Bilan et perspectives sur les prix immobiliers

Par Fabrice Hamon le 23 janvier 2024

70% des agents immobiliers pensent que les prix vont baisser cette année d’au-moins 3%. Jusqu'à 10% ! Les prix immobiliers peuvent-ils baisser avec la baisse des taux ?

Baisse des taux immobiliers en 2024

Le contraste entre l’avis des professionnels et l’avis des particuliers est saisissant.

Comme nous le relations dans notre article précédent (Les prix immobiliers vont-ils chuter ?), selon un sondage du Groupe BPCE (Banques Populaires Caisses d’Épargne), 39% des français ayant un projet d’achat pensent que les prix immobiliers augmenteront en 2024, contre 31% qui pensent qu’ils vont baisser.

À l’inverse, selon une enquête de l’éditeur de logiciel La Boîte Immo, réalisée pour le compte du magazine Capital auprès de 3750 agences immobilières indépendantes, exactement 68% des agents interrogés pensent que les prix vont baisser. Plus de deux fois plus que les particuliers, autrementr dit leurs clients !

Plus précisément, 30% prévoient une baisse des prix immobiliers de plus de 5% ; 38% anticipent une baisse située entre 3 et 5%. Pour le reste, 30% s’attendent à une stabilisation des prix ; seulement 2% des agents immobiliers croient encore en une augmentation plus ou moins forte des prix, vingt fois moins que les acheteurs, si l’on compare avec l’étude de la BPCE.

Manifestement, les professionnels et les particuliers ne partagent pas la même perception du marché immobilier. En attendant, chacun y va de son bilan de l’année 2023 et de ses perspectives pour 2024.

Fin 2023, c’est un fait, les prix immobiliers ont baissé. En 2024, c’est une évidence, les prix immobiliers baisseront. Cette baisse des prix semble ne faire aucun doute, malgré la nouveauté d’une baisse des taux à la charnière de ces deux années… Car fin 2023, c’est aussi un fait, les taux de crédit immobilier ont baissé. En 2024, c’est encore une évidence, les taux immobiliers baisseront.

Or il y a là comme deux certitudes ensemble dont le couple a de quoi rendre sceptique. Parce que des taux et des prix qui baissent ensemble, ce serait une liaison inédite.

Un scénario idéal qui risque de créer bien des attentes et des malentendus, tant la réalité se montrera souvent infidèle, les chiffres de l’année passée étant eux-mêmes trompeurs.

Les prix immobiliers ont baissé de 2% en 2023. Or si nous regardons les chiffres du marché à la loupe, nous voyons des baisses, nous voyons des stagnations, nous voyons même des augmentations. Des augmentations de prix dans un contexte de hausse des taux !

Nous voyons surtout que les prix ont principalement baissé en fin d’année. Avant que les taux eux-mêmes commencent à baisser. Autant nous nous attendions à une baisse des prix, autant nous ne nous attendions pas à une baisse des taux.

Et c’est ce qui pourrait changer la donne : cette baisse de taux pouvant stopper net la baisse des prix.

Baisse de prix immobiliers de 10% en 2024 ?

Les prix immobiliers n’avaient plus baissé depuis 10 ans ; les taux immobiliers n’avaient plus baissé depuis 2 ans.

Baisse des prix, baisse des taux : la conjoncture s’annonce plus favorable pour les acheteurs d’un bien immobilier en 2024. Mais également favorable aux vendeurs, dont les prix ne chuteront pas, soutenus eux aussi par la baisse des taux…

Au premier semestre, les taux devraient stagner entre 3.5 et 4%. Au second semestre, ils pourraient stagner entre 3 et 3.5%. Des taux proches de 3% après que la Banque Centrale Européenne aura baissé à son tour les taux directeurs, comme l’a annoncé pour cet été sa présidente Christine Lagarde.

