La vraie bonne idée du prêt hypothécaire in fine !

Par Fabrice Hamon le 1 mars 2024

Christophe Béchu propose un nouveau crédit immobilier pour les primo-accédants : un prêt amortissable complété par un prêt hypothécaire in fine !

Christophe Béchu propose un prêt hypothécaire in fine.

Le Premier ministre s’est attaqué à la relance de l’offre immobilière le 14 février dernier lors d’une visite de chantier à Villejuif.

Gabriel Attal veut construire des logements ; Christophe Béchu veut aider à les financer. Le ministre de la Transition Écologique est ainsi chargé de s’attaquer à la demande.

Car en parallèle du choc d’offre, il faut un choc de demande ! Des particuliers pour acquérir ces logements. Des acheteurs, des investisseurs, des emprunteurs, des consommateurs d’immobilier en somme.

Un choc de demande donc un choc de financement ! Un choc de demande de financement principalement à destination des primo-accédants, celles et ceux qui achètent pour la première fois, les grands perdants et les grands absents du marché immobilier actuellement.

Les primo-accédants ne représentent plus que 27% des acheteurs. La moitié hier, le quart aujourd’hui ! Deux fois moins qu’avant en pourcentage, pire en volume : un plus faible pourcentage d’un plus faible volume d’emprunteurs.

Bonne nouvelle : les prêteurs reviennent. Les taux ont baissé et surtout les banques retrouvent un intérêt à faire crédit : prêter est redevenu rentable. Les prêteurs regagnent en rentabilité tandis que les emprunteurs regagnent en solvabilité, pourtant ces derniers tardent à revenir sur le marché, échaudés par des taux encore élevés et par la difficulté à obtenir un crédit, dans l’attente d’un nouveau regain de budget par la baisse des prix.

C’est dans ce contexte de pouvoir d’achat immobilier tendu entre les taux et les prix que Christophe Béchu invente un nouveau prêt pour relancer la machine : un prêt amortissable couplé à un prêt hypothécaire in fine.

“Vous voulez acheter un bien, vous souscrivez un crédit sur 20 ou 25 ans non pas sur 100% du prix mais sur 80%, que vous remboursez classiquement au fil du temps. Les 20% restants demeurent sous forme d’hypothèque sur lesquels vous ne remboursez que les intérêts et non le capital. Celui-ci ne sera remboursé qu’à la revente.”

Christophe Béchu

Un nouveau dispositif de financement original dont la vocation est de faire baisser les mensualités, ou bien d’augmenter les budgets, l’autre problème étant que les prix immobiliers n’ont baissé que trop faiblement. La hausse des taux a provoqué la chute de l’offre et la chute de la demande, sans provoquer la chute des prix !

Mais l’initiative du ministre est aussi une manière de contourner les règles du HCSF ! Ce prêt hypothécaire in fine permet en effet d’obtenir des mensualités plus faibles pour un même montant de prêt. Autrement dit de faire passer la mensualité sous les radars de la limitation d’endettement. Le montage est ingénieux il est vrai.

C’est pourquoi l’idée du ministre Béchu est intéressante et mérite réflexion. À cet égard il est regrettable que de nombreux banquiers et courtiers l’aient déjà disqualifiée dans la presse, avant même qu’elle leur fût présentée et surtout avant même de l’avoir étudiée. L’innovation financière ne concerne que trop peu le crédit immobilier !

Mais en réalité leur réaction exprime une frustration. Ils lui reprochent sa complexité alors qu’il y avait plus urgent et plus simple à faire. Ce prêt en effet donne l’impression que le prêteur doit se contorsionner pour faire passer un emprunteur. Il y avait un moyen plus rapide, qui est en outre aux yeux de tous une mesure prioritaire…

Mieux qu’un nouveau prêt immobilier pour redonner accès au crédit : supprimer les normes du HCSF.

Caricature du prêt hypothécaire in fine

La suppression nécessaire des conditions du HCSF n’exclut pas la création de nouveaux prêts immobiliers.

De nombreux montages financiers existent déjà sur le marché, entre prêt immobilier modulable, prêt immobilier progressif, prêt immobilier lissé, prêt immobilier à double ligne ou encore les plans de financement nommés « multiprêts », dont les courtiers en crédit immobilier sont des experts.

Comme eux, un prêt hypothécaire in fine peut baisser la mensualité ou bien augmenter un budget. Mais ses détracteurs lui reprochent d’être trop coûteux.

Il est vrai qu’un prêt in fine est plus coûteux qu’un prêt amortissable. Pour comprendre le surcoût du prêt in fine, nous vous renvoyons à notre guide du crédit immobilier : différences entre prêt in fine et prêt amortissable.

