Réunion du HCSF : un jour sans fin

Par Fabrice Hamon le 7 décembre 2023

Le HCSF ajoute 3 mesures à ses 3 conditions pour relancer le marché du prêt immo. Ou comment compliquer les règles pour faciliter l’accès au crédit.

Réunion du HCSF juin 2023

Vous avez vu le film « Un jour sans fin » ?

Bill Murray y joue le rôle de Phil Connors, un présentateur météo qui se rend à Punxsutawney, en Pennsylvanie, pour couvrir l’événement annuel du “Jour de la marmotte”.

Le lendemain matin de ce petit folklore, Phil se retrouve piégé dans une boucle temporelle, revivant chaque jour la même journée, encore et encore.

Phil c’est nous ! La marmotte c’est le HCSF, dont on attend le présage pour l’hiver qui vient ! Chaque jour de réunion du Haut Conseil, nous revivons le même déroulement des événements. Et cette même journée se répète depuis plus d’un an…

D’abord nous croisons dans la rue le Ministre des Finances. Bruno Le Maire c’est Ned Ryerson. Ned est un ancien camarade de classe de Phil, qui le reconnaît et l’accoste avec beaucoup d’enthousiasme. Il est très insistant et essaie à plusieurs reprises de convaincre Phil de souscrire à divers types de couvertures d’assurance.

Donc Bruno est notre vieil ami. Un bon vieux conseiller financier qui veut prendre soin de notre argent. Comme Ned qui redit chaque jour à Phil la même chose, Bruno nous redit la même chose avant chaque réunion du Haut Conseil : je veux assouplir les conditions d’accès à l’emprunt ! « C’est-y pas vrai c’est-y pas vrai c’est-y pas vrai ? » lui dit Ned. En le quittant Phil repart du mauvais pied en trébuchant dans un trou rempli d’eau glacé…

En tout cas il nous fait le coup à chaque fois ! Avant la réunion du HCSF du 24 mars 2022 déjà ! Puis au moment de la réunion du CNR pour le Logement du 12 juin 2023, la veille de l’annonce des nouvelles règles du HCSF le 13 juin, un an plus tard… Rappelons qu’en avril, le ministre avait déclaré vouloir jeter un œil sur les conditions d’octroi du Haut Conseil de Stabilité Financière, alors qu’on se souvient que huit mois avant, en octobre 2022, il avait demandé au Gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, de lui expliquer le mode de calcul de ses critères.

De nouveau avant la réunion du 26 septembre, après avoir reçu les représentants de la Fédération Bancaire Française la semaine précédente pour faire un point sur le sujet. Enfin avant la réunion du 4 décembre, la dernière de l’année, celle qui aurait pu être le dernier jour sans fin, Ned revient, pardon Bruno revient, cette fois dans les colonnes du Parisien, nous réaffirmer  sa volonté « d’assouplir encore les conditions d’octroi des crédits » imposées par le HCSF.

« Assouplissement des conditions d’octroi des crédits… » On songe au réveil de Phil qui lui joue la même chanson à la même heure chaque matin : I Got You Babe - avant d’entendre le speaker lui délivrer la même annonce que la veille… Francis Cabrel aurait pu être choisi pour la version française : « Et ça continue »… 🎶🎵

Mais reprenons le « Phil » de la journée. Une fois débarrassé de Ned, Phil se rend à la fête de la marmotte. La réunion du Haut Conseil Sans Fin va commencer. Comme Phil, tous les journalistes attendent la sortie du rongeur - de la famille des écureuils, espèce chérie des épargnants…

Mais la marmotte n’annonce pas ce que tout le monde aimerait entendre. Elle prédit que l’hiver va durer plus longtemps. Cependant personne ne se fâche parce que tout le monde savait à quoi s’attendre. Bruno a dit « je veux », il n’a pas dit « je vais », sans quoi le jour suivant serait un autre jour en effet.