Ils pourraient perdre un point et demi en un an, après en avoir gagné trois en deux ans, effaçant ainsi la moitié de la hausse pour se stabiliser un long moment, la perspective d’un retour à des taux de crédit immobilier à 1% semblant à ce jour improbable avant longtemps. Moins improbable en revanche l’hypothèse d’une nouvelle hausse en situation géopolitique hautement critique, une nouvelle crise majeure pouvant faire rebondir l’inflation partout dans le monde à n’importe quel moment…

Quant à elle, sauf événement inattendu, la baisse des prix attendue varie entre 3 et 10%. Elle varie d’un observateur - ou d’un prophète - à l’autre. Or elle variera surtout d’un bien immobilier à l’autre !

Autant la baisse des taux sera la même partout, autant la baisse des prix sera très variable. Homogénéité du côté des taux ; hétérogénéité du côté des prix. D’ailleurs certains se dévaloriseront davantage tandis que d’autres se revaloriseront encore, échappant à la baisse globale, sinon générale.

Une baisse des prix immobiliers de 10% en 2024 n’est pas impossible puisqu’elle a été constatée déjà fin 2023. Cependant ce n’est pas où elle a déjà baissé à ce point qu’elle baissera encore ! Et ce n’est pas partout ailleurs que les biens immobiliers enregistreront la même baisse sur le tard. Il est fort possible au contraire que là où la hausse des taux a fait baisser les prix, la baisse des taux renverse la tendance et les réaugmente. Il est fort possible aussi que là où les prix n’ont pas baissé autant, ils stagnent finalement, ou bien lévitent un peu, s’élèvent encore ou de nouveau s’envolent.

Une baisse moyenne de 5% semble à d’autres plus réaliste - de moitié moins tout de même - le mot « moyenne » étant ici plus important à retenir que le chiffre 5 ! Parce que ces estimations sont des moyennes qui au bout du compte ne veulent pas dire grand-chose. C’est parier sur un chiffre qui ne sera vérifiable que dans douze mois, au mois de janvier 2025, à l’heure du bilan, un bilan qui cependant sera une image reflétant mal la diversité des situations locales.

D’autant que ce -5% est loin d’être acquis. Ce pourrait être une baisse provisoire suivie d’un regain quasi immédiat. Moins 5% au premier trimestre 2024, c’est tout à fait possible. 5% de baisse en moyenne à la fin de l’année est déjà moins probable. Il est plus probable qu’il sera modéré par un retour aux prix immobiliers de 2023, relevés dès le second trimestre grâce à des taux plus bas.

Sérieusement, les prix immobiliers peuvent-ils perdre 5 à 10% quand les taux baissent d’un point de base, voire un et demi ? Alors qu’ils ont déjà traversé sans sombrer une tempête de taux longue de plusieurs mois ? Ils ont résisté à des taux au-delà de 4% et ils céderaient à des taux en-deçà ?

En 2023 : hausse des taux, baisse de l’offre, baisse de la demande - malgré la hausse des salaires en même temps, du reste de bon augure pour 2024… Baisse des prix sur fond de baisse des ventes et surtout plus étonnant : baisse modérée des prix sur fond de chute des ventes !

Une chute des ventes dans l’immobilier ancien dont n’a pas profité l’immobilier neuf, bien au contraire : c’est en partie une chute des ventes plus grave encore sur le marché du neuf qui maintient la pression sur le marché de l’ancien.

Non seulement les prix immobiliers ont fermement résisté à l’ascension fulgurante des taux, mais ils ont résisté à la descente en flèche du volumes des ventes ! Et ce n’est pas tout, ils n’ont pas flanché non plus devant le très sévère resserrement des conditions d’accès à l’emprunt !

Or depuis janvier nous voyons réapparaître des durées de prêt immobilier sur 30 ans, élargissant la voie aux primo-accédants, qui ne représentent actuellement que le quart des acquéreurs, après en avoir représenté la moitié il y a maintenant un bon bout de temps… Pour peu que le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) accepte de suspendre une année ses critères, comme Loïc Cantin, président de la FNAIM, vient de le lui demander, nous aurions alors des budgets augmentés qui solidifieraient encore la position des vendeurs.

Mais rien que le rehaussement des durées et le rabaissement des taux, c’est un encouragement à acheter sans attendre une baisse désormais très hypothétique des prix immobiliers.

Baisse des prix immobiliers de 2% en 2023 !

Pour preuve qu’une baisse des prix immobiliers en 2024 est très hypothétique : ce qui s’est passé en 2023.

