Passer le HCSF avec un prêt hypothécaire in fine !

Par Fabrice Hamon le 13 mars 2024

Le prêt hypothécaire in fine permet de réduire les mensualités. Une solution de financement pour ne plus dépasser les 35% de taux d’endettement du HCSF !

Un prêt hypothécaire in fine pour ne pas dépasser les 35% de taux d’endettement du HCSF.

Le retour des emprunteurs c’est possible !

Christophe Béchu y croit aussi et propose de créer un prêt immobilier qui redonnerait l’accès au crédit : un prêt hypothécaire in fine !

Le ministre de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires ne suggère pas de réintroduire une durée de 30 ans par exemple, ni une extension du prêt à taux zéro à tous les primo-accédants ou la création d’une nouvelle aide à l’accession, pas davantage la suppression des conditions d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), entre autres idées inspirantes…

Christophe Béchu invente carrément un nouveau type de financement ! Une initiative qui devrait venir des organismes financiers, pas d’un gouvernement. Il est d’ailleurs bien regrettable que l’innovation touche si peu le crédit immobilier, alors qu’il y gagnerait en possibilités de personnalisation, d’optimisation ou de flexibilité.

L’innovation en matière de prêt immobilier nous vient donc d’un ministre ! Son prêt est innovant, il est ingénieux surtout. Si Christophe Béchu n’est pas audacieux au point de réclamer la suppression des normes de durée et d’endettement du HCSF, son prêt hypothécaire in fine, au nom quelque peu baroque il est vrai, est tout de même un moyen de les contourner.

Un nouveau dispositif de financement dont nous allons voir qu’il a toute son utilité en effet en situation de limitation d’emprunt, mais qu’il aurait toute son utilité encore si les conditions du HCSF étaient par bonheur supprimées.

Mais une nouvelle forme de prêt dont on n’entend plus beaucoup parler depuis l’annonce du ministre le 12 février dernier. À notre connaissance, la réunion prévue avec la Fédération Bancaire Française et la Banque de France n’a pas encore eu lieu.

Ses chances d’exister sont donc limitées. En cause, le risque plus élevé et le surcoût du prêt hypothécaire in fine, précisément en raison de la nature partiellement in fine de ce prêt immobilier, ou de sa nature non totalement amortissable.

En cause aussi le manque de soutien que cette proposition aura reçu. Nous aurons été bien peu à la défendre, de notre côté de la façon la plus étayée possible pourtant, lui ayant consacré pas moins de trois longs articles.

Des banquiers, des courtiers, des professionnels de l’immobilier, dans la foulée du gouverneur de la Banque de France, en auront profité pour surjouer le beau rôle de défenseurs des emprunteurs.

Il est d’ailleurs remarquable que les primo-accédants, laissés pour compte sur le marché immobilier actuel, ne soient pas davantage défendus dans cette affaire par ceux-là même qui se désolent de leur éviction depuis des années déjà…

Ce sont bien les emprunteurs que Christophe Béchu prétend défendre également. Mais de son côté de façon beaucoup plus concrète : par l’apport d’une nouvelle solution de financement. S’il propose d’associer prêt amortissable et prêt in fine dans un même dispositif de financement, c’est dans le but d’augmenter leur pouvoir d’achat immobilier. Et si sa formule est originale, pour autant elle n’est pas du tout insensée.

Ses opposants lui reprochent de promouvoir le prêt in fine pour l’accession à la propriété. Ils lui reprochent de vouloir faire souscrire un prêt in fine pour l’achat d’une résidence principale, alors qu’il est généralement réservé à l’investissement locatif.

Au bout du compte de vouloir imposer aux primo-accédants un type de financement qui n’est souscrit que par des investisseurs fortunés ! Notre primo-accédant, sauf exception, il ne sera pas si riche et par définition il achète pour habiter, pas pour louer.

Le ministre se serait carrément trompé de cible !

