Les prix immobiliers vont-ils chuter ?

Par Fabrice Hamon le 11 janvier 2024

Étude BPCE : 39% des français pensent que les prix immobiliers augmenteront en 2024, 31% qu’ils baisseront. En tout cas ils n’ont baissé que de 2% en 2023...

Baisse des prix immobiliers en France

Les économistes du Groupe Banque Populaires Caisses d’Epargne ont livré leurs perspectives relatives au marché immobilier en 2024.

Nous y trouvons ce chiffre étonnant parmi les perceptions et les anticipations des acheteurs en France : 39% s’attendent à une nouvelle hausse des prix immobiliers d’ici un an ! Nous nous attendions à une majorité d’opinions contraires…

26% des acheteurs pensent qu’ils vont augmenter modérément et 13% qu’ils vont augmenter fortement dans les douze mois à venir, tout le long de l’année 2024. À l’inverse, 26% d’entre eux pensent que les prix vont baisser modérément et seulement 5% prévoient qu’ils vont baisser fortement !

Naturellement tout le monde n’aura pas raison. Mais nous verrons que chacun a de bonnes raisons de croire en sa position. Et nous dirons plus loin dans quelle tranche d’opinion nous nous situons.

Intéressante d’ailleurs cette exacte proportion entre les modérés : un quart d’un côté, un quart de l’autre. C’est la moitié des acheteurs, 52% d’entre eux, qui s’attend à un mouvement modéré des prix immobiliers cette année, que ce fût à la hausse ou à la baisse.

Ajoutons de chaque côté du miroir les indécis, ceux qui ne se sont pas prononcés et qui n’ayant pas d’avis tranché, sont tout de même plus à l’image des modérés que des radicaux, soit 30% des personnes interrogées.

Autrement dit ce sont 80% des acheteurs qui ne voient pas se produire de mouvements excessifs, ni dans un sens ni dans l’autre, sur le marché des prix immobiliers. Pour 8 français sur 10, les prix immobiliers semblent en déséquilibre sur un fil, près de glisser ou de tomber pour les uns, de tenir ou de rebondir pour les autres.

Idem pour les vendeurs. « Les intentions de vendre s’érodent légèrement mais demeurent supérieures à leur tendance de moyen terme. Les vendeurs ont également une vision de la conjoncture de l’immobilier moins défavorable que la moyenne des Français et n’anticipent pas non plus majoritairement une baisse des prix. » Au fond les vendeurs déclarent : ne vous attendez pas à de trop bonnes affaires ! De là à pouvoir augmenter leurs prix dans la conjoncture actuelle, il y aurait lieu d’en douter, bien que nous verrons qu’en effet ce scénario ne manque pas de crédibilité.

En tout cas nous sommes loin du catastrophisme ! Les intentions d’acheter sont à plat et les intentions de vendre se dégonflent encore, néanmoins elles demeurent à des niveaux élevés, sans compter la confiance en la pierre qui semble imperturbable. Il ne leur manque qu’un supplément de visibilité ou de stabilité pour passer à l’acte.

47% des personnes ayant un projet d’achat pensent que c’est plutôt un mauvais moment pour acheter, contre 31% qui pensent que c’est plutôt le bon moment. Notons que ce dernier groupe d’acheteurs a grossi ces dernières semaines… Même tendance chez les vendeurs : 43% pensent que c’est plutôt un mauvais moment pour vendre, contre 33% qui pensent que c’est plutôt un bon moment.

Les français sont négatifs, ils ne sont pas pessimistes. Ce n’est tout simplement pas encore le moment opportun selon eux. Ce qui explique leur attentisme, loin de témoigner d’un désintérêt bien au contraire, puisque si les intentions d’acheter ou de vendre sont finalement assez inchangées depuis deux ans, les projets à horizon d’un an augmentent et cela est nouveau. De nouveau d’actualité mais pour demain, du moins pour les projets d’acquisition d’une résidence principale.