Penchons-nous en effet un instant sur le bilan 2023, une année dont nous attendions justement une importante baisse des prix tant la hausse des taux était puissante.

Les taux ont augmenté donc les prix ont baissé. Les prix ont baissé oui, mais tardivement, légèrement et sporadiquement. Les taux augmentent en trombe depuis l’été 2022, les prix ne baissent lentement que depuis l’hiver 2023.

Ils ont baissé pour trois raisons : la hausse des taux a réduit le nombre de vendeurs ; la hausse des taux a réduit le nombre d’acheteurs ; la hausse des taux a baissé la capacité d’emprunt des acheteurs qui restaient.

Moins de vendeurs, moins d’acheteurs, moins de budget, moins de ventes. Dans ce contexte, les prix immobiliers ne pouvaient que baisser, surtout que la hausse des taux fut brutale et la chute des ventes fut violente ! La capacité d’emprunt a baissé au bas mot de 20%, le nombre de prêts accordés a baissé au bas mot de 40%, le nombre de transactions a baissé au bas mot de 20% ! Et pourtant la conséquence sur les prix immobiliers s’est faite attendre, pour ne baisser finalement que de 2%…

Un petit deux pour cent malgré le boom des taux et le boum des ventes !

Une faille ouverte qui ne ressemble jamais qu’à une coupure superficielle, loin d’être une blessure béante. Que la baisse inattendue des taux pourrait panser et cicatriser rapidement.

Et ce n’est là qu’un taux moyen encore trompeur. En 2023, toutes les situations se sont présentées, loin de suivre une trajectoire commune : les prix ont augmenté partout à mesure que les taux baissaient ; les prix n’ont pas baissé partout à mesure que les taux augmentaient.

C’est ce contexte disparate qui explique pourquoi une majorité de français prévoit que les prix vont augmenter, en même temps qu’une forte proportion prédit qu’ils baisseront modérément. Nul doute que nous n’aurions pas 70% de professionnels convaincus d’une baisse accélérée des prix s’ils étaient tous agents immobiliers sur le pourtour méditerranéen par exemple, où les prix immobiliers montent moins vite mais montent encore.

Au lieu de cela nous avons encore la perception ancrée que les prix immobiliers vont décliner les uns après les autres, comme par un effet domino plus ou moins lent, malgré le constat d’une baisse des prix très légère intervenue en fin d’année seulement, alors que la baisse des taux n’avait pas encore été enclenchée.

Mais on continue d’y croire, ou bien de l’espérer : les prix immobiliers pourraient baisser de 10% cette année, cinq fois plus que l’année dernière, alors que les taux d’intérêt vont baisser et que le volume de ventes baissera deux fois moins, de 100 000 transactions maximum. Qui peut le plus peut le moins, disait Aristote. Cette fois ce serait : qui peut le moins peut le plus ! C’est original…

D’autant qu’une perte supplémentaire de volume est loin d’être évidente s’il se confirme que les taux de crédit immobilier rentrent dans un nouveau cycle baissier. Des taux plus bas pourraient plutôt suggérer aux uns et autres qu’une fenêtre de tir se présente qu’il ne faut absolument pas manquer, au cas où les taux rebondiraient après, comme ils l’ont déjà fait à la surprise générale il y a deux ans.

Peu parieront sur une baisse infinie des taux jusqu’à zéro ! C’est la crainte de la cherté du crédit qui l’emporte aujourd’hui sur l’espoir de sa gratuité. L’argent gratuit c’est fini, tout le monde en est conscient, alors des taux qui rebaissent, c’est une immanquable aubaine propre à piquer l’opportunisme des attentistes dont nous savons qu’ils se tiennent prêts à retrouver le chemin des agences immobilières.

Selon une étude conduite par le Groupe Banques Populaires Caisses d’Epargne : « Environ les ¾ des individus ayant un projet d’achat immobilier disent avoir dû y renoncer, le reporter ou le modifier du fait de la hausse des taux. » Or 2024 est l’année de la baisse des taux : il y a là un potentiel considérable de transactions !

En 2024 : baisse des taux et hausse des ventes. Un scénario hautement probable.

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