Le prêt hypothécaire in fine réduit la mensualité

Le prêt in fine est un type de crédit réservé à une minorité d’investisseurs immobiliers, que le ministre Christophe Béchu veut démocratiser. Du moins en partie…

Le prêt hypothécaire in fine n’a cependant pas vocation à attirer massivement les emprunteurs - ni les prêteurs. Il s’adresse à une catégorie d’emprunteurs, les primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois, et parmi eux à ceux dont les revenus sont les plus modestes, bien qu’ils soient tout aussi stables que les hauts salaires.

Il s’agit bien d’améliorer l’accession à la propriété. Alors que vient faire un prêt in fine là-dedans en effet ! Faire un prêt in fine pour acheter sa maison ou son appartement, un terrain pour construire son pavillon !

Inciter à financer son propre logement à l’aide d’un prêt in fine serait irresponsable effectivement s’il s’agissait d’emprunter à 100% en in fine ! Or tel n’est pas le cas. Le prêt immobilier imaginé par Christophe Béchu est hybride, il mélange les deux types de crédit : il s’agit d’un prêt immobilier mixte amortissable in fine.

Un prêt mixte amortissable in fine dont la répartition entre les deux types de remboursement est très inégale : le prêt immobilier sera remboursé à 80% en amortissable, à hauteur de 20% seulement en in fine.

Nous le voyons, le prêt hypothécaire in fine qui occupe toute la discussion est loin d’occuper toute la place ! Pas même le quart du plan de financement. Le prêt immobilier du ministre, s’il ne l’est plus totalement, est principalement amortissable.

La sécurité est largement préservée, une dose très raisonnable de risque est ajoutée (Faible risque du prêt hypothécaire in fine). Le coût est lui aussi largement maitrisé, un surcoût très raisonnable est ajouté (Faible surcoût du prêt hypothécaire in fine).

Rappelons surtout qu’il s’agit d’un supplément de coût et de risque en échange d’une plus faible mensualité, ou bien d’une augmentation de budget, ou bien d’un accord de prêt !

« Le prêt “in fine” ou “hypothécaire” permet d’être propriétaire du bien et de son foncier mais diffère le remboursement d’une partie du capital, ce qui permet d’obtenir des mensualités plus faibles ou d’emprunter plus pour plus grand. »

Christophe Béchu

Il aurait pu tout aussi bien dire : ce nouveau prêt va permettre de déroger à la fameuse règle des 35% de taux d’endettement imposée par le HCSF… Avec l’appui d’un prêt hypothécaire in fine, vous seriez passés !

Différer le remboursement d’une partie du capital, cela signifie reporter son remboursement à plus tard, plus précisément au terme du crédit, à la toute fin du prêt immobilier, dans 300 mois si vous empruntez sur 25 ans !

C’est pourquoi des professionnels du crédit s’effraient… Et si l’emprunteur ne peut pas rembourser le capital avancé 25 ans plus tôt ? Le plus gros risque d’un prêt in fine, c’est un plus gros risque de non remboursement du prêt en effet ! C’est en quoi un prêt in fine est plus risqué qu’un prêt amortissable.

Mais un risque que minimise beaucoup le montage imaginé par Christophe Béchu : un plan de financement qui donne la plus grande part à la ligne de prêt amortissable, la plus petite à la ligne de prêt hypothécaire in fine. Un risque minime que nous avons longuement démontré dans nos articles précédents.

Dans le cadre d’un prêt in fine classique, si vous empruntez 200 000 €, vous devrez encore 100% du capital à la fin, soit 200 000 €. Dans le cadre d’un prêt hypothécaire in fine, vous devrez encore 20% du capital à la fin, soit 40 000 €.

Cinq fois moins de capital à devoir, ce qui réduit considérablement le risque, tant pour l’emprunteur que pour le prêteur. D’autant moins pour ce dernier s’il applique un taux plus élevé à cette portion du prêt, en compensation du risque plus élevé, comme cela est généralement le cas lorsqu’il accorde un prêt in fine.