Le ministre veut mais le gouverneur ne veut pas ! C’est ainsi que chaque réunion se termine. Le gouverneur ne se renie pas, pour autant il ne dément pas le ministre. Doléances renouvelées chez l’un, nouvelles tolérances chez l’autre. Chacun fait son cinéma.

Comment nous jouent-ils la même comédie éternellement ? En bougeant un peu les aiguilles de l’horloge : les fameux « assouplissements ». En réalité des assoupissements. Des calmants ! De nouvelles prescriptions à l’issue de la réunion qui visent à adoucir une situation critique à la marge, à calmer et marginaliser les esprits critiques également. En somme des « ajustements » qui ne changeront rien au cadran global. Les mêmes douze heures défileront le jour suivant.

Dans le film aussi le scénario évolue : chaque jour revécu apporte des faits nouveaux sans lendemain. Bien sûr le film Un jour sans fin finit bien : le cycle est brisé, le lendemain est un lendemain ! Et nous savons nous aussi comment notre propre journée toujours la même pourrait prendre fin.

Nous savons tous comment une réunion du HCSF pourrait effectivement nous aider à sortir du cycle trop long d’un marché immobilier à l’arrêt : non plus en assouplissant mais en supprimant ses conditions elles-mêmes.

Ne plus assouplir tout le temps mais supprimer une bonne fois pour toutes les conditions du HCSF !

3 nouvelles conditions HCSF

La suppression des conditions du HCSF n’est pas à l’ordre du jour.

Il ne s’agit que de les réviser en ajoutant des critères censés redonner accès à des emprunteurs injustement refoulés.

Rappelons d’abord les 3 critères HCSF de base, datées du 1er janvier 2022, toujours d’actualité :

  • Durée de 25 ans maximum (27 dans le neuf après différé d’amortissement de deux ans) ;
  • Taux d’endettement à 35% maximum (assurance comprise et tous crédits inclus) ;
  • Dérogations possibles pour 20% des demandes de prêt (dont 70% réservées à l’acquisition d’une résidence principale).

S’ajouteront les prochains jours les 2 critères suivants :

  • Dérogations possibles pour les prêts relais (s’il est accordé pour au maximum 80% de la valeur du bien mis en vente).
  • Durée de 27 dans l’ancien après différé d’amortissement de deux ans (si le coût de la rénovation représente au moins 10 % du montant total de l’opération).

Ces deux assouplissement sont naturellement de bonnes nouvelles, notamment pour les primo-accédants auxquels la mesure concernant le prêt relais profitera également, nous verrons comment tout à l’heure.

Mais nous n’avons pas envie de dire merci !

Car ce que nous regrettons, c’est précisément qu’il ait fallu en rajouter, comme pour réparer une bêtise, au lieu de la corriger totalement, auquel cas on efface tout, on oublie et le marché repart plus librement.

Le prêt relais sort du calcul de l’endettement

C’est une très bonne nouvelle, d’autant qu’elle s’adresse à quasiment tous ceux qui en auront besoin.

Pour rappel, un prêt relais permet aux propriétaires d’acheter un bien avant d’avoir vendu le leur.

Définition du prêt relais :

Le prêt-relais consiste à vous avancer une partie de la somme immobilisée dans votre logement actuel afin de financer le nouveau. Il s’agit donc pour la banque de vous avancer l’argent que vous allez recevoir de la vente de votre logement : vous accorder un prêt relais, c’est comme vous prêter votre futur apport personnel.

Vous avez donc de l’apport, mais vous n’en disposez pas encore. Apport un peu particulier, issu du solde de la vente de votre logement, par conséquent un apport incertain ! Pour diminuer le risque de vous avancer une somme incertaine, la banque vous prêtera entre 60 et 90% de la valeur estimée de votre bien, pour une durée maximum de deux ans (durée de 12 mois renouvelable une fois).

