Lionel Causse veut libérer le prêt immo du HCSF

Par Fabrice Hamon le 14 février 2024

Une proposition de loi a été déposée qui pourrait relancer vigoureusement le prêt immo : faire sauter le verrou des 35% max de taux d'endettement du HCSF.

Une nouvelle proposition de loi a été présentée le 23 janvier 2024 à l’Assemblée nationale. Son objectif est de rendre plus facile l’obtention d’un crédit immobilier.

Pour cela, elle propose de ne pas toujours suivre à la lettre les recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) concernant le montant maximum de l’endettement, qui est actuellement de 35% des revenus (assurance emprunteur comprise et tous crédits inclus).

“Depuis 2019, le HCSF met en avant une doctrine de l’endettement excessif particulièrement stricte, qui a pour effet d’exclure de l’accession à la propriété certains emprunteurs parfaitement solvables.”

Lionel Causse

Lionel Causse, député Renaissance des Landes à l’origine de cette proposition, pense que les banques devraient avoir la possibilité de prêter sans suivre cette règle si elles jugent qu’il n’y a pas de risque de surendettement.

Lionel Causse critique en effet la position très stricte du HCSF sur l’endettement : selon lui, elle empêche nombre de personnes solvables d’acheter un bien immobilier. Il milite donc pour que les banques puissent, dans certains cas, ne pas tenir compte de la limite d’endettement de 35% lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers.

Article 2 de la proposition de loi

“Permettre aux établissements prêteurs de s’affranchir de la règle du taux d’effort lorsqu’ils sont en mesure de démontrer que les concours concernés ne présentent pas de risque d’endettement excessif.”

Le HCSF, en janvier 2022, a rendu obligatoire le respect d’un taux d’endettement de 35%, tout en laissant la possibilité aux banques de déroger à cette règle pour 20% de leurs prêts tous les trois mois. Il a également interdit les prêts de plus de 25 ans, sauf exceptions.

Cependant, Lionel Causse estime que même avec quelques ajustements, cette règle a contribué à une forte baisse des nouveaux crédits immobiliers, limitant l’accès à la propriété pour des personnes pourtant capables de rembourser un prêt.

La proposition de loi vise principalement à donner plus de flexibilité aux banques. Elles pourraient décider de ne pas suivre la règle des 35% si elles estiment que le prêt ne présente pas de risque de surendettement, en se basant sur un autre critère tout aussi essentiel : le “reste à vivre” des emprunteurs.

L’article 1 de la proposition de loi concerne le HCSF lui-même. Il est suggéré d’ajouter un député et un sénateur à sa composition pour favoriser le débat et rendre ses décisions plus démocratiques.

Soutenue par une quinzaine de parlementaires Renaissance, Horizons et Modem, cette proposition est actuellement en discussion au sein de la commission des Finances.

Relancer le marché du crédit immobilier

Le Haut Conseil de Stabilité Financière dépend de la Banque de France.

La proposition de loi de Lionel Causse intervient justement au moment de son bilan de la production de crédits immobiliers en 2023.

Hors renégociations, la production totale de crédits en 2023 a été de 129 milliards d’euros. Pour retrouver un niveau comparable, il faut remonter à 2015, où elle était de 120 milliards. Rappelons qu’en 2021, elle atteignait 225 milliards d’euros, quasiment 100 milliards de plus !

Plusieurs facteurs ont contribué à cette situation et tout d’abord l’augmentation des taux d’intérêt. Le taux d’intérêt moyen fut de 4,04% l’année dernière, quatre fois plus cher qu’il y a deux ans, avec pour première conséquence l’augmentation de la durée moyenne des prêts immobiliers : 23 ans et six mois.

Parmi les autres facteurs qui ont fait fondre le volume de prêts accordés : la prudence des banques. Des banques qui ont moins prêté : à moins de monde et moins à chacun d’entre eux,  un montant plus élevé d’apport personnel ayant  été exigé pour pouvoir emprunter.

Mais encore des salaires qui ont stagné malgré l’inflation et des prix immobiliers qui n’ont baissé que légèrement, de 2% en moyenne seulement malgré la hausse des taux et la chute des ventes.

Tous ces éléments ont eu pour effet de freiner l’activité sur le marché immobilier. C’est pourquoi la production de crédits immobiliers a connu une forte baisse, de l’ordre de 40,7%, selon les chiffres de la Banque de France. Il est logique que la demande de crédits baisse lorsque les crédits coûtent plus cher.