Prenez un prêt de 200 000 euros sur 20 ans à un taux de 3,5%. Si vous avez souscrit un prêt amortissable, la somme des intérêts sera de 78 000 €. Si vous avez souscrit un prêt in fine, la somme des intérêts sera de 140 000 € !

À l’inverse, si vous avez souscrit un prêt amortissable, la mensualité sera de 1160 €. Si vous avez souscrit un prêt in fine, la mensualité sera de 580 € !

Désavantageux au regard du coût, avantageux au regard de la mensualité : coût multiplié par deux, mensualité divisée par deux.

Vous voyez la différence et comprenez maintenant l’intérêt de l’idée du ministre ! Pour faire baisser une mensualité, il n’y a pas mieux que le prêt in fine en effet. Mais il n’y a pas mieux non plus pour augmenter le coût d’un crédit.

À ce compte-là, il vaut mieux choisir le prêt amortissable parce que si la mensualité du prêt in fine est modique, son coût est tout de même exorbitant. Et ce n’est pas là le moindre de ses inconvénients, surtout pour l’achat d’une résidence principale.

Christophe Béchu sait bien que le prêt in fine est inadapté à l’achat d’un logement pour l’habiter. Et dans les faits, le prêt in fine n’est que très rarement utilisé pour l’acquisition d’une résidence principale.

D’ailleurs il est très rarement utilisé aussi pour un investissement locatif, malgré ses avantages pour les propriétaires bailleurs. Même les investisseurs préfèrent le bon vieux prêt immobilier amortissable !

Les nombreux opposants au prêt hypothécaire in fine ont donc raison. Nous avons même lu quelque part que cette initiative était un faux pas du ministre tant ce crédit in fine serait ruineux pour les primo-accédants. Présenté comme ça c’est évident et si tel était le cas nous serions d’accord avec eux.

Sauf que ce n’est pas du tout la proposition du ministre !

Le prêt hypothécaire in fine de Christophe Béchu

Un prêt immobilier est dit « in fine » s’il est à 100% in fine. Un prêt immobilier est dit « amortissable » s’il est à 100% amortissable.

Le prêt immobilier proposé par le ministre Christophe Béchu est à 80% amortissable et à 20% in fine. Ce n’est donc ni un prêt totalement amortissable ni un prêt totalement in fine : c’est un prêt immobilier hybride qui mélange les deux types de crédit.

Répétons-le à ceux qui semblent faire exprès de ne pas comprendre : le prêt hypothécaire in fine du ministre Béchu n’est pas un prêt intégralement in fine mais un prêt in fine appliqué à 20% du montant du prix.

C’est en quoi ce prêt in fine est nommé « hypothécaire » : son montant est basé sur le prix du bien, pas sur le montant de l’emprunt. Si le bien vaut 200 000 €, le montant du prêt hypothécaire in fine sera de 40 000 €.

Donc non plus 200 000 € en amortissable ni 200 000 € en in fine mais 160 000 € en amortissable et 40 000 € en in fine.

Supposons maintenant que l’apport personnel de l’acquéreur couvre les frais d’agence, de notaire, de garantie et encore 10% du prix net vendeur, soit 20 000 € supplémentaires de sa poche dans notre exemple. Nous aurions donc 140 000 € en amortissable mais toujours 40 000 € en in fine puisque celui-ci correspond à 20% de la valeur du bien, pas du montant de l’emprunt.

Le coût du crédit ne serait plus dès lors ni de 78 000 € en amortissable ni de 140 000 € en in fine mais de 55 000 € pour la partie amortissable et de 28 000 € pour la partie in fine, soit un coût total de 83 000 € !

57 000 € de moins que le coût présumé du prêt in fine, dont il n’était de toute façon en aucun cas question dans la proposition du ministre.

Naturellement, si le coût du crédit a diminué, à l’inverse la mensualité a augmenté. 580 € était la mensualité d’un prêt à 100% in fine ; 1160 € la mensualité d’un prêt à 100% amortissable ; 928 € (812 + 116) serait la mensualité d’un prêt à 80% amortissable et à 20% in fine.

348 € de plus que la mensualité totalement in fine mais 232 € de moins que la mensualité totalement amortissable ! Auxquelles il faudra ajouter les assurances mais elles seront les mêmes pour les deux lignes de prêt.

Nous détaillerons dans deux prochains articles le surcoût ainsi que le plus grand risque, tous deux, vous verrez, très relatifs, du prêt hypothécaire in fine de Christophe Béchu.

Un risque réel qui est principalement celui du remboursement du capital dans le cadre d’un prêt in fine.

Un prêt immobilier est dit « amortissable » si le capital est à 100% remboursé mensuellement. Un prêt immobilier est dit « in fine » si le capital est à 100% remboursé à la fin.