Le montage financier du ministre est donc très prudent, justement parce qu’il est prévu pour l’acquisition d’une résidence principale. Une prudence qui s’en ressentira dans la future mensualité.

Empruntons par exemple 200 000 € sur 20 ans : à un taux de 3.50% hors assurance pour le prêt amortissable, 3.80% hors assurance pour le prêt in fine. Le taux d’assurance sera le même pour les deux prêts puisqu’il est lié à l’emprunteur, pas à l’emprunt.

Mensualité d’un prêt 100% amortissable : 1160 €. Mensualité d’un prêt 100% en fine : 630 €. Mensualité d’un prêt 80% amortissable et 20% in fine : 1054 €.

530 euros d’écart entre les mensualités du prêt amortissable classique et du prêt in fine classique. 106 € de différence entre le prêt traditionnel et le prêt innovant du ministre. C’est l’effet de la règle des 80/20 du prêt mixte amortissable in fine : 928 € pour la partie amortissable, 126 € pour la partie hypothécaire in fine.

Nous voyons à quel point la mensualité du prêt mixte est loin de la mensualité du prêt in fine, proche de la mensualité du prêt amortissable. S’il était possible de tout emprunter en in fine pour l’achat d’une résidence principale, nous aurions certes une mensualité très basse, mais le risque serait très haut.

En limitant à 20% la part remboursable en in fine, certes la mensualité est plus haute, mais le risque est plus bas. Le prêt mixte amortissable in fine de Christophe Béchu est en définitive un prêt immobilier très mesuré.

Surprise : si le prêt amortissable rembourse 80% du capital, nous voyons qu’il rembourse 88% de la mensualité ; le prêt hypothécaire in fine n’en représente finalement que 12% !

Pour autant, ce petit 12% va produire une grosse différence. Supposons que vous gagnez 3000 € par mois. À 1160 € de mensualité, vous êtes à quasiment 39% de taux d’endettement : en conséquence vous aurez un refus de prêt. À 1054 € de mensualité, vous passez à quasiment 35% de taux d’endettement : en conséquence vous aurez un accord de prêt.

Une baisse de 100 € ce n’est pas rien sur une mensualité ! Surtout c’est suffisant pour faire passer un dossier : suffisant pour faire baisser le taux d’endettement et pour ne plus dépasser les bornes du HCSF.

Le prêt hypothécaire in fine ressemble finalement beaucoup plus à un coup de pouce qu’à un coup de massue !

Prêt hypothécaire in fine : une solution de financement

Selon de nombreux détracteurs, l’intrusion du prêt hypothécaire in fine menacerait le modèle français du financement immobilier !

Ce prêt serait comme une chose malignement introduite pour se répandre ensuite à l’ensemble de nos dispositifs, cette petite proportion de 20% ne serait qu’une entrée discrète en vue d’un changement radical de modèle… Quel diable ce Béchu !

Bonne nouvelle : la formule du prêt amortissable pourra encore financer seul nos achats immobiliers ! C’est notre mode de financement traditionnel et il sera toujours majoritaire en France. La formule du prêt hypothécaire in fine ne pourra pas financer seul nos projets. Fort heureusement également !

Un prêt amortissable ne sera pas toujours complété d’un prêt hypothécaire in fine ; un prêt hypothécaire in fine sera toujours complété d’un prêt amortissable.

Un modèle français qui n’est donc pas si attaqué qu’on le dit. Soyons précis : vous ne souscrirez pas un prêt hypothécaire in fine mais un prêt amortissable complété d’un prêt hypothécaire in fine. Un gros prêt amortissable suppléé d’un petit prêt hypothécaire in fine.