Durant ce délai, vous ne rembourserez que les intérêts. Quant au capital, vous ne l’amortissez pas : il sera soldé en une seule fois au moment de la vente.

Pour calculer un prêt relais, utilisez notre calculatrice de crédit immobilier.

Loin de durer 24 mois, un prêt relais dure en général entre trois et six mois, souvent moins, rarement plus.

Vous aurez donc deux mensualités : une première mensualité à rembourser pendant le relais (avant d’avoir revendu) ; une seconde mensualité après le relais (après avoir revendu). Selon le montage financier proposé par la banque, soit vous ferez un prêt relais classique (la mensualité de votre crédit immobilier actuel court toujours), soit vous ferez un crédit achat-revente (votre mensualité actuelle est rachetée par la banque et lissée dans le nouveau prêt). Dans les deux cas, les intérêts du relais s’ajoutent à la mensualité du prêt long terme et c’est là que le bât blesse.

Suivant les « normes de sécurité » du HCSF d’hier, pour rentrer dans les cases d’un prêt relais, il fallait que la première mensualité ne dépasse pas un taux d’endettement de 35%. Quand bien même vous aviez une deuxième mensualité à un taux d’endettement inférieur à 35%, autrement dit la mensualité qui correspond à la durée réelle de votre prêt, par exemple sur 25 ans, le taux d’endettement de la première mensualité, d’une durée de quelques mois seulement, vous empêchait d’emprunter pour acheter un nouveau bien immobilier.

Or suivant les « normes de sécurité » du HCSF de demain, ce même prêt immobilier vous sera accordé ! Votre taux d’endettement pendant le prêt relais pourra dépasser 35% de taux d’endettement, pourvu naturellement que la deuxième mensualité, votre mensualité définitive en somme, ne dépasse pas ce taux d’effort.

La seule condition à respecter étant que le prêt relais soit calculé à hauteur de 80% maximum de la valeur du bien mis en vente. Ce qui en effet profitera à quasiment tous les demandeurs d’un prêt relais puisque les banques, généralement, ne leur avancent que 70% du prix de vente.

Les banques n’ont pas attendu le HCSF pour être prudentes ! Et chaque courtier en prêt immobilier songera à tous les clients auxquels il a dû transmettre un absurde refus de prêt relais pendant deux ans, alors que le HCSF reconnaît aujourd’hui que ces prêts auraient dû leur être accordés…

La sortie des intérêts d’un prêt relais du calcul de l’endettement profitera indirectement aux primo-accédants, celles et ceux qui achètent pour la première fois : premier achat et premier prêt immobilier en même temps.

Pourquoi ? Parce qu’un prêt relais sert dans la plupart des cas à racheter une surface plus grande. Faciliter l’obtention des prêts relais, c’est aussi libérer des surfaces plus petites, plus accessibles aux primo-accédants.

Une meilleure rotation des biens qui présente un deuxième avantage : ces primo-accédants étant dans la plupart des cas des locataires, en devenant propriétaires ils libèrent à leur tour des logements désormais disponibles sur le marché actuellement très tendu de la location.

Plus de prêts relais = plus de secundo-accédants = plus de primo-accédants = moins de pression sur le marché locatif. Plus il y aura de secundo-accédants, plus il y aura de primo-accédants ! Plus il y aura de propriétaires, plus il y aura de locataires.

Plus on facilite l’accès à la propriété, plus on facilite l’accès à la location : une bonne rotation immobilière, c’est un enchaînement de surfaces qui se libèrent.

Durée de prêt de 27 ans pour l’ancien rénové

Cette nouvelle mesure favorable aux secundo-accédants est donc une très bonne nouvelle aussi pour les primo-accédants et nous l’avons vu, également pour les locataires.

