Inflation de critères pour obtenir un prêt immobilier

Par Fabrice Hamon le 25 mai 2022

Des barrières ferment l’accès à la propriété. Il y a ceux qui peuvent encore acheter. Il y a ceux qui ne peuvent plus. De quel côté de la barrière êtes-vous ?

Carl Larsson - Par la clôture - 1904
Carl Larsson - Par la clôture - 1904

Le durcissement des conditions à réunir pour pouvoir emprunter ne date pas d’aujourd’hui mais du 1er janvier.

La Bonne Année immobilière nous fut souhaitée par Bercy : cette année, si vous voulez acheter un logement ou faire un investissement locatif, il sera interdit de dépasser un taux d’endettement de 35%, un peu plus du tiers de vos revenus, assurance emprunteur comprise et tous crédits à la consommation inclus, sur une durée maximum de 25 ans.

C’était il y quatre mois, en plein hiver, et depuis la voiture balai ne cesse de faire le tour des agences bancaires pour récupérer les emprunteurs disqualifiés. Du point de vue des pouvoirs publics, ces coureurs de crédit n’étaient pas assez en forme financièrement.

En ce printemps immobilier, saison traditionnellement dynamique pour les achats et les ventes, le chemin qui mène à votre futur foyer prend soudain la forme d’une pente montante que l’on dégringole rapidement.

Une rampe glissante relevée brutalement par quatre hausses concomitantes : hausse du taux d’inflation (hausse des prix) ; hausse des prix immobiliers ; hausse des taux immobiliers ; pour nous faire suer un peu plus, hausse désormais du nombre de critères à respecter pour obtenir le sésame d’un crédit immobilier.

L’inflation est partout, sauf du côté du taux d’usure, le seul qui baisse, malheureusement pour les emprunteurs. Votre dossier, solide hier, devient fragile : tant de conditions élevées lui font perdre ses soutènements ! En conséquence une cinquième hausse, celle du nombre de refus de prêt.

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4 critères pour obtenir un crédit immobilier

Aucun de ces critères n’est nouveau, mais chacun est devenu plus sensible.

Ils s’ajoutent à la condition de base, commune à tous les emprunteurs : un revenu professionnel stable, idéalement un statut salarié en CDI, trois ans d’ancienneté si vous travaillez à votre compte.

L’examen de votre profil emprunteur est un classique dans le cadre d’une demande de prêt immobilier. La pérennité de vos ressources financières est naturellement décisive lorsqu’il s’agit de s’engager sur un remboursement de longue durée.

Avoir un bon revenu ne suffit plus !

Quels sont ces 4 critères très sensibles pour obtenir un prêt ?

  1. L’apport personnel
  2. L’épargne restante
  3. L’état du bien
  4. Le lieu de travail

Certains de ces critères n’influençaient auparavant que les conditions de financement, sans conduire pour autant à un refus de prêt. Actuellement, une absence d’apport personnel, par exemple, peut vous empêcher d’acheter, alors qu’il était courant à d’autres époques d’emprunter sans apport.

De même pour le niveau d’épargne restante, qui pouvait avoir son effet sur le taux du prêt, sans remettre en question l’accord de prêt. Combinée à d’autres fragilités dans votre dossier, sa faiblesse risque fort de compliquer l’avancement de votre projet.

Les critères qui déterminaient les conditions de financement sont devenues des conditions d’obtention du financement.

Avant d’analyser ces critères, notez que si vous ne cochez que peu de cases, cela ne signifie pas que votre dossier soit indéfendable ou votre projet irréalisable. Le courtier en crédit immobilier saura mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le « oui » du banquier.

La qualité du dossier

Les banques sont de plus en plus attentives à la qualité des dossiers.

Un niveau de qualité très relevé depuis deux mois. Plus que jamais il faut montrer patte blanche : un 10 sur 20 suffisait hier ; aujourd’hui il faut au moins un 15 !

Pourquoi les banques sont-elles devenues tout à coup plus exigeantes ?

À cause de la hausse des prix, qui rogne le reste à vivre des emprunteurs. Une inflation qui de l’autre côté rogne les marges des prêteurs, d’autant que le niveau très bas du taux d’usure les empêche d’augmenter leur taux pour restaurer leurs marges et compenser leur baisse mais pas seulement : tout simplement pour mieux tarifer le risque de prêter dans un contexte où les ménages doivent se serrer la ceinture plus qu’avant.

