10 millions de propriétaires en Bail Réel Solidaire !

Par Fabrice Hamon le 18 décembre 2023

Annonce choc du Gouvernement : extension du BRS à 10 millions de français supplémentaires qui pourront accéder à 600 logements supplémentaires par an !?

BRS : acheter un logement neuf en Bail Réel Solidaire

Nous avons cru d’abord qu’il y avait une coquille dans le communiqué de presse du Gouvernement.

« Patrice Vergriete (ministre délégué chargé du Logement) et Thomas Cazenave (ministre délégué chargé des Comptes publics) annoncent que plus de 10 millions de français supplémentaires pourront désormais bénéficier du Bail Réel Solidaire - BRS. Cet élargissement permettra ainsi à 3,8 millions de nouveaux ménages d’accéder à la propriété à des prix maîtrisés, jusqu’à 40% inférieurs aux prix du marché.

Après 22 logements livrés en 2020, 383 en 2021, ce sont près de 950 logements qui ont été lancés en 2022, et 11 500 logements sont en programmation au sein des plus de 150 offices fonciers solidaires, témoignant d’un engouement croissant des collectivités locales pour cette nouvelle offre.

L’élargissement du nombre de ménages éligibles devrait permettre d’augmenter la production de près de 600 logements par an, soit une hausse de plus de 50% par rapport au rythme actuel, en particulier à destination des familles de la classe moyenne, pour lesquelles les plafonds de ressources ont été significativement augmentés. »

Il y a forcément une erreur : non pas 600 logements mais 6000 voire 60 000 ! Ce qui serait encore très insuffisant, même pendant 10 ans, pour loger 10 000 000 de français… 600 000 nouveaux logements par an peut-être ?

Bon, revenons à 6000. En effet ça équivaut en gros à 50% de 11 500. Mais le communiqué précise que ce sont 11 500 logements en programmation - pas sur le point d’être livrés. Et lisons attentivement ce qui précède : 22 logements livrés en 2020, 383 en 2021, soit 405 logements disponibles. 950 logements ont été lancés en 2022 et 11 500 logements sont en programmation, donc n’ont pas encore été lancés.

En réalité, en août 2023, le ministère chargé du Logement déclarait qu’à ce jour, 800 logements avaient été livrés en Bail Réel Solidaire - donc depuis 2020, en 3 ans. Et en 2024, grâce notamment aux lancements intervenus en 2022, ce seront environ 2000 logements qui seront disponibles en BRS pour les 10 millions de français nouvellement éligibles au Bail Réel Solidaire.

Finalement, grâce à la décision du gouvernement, ce seront bien 600 logements supplémentaires par an, non pas 6000. Il n’y avait pas de coquille dans le communiqué de presse.

Pas de petite coquille, donc un gros mensonge ! Citons de nouveau les deux ministres : 3,8 millions de ménages français vont pouvoir acheter leur résidence principale 40% moins cher ! Si une entreprise commerciale osait cette communication, ce serait de la publicité mensongère.

Il n’y aura pas 3,8 millions de nouveaux ménages bénéficiaires parce qu’il n’y aura jamais 3,8 millions de logements disponibles en Bail Réel Solidaire. Oui, ils seront éligibles. Mais ils auront accès à une offre qui n’existe pas ! Ce seront tout au plus quelques dizaines de milliers de ménages seulement dans la dizaine d’années qui vient.

Cette annonce est si trompeuse que ces ministres devraient en avoir honte. Ils font miroiter à des millions de locataires un accès facilité à la propriété alors que ce nouvel accès est très étroit au contraire : 10 millions de personnes pour 600 logements en face ! Ils ont créé une demande sans offre, un droit sans pouvoir.

L’avantage politique retiré du chiffre de 10 millions - et leurs communicants savent bien que c’est le seul que tout le monde retiendra - est aussi ridicule que méprisable : au-delà de l’art de communiquer, c’est l’art de s’honorer sur le dos de personnes en réelle difficulté, ce pourquoi cette innovation immobilière est « solidaire » en effet.

En réalité, ne rien changer aux conditions d’éligibilité au BRS n’aurait rien changé à la face du Bail Réel Solidaire puisque le nombre de personnes éligibles est déjà supérieure à l’offre. Les conditions d’éligibilité étaient déjà suffisantes pour que ces 600 nouveaux logements en prévision trouvent preneurs.

La vraie bonne nouvelle se trouve plus bas dans le communiqué de presse, au tout dernier paragraphe : « le projet de loi de finances pour 2024 prévoit le maintien du prêt à taux zéro pour tous les logements en bail réel solidaire neufs, quel que soit le zonage de la commune ».