Des locataires qui seront d’autant plus tentés de devenir propriétaires que le HCSF leur sort une deuxième mesure plus intéressante encore…

Les primo-accédants étant généralement les plus jeunes, ils sont naturellement les moins riches, ils n’ont pas un gros budget. C’est pourquoi ils se tournent d’abord vers de petites surfaces. C’est pourquoi aussi ils se tournent davantage vers des biens anciens avec travaux, moins chers que des biens déjà rénovés, tout de suite habitables. Sans compter l’aubaine des passoires thermiques, dont les prix sont aujourd’hui les plus bas sur le marché immobilier.

Pour facilité l’achat de biens immobiliers à rénover, le HCSF permet désormais de différer de deux ans l’amortissement d’un crédit immobilier : donc de dépasser la durée réglementaire de 25 ans et de la porter à 27 ans.

Attention cependant parce qu’il y a une subtilité. L’amortissement durera bel et bien 25 ans ! Un différé d’amortissement de deux ans signifie que vous pourrez commencer à amortir, donc à rembourser totalement votre crédit, dans deux ans : vous n’amortirez pas pendant 27 ans.

Un prêt amortissable permet d’amortir du capital tous les mois. La mensualité d’un prêt amortissable comporte à la fois une partie d’intérêts et une partie de capital. En remboursant l’emprunt, vous amortissez le capital.

Dans le cadre de cette nouvelle mesure du HCSF, vous pourrez rembourser cette première mensualité, incluant intérêts et capital, dans deux ans. C’est donc deux ans plus tard que votre prêt sur une durée de 25 ans commencera.

Comme pour l’achat d’un logement neuf ! Ce différé d’amortissement de deux ans est en effet déjà autorisé par le HCSF pour un achat en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), ce qu’on appelle un achat sur plans. Le logement n’étant pas encore construit, l’acheteur ne pourra pas l’habiter avant l’achèvement et la livraison du logement, ce qui va prendre en effet du temps.

Or pendant qu’il attend, il rembourse un crédit immobilier s’il est propriétaire, il paye un loyer s’il est locataire. Et ils ne pourront pas rembourser deux crédits ou bien un crédit et un loyer en même temps. C’est à cela que sert le différé de deux ans : à éviter un cumul de deux mensualités.

Et c’est donc à cela que servira la mesure du HCSF : vous pourrez attendre la fin des travaux avant d’amortir le capital emprunté pour l’achat du bien à rénover d’une part, pour le montant des travaux à effectuer d’autre part.

Deux ans de différé est une durée largement suffisante pour réaliser des travaux importants. Pour des travaux moins importants, vous ne différerez l’amortissement que de quelques mois ou d’un an par exemple. En tout cas, en cas de mauvaise surprise, vous aurez jusqu’à deux ans.

Jusqu’à deux ans même si le coût de vos travaux ne représente que 10% du coût total de votre opération. Avant la proportion était de 25% ! Et avant, ces 25% étaient exclusivement réservés à une rénovation énergétique du logement. Depuis la dernière réunion du HCSF ce n’est plus le cas : c’est 10% tous travaux confondus !

Conditions de crédit plus souples pour des biens immobiliers moins chers, c’est une aubaine là encore pour les primo-accédants.

L’ancien à rénover étant éligible au prêt à taux zéro (PTZ) à condition que les travaux réalisés représentent 25% du coût total de l’acquisition (hors frais de notaire), ce serait un dernier sacré coup de pouce pour un premier achat si cette proportion passait également à 10%…

Refuser un refus de prêt !

Il y a une anomalie dans la distribution de crédits immobiliers en France : une banque n’a pas à justifier un refus de prêt !

Votre prêt immobilier est refusé, certainement pour de bonnes raisons, néanmoins sans explications ! Mais en réalité ce n’est pas cette anomalie que vise le HCSF.

Ce que vise le Haut conseil de Stabilité Financière, c’est le sous-emploi de sa troisième condition initiale : les dérogations possibles à la limite de taux d’endettement pour 20% des demandes de prêt immobilier.