Les banques sont plus précautionneuses parce que leurs clients eux-mêmes doivent faire davantage attention à leur budget, alors que les prix des produits courants, de l’énergie ou du carburant augmentent, plus haut et plus vite que les revenus. Leur crainte est qu’ils ne remboursent pas !

Reste à vivre et saut de charge

Il se produit ainsi un resserrement du reste à vivre des candidats à l’emprunt et comme un saut de charges commun à tous les consommateurs.

Le « reste à vivre » est la différence entre vos revenus et vos crédits. C’est l’argent qui vous reste pour payer tout le reste, une fois le crédit immobilier remboursé. La question « combien vous restera-t-il pour subvenir à tous vos autres besoins ? » est d’autant plus sensible que le coût de tous ces autres besoins augmente !

Quand une banque scrute votre demande de prêt, elle regarde d’abord trois points : votre capacité d’endettement, votre reste à vivre et votre saut de charge.

Le « saut de charge » est la différence entre le montant de votre loyer actuel et le montant de votre mensualité future. Si votre logement actuel vous coûte 800 € par mois alors que le bien que vous visez vous coûterait 1200, vous devrez faire face à un saut de charge de 400 € tous les mois.

Ces 400 €, c’est autant de moins pour votre reste à vivre ! Autant d’argent en moins pour votre train de vie et pour vos autres charges. Avec un taux d’endettement maximal de 35%, vous aurez un reste à vivre minimal de 65% : la part de revenus qui vous reste pour tenir jusqu’à la fin du mois.

Et ce n’est pas de l’argent de poche. Il vous reste à vous nourrir, vous déplacer, entretenir le logement, le chauffer, l’éclairer, etc. Vous voulez aussi vous offrir des loisirs, vous faire plaisir, vous divertir, sortir, recevoir et après tout cela, si possible, en mettre un peu de côté, pour voyager ou pour épargner, idéalement les deux à la fois. C’est une somme tout cela !

Faire face aux imprévus !

La maîtrise du reste à vivre est d’autant plus délicate que le coût de la vie pèse davantage. Le train de vie sera prioritairement sacrifié en partie pour y faire face. Moins de sorties, moins de loisirs, en attendant le retour à la vie normale.

Mais en situation d’incertitude, un reste à vivre sécurisé est encore plus nécessaire pour faire face aux imprévus. Et c’est cette capacité que les banques examinent plus scrupuleusement qu’avant. Si bien qu’elles seront passibles de refuser un prêt malgré un bon taux d’endettement, et vous inviteront soit à revoir votre budget, soit à le remettre à plus tard.

C’est donc à cette aune qu’il faut mesurer l’importance grandissante des critères qui influencent actuellement la distribution des prêts immobiliers en France.

Critère de l’apport personnel

L’apport personnel, c’est la somme d’argent que vous apportez pour acheter un bien immobilier, pour augmenter votre budget ou diminuer le montant de votre prêt.

« Avez-vous un apport ? » est la question que vous poseront les banquiers et les courtiers ! Pourquoi ? Parce qu’un apport personnel est recommandé pour obtenir un financement. Faut-il un apport personnel pour obtenir un crédit ? La réponse en ce mois de mai 2022 est plutôt oui.

À d’autres époques, la réponse était plutôt non. Si vous remplissiez les conditions de revenus, de statut professionnel, d’endettement et de reste à vivre, les banques pouvaient vous prêter jusque 110% du prix : le prix net vendeur, les frais d’agence, les frais de garantie et les frais de notaire. Les banques finançaient tout !

D’abord parce que les taux, plus élevés, assuraient de meilleures marges aux banques, dont le premier commerce, rappelons-le, est de faire un profit sur l’argent prêté, grâce aux intérêts.

Ensuite parce que les prix immobiliers étaient plus bas et qu’ils augmentaient régulièrement : si la banque, en cas de défaut de paiement, se retrouvait avec la maison sur les bras, elle était certaine de pouvoir la revendre aisément à un prix supérieur au montant du prêt octroyé au malheureux client.

En effet, lorsque vous apportez une partie du prix d’achat à l’aide de votre épargne, vous diminuez le montant que la banque va devoir vous prêter pour acquérir le bien : votre apport réduit le risque que prend la banque.

Quel est le montant d’apport idéal ? L’année dernière, 10% d’apport étaient bienvenus pour s’attirer un accord de prêt. Cette année, pour obtenir un crédit immobilier, 20% d’apport seront plus souvent demandés par les banques.

Le double en l’espace d’un an ! Hier, la banque finançait votre prix d’achat, voire les frais d’agence, voire les frais d’agence et les frais de notaire. Aujourd’hui elle ne finance plus ces frais ni même la totalité du prix de vente.