Tous les logements neufs acquis en BRS seront finançables à l’aide d’un PTZ, quel que soit le zonage de la commune, alors que l’immobilier neuf acquis sous contrat d’acquisition classique ne sera éligible au prêt à taux zéro en 2024 que s’il est situé en zones tendues, là où la demande est la plus forte (ce pourquoi le Sénat a demandé l’extension du PTZ à tout le territoire au début du mois).

Le communiqué de presse - titré Patrice Vergriete et Thomas Cazenave annoncent que plus de 10 millions de Français supplémentaires pourront désormais bénéficier du bail réel solidaire « BRS » - aurait pu être titré plus raisonnablement mais certes moins rentable politiquement : PTZ sur tout le territoire en 2024 pour un achat immobilier en BRS ! Et ainsi conclure de même sur la louable volonté du Gouvernement de « soutenir la production de logements en bail réel solidaire ».

« Enfin, le Ministre du Logement s’assurera également de l’accès au crédit des ménages volontaires auprès des établissements bancaires, dont plusieurs ont déjà déployé le dispositif ou fait part de leur intérêt pour un déploiement. »

Peu importe que cette décision ne soit pas à l’échelle de la crise immobilière actuelle. Il importe qu’elle permette, ne serait-ce qu’à quelques-uns, de ne plus jeter leur argent par les fenêtres.

Notre reproche vise le profit politique recherché par les deux ministres et le Gouvernement à l’appui d’une annonce spectaculaire et disproportionnée qui ne pourra nullement bénéficier au nombre de français annoncé.

Des prix immobiliers 30 à 40% moins chers !

Donc 3,8 millions de ménages nouvellement éligibles mais 600 nouveaux ménages élus…

C’est mieux que rien et c’est en soi une excellente nouvelle. Une heureuse nouvelle pour la portion d’individus qui pourront en profiter.

Parce que le Bail Réel Solidaire présente de nombreux avantages, le premier d’entre eux étant de permettre à ces ménages de sortir de l’état de locataires pour devenir propriétaires de leur résidence principale.

Un accès à la propriété grâce à des prix 30% à 40% moins chers que les prix du marché ! Un marché immobilier dont les prix actuellement n’augmentent plus et commencent à baisser, mais de 2 à 5% seulement suivant les secteurs.

Comment ces prix défiant toute concurrence sont-ils possibles ? Grâce à la dissociation du foncier et du bâti ou pour mieux dire : en dissociant la propriété du foncier de la propriété du bâti. En BRS vous achetez le bâti, pas le foncier : vous serez propriétaire du bâti, pas du foncier, du logement, pas du sol, pas même en copropriété.

Le propriétaire du terrain, c’est un OFS, un Organisme Foncier Solidaire.

Qu’est-ce qu’un Organisme foncier Solidaire - OFS ?

Un Organisme Foncier Solidaire (OFS) est un dispositif juridique et financier innovant, destiné à faciliter l’accès à la propriété immobilière, notamment pour les ménages à revenus modestes.

  1. Structure à but non lucratif : un OFS est généralement une organisation à but non lucratif. Il peut être créé par des collectivités locales, des établissements publics, des associations, ou encore des fondations.
  2. Séparation du foncier et du bâti : le principe de base de l’OFS est la dissociation entre la propriété du terrain (le foncier) et celle des bâtiments construits sur ce terrain (le bâti). L’OFS reste propriétaire du terrain et vend ou loue les bâtiments à des particuliers ou des organismes.
  3. Bail réel solidaire (BRS) : les acquéreurs des bâtiments signent un “Bail Réel Solidaire” avec l’OFS. Ce bail de longue durée (jusqu’à 99 ans) permet à l’acquéreur d’être propriétaire de son logement tout en étant locataire du terrain.
  4. Accessibilité financière : en ne payant que pour le bâti et non pour le terrain, les coûts d’acquisition pour les ménages sont réduits. Cela rend la propriété plus accessible, surtout dans des zones où les prix immobiliers sont élevés.
  5. Encadrement des prix et revente : les OFS peuvent imposer des conditions pour maintenir l’accessibilité et la vocation sociale des logements, comme l’encadrement des prix de revente ou la limitation des locataires à des ménages sous certaines conditions de ressources.
  6. Soutien public et privé : les OFS peuvent bénéficier de subventions ou de soutiens de la part des collectivités publiques ou d’autres organisations pour acquérir des terrains ou construire des logements.
  7. Objectif social et territorial : les OFS visent à répondre à des besoins sociaux, notamment en matière de logement abordable, et peuvent contribuer à des politiques d’aménagement du territoire.