« Malgré des conditions de marché qui basculent, les ménages Français ont toujours des projets immobiliers mais leurs anticipations évoluent. » Ils n’ont pas abandonné leur projet malgré la hausse des taux, malgré la résistance des prix, malgré les incertitudes posées par le « chantier du siècle » de la rénovation énergétique du parc immobilier qui rebat les cartes des transactions dans l’ancien.

Vive persistance des projets immobiliers malgré la perspective d’une légère hausse des prix pour les uns, d’une faible baisse des prix pour les autres. Contre toute attente et surtout contre l’attente des professionnels, les particuliers n’attendent pas une chute des prix pour se lancer. Ils ne l’attendent pas parce qu’ils n’y croient pas du tout : 95% d’entre eux ne voient pas venir une chute vertigineuse des prix immobiliers !

Le contexte actuel est jugé mauvais, pour autant ça sent bon pour les douze mois à venir. Les français attendent de voir mais ils prévoient d’agir. Ils persistent et signeront.

Pas de krach immobilier en 2024

Les taux immobiliers ayant augmenté, les prix immobiliers auraient dû baisser.

Après tout, ces dernières années, les prix ont augmenté au fur et à mesure que les taux baissaient. L’inverse devrait être vrai et surtout se produire rapidement : les prix auraient dû descendre aussi rapidement que les taux ont remonté la pente.

Or voilà un an que les taux augmentent et pour le moment les prix baissent ici ou là mais encore faiblement et rien ne dit que les vendeurs vont craquer. Il est possible qu’ils ne cèdent pas ou qu’ils cèdent peu, en tout cas pas à hauteur de la lourde perte de capacité d’emprunt des acquéreurs.

« Environ les ¾ des individus ayant un projet d’achat immobilier disent avoir dû y renoncer, le reporter ou le modifier du fait de la hausse des taux. » Du fait aussi de la résistance des prix dont la BPCE estime qu’ils n’ont baissé en 2023 que 1.9 %. Le moins qu’on puisse dire est que les vendeurs ont baissé leur prix avec modération ! Une légère baisse des prix immobiliers l’année dernière qui explique le point de vue majoritairement modéré des acheteurs sondés par la BPCE.

Qui explique qu’une grande partie d’entre eux anticipe une baisse modérée cette année, qu’une plus grande partie encore anticipe une hausse modérée des prix immobiliers. Cette moyenne de 2% est en effet le résultat d’un marché très hétérogène, certains territoires connaissant encore une tendance haussière. La baisse des prix immobiliers est récente et ne s’est pas encore propagée partout en France.

La baisse n’est pas générale bien que la chute de l’activité, quant à elle, est bel et bien généralisée. Précoce par endroits, comme à Nantes, Paris ou Lyon, elle tarde ailleurs. La baisse est là mais pour ainsi dire, elle n’a pas encore marqué les esprits. La baisse des prix n’est qu’amorcée, elle n’efface pas encore l’image très ancrée d’un marché immobilier dont les prix immobiliers n’ont plus cessé d’augmenter durant de longues années.

Pour expliquer qu’une majorité de français croie encore en une hausse des prix, les analystes de la BPCE utilisent l’expression : « persistence rétinienne ». L’expression signifie : phénomène optique où l’image d’un objet persiste sur la rétine pendant un court instant après que l’objet a disparu.

Dans le cas des prix immobiliers, parler de « persistence rétinienne » signifie que les opinions sur les prix des biens immobiliers demeurent inchangées pendant un certain temps, même après des changements, aussi significatifs soient-ils, qui auraient effectivement affecté le marché immobilier réel : les acteurs continuent de percevoir les prix d’une certaine manière en dépit de leurs tendances actuelles.

Dans la rétine de nombreux acheteurs persiste l’idée que les prix vont augmenter parce qu’ils ont augmenté pendant de nombreuses années, soit en effet de quasiment 30% en quinze ans ! Rien que de 2015 à 2022, les prix ont augmenté de 4% par an. Surtout ils n’ont pas baissé malgré la hausse fulgurante des taux ces deux dernières années, lesquels ont été multipliés par 4 ! C’est pourquoi la baisse de leur capacité d’emprunt n’y fera rien selon eux : les prix immobiliers, comme hier, augmenteront demain.