Le montant de ce supplément sera bel et bien calculé sur la valeur du bien immobilier, conformément à un modèle anglo-saxon, mais ne sera accordé que si la petite mensualité afférente à ce montant, ajoutée à la grosse mensualité du prêt amortissable, rentre dans votre capacité d’endettement, sans franchir la barre fixée à 35% de vos revenus maximum, assurances comprises et tous crédits inclus.

Calculé sur des critères d’endettement, donc sur les revenus et l’estimation de leur pérennité, le prêt hypothécaire in fine est conforme au modèle français d’octroi d’un crédit immobilier, sans quoi ce nouveau dispositif de financement serait retoqué de toute manière.

Le prêt immobilier mixte amortissable in fine de Christophe Béchu n’est jamais qu’une solution supplémentaire de financement. Rien qu’une nouvelle solution de financement, si c’est déjà beaucoup ce ne sera pas de trop !

Passons ce petit rappel et résumons en quelques mots les différences majeures entre prêt amortissable et prêt in fine.

Prêt immobilier amortissable versus Prêt in fine

Prêt amortissable : vous remboursez du capital et des intérêts. Prêt in fine : vous ne remboursez que des intérêts. C’est pourquoi la mensualité du prêt amortissable est plus lourde, plus légère la mensualité du prêt in fine.

Prêt amortissable : vous devez de moins en moins de capital au fil du temps, par conséquent vous devez de moins en moins d’intérêts. Prêt in fine : vous devez toujours autant de capital au fil du temps, par conséquent vous payez toujours autant d’intérêts. C’est pourquoi le coût du prêt in fine est plus élevé, plus faible le coût du prêt amortissable.

Prêt amortissable : le capital ayant été amorti par la mensualité, à la fin du prêt vous ne devrez plus de capital du tout. Prêt in fine : le capital n’ayant pas été amorti par la mensualité, à la fin du prêt vous devez encore tout le capital.

Avec un prêt amortissable, vous capitalisez via la mensualité, avec un prêt in fine, vous capitalisez via un placement. Prêt amortissable : vous capitalisez en remboursant le capital. Prêt in fine : vous capitalisez en reconstituant le capital.

Dans un prêt totalement amortissable : 100% du capital est remboursé pendant la durée du prêt. Dans un prêt totalement in fine : 100% du capital est remboursé à la fin du prêt, jamais pendant.

Chaque mois dans le cadre d’un prêt amortissable ; le dernier mois dans le cadre d’un prêt in fine.

Pour un emprunt sur 20 ans : en 240 fois dans le cadre d’un prêt amortissable ; en une seule fois le 240ème mois dans le cadre d’un prêt in fine.

Par conséquent, la solution de financement du ministre se présente ainsi : 80% de l’emprunt sera remboursé par une mensualité composée de capital et d’intérêts ; 20% de l’emprunt sera remboursé par une mensualité ne comportant que des intérêts. Une recette qui allège la mensualité.

Le revers : 80% du capital sera remboursé pendant le prêt ; 20% du capital sera remboursé à la fin du prêt. Une recette qui alourdit le coût du crédit. Qui aggrave aussi le risque de non remboursement d’une partie du capital.

L’absence d’une part de capital dans la mensualité et le report de son remboursement à la fin du crédit en expliquent à la fois les avantages et les inconvénients.

L’inconvénient : son surcoût, lequel vient du non amortissement du bout de capital emprunté en in fine. Dans le cadre d’un prêt amortissable, les intérêts sont dégressifs : les intérêts diminuent à mesure que le capital est remboursé. Plus vous avancerez dans le temps, moins il restera de capital à rembourser : autrement dit vous aurez de moins en moins de capital sur lequel payer des intérêts.

Dans le cadre d’un prêt in fine, les intérêts sont constants : ils ne diminuent jamais puisque vous n’amortissez jamais le capital. Vous aurez beau avancer dans le temps, il restera toujours autant de capital à rembourser : autrement dit vous aurez toujours autant d’intérêts à payer tous les mois. L’addition est plus salée !

