Problème du taux d’usure : ça pique !

Par Fabrice Hamon le 12 juillet 2022

"C’est quoi le problème avec le taux d’usure ?" demande le client. "C’est pas ma banque !" répond le conseiller. "C’est la Banque de France qui refuse le prêt…"

Paul-Charles Chocarne-Moreau - Surprise ! - 1931
Paul-Charles Chocarne-Moreau - Surprise ! - 1931

Les banquiers c’est comme les courtiers. Quand on leur demande un prêt immobilier, ils ont envie de vous dire oui ! Mais actuellement ils vous disent non.

Le lundi 4 juillet dernier, en écho à la publication du nouveau taux d’usure le vendredi 1er juillet, une Caisse Régionale adressait le mail suivant aux courtiers en prêt immobilier :

Chers Partenaires,

Dans un marché sous contrainte, (hausse des taux, taux d’usure, HCSF…) nous souhaitons vous assurer notre meilleur accompagnement pendant cette période de transition.

Ainsi, dans un contexte général haussier, nous faisons évoluer nos conditions tarifaires et appliquons à compter du 1er juillet 2022 un taux unique à 2.10 % quel que soit le barème client et la durée du financement.

Nous souhaitons ainsi trouver le meilleur équilibre entre nos obligations de rentabilité et la continuité de nos services pendant cette période.

Bien cordialement.

Le même taux d’intérêt appliqué à tous les emprunteurs, tous profils et toutes durées confondues, c’était du jamais vu !

Petite histoire du taux d’usure 2022

Le crédit c’est le carburant nécessaire pour faire tourner le moteur du marché immobilier.

Protéger les emprunteurs, c’est leur en garantir l’accès : c’est sécuriser leur accès au prêt.

Quand montent les prix à la pompe, on utilise moins sa voiture. Quand les taux montent, on utilise moins le crédit. Il y a néanmoins une différence avec le plein d’essence, c’est que le plein de financement n’est plus même disponible : les banquiers ont arrêté sa distribution !

La station-service est murée par le taux d’usure. « Il y a un problème de taux d’usure ! » disent les courtiers, les banquiers et les emprunteurs, quelques journalistes avec eux. « Il n’y a pas de problème de taux d’usure ! » disent la Banque de France, le Ministère des Finances et les associations de consommateurs, beaucoup de journalistes avec eux.

Le Ministre et le Gouverneur ne font pas le même constat que les conseillers bancaires ou financiers, déployés sur le terrain, au-devant des clients. Qui a raison ? Qui est lucide ? Qui est aveugle ?

Baisse du taux d’usure le 1er avril

Le taux d’usure est le taux maximum applicable au crédit immobilier.

Le taux d’usure est le taux légal maximum admis lors de la conclusion d’un prêt. Il y a usure lorsque le taux d’intérêt dépasse ce plafond. Cela constitue un délit pénal.

Sa vocation est d’éviter aux emprunteurs une situation de surendettement. Il est le TAEG qu’aucun taux de crédit ne doit dépasser : le taux annuel effectif global d’un crédit immobilier ne peut jamais dépasser ce taux d’usure.

Le taux d’usure protège les emprunteurs des prêteurs. Il empêche les prêteurs de prêter à des taux abusifs, d’abuser du besoin de crédit des emprunteurs.

Sauf qu’aujourd’hui, il empêche tout simplement les emprunteurs d’emprunter ! Le taux de l’usure descend tandis que les taux d’intérêts montent : les emprunteurs sont pris en ciseaux…

Le taux d’usure confine encore un peu plus le crédit immobilier…

Vu la tendance haussière des coûts de crédit, les deux taux se rapprochent, le taux d’usure ne pouvant plus bouger tandis que les taux immobiliers continuent de remuer.

Ça va couper dans le budget immobilier des particuliers et il vaudrait mieux pour eux qu’ils se positionnent dans huit jours plutôt que dans huit semaines.

Taux maximaux applicables au 2ème trimestre 2022, publiés par la Banque de France :

  • Taux d’usure moins de 10 ans : 2.51%
  • Taux d’usure moins de 20 ans : 2.43%
  • Taux d’usure 20 ans et plus : 2.40%

Seul baisse le taux d’usure de 20 à 25 ans, mais c’est celui qui impacte la majorité des acheteurs.

Les courtiers en crédit immobilier alertent les pouvoirs publics en juin

Les taux ont flambé ce dernier trimestre, alors que le taux d’usure, lui, est resté impassiblement figé.

Conséquence : l’inertie du taux d’usure immobilise le marché.

L’enjeu est de taille : 25% des demandes de prêt se heurtent au taux d’usure, contre 5% l’année dernière !

Le taux d’usure protège si bien les emprunteurs qu’il leur a fermé la porte des prêteurs…

Les plus frappés par le plafond du taux d’usure sont les primo-accédants et les ménages modestes.

Étant les moins aisés, les banques leur appliquent leurs taux les plus élevés.

Autrement dit les taux d’intérêt qui les rapprochent le plus du couperet du taux d’usure.

La différence entre un taux nominal et un taux d’usure, c’est l’espace disponible pour loger tous les coûts induits par la souscription d’un crédit immobilier : l’assurance emprunteur, la garantie, les frais de dossier.