Surtout que les acheteurs qui partagent l’opinion inverse ne prévoient jamais qu’une baisse des prix modérée, nullement des prix en chute libre, ce qui d’ailleurs est de meilleur augure pour le marché immobilier, sans quoi nous ne serions qu’au début d’un attentisme aggravé.

Et à ce sujet les professionnels de l’immobilier feraient mieux de se ranger à l’avis réservé des acheteurs, au lieu d’en appeler les vendeurs à casser les prix ! Rien n’est pire pour inciter les uns et les autres à reporter leur projet : les premiers attendraient que toute la baisse soit consommée ; les seconds retireraient leur bien du marché…

Baisse des prix immobiliers de 5% en 2024

Nous le voyons, la baisse des prix immobiliers est réelle mais elle n’est ni homogène ni encore généralisée.

La tendance est bien là, mais elle n’a pas emporté tout le territoire, loin de là. Surtout elle est globalement faible parce qu’elle est récente, le bilan 2023 reprenant les quatre trimestres ensemble alors que c’est au quatrième que des signes de baisse se sont montrés.

Maintenant qu’elle est enclenchée, les prix immobiliers vont-ils beaucoup baisser ? Si nous avions fait partie des sondés du Groupe BPCE, nous aurions rejoint les acheteurs et les vendeurs qui pensent que les prix vont modérément baisser. Ce sera une baisse, pas une chute ! Et nous aurons encore des prix qui augmentent. Avec modération dans les deux sens.

Autrement dit nous donnons raison aux deux parties, sachant que ces deux mouvements ne se rencontreront pas seulement dans des villes différentes mais dans une même ville également. Cependant le mouvement baissier sera plus massif que le mouvement haussier : les hausses seront beaucoup moins nombreuses que les baisses de prix.

Pour l’orientation des prix en 2024, les dernières estimations concordent autour de -5%. Si tel est le cas, il s’agira bien d’une baisse modérée des prix immobiliers. Un chiffre moyen qui comme en 2023 reflétera mal toutes les transactions réelles : ce ne sont pas tous les biens à vendre qui vont perdre 5% ! Certains vont perdre plus et d’autres beaucoup plus ; certains vont perdre moins et d’autres prendront encore de la valeur.

Une baisse globale de 5% c’est peu au regard des conditions actuelles d’accès au crédit : c’est une baisse des prix immobiliers très insuffisante au regard du budget immobilier des français, qui lui a bel et bien chuté d’au moins 20% !

L’immobilier a baissé de 20% lui aussi, mais en volume de ventes, pas en prix de ventes. Une baisse de prix de cet ordre serait plus qu’une chute : un effondrement ! Un effondrement des prix qui ne se produira pas malgré l’effondrement des ventes : pour connaître une telle dévalorisation, il faudrait des taux d’intérêt qui flirtent avec les 6%. Or les taux n’augmentent plus, au contraire ces derniers stagnent entre 4 et 4.5% depuis septembre et baissent même en ce début d’année dans certaines banques, laissant espérer aux emprunteurs des taux stabilisés entre 3.50 et 4% dès les prochaines semaines.

