aurions un taux d’usure non pas de 3.57% (2.57 + 1) mais un taux plafond un peu supérieur à ce dernier, suivant le TAEG moyen du seul mois de juin.

Proposition de calcul dérogatoire du taux d’usure :

TAEG moyen du mois précédent + 1 tiers de sa valeur + 1 point.

Nous aurions alors un taux d’usure normal, un marché du crédit immobilier normalisé, avec cette fois des refus de prêt justifiés. Des accords de prêt et des refus de prêt laissés à la discrétion du prêteur, sous la coupe d’un taux d’usure raisonnable et rationnel.

Faut-il sortir l’assurance de prêt du taux d’usure ?

Notre réponse est claire et nette : Hypo dit non !

L’assurance emprunteur, en effet, est le poste qui remplit le plus l’espace qui sépare le taux d’usure du taux d’intérêt. Le taux d’assurance pèse lourdement dans le TAEG, beaucoup plus que la garantie ou les frais de dossier.

L’extraire du calcul, ce serait en effet régler le problème.

Or le taux d’usure a aussi cette vertu de protéger l’emprunteur d’un taux d’assurance abusif. Exclure l’assurance du calcul exposerait les assurés à une hausse des tarifs, déjà passibles d’augmenter depuis que la Loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour une majorité d’entre eux.

La formule promue plus haut présente déjà ce danger, un point de plus pouvant s’avérer une opportunité pour augmenter un peu les primes. Mais rappelons-le : il s’agit de déroger, non pas de réformer. Les pouvoirs publics pourront décider de rétablir la formule historique en temps et en heure, dès que le problème du taux d’usure aura disparu.

S’il faut sortir l’assurance emprunteur d’un calcul, ciblons plutôt celui du taux d’endettement autorisé par le HCSF. 35% de taux d’endettement maximum hors assurance, ce serait d’une plus grande aide pour les emprunteurs, dont le budget serait immédiatement augmenté.

Déroger c’est protéger les emprunteurs

Mais chaque chose en son temps. L’urgence du moment c’est d’adapter le taux d’usure à l’évolution imprévue des taux d’intérêts.

L’urgence c’est de laisser se réaliser les projets immobiliers déjà engagés. L’urgence c’est de laisser se réaliser les désirs immobiliers des français. La mission du taux d’usure est de protéger les emprunteurs du surendettement. Sa mission n’est pas de leur défendre de s’endetter.

Les taux immobiliers sont bas, leur endettement est maîtrisé. Or à cause du taux d’usure, les prêts sont refusés avant même que leurs demandes soient analysées ! C’est une situation anormale et mal vécue par les emprunteurs, qui ne comprennent pas la raison qui les empêche d’acheter.

Nul doute que Bercy et la Banque de France vont constater l’ampleur du blocage et consentir à déroger. Précisément pour un principe de protection des emprunteurs.

Le secteur immobilier n’est pas du tout moribond, loin de là. Les acheteurs sont là, les vendeurs sont là, les agents immobiliers, les courtiers, les banquiers, tout le monde est là. C’est le levier du financement qui manque à l’appel.

Nous avons un problème de taux d’usure. Mieux : nous n’avons qu’un problème de taux d’usure. Un problème dont nous connaissons la cause et pour lequel nous avons des solutions à disposition !

Le taux d’usure n’est jamais qu’une formule mathématique écrite à la craie sur un tableau d’école. Ça s’efface et se corrige d’un trait de plume.

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