Le taux d’usure étant un taux plafond, plus le taux d’intérêt monte, plus la marge se réduit entre les deux pour tout inclure ! Si le TAEG du crédit immobilier crève ce plafond, le prêt est refusé.

Quel sera le taux d’usure au 1er juillet prochain ?

Soit il augmentera un peu, suivant son mode de calcul habituel, soit il sera relevé à l’appui d’une nouvelle formule.

Les courtiers en crédit immobilier ont proposé 4 solutions pour adapter le taux d’usure à la situation haussière du marché des taux immobiliers :

1- Mensualiser le taux d’usure ; 2- Sortir du calcul l’assurance de prêt ; 3- Fixer une marge minimale entre les deux taux ; 4 -Indexer le taux d’usure à un taux plancher.

Une fois le problème du taux d’usure résolu, il en restera deux : le taux d’endettement maximum fixé à 35% et la durée de prêt maximum fixée à 25 ans…

Légère hausse du taux d’usure le 1er juillet 2022

Le taux d’usure est revalorisé, mais suivant son mode de calcul habituel.

Sur 20 et 25 ans, il augmente de 17 points, passant de 2.40 à 2.57%.

Taux maximaux applicables au 3ème trimestre 2022, publiés par la Banque de France :

  • Taux d’usure moins de 10 ans : 2.60%
  • Taux d’usure moins de 20 ans : 2.60%
  • Taux d’usure 20 ans et plus : 2.57%

Les observateurs applaudissent une bouffée d’oxygène tandis que les acteurs du marché voient que l’étouffement du mois de juin empirera cet été.

Ce serait un appel d’air en effet si nous en restions aux taux d’intérêt du mois dernier !

Or les juillettistes n’auront pas les taux de crédit immobilier du mois de juin. Les nouvelles grilles de taux sont arrivées et elles aussi ont augmenté.

Pire, les taux d’intérêt vont rebondir encore et encore jusqu’au 1er octobre, se cognant la tête contre un taux d’usure qui ne bougera plus.

Un taux d’usure est comme un miroir renvoyant l’image d’un marché disparu. Il ne reflète pas l’état actuel du marché des taux immobiliers, pas même son ombre la plus récente, mais son état passé.

Des emprunteurs sont bloqués à cause d’un historique de taux qui n’existent plus, qui n’ont plus aucune validité.

Mensualiser le calcul du taux d’usure relevait du bon sens. La Banque de France et les associations de consommateurs ont refusé de réformer le mode de calcul, ni même d’y déroger.

Le taux d’usure ne pouvait que monter, le trimestre haussier qui s’achève lui servant de critère. Cependant les mois d’avril et mai tempèrent la crue du mois de juin.

La non-intervention de Bercy va inciter les banques à dissuader les emprunteurs les moins attrayants - déjà victime de la dureté du HCSF (Haut conseil de Stabilité Financière) depuis le l’année dernière, plus sévère encore depuis le 1er janvier.

Elles proposeront un taux plancher trop élevé pour tout contenir dans l’intervalle qui le sépare du taux plafond.

Ce sera une manière de dire non sans avoir à refuser.

Ironie de la situation : présumé protéger les emprunteurs d’un taux jugé trop haut, les banques vont utiliser le taux d’usure pour se protéger d’un taux jugé trop bas.

Révision du taux d’usure dès juillet

Bercy va réviser le taux d’usure dès juillet. Il ne peut en être autrement.

Sinon le risque est une pénurie de financement suivie d’une crise immobilière.

Un problème, c’est une difficulté rencontrée par un nombre limité de personnes. Nous entrons en crise quand tout le monde est concerné.

Le taux d’usure était un problème pour les primo-accédants et les ménages modestes. Grave problème en soi, que les pouvoirs publics ont choisi d’ignorer.

Comme cela fut annoncé en vain par mille courtiers, le taux d’usure empêche désormais tous les ménages d’acheter, y compris les emprunteurs les plus aisés.

Les meilleurs profils obtiennent à leur tour des taux trop élevés pour échapper au scalp du taux couperet.

Vendredi 1er juillet : publication des nouveaux taux d’usure. Lundi 4 juillet : réception des nouvelles grilles de taux.

Action réaction ! La Banque de France relève un peu les taux d’usure ; les banques remontent plus encore leurs taux d’intérêts.

La semaine dernière ce sont des emprunteurs qui ne pouvaient plus emprunter ; cette semaine ce sont les prêteurs qui ne peuvent plus ou ne veulent plus prêter.

L’esprit du taux d’usure, c’est de protéger les emprunteurs des prêteurs. Désormais, il protège les prêteurs des emprunteurs.

Au lieu de refuser le prêt, les banques en écartent la demande en pratiquant des taux qui ne peuvent être appliqués.

Le temps manque pour réformer. L’urgence impose de déroger au mode de calcul du taux d’usure – comme le prévoient les textes en cas de « circonstances exceptionnelles ».

Proposition de calcul dérogatoire du taux d’usure : TAEG moyen du mois précédent + 1 tiers + 1 point

Il s’agit de rendre rapidement à tous l’accès au crédit immobilier.

La mission du taux d’usure est de protéger les emprunteurs du surendettement. Sa mission n’est pas de leur défendre de s’endetter.

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