L’avantage : sa mensualité, laquelle est réduite puisqu’elle supporte moins de capital. Dans le cadre d’un prêt in fine, le capital a disparu des mensualités, avant de réapparaître tout entier le dernier jour du prêt, alors que dans le prêt amortissable le capital est remboursé mensuellement jusqu’à extinction.

L’inconvénient : le capital persistant du début à la fin et la question de son retour à l’envoyeur si longtemps après l’envoi ! Comment rembourser le capital d’un prêt in fine ? Comment s’assurer d’avoir l’argent vingt ans plus tard, sans être obligé de revendre le bien ? La situation de l’emprunteur pourrait devenir précaire du jour au lendemain.

Avec un prêt amortissable, il suffit de rembourser le prêt pour capitaliser. C’est pourquoi c’est la solution la plus pratique et la plus sécurisée : vous capitalisez chaque mois. Avec un prêt in fine, il faut placer de l’argent en plus de payer les intérêts : vous recapitalisez chaque mois.

Dans notre exemple d’un prêt de 200 000 € en formule mixte amortissable in fine sur 20 ans, à 80% en amortissable et à 20% en in fine, l’effort d’épargne nécessaire pour reconstituer les 40 000 € de capital non amortis par les mensualités serait de 100 € par mois.

Or 100€ par mois dans un livret d’épargne ou un contrat d’assurance-vie, ce sera l’équivalent de la réduction de mensualité obtenue pour ce même montant d’emprunt sur la même durée (nous sommes partis sur un taux de placement à 3.50% également).

Au bout du compte, nous voyons que la charge mensuelle sera la même dans les deux projets ! Sauf qu’au lieu de mettre les 100€ directement dans la mensualité, nous les mettrons de côté dans un placement. La charge mensuelle est la même, pas la mensualité du prêt, inférieure de 100€. Par conséquent, bien que la charge mensuelle soit la même, le taux d’endettement de l’emprunteur n’est plus du tout le même !

Le taux d’endettement ne tient compte que de la mensualité du prêt immobilier en effet. Si bien que si ces 100€ de plus avec un prêt amortissable étaient 100€ de trop au regard des 35% maximum de taux d’endettement imposés par le HCSF, nos 100€ de moins nous font passer sous ses radars et nous pouvons acheter !

Ce bout de prêt hypothécaire in fine, c’est comme une astuce pour faire passer une demande de prêt, pour transformer un refus de prêt en accord, par la grâce d’un simple montage financier. D’autant que dans le monde absurde du HCSF, un accord de prêt immobilier n’est pas à 100€ près mais à 10€ près voire 1 !

Nous voyons que nous sommes typiquement dans ce que nous appelons une solution de financement ! Une formule de prêt qui s’adressera à des situations particulières ou encore à des souhaits personnels.

En d’autres termes il nous est offert un nouveau plan de financement qui permet d’arbitrer entre mensualité et coût de crédit, ce que permet aussi par exemple l’allongement ou la diminution d’une durée.

Une formule de prêt capable de faire bouger les lignes d’une demande de prêt : une réduction de mensualité qui produit une baisse du taux d’endettement et qui génère le déblocage d’un financement ; une même mensualité qui produit une augmentation de la capacité d’emprunt et qui permet d’acheter « le bien qui va bien ». Le capital supplémentaire que vous ne pouviez pas emprunter parce que vous n’aviez pas la capacité de le rembourser maintenant, vous l’obtenez parce qu’il vous est permis de le rembourser plus tard.

Des emprunteurs qui n’auraient pu acheter avec un prêt immobilier 100% amortissable auront cette solution à leur disposition, mais pas seulement : des emprunteurs éligibles à un prêt 100% amortissable choisiront cette formule pour un même projet, parce qu’elle leur offre une mensualité légèrement plus faible, bien que le crédit leur coûtera plus cher.