En moyenne, l’apport personnel de ceux qui franchissent la barrière du financement est de 50 000 €, contre en moyenne 25 000 € l’an dernier à la même période ! Et ce n’est pas tout, il faut qu’il leur reste de l’épargne.

Critère de l’épargne restante

L’épargne restante est l’argent qui vous reste une fois que vous avez injecté votre apport personnel dans votre projet d’achat.

Concrètement, si vous avez 80 000 € de côté et que vous apportez 50 000 € dans votre achat, il vous restera 30 000 € en épargne. C’est ce que nous appelons aussi « l’épargne après projet ».

Là encore, il s’agit d’un critère qui a toujours existé. Mais il avait plutôt un impact sur la négociation du taux de crédit, en plus de permettre de soutirer une délégation d’assurance de prêt. Autant de dérogations sur les conditions consenties par un banquier désireux de gagner un client très solide financièrement. Une forte épargne pouvait même exonérer d’apport personnel les meilleurs profils - en échange d’un futur placement par exemple, encore que cette promesse n’était même pas nécessaire !

En ce moment, cette épargne restante est regardée pour s’assurer que l’emprunteur aura les liquidités lui permettant d’assumer des frais qui lui tomberaient dessus, comme il arrive régulièrement à tout un chacun ! En réalité, ce que nous appelons les imprévus sont les dépenses inévitables que la vie nous réserve.

Ce peut être la mauvaise surprise d’une toiture à refaire. Ce peut être un dégât des eaux d’une telle ampleur que l’assurance habitation ne la couvrira pas entièrement. Un téléviseur, un ordinateur, un téléphone qui ne fonctionnent plus. Et si vous deviez acheter une nouvelle voiture ?

La banque veut s’assurer que vous avez les moyens de ne pas faire un crédit à la consommation pour payer ces frais. Votre endettement s’envolerait en même temps que votre reste à vivre chuterait, sans oublier que l’argent investi en apport personnel n’est plus disponible… En réalité tous les critères que nous évoquons s’influencent mutuellement.

Combien vous faut-il en réserve pour rassurer les banquiers ? La somme estimée nécessaire est variable d’une banque à l’autre et dépendra aussi de votre situation personnelle. Néanmoins, l’épargne restante idéale représentera 6 mensualités de prêt. Au-delà, est-il utile d’en parler ; en-deçà, un minimum de 4 mois sera demandé.

Critère de l’état du bien

Une épargne restante suffisante est une prévention contre le surendettement ou le non remboursement du prêt immobilier, de loin la plus grosse mensualité.

C’est aussi un coussin de sécurité pour des travaux que de nouvelles lois imposeraient aux futurs propriétaires, comme il en fut voté dernièrement. Il y a inflation aussi du côté des lois et cela encore, il n’est pas irrationnel de le prévoir.

Des biens immobiliers anciens sans travaux se sont retrouvés avec un statut de bien immobilier ancien avec travaux en quelques mois ! Ils étaient alors en bon état mais une loi les a transformés d’un trait de plume en logements vétustes.

Ainsi des biens immobiliers dont le DPE (Diagnostique de Performance Énergétique) classés G, lesquels devront sortir du parc locatif d’ici à 2025, à partir de 2028 pour les biens classés F. Ces notes correspondant à des logements sans isolation présentant des problèmes d’étanchéité à l’air et/ou des systèmes de chauffage obsolètes ou défaillants. Parmi eux des biens prisés par le marché, renommés « passoires thermiques »…

Les propriétaires de ces logements vont devoir les rénover. Ils ne pourront sinon ni les louer ni peut-être les revendre, du moins au prix espéré. Il ne s’agit pas de travaux de confort, de décoration ou d’aménagement, mais des travaux réglementaires qui ne relèvent pas du choix du propriétaire.

  1. Ces frais arbitraires, le banquier les anticipe et les inclut dans sa décision d’accorder un prêt immobilier, d’autant qu’il s’agit de dépenses liées au bien immobilier même.

La vétusté d’un bien immobilier est donc un critère désormais intégré par de nombreux banquiers. Sa note de performance énergétique peut impliquer une mise aux normes coûteuse pour l’acheteur, d’autant plus difficile à estimer que les devis actuels sont régulièrement réévalués, notamment à cause de la hausse des prix des matériaux comme des équipements.

Là encore, la vigilance du prêteur est de mise, la bonne tenue du budget de ses clients pouvant être déstabilisée voire bouleversée par la souscription de prêts travaux ou de crédits conso les mois ou les années suivantes.