Le volume de transactions en France est évalué à 870 000 ventes selon le Groupe BPCE - contre 1.12 millions de ventes en 2022, soit 250 000 ventes en moins en un an ! La distribution de crédits immobiliers a été divisée par deux : 40% de crédits accordés en moins en 2023 par rapport à 2022 ; -50% selon d’autres sources ! Malgré cela les prix ont à peine bougé un petit doigt. Le passé n’augure pas de l’avenir mais quand des vendeurs traversent finalement aussi sereinement une mer aussi violemment agitée, on voit mal comment ils paniqueraient sur une eau plus calme…

Ce n’est pas non plus l’état très critique du marché immobilier neuf qui risque de plomber les prix immobiliers dans l’ancien. L’étude de l’Observatoire BPCE prévoit l’aggravation d’une crise déjà historique dans le neuf. Non pas en termes de prix de vente, difficilement négociables, mais en termes de volumes de vente et pire, en termes de volume de mises en chantier et pire encore, en termes de volumes de permis de construire délivrés. L’horizon n’est actuellement nullement dégagé, ni pour les appartements neufs ni pour les maisons neuves individuelles, privées à partir du 1er avril prochain du levier du PTZ. Il y eut moins de 290 000 logements mis en chantier en 2023 ; il y aura de même moins de 290 000 logements mis en chantier en 2024 !

Dans l’ancien la chute des ventes va continuer, sans que les prix chutent pour autant. « La poursuite du ralentissement de l’activité immobilière dans l’ancien devrait se traduire par un niveau de 780 000 transactions en 2024. » Encore 100 000 de moins, rien que ça ! Les volumes de ventes baisseront beaucoup et pourtant les prix de vente baisseront peu : la BPCE estime à 6% la baisse des prix immobiliers cette année en France (de 4% selon l’estimateur en ligne MeilleursAgents). C’est dire à quel point les vendeurs seront encore résilients !

Une chute des ventes sans chute des prix ! Pourquoi les vendeurs ne baissent pas leur prix davantage, alors que la demande a baissé drastiquement ?

Voilà un an que les acheteurs se retirent sans que les prix refluent ! Et si les vendeurs ont résisté à des taux au-dessus de 4%, on voit mal comment ils cèderaient à des taux en deçà !

Pourquoi les prix immobiliers baisseront modérément ?

Deux raisons confortent cette idée d’une baisse modérée des prix.

Premièrement la baisse des taux. Deuxièmement l’indifférence des prix à la chute des ventes ! Nous pourrions en ajouter une troisième : leur indifférence passée à la hausse des taux. Chute des ventes, hausse des taux, rien n’y fit l’année dernière.

Notons que la baisse actuelle des taux aurait pu donner raison à la majorité des acheteurs qui anticipent une hausse des prix immobiliers. De fait, quand les taux baissent, normalement les prix augmentent. Notons encore que l’indifférence des prix à la chute des ventes aurait pu leur donner raison également, de ce simple fait que nous l’avons déjà largement et longuement constatée : les prix ont continué d’augmenter entre l’été 2022 et l’automne 2023, alors que les acheteurs désertaient.

En effet, sur n’importe quel marché, quand la demande chute, normalement les prix chutent également. Or c’est ce qui ne se produira pas en 2024, comme cela ne s’est pas produit en 2023, aussi incompréhensible cela put être aux yeux des observateurs. La chute des prix, les vendeurs la craignaient, beaucoup l’espéraient, les intermédiaires plus que les acheteurs eux-mêmes - les vendeurs et les acheteurs étant souvent cette année les mêmes personnes…

En tout cas nous comprenons là encore pourquoi nous disions en introduction que les diverses opinions des sondés étaient toutes parfaitement défendables. Jusqu’à l’opinion minoritaire selon laquelle les prix immobiliers allaient chuter, partagée par 5% d’entre eux. Encore une fois, rien de plus crédible qu’une chute des prix dans le sillage d’une chute des ventes.

Si les vendeurs lui ont résisté l’an passé, le pourront-ils encore une année supplémentaire ?

Stabilisation des taux et des prix immobiliers

Quand l’inflation baisse, les taux baissent. Quant les OAT 10 ans baissent, les taux baissent. Quand les taux baissent, les prix ne baissent pas ! C’est du jamais vu, ce serait inédit.

Et pourtant c’est ce qui va se produire : les prix vont baisser malgré la baisse des taux et c’est grâce à la baisse des taux qu’ils vont baisser modérément.