Aussi le prêt hypothécaire in fine n’est-il pas un appel à la surconsommation de crédit immobilier, ni même une facilité pour acheter plus cher, mais une facilité pour acheter plus grand par exemple. Sachant que de nombreux emprunteurs, au contraire, n’achèteront ni plus cher ni plus grand mais s’en serviront pour baisser leur mensualité, parce qu’elle leur conviendra mieux tout simplement, alors que leur dossier passait à un taux d’endettement plus fort.

C’est pourquoi, même en cas de suppression des critères du HCSF, le prêt immobilier mixte amortissable in fine conservera tout son intérêt.  Parce qu’il répondra aux souhaits d’une partie des acquéreurs.

La préférence des emprunteurs pour une plus faible mensualité en dépit d’un coût plus élevé est un classique du marché du crédit !

Un prêt hypothécaire in fine pour du locatif ?

Un prêt hypothécaire in fine qui offre bien des avantages aux accédants, qui pourrait en offrir de nombreux aussi aux investisseurs !

Le prêt in fine permet de remettre à plus tard le remboursement du capital. D’en reporter le remboursement à la fin du prêt, dans 240 mois par exemple si vous avez emprunté sur 20 ans.

L’utilité de cette formule est de réduire la mensualité puisqu’au lieu de rembourser tous les mois du capital et des intérêts, vous ne rembourserez que les intérêts chaque mois. L’inconvénient est que ces intérêts seront constamment calculés sur le montant du capital initial, pas sur le capital restant dû : le coût du crédit sera donc plus cher.

Mais un gros inconvénient qui présente un gros avantage : précisément sa cherté en intérêts ! Pourquoi ? Parce que dans le cadre d’un investissement locatif, ces intérêts seront déductibles de l’impôt sur le revenu. Le prêt in fine alourdit le poids de vos intérêts. En contrepartie, le prêt in fine allège vos mensualités et vos impôts !

On ne peut reprocher au prêt in fine de coûter plus cher en intérêts puisque l’objectif du prêt in fine est précisément d’en générer un maximum !

Appliqué à l’achat d’une résidence principale, le prêt in fine de Christophe Béchu ne pourra pas opérer la déductibilité des intérêts d’emprunt. Tout l’intérêt du prêt in fine est ainsi rendu inopérant par la destination de l’emprunt. Si l’objet du prêt immobilier est un logement pour l’habiter, l’emprunteur ne pourra pas déduire les intérêts du crédit pour bénéficier d’une réduction fiscale. Il ne le pourrait que dans le cadre d’un investissement locatif.

Sauf à améliorer encore le prêt hypothécaire in fine ajouté au prêt amortissable, en rendant ses intérêts déductibles des revenus… Il n’en serait que plus avantageux et plus attirant.

Il y aurait sinon un autre intérêt à la promotion du prêt hypothécaire in fine : pour les investisseurs eux-mêmes ! Car le prêt totalement in fine n’est en réalité intéressant, même très intéressant, que pour les emprunteurs fortunés dont l’imposition est très forte. Un prêt mixte amortissable in fine permettrait d’ouvrir le levier de ce prêt particulier à toutes les bourses et donc à toutes les impositions, autrement dit aux impositions les moins fortes.

Nous pourrions même personnaliser davantage encore les montages en fonction du profil de chaque emprunteur, le dosage 80/20 de Christophe Béchu pouvant devenir un 70/30 voire un 30/70 ou encore un 50/50. Les plus imposés eux-mêmes trouveraient un intérêt à réduire leur exposition au risque d’un crédit in fine, donc à réduire aussi leur exposition au risque d’un trop gros placement.

Finalement ce prêt mixte amortissable in fine pourrait promouvoir et démocratiser un type de financement à de nombreux égards profitables.

La garantie du prêt hypothécaire in fine

Quoi qu’il en soit - et quoi qu’il en coûte - il demeure une autre problématique d’importance : le respect de vos engagements.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Tel est le laïus de la Loi MURCEF que vous lirez sur tous les supports et tous les sites où il est question de crédit.