Amortissable si le capital est amorti mois après mois durant toute la durée du prêt : vous le rembourserez pendant 20 ans. Chaque mois vous remboursez du capital et des intérêts, ce qui explique pourquoi la mensualité est plus élevée.

In fine si le capital n’est pas amorti progressivement durant la durée du prêt mais rendu en une seule fois à la fin du crédit : vous le rembourserez dans 20 ans. Chaque mois vous ne remboursez que les intérêts, pas le capital, ce qui explique pourquoi la mensualité est moins élevée.

Puisqu’un prêt in fine n’amortit pas le capital, son remboursement ne réduit pas chaque mois le montant du capital restant dû. À la fin du prêt in fine, le capital restant dû est égal au capital initial : les 200 000 € de notre exemple, vous les devrez encore entièrement !

Et le problème est bien le suivant : comment s’assurer de les avoir plus tard pour les rendre à la banque ? Le risque en effet est conséquent !

C’est pourquoi le gouverneur de la Banque de France met en garde le ministre, ou plutôt nous met en garde contre lui.

“Les prêts remboursables in fine sont plus risqués.”

François Villeroy de Galhau

Le gouverneur dit vrai ! Et c’est pour cette raison que seuls les investisseurs l’utilisent.

Acheter pour louer leur permet de profiter de la déductibilité des intérêts d’emprunt et de rembourser les intérêts avec le loyer. Des avantages dont ne pourront pas profiter les acheteurs d’un logement pour l’habiter.

Au lieu de réduire leur emprunt avec un apport personnel, ils feront un placement initial. Au lieu de rembourser le capital via la mensualité du prêt, ils feront un effort d’épargne tous les mois. Placement de départ et placements réguliers ensemble reconstitueront le capital pour le rendre intégralement à la fin.

C’est ainsi que le risque du prêt in fine est minimisé et c’est pourquoi il est particulièrement adapté à l’investissement locatif - pas à l’achat d’une résidence principale.

Du moins si le prêt est entièrement in fine… Et c’est en quoi la réponse du gouverneur au ministre est injuste et pour mieux dire parfaitement déloyale.

Le prêt hypothécaire in fine de Christophe Béchu est un prêt in fine partiel. Justement parce qu’il est destiné à l’achat d’une résidence principale. Précisément en raison de ce risque présenté par le moment fatidique du remboursement du capital restant dû, reporté dans son intégralité à des années plus tard.

Le prêt immobilier proposé par Christophe Béchu est pour partie amortissable, pour partie in fine. Relativement à la partie réservée au prêt hypothécaire in fine, le montant du capital restant dû sera égal non plus à la totalité du capital initialement emprunté, mais à 20% seulement du montant du prix d’achat : 40 000 € dans notre exemple.

Tout de même 160 000 € de moins à devoir qu’à l’issue d’un prêt in fine intégral, grâce au prêt amortissable qui s’est chargé de rembourser les 80% de capital restant.

C’est dire comme il faut relativiser en effet la noble prévention du gouverneur, qui n’a dit vrai finalement que si l’on s’en tient à la généralité de ce mot remarquable…

Nous voyons bien que le coût d’un prêt in fine et le coût de ce prêt hypothécaire in fine ne sont absolument pas comparables. Incomparable aussi, par conséquent, le risque de ne pas pouvoir rembourser à terme le capital.

Rassurons tout le monde s’il est besoin : il n’est pas du tout dans l’intention du ministre de convertir tous les emprunteurs à cette formule. Quand bien même le prêt hypothécaire in fine serait adopté et distribué, le prêt immobilier classique, amortissable du début à la fin, serait encore le prêt immobilier largement majoritaire en France.

Le prêt immobilier 100% amortissable restera le prêt préféré des français.

Un prêt mixte amortissable in fine

Christophe Béchu ne propose pas de remplacer le prêt immobilier amortissable par le prêt in fine !

Le ministre ne demande donc pas non plus aux banques de nous donner le choix entre l’un et l’autre pour financer notre logement.

Les emprunteurs auront le choix entre trois formules au lieu de deux : soit un prêt amortissable, soit un prêt in fine, ou bien encore un prêt hypothécaire in fine qui en réalité n’est pas un prêt immobilier à part entière.

Le prêt hypothécaire in fine de Christophe Béchu est en partie amortissable et en partie in fine. Et pour mieux dire : en grande partie amortissable et en petite partie in fine.

C’est un panaché entre les deux formules dont le ministre veut tirer le meilleur parti pour aider les emprunteurs.

Le prêt hypothécaire in fine est une nouvelle solution de financement que le ministre propose aux banques d’avoir en magasin pour financer des clients qu’elles jugeront éligibles à ce prêt.

Une offre de crédit supplémentaire que nous pourrions nommer « prêt mixte amortissable in fine », le prêt hypothécaire in fine n’étant en réalité qu’une portion du prêt immobilier global. Une deuxième ligne de prêt venue compléter la première pour produire un effet levier et lui donner un complément de capacité d’emprunt.