La bonne nouvelle, c’est que depuis décembre les taux baissent. Ils semblaient se diriger vers les 5%, finalement ils se dirigent vers les 3%. L’effet fut immédiat : le dernier baromètre de l’Observatoire Crédit Logement CSA nous apprend que le nombre de dossiers de crédit accordés en janvier a augmenté de +16,5 % par rapport à décembre !

C’est de bon augure pour 2024 et nous pourrions estimer que la baisse des taux sera suffisante pour relancer la distribution des crédits immobiliers. De fait, les banques elles-mêmes repartent à la conquête des clients.

Or ce serait oublier un autre fautif : le HCSF ! « Le recul du crédit aujourd’hui est imputable à la faiblesse de la demande en lien avec la hausse des taux d’intérêt. » Telle est l’opinion d’Agnès Bénassy-Quéré, pour défendre la position de la Banque de France. De fait nous avons actuellement un problème de taux, également un problème de prix, mais n’en déplaise à la seconde sous-gouverneure de la Banque de France, nous avons aussi un problème d’accès au crédit à cause du HCSF.

“La règle des 35 % participe à la chute massive de la production des crédits à l’habitat en empêchant l’accession à la propriété de potentiels emprunteurs parfaitement solvables.”

Lionel Causse

Le Haut Conseil de Stabilité Financière a compliqué l’accès au crédit immobilier à l’aide de deux verrous. Premier verrou : durée de prêt limitée à 25 ans. Deuxième verrou : taux d’endettement limité à 35%. Un peu de jeu dans la serrure : dérogations possibles pour 20% des emprunteurs, sous conditions de profil et de projet.

Des dérogations élargies lors de la réunion du HCSF le 4 décembre 2023 : sortie des prêts relais du calcul de l’endettement et durée possible de 27 ans dans l’ancien à rénover après différé d’amortissement de deux ans. Deux nouvelles dérogations auxquelles s’ajoute une mesure encore difficile à mettre en œuvre : le droit donné à l’emprunteur de contester un refus de prêt.

Selon Crédit Logement, les normes HCSF ont bloqué l’accession à la propriété de 240 000 ménages entre 2019 et 2023. Des emprunteurs disposant pourtant de revenus et d’un reste à vivre suffisants, bien que leur taux d’endettement dépassait la norme. Parmi eux de nombreux primo-accédants empêchés de devenir propriétaires, ainsi que de nombreux investisseurs, empêchant cette fois un plus grand nombre de personnes encore de devenir locataires.

Le verrou des 35% de taux d’effort maximum, c’est celui que vise la proposition de loi du député Lionel Causse. Il s’agit de redonner aux banques la liberté d’apprécier elles-mêmes le risque d’octroyer un prêt immobilier - en un mot de pratiquer leur métier. Et pour ce faire, de rétablir pleinement la notion de “reste à vivre” dans l’évaluation d’une demande de prêt.

Souvenez-vous du bon vieux 33% de taux d’endettement, le fameux tiers de nos revenus, qui était alors une règle non écrite, une norme tacite, un taux de référence qui avait la vertu d’être souple, pouvant être dépassé à la discrétion du prêteur, suivant le profil et le projet de l’emprunteur. C’était avant l’intrusion du HCSF sur le marché du crédit immobilier et cela fonctionnait parfaitement.

L’enjeu de cette initiative du député Causse : réintroduire la prise en compte du “reste à vivre” dès la prochaine réunion du HCSF, présidée par le Ministre des Finances, Bruno Le Maire, proche politiquement des parlementaires à l’origine de la proposition…

Prise en compte du « reste à vivre » comme critère d’octroi d’un crédit immobilier

La prise en compte du “reste à vivre” est l’enjeu de la proposition de loi du député Lionel Causse.

L’importance de la notion de reste à vivre est telle qu’elle pourrait à elle seule faire évoluer profondément les règles d’endettement du HCSF.

Le retour du critère du reste à vivre serait en réalité un retour au bon sens et pour le dire autrement, elle remettrait le marché du crédit immobilier, le marché immobilier tout entier lui-même, dans le bon sens !

Prise en compte du reste à vivre pour remettre du bon sens dans les normes HCSF pour l'octroi d'un crédit immobilier.

Ignorer le “reste à vivre” des emprunteurs n’a en effet aucun sens !

Le “reste à vivre” est un concept financier utilisé par les banques et les organismes de crédit lorsqu’ils évaluent la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt.