Vous devez vous priver de crédit si vous craignez de vous mettre en difficulté. Cela est surtout vrai avant de faire un crédit à la consommation, lequel s’obtient malheureusement trop facilement. Ce qui n’est pas le cas lors d’une demande de prêt immobilier : si votre profil est trop risqué, cette fois c’est la banque qui vous privera de votre projet.

Pour ne pas vous exposer au surendettement, pour ne pas s’exposer elle-même à un défaut de paiement. Une banque qui prendra toutes les précautions avant de vous prêter l’argent. Il n’en reste pas moins que tout n’est pas toujours prévisible et que rien n’est jamais certain.

Il faut donc garantir la banque contre le défaut de paiement. Une banque qui par définition ne pourra pas appliquer sa caution à la partie remboursée sous la forme du prêt hypothécaire in fine. Elle devra prendre une hypothèque sur le bien immobilier : une garantie hypothécaire. En cas de non remboursement, elle aura ainsi le droit de saisir le bien et de le revendre elle-même pour se rembourser.

C’est ainsi que l’épouvantail de la saisie immobilière est dressé par certains pour s’opposer au projet du ministre. L’expérience n’est souhaitable à personne en effet !Autrement dit, si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités, s’il ne paye plus ni la mensualité du prêt amortissable (intérêts, capital et assurance) ni la mensualité du prêt in fine (intérêts et assurance), la banque pourra, en plus d’activer la caution pour la partie amortissable, saisir le bien immobilier pour la partie hypothécaire in fine.

Là où dans le cadre d’un prêt amortissable l’emprunteur n’a pas apporté son bien en garantie, dans le cadre du prêt hypothécaire in fine, il devra hypothéquer son bien. Cependant il n’en hypothéquera pas que 20% ! Certes le prêt hypothécaire in fine ne portera que sur 20% de la valeur du bien. Pour autant, nous présumons que c’est l’entière propriété du bien qui sera perdue s’il est saisi par la banque. Comment revendrait-elle une petite partie seulement d’un logement ?

En réalité ça ne se passera pas comme ça. Et là encore nous devons relativiser le risque représenté par cette queue de crédit en in fine. Le bien immobilier sera hypothéqué pour se garantir contre le non remboursement du capital emprunté via le prêt hypothécaire in fine, pas contre le non remboursement des mensualités.

La maison ou l’appartement demeureront insaisissables tout le long de la durée du prêt. La saisie du bien immobilier n’interviendrait donc qu’à la fin du crédit immobilier, pour se rembourser la dernière grosse mensualité du prêt in fine.

Le cas échéant, c’est bien là le cas de le dire : au moment de la dernière échéance seulement, si vous n’avez pas revendu vous-même bien avant !

Les 20% du prêt hypothécaire in fine

Il faut rappeler ici un point important, encore qu’il demeure sur ce point une inconnue.

Le prêt hypothécaire in fine porte sur 20% du prix d’achat, pas sur 20% du montant de l’emprunt. Il ne peut s’agir que d’un pourcentage sur la valeur du bien puisque tel est le principe d’un prêt hypothécaire.

Donc quand bien même vous auriez un apport personnel dont le premier effet est de réduire le montant du prêt, les 20% en crédit hypothécaire in fine ne seraient eux aucunement réduits d’autant puisque c’est le prix du bien qui rentre en ligne de compte, pas le montant de l’emprunt.

Un prêt hypothécaire est un prêt immobilier accordé à partir de la valeur d’un bien. Mais à la condition qu’il n’y ait plus ou qu’il y ait peu de crédit sur lui. Dans notre cas de figure, un prêt hypothécaire serait accordé dès le départ du prêt immobilier, alors que la première mensualité n’a pas encore été remboursée, que le crédit n’a pas commencé.