C’est aussi du risque ajouté au risque inhérent à tout crédit, mais un risque mesuré et nous démontrerons dans les articles suivants à quel point sont à relativiser le supplément de risque, ainsi que le surcoût, produits par ce bout de crédit.

Il n’y a donc pas péril en la demeure… Christophe Béchu n’est ni un irresponsable ni un inconscient. Le ministre est d’autant plus conscient du risque et du surcoût d’un crédit in fine qu’il le délimite à seulement 20% du montant du prix. Tout le reste de l’emprunt sera couvert par un prêt amortissable classique, donc par un modèle de capitalisation traditionnel.

Ce qu’il propose, c’est de réfléchir à la création d’un nouveau prêt immobilier qui réunirait intelligemment les avantages des deux types de crédit, la sécurité du prêt amortissable et le levier du prêt in fine, avec une prise de risque parfaitement dosée, de façon à solutionner un problème majeur actuellement : la difficulté d’accéder à la propriété à cause de la difficulté d’emprunter. Quelle audace !

Solutionner le problème du financement en France redynamiserait le marché en effet. Toutes les idées devraient être les bienvenues, devraient pouvoir être analysées et débattues.

“Je vous livre quelques pistes de réflexion que nous allons ouvrir : nous devons expertiser de nouveaux outils financiers comme les prêts in fine ou le modèle hypothécaire comme cela se pratique dans d’autres pays européens.”

Christophe Béchu

Amis courtiers, pourquoi écartez-vous si vivement et si vite les pistes de réflexion du ministre ? Ce n’est pourtant pas tous les jours qu’un membre du gouvernement veut assouplir les conditions d’accès au crédit !

D’autant qu’il s’agit cette fois d’une proposition concrète, pas d’une profession de foi. Sa solution d’un prêt hypothécaire in fine est-elle propre à stimuler les acheteurs potentiels ? Oui dans une certaine mesure, mais pas au point de provoquer un choc de demande, formule malheureuse par ailleurs, tant elle promet et ne peut que décevoir.

Nous pensons nous aussi que la mesure la plus efficace et la plus urgente pour répondre aux défis actuels des acheteurs serait la suppression des conditions d’emprunt imposées par le HCSF, ce qui décuplerait l’effet de la baisse des taux. Nul doute que les dispositifs de financement actuels suffiraient à la remise en marche des acheteurs vers les agences immobilières, si la Banque de France ne tenait plus la bride aux banques.

Il n’en reste pas moins que de nouveaux types de financement pourraient redonner de la solvabilité supplémentaire à bon nombre de candidats, un nouvel accès à la propriété aux uns, ou de meilleures conditions de remboursement à d’autres.

Une souplesse supplémentaire enfin, à l’image des flexibilités que proposent déjà sous d’autres formes les prêt immobiliers amortissables. Un prêt immobilier progressif n’est-il pas plus risqué qu’un prêt immobilier modulable ? Ces deux types de crédit sont pourtant deux prêts 100% amortissables.

Pour quelle raison le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, caricature lui aussi et rejette d’un revers de main le projet du ministre ? Au prétexte que le prêt hypothécaire in fine permettrait d’acheter plus cher !

Au passage, si tel est le cas, cela signifie que ce nouveau crédit sera efficace puisqu’il aura réussi à donner une rallonge aux emprunteurs. Mais une efficacité qui contrarierait son propre projet : baisser les prix immobiliers, contrarié déjà par une autre rallonge, celle accordée par la récente baisse des taux.

Voilà deux ans que les limites de durée de prêt et d’endettement échouent à faire céder les vendeurs mais le gouverneur s’entête ! Voilà deux ans qu’au lieu de baisser les prix immobiliers, les contraintes du HCSF augmentent les montants d’apport personnel.

Christophe Béchu est en tout cas plus pragmatique. Il n’attend pas une baisse hypothétique des prix. Il tient compte de la réalité et se demande comment aider à la fluidifier. Il apporte sa pierre à l’édifice. Son initiative est aussi modeste que cela.

C’est une action très louable accueillie avec réserve mais surtout avec beaucoup de malhonnêteté. Chacun a réagit comme si le ministre avait proposé de tout financer en in fine !

Comme s’il s’attaquait au modèle français du crédit immobilier ! Comme s’il voulait lui substituer un modèle suisse pour les uns, un modèle anglo-saxon pour les autres, que le ministre eu le malheur de citer en exemple en effet.

C’est une grande faute il est vrai de s’inspirer des autres… Une plus grande faute encore de vouloir améliorer les choses… Un vrai faux pas !

Entre émulation ou malhonnêteté intellectuelles, nous aurions préféré que les critiques adoptent la première.

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