20% des demandes de prêt immobilier peuvent dépasser la norme des 35% de taux d’endettement, assurance comprise et tous crédits inclus. Or les banques n’ont dérogé jusqu’à présent que pour 14% de leurs clients. 6% parmi eux auraient pu obtenir leur prêt malgré le dépassement du taux d’effort réglementaire.

Rappelons d’abord le détail de cette marge de dérogation, elle-même sous conditions, réajustées d’ailleurs en juin dernier. Et pour les comprendre il faut avoir un certain goût pour les poupées russes, pour le jonglage également, ceci expliquant en partie la sous-exploitation de cette mesure par les banques…

Le HCSF a donc prévu une marge de flexibilité : 20 % des nouveaux prêts accordés peuvent déroger aux normes. 70 % des 20 % (donc 14 % de la production totale de prêts) sont réservés aux acquisitions d’une résidence principale, dont 30 % (toujours des 20 %, c’est-à-dire 6 % de la production totale) aux primo-accédants.

« Elles sont destinées à servir des dossiers atypiques, par exemple pour des ménages aisés désirant réaliser un investissement locatif, et pour lesquels le taux d’effort maximum de 35 % pourrait apparaître trop restrictif aux yeux de la banque prêteuse », écrit Agnès Bénassy-Quéré, seconde sous-gouverneure de la Banque de France.

Pour que cette marge dérogatoire soit exploitée pleinement, le HCSF a décidé deux mesures : l’une à destination des emprunteurs, l’autre à destination des prêteurs.

  • Côté emprunteurs : la liberté de demander le réexamen d’un prêt refusé.

Cette initiative vise à améliorer le processus d’approbation des prêts immobiliers : le rendre plus transparent et plus équitable pour les emprunteurs.

Ainsi en cas de refus de prêt, l’emprunteur pourra demander un entretien avec une tierce personne en interne, autrement dit salariée de la banque qui lui a refusé le prêt. Cette procédure répond à deux objectifs principaux.

Premièrement, elle permettra de fournir des explications plus détaillées aux emprunteurs lorsque leur demande de prêt est refusée. Cela les aidera à comprendre les raisons spécifiques du refus, lesquelles peuvent être liées à leur situation financière, à la politique d’octroi des prêts de la banque elle-même, ou à d’autres facteurs comme par exemple, malgré un bon taux d’endettement, un coût collatéral trop lourd à prévoir en raison de la trop grande distance entre le lieu de travail et le bien convoité.

Deuxièmement, la procédure offrira à l’emprunteur l’opportunité de faire réexaminer son dossier. Cela est particulièrement pertinent si l’emprunteur estime avoir la capacité financière nécessaire pour rembourser le prêt. Il peut estimer par exemple que sa demande a été injustement refusée au regard de son « reste à vivre ». Le reste à vivre, c’est la part de revenu qui reste à l’emprunteur une fois qu’il a remboursé la mensualité d’un prêt immobilier.

La capacité d’endettement d’un emprunteur n’a de sens en effet qu’au regard de son reste à vivre. C’est l’aune essentielle pour octroyer un prêt à un niveau d’effort mensuel plus ou moins important. Chacun comprendra aisément : 35% de 2000 €, cela laisse un reste à vivre de 1300 € ; de 2600 € si vous avez un revenu de 4000 € ; de 5200 € si vous gagnez chaque mois 8000 € ! Un critère capital qui peut justifier un dépassement du taux d’endettement maximum légal et que l’emprunteur pourra désormais faire valoir.

  • Côté prêteurs : aider les banques à déroger aux conditions HCSF.

Les banques ont une marge de flexibilité de 20 % sur le volume total des crédits qu’elles accordent. Cela signifie qu’elles peuvent déroger aux règles habituelles pour jusqu’à 20 % de l’ensemble des prêts qu’elles émettent.

Jusqu’à présent, elles avaient un trimestre pour distribuer ces prêts immobiliers dérogatoires : les prêts immobiliers non conformes aux règles du Haut Conseil.