La baisse des taux va ralentir la baisse des prix. Les prix y eussent perdu des plumes plus importantes en effet si les taux avaient continué de monter au même rythme que ces deux dernières années. Or c’est la perspective d’une stagnation des taux qui l’emporte aujourd’hui sur la menace de nouvelles hausses, lesquelles semblent avoir été endiguées.

Les uns et les autres vont se mettre au diapason et se donner une meilleure visibilité avec des taux et des prix qui connaîtront moins de fluctuations. La hausse des taux a d’abord arrêté la hausse des prix, puis mis la pression sur eux pour rabaisser un peu les prétentions des vendeurs, loin d’engager les propriétaires dans une descente aux enfers.

Car tous les taux baissent, sauf les taux directeurs de la BCE, qui cependant n’augmentent plus et baisseront fort probablement au second semestre. Certes les taux d’intérêt ne vont pas dévisser : ils ne perdront pas 300 points de base pour revenir à 1%. Mais une perte de 100 points de base ne semble plus un scénario impossible : nous en sommes déjà à 40 points de base effacés en un mois dans certaines banques !

Les taux baissent et la chance est forte qu’ils se maintiennent durablement à un niveau plus bas qu’aujourd’hui, soutenue par une concurrence ravivée entre les banques. Les taux ne vont pas chuter. S’ils chutaient, loin de redonner du crédit aux acheteurs, ils redonneraient du crédit aux vendeurs : les prix réaugmenteraient. Le plus plausible est que les taux sont en train de baisser pour se stabiliser. Les prix immobiliers ne seraient-ils pas en train de baisser pour se stabiliser également ?

Une baisse des taux d’un point, ce serait un regain de capacité d’emprunt d’environ 10%. Soulignons qu’il s’agit d’une augmentation du pouvoir d’achat immobilier relativement aux prix actuels ! Si les prix baissent encore, même modérément, et même avec des taux qui léviteraient entre 3.5 et 4%, la capacité d’achat des français augmentera au-delà de 10% automatiquement les prochaines semaines.

Alors si les taux baissent, pourquoi les prix immobiliers baisseraient ? Parce que les prix subissent la pression négative d’un manque de demande ; parce que les taux eux-mêmes, aussi baissiers soient-ils, subissent eux aussi une pression négative, celle cette fois du rationnement du crédit. Mais une pression négative compensée par un meilleur équilibre trouvé entre les taux et les prix.

Compensée par un autre phénomène qui échappe le plus souvent aux commentateurs : en réalité le marché immobilier s’équilibre surtout entre les seuls vendeurs. Le marché immobilier est suspendu aux vendeurs. Les primo-accédant ne représentent plus que 27% des acquéreurs ! La grande majorité ce sont les secundo accédants. Les propriétaires, donc ceux qui vont devoir vendre et acheter en même temps. Ceux qui ont les moyens d’acheter parce qu’ils ont un bien immobilier à vendre. Quel rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs lorsque les acheteurs sont aussi les vendeurs ?

Là est certainement la raison principale pour laquelle les prix immobiliers ont résisté longtemps et ne baisseront finalement que modérément, malgré la chute des ventes : plus d’1 200 000 ventes en 2021, moins de 800 000 en 2024, au moins 400 000 ventes en moins en deux ans, soit une dégringolade de quasiment 35% ! Une chute des prix que seule la suppression des conditions HCSF pourrait annuler, avec un retour des aspirants à la propriété, celles et ceux qui achètent pour la première fois…

Notre contexte immobilier est celui de tous les paradoxes : pas de chute des prix malgré la chute de la demande ; baisse des prix malgré la baisse des taux. La baisse des prix conjointe à la baisse des taux vont produire ceci : les prix et les taux vont s’amarrer.

La stabilisation des taux et la stabilisation des prix étaient prévues pour le second trimestre 2023. Plus précisément il était prévu une stabilisation des prix immobiliers en raison d’une normalisation des taux de crédit.

C’est au second trimestre 2024 que cet équilibre va se produire, un an plus tard.

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