C’est en cela qu’il se rapproche des prêts immobiliers anglo-saxons, les banques prêtant sur la base des prix, pas comme en France sur la base des revenus - mais tout de même, nous avons tendance à l’oublier, sur une côte de crédit.

Et surtout le prêt hypothécaire dans sa version Béchu ne porterait que sur 20% de la valeur du bien, là où elle porte au contraire sur 80% de la valeur du bien dans ces pays. Nous pouvons donc relativiser là encore la menace que représenterait l’odieuse initiative du ministre, sur l’incomparable modèle français.

Il n’en reste pas moins que cette version est originale à plus d’un titre puisque le prêt hypothécaire est traditionnellement accordé sur un bien immobilier déjà amorti, au moins en grande partie. La part de capital déjà rendue au prêteur peut être réempruntée, pour un besoin de trésorerie par exemple. Vous vous servez de votre patrimoine comme d’un levier financier pour un nouveau projet que vous allez pouvoir réaliser à crédit. Moins vous aurez de crédit sur votre bien, plus vous aurez en nouvelle capacité d’emprunt.

Or nous sommes ici dans un autre cas de figure puisque le crédit hypothécaire est natif, accordé dès l’origine du financement, il n’est nullement un nouveau prêt ou le réemploi pour ainsi dire d’un prêt en cours, déjà existant.

L’inconnue à ce jour est la suivante : 20% du prix net vendeur ou bien du prix total, frais d’agence, de notaire et de garanties inclus - garanties au pluriel puisqu’il y en aurait deux, une caution sur la partie amortissable et une hypothèque sur la partie in fine, ce qui n’est pas sans compliquer le montage par ailleurs…

Si les 20% sont calculés sur le prix total, ce serait plus intéressant d’un certain côté, encore que plus dangereux d’un autre : budget augmenté ou bien mensualité plus réduite, mais en contrepartie un coût de crédit plus élevé et surtout une plus grosse somme à devoir in fine.

L’opération financière peut être très favorable cependant si la partie amortissable a quant à elle été réduite par un apport personnel plus ou moins conséquent. Parce qu’il se présentera cette situation où un emprunteur aura un apport, un prêt amortissable et au bout, pour compléter son budget, un prêt hypothécaire in fine.

Si en revanche les 20% sont calculés sur le prix net vendeur, hors frais d’agence, de notaire et de garanties, cela impliquera soit d’avoir un apport, soit d’avoir la capacité d’emprunter tout le reste en amortissable.

Là où nous voulons en venir est ceci : le prêt hypothécaire in fine pourra-t-il se substituer à l’apport personnel demandé par les banques ? Comme tel est le cas avec un prêt relais, lequel est aussi un prêt in fine, mais sur une durée beaucoup plus courte, de deux ans maximum, puisqu’un prêt relais consiste à vous avancer un apport que vous n’avez pas encore, comme un apport personnel à rebours, que vous n’aurez qu’après la revente.

Si tel était le cas, ce serait une aide financière précieuse en effet pour les primo-accédants en manque d’épargne le plus souvent, du moins conséquente et suffisante pour un achat d’ampleur comme celui d’une maison ou d’un appartement.

Autre interrogation : ce prêt hypothécaire in fine sera-t-il cumulable avec un prêt à taux zéro, considéré lui aussi comme un apport, cumulable lui-même avec un prêt employeur « action logement » ? Et si oui, il semble évident qu’ils ne pourraient être emboîtés qu’à la partie amortissable, un prêt lissé ne pouvant pas être in fine.

Il faudra attendre la présentation du ministre de son produit aux banques et à la Banque de France, ou plus tard les conclusions d’une éventuelle co-construction, du moins si la réunion a réellement lieu et si tel est le cas, si l’idée est effectivement retenue.

Après quoi une autre incertitude demeurera : les banques vont-elles le distribuer et si oui combien parmi elles ? Pourtant le risque est si minime pour les prêteurs, si minime aussi pour leurs emprunteurs…

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