Désormais, si une banque dépasse légèrement cette limite de 20 % sur une période de trois mois, elle ne sera pas sanctionnée par l’ACPR (l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution), laquelle dépend de la Banque de France, comme le HCSF.

Pas de mesure punitive immédiate à la condition que la banque respecte bel et bien la limite fixée à 20 % sur une période de trois trimestres, soit neuf mois.

La marge de flexibilité est donc maintenant applicable sur trois trimestres glissants, de façon à donner aux banques davantage de souplesse dans la gestion de leurs quotas, agence par agence, secteur par secteur, région par région mais encore projet par projet, profil par profil d’emprunteur également et pour ne rien arranger, saison par saison, tant il est vrai que le marché est plus dynamique au printemps qu’en hiver !

Autant dire que cette période plus étendue ne sera pas du luxe…

Supprimer les conditions HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité financière n’est pas le grand coupable de la crise immobilière.

« Le recul du crédit aujourd’hui est imputable à la faiblesse de la demande en lien avec la hausse des taux d’intérêt. » Telle est l’opinion d’Agnès Bénassy-Quéré, pour défendre la position de la Banque de France.

Supprimer les conditions du HCSF en effet ne supprimerait pas cette crise profonde du jour au lendemain. Mais loin de fluidifier l’accès au crédit immobilier, elle ajoute des barrières à l’entrée, c’est incontestable.

Les emprunteurs reviendront un jour ou l’autre naturellement. En attendant ils sont confrontés à trois obstacles : les prix, les taux, le HCSF. Les trois ensemble, pas seulement les deux premiers, n’en déplaise à la Banque de France.

Supprimer les conditions du HCSF serait donc supprimer l’un de ces trois obstacles. Cette décision radicale libèrerait une demande supplémentaire sans le risque de surendetter les français, le métier des banques étant tout autant de savoir accorder que de savoir refuser des prêts.

Sans compter les courtiers en prêt immobilier qui savent évaluer la solvabilité des emprunteurs et les prévenir du risque d’emprunter sur des durées longues des montants aussi importants.

Une fois ces contraintes supprimées, nous aurions encore des prix immobiliers et des taux de crédit trop élevés pour retrouver un marché aussi dynamique qu’il y a deux ans. Les prix baisseront en 2024, mais la baisse se situera entre 2.5 et 5%. Les taux baisseront en 2024, mais ils se stabiliseront autour de 3.5%.

Cette baisse des taux due à la baisse de l’inflation empêchera une baisse brutale des prix de vente. La Banque Centrale Européenne n’augmentera plus ses taux directeurs et l’OAT 10 ans, mètre étalon des crédits immobiliers, est déjà repassé sous la barre des 3% (2.87% actuellement).

Autrement dit il sera moins cher d’acheter en 2024, que les conditions du HCSF existent ou pas. Le marché se stabilisera et gagnera en prévisibilité, permettant à une nouvelle clientèle de se manifester. Les acheteurs seront plus nombreux, davantage de prêts seront demandés d’une part, accordés d’autre part, et nous savons déjà que le HCSF s’en flattera. La Banque de France et le Ministère des Finances se targueront d’avoir amorti la crise et protégé les candidats à l’achat.

Malgré de meilleurs conditions d’achat et d’emprunt en 2024, le HCSF maintiendra ses critères d’octroi. Il faut rappeler qu’elles sont réglementaires depuis le 1er janvier 2022, lorsque les taux d’intérêt étaient à 1%. Alors quand bien même ils baisseraient jusqu’à 3…

En 2024 les prix et les taux, bien que baissiers, seront encore un obstacle à l’achat d’un bien immobilier. Malheureusement le HCSF sera encore un obstacle également, alors qu’il est bien le seul des trois que nous avons le pouvoir de supprimer.

Le marché immobilier repartira bon an mal an en 2024, il se relancerait plus vite et plus vivement sans les entraves de la Banque de France.

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