Si le bien immobilier est déjà vétuste, les banques seront plus regardantes encore. Elles calculeront tout particulièrement le rapport entre le prix de vente et le montant des travaux. Si le coût de la rénovation à financer semble démesuré par rapport à la valeur du bien, elle craindra une moins-value en cas de revente, par conséquent une incapacité à rembourser l’emprunt.

D’autant, encore une fois, que les budgets sont actuellement difficiles à maîtriser à cause de l’incertitude sur les coûts finaux, certains travaux pouvant aussi annoncer des délais de réalisation trop importants, retardant l’encaissement des revenus suite à la mise en location par exemple.

Critère du lieu de travail

Une trop grande distance entre votre futur domicile et votre lieu de travail peut vous exposer à un refus de prêt, même si vous avez un bon taux d’endettement.

Un article du Figaro nous rapporte l’exemple d’un couple gagnant 3000 € par mois, endetté à 27% seulement et doté d’un apport personnel de 10%, auquel la banque a refusé le prêt à cause d’un coût mensuel estimé à plus de 500 € pour leurs déplacements entre la maison espérée et leurs lieux de travail.

Le temps de trajet c’est de l’argent ! Une sortie d’argent aussi incompressible que la mensualité du prêt immobilier et toutes deux sur une longue durée.

50 kilomètres séparaient leur bureau de leur domicile : 100 kilomètres à parcourir chaque jour du lundi au vendredi, chacun avec sa voiture, soit 200 kilomètres en tout !

Leurs frais de déplacement auraient capté 17% de leurs revenus. Ajoutés aux 27% d’endettement, ils eussent atteint un ratio de 44% ! Au regard de ce critère du lieu de travail, le banquier a eu raison de refuser le prêt. D’autant que leurs enfants, plus tard, seront à conduire aussi plus ou moins loin, que les véhicules s’useront plus vite, entraînant un coût d’entretien plus élevé.

Un bon taux d’endettement n’est pas le juge arbitre en matière de crédit immobilier. Le respect du taux d’endettement ne suffit pas et il est bon qu’il ne suffise pas. Ce couple allait engloutir le fruit de son travail dans le travail même où il devait se rendre tous les jours !

Vous envisagez d’acheter à des dizaines de kilomètres de votre emploi ? Vos frais de route seront à budgéter, au même titre que la future mensualité. Le banquier tiendra compte de vos frais de carburant et les ajoutera à votre endettement.

Prêt immobilier sélectif

Sélectif, pour ne pas dire exclusif : exclusivement réservé aux très bons profils, excluant les moins bons, notamment les moins dotés, les jeunes primo-accédants.

Acheter ou louer n’est plus vraiment un choix qui leur est donné. Découragés par la sélection des prêteurs, ils sont renvoyés à la sélection non moins sévère des bailleurs. Et subiront la hausse des loyers, dont l’indice de référence (IRL) suit l’inflation.

Empêchés d’acheter, les jeunes sont invités à jeter leur argent par les fenêtres au lieu de l’investir dans la pierre, placement pourtant hautement recommandé qui a construit le patrimoine et assuré la sécurité financière de nombreux autres jeunes avant eux, aujourd’hui installés, oublieux du libre accès au crédit qui fit leur enrichissement personnel - sans qu’aujourd’hui les défauts de remboursement explosent et ruinent les banques.

Bref… Les pouvoirs publics devraient se pencher plus que jamais sur cette crise du pouvoir d’achat immobilier, lequel protège tant le pouvoir d’achat global de tant de français justement en ce moment même.

Les législateurs devraient particulièrement se préoccuper du couperet du taux d’usure, présumé protéger les emprunteurs de taux abusifs, dont l’effet pervers est de leur bloquer l’accès au crédit. En ce mois de mai, ce sont 20% des dossiers qui ne passent plus à cause du seul taux d’usure - ou pour mieux dire à cause de la Banque de France.

Un taux d’usure qui couplé à la hausse des taux d’intérêt et la hausse des prix, a pour autre effet pervers de décourager les prêteurs eux-mêmes, d’autant plus sélectifs qu’ils sont menacés de prêter à perte.

Dans une telle situation, un nouveau phénomène se présente : les banques commencent à préférer ne pas prêter ! Déjà des messages sont passés pour éconduire la demande.

Il y a les refus de prêt et puis il y a tous les prêts qui n’ont pas été refusés parce qu’ils n’ont finalement pas été demandés, tout simplement.

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