Le “reste à vivre” est la somme d’argent qui reste à un ménage après avoir payé toutes ses charges mensuelles obligatoires, comme les remboursements de prêts, les loyers, les charges, les abonnements, les factures, les impôts. Ce montant doit couvrir les dépenses courantes (nourriture, transport, santé, éducation, loisirs) et tout imprévu.

Le calcul du reste à vivre permet aux prêteurs d’apprécier si un emprunteur dispose de suffisamment de ressources financières pour vivre décemment après avoir payé ses échéances de prêt. Cela aide à évaluer le risque de surendettement. Plus le reste à vivre est élevé, plus l’emprunteur est jugé capable de faire face à ses engagements financiers sans compromettre son niveau de vie.

Le critère du reste à vivre varie selon la composition du foyer et la région (le coût de la vie n’est pas le même partout). Ainsi, les banques ont souvent des grilles qui déterminent le minimum acceptable de reste à vivre en fonction du nombre de personnes dans le foyer. C’est un élément clé dans l’évaluation de la solvabilité et la capacité d’emprunt d’une personne.

Lorsque vous souhaitez emprunter pour acheter un bien immobilier, les banques évaluent votre dossier en se basant principalement sur deux critères : votre taux d’endettement et votre reste à vivre. En imposant un taux maximum au taux d’endettement, le HCSF a de fait imposé un taux minimum au reste à vivre, respectivement 35 et 65%.

Le taux d’endettement, c’est le pourcentage de vos revenus que vous pouvez consacrer au remboursement de votre prêt chaque mois. Le reste à vivre, c’est l’argent qu’il vous reste après avoir payé votre prêt. C’est cet argent qui va couvrir vos autres dépenses quotidiennes.

Votre reste à vivre est crucial pour la banque. Elle veut s’assurer que même après avoir remboursé votre prêt, vous aurez assez d’argent pour vivre convenablement, sans risquer le surendettement. C’est pourquoi, même si le taux d’endettement est un bon indicateur, le reste à vivre est tout aussi important pour évaluer si vous pouvez ou non obtenir un prêt.

Le taux d’endettement vous indique quelle part de votre revenu peut être allouée au remboursement du prêt. Si vous dépassiez 35% de vos revenus, vous aurez moins de marge pour les autres dépenses, du moins selon l’opinion du HCSF. Pourtant, avec un reste à vivre suffisant, les banques auraient pu accepter un taux d’endettement plus élevé.

Tel est l’enjeu de la proposition de loi du député Lionel Causse, par ailleurs Président du Conseil National de l’Habitat (CNH) : faire évoluer les conditions du HCSF pour permettre aux banques de déroger davantage à la règle des 35 % de taux d’endettement.

Comment calculer le reste à vivre dans le cadre d’un crédit immobilier ?

Le calcul est simple : soustrayez le montant de votre mensualité de prêt de vos revenus mensuels.

Si vous gagnez 3 000 euros par mois et que votre prêt vous coûte 990 euros par mois, vous avez encore 2 010 pour vivre et couvrir toutes vos autres dépenses. Si vous gagnez 6 000 euros par mois et obtenez une mensualité de prêt immobilier d’un montant de 1 980 euros, il vous restera 4 020 euros pour vivre et honorer vos autres projets et engagements.

Avec des revenus aussi élevés, il devrait être possible de négocier un taux d’endettement plus élevé, car le reste à vivre demeure très confortable, d’autant plus si vous êtes célibataire, sans aucun enfant à charge !

C’est pourquoi baser votre capacité d’emprunt sur le reste à vivre serait plus avantageux que de se focaliser uniquement sur votre taux d’endettement : parce que nous voyons que vous aurez suffisamment d’argent pour vos dépenses essentielles après avoir payé votre prêt, quand bien même votre taux d’endettement serait supérieur à 35%. Au-delà, il vous resterait encore de quoi faire face à des imprévus, ou bien de mettre de côté de l’argent.

Le reste à vivre a cette vertu de tenir compte de la variété des situations professionnelles et personnelles des emprunteurs, ce que ne fait pas le taux uniforme de l’endettement.

Le retour du reste à vivre pour évaluer une demande de prêt immobilier, ce serait un retour à l’époque encore récente de l’intuitu personae, aussi à celle du bon sens : faire crédit, c’était prendre un risque mesuré et c’était faire confiance.

La proposition de loi du député Lionel Causse deviendra-t-elle une loi ? Elle le pourrait si des élus nationaux siégeaient au HCSF effectivement.

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