En somme, les Organismes Fonciers Solidaires visent à offrir une alternative innovante pour l’accès à la propriété, en allégeant le coût d’acquisition et en encadrant les conditions d’utilisation pour préserver un objectif social.

Notamment en luttant contre la spéculation immobilière et la surenchère sur les prix des terrains à bâtir, le prix d’achat du terrain se répercutant ensuite sur le prix des logements.

Achat en BRS : tous les coûts sont réduits !

Vous serez propriétaire de votre logement et locataire du terrain sur lequel il a été construit : propriétaire et locataire à la fois !

Vous l’aurez compris : à la mensualité du crédit immobilier s’ajoutera donc un loyer pour l’occupation du terrain, lequel sera versé à votre nouveau bailleur, l’OFS propriétaire et gestionnaire du foncier.

Un crédit immobilier et un loyer à la fois, c’est original et cela peut faire peur. Or le loyer sera très faible, de l’ordre de 100€ par mois en moyenne, en même temps que votre mensualité aura été grandement diminuée par le montant de l’emprunt nécessaire pour acquérir un bien immobilier dont le prix a été réduit d’un tiers au moins.

Un loyer très faible parce que l’Organisme Foncier Solidaire aura eu la possibilité d’acquérir ce terrain avec une condition d’emprunt particulièrement exceptionnelle : un prêt sur une durée pouvant aller jusqu’à 80 ans, grâce à un organisme de crédit spécialisé, la Banque des Territoires, organe prêteur de la Caisse des Dépôts, comme une banque publique au service du développement économique des territoires.

Une mensualité de crédit immobilier plus faible également parce que le prix étant réduit, le montant du prêt sera réduit lui aussi, plus encore si vous avez un apport personnel.

Vous l’aurez compris, le prix du logement est réduit parce que vous n’achetez que le bâti, sans la répercussion du coût du foncier sur lui. Mais le prix du logement est réduit aussi parce que sa TVA est réduite à 5,5 % au lieu des 20% habituellement pratiqués !

À noter encore que les frais de notaire sont réduits également dans le neuf, enfin que le prix sur lequel vous paierez des frais de notaire réduits aura été réduit déjà par tous les avantages liés à un achat en BRS !

En réalité, c’est une chaîne de réductions qui s’abat sur votre achat ! Ajoutez à cela votre droit au PTZ : grâce au prêt à taux zéro, vous emprunterez à un taux moyen plus bas que les taux actuels.

Prix plus bas, frais de notaire plus bas, taux plus bas, coût de crédit plus bas, un Bail Réel Solidaire est sans conteste une aubaine. C’est pourquoi le Gouvernement soutient ce programme par des mesures financières attractives et travaille à son renforcement futur.

C’est pourquoi le BRS sera également un succès auprès des ménages désireux, et ils sont nombreux, de réaliser un premier achat, lesquels n’avaient que peu de leviers pour passer à l’acte.

Un BRS est aussi un produit d’épargne

Vous serez locataire du terrain, mais il faut voir ce loyer comme une faible charge pour jouir de la propriété de son habitat.

Vous serez réellement propriétaire de votre résidence principale ! Il n’y a aucun doute sur ce point. Vous pourrez disposer librement de votre bien et ne le quitter qu’à votre guise : le bailleur du terrain ne peut pas vous mettre à la porte pour le louer à quelqu’un d’autre ni vendre à votre insu votre logement.

Vous êtes bel et bien chez vous et vous pourrez y rester ad vitam aeternam, du moins pendant 99 ans, ce qui devrait suffire… À la fin de votre emprunt, une fois le prêt immobilier remboursé, vous aurez encore le loyer à payer pour le terrain, mais vous n’aurez plus la charge du crédit, la plus lourde des deux.

C’est là un argument majeur en faveur de la propriété par rapport à la location : un crédit s’arrête un jour, un loyer jamais. Et cet argument est tout aussi valable pour celui ou celle qui achète un bien immobilier sous un contrat de Bail Réel Solidaire.

En tant que propriétaire, si vous restez dans les lieux au-delà de la durée du crédit, vous aurez une charge immobilière en moins, comme un propriétaire classique. Vous aurez un bien immobilier sans crédit, autrement dit votre pouvoir d’achat augmentera, ce qui sera d’autant plus appréciable au moment de la retraite.

Mais peut-être aurez-vous déménagé entre-temps et revendu votre logement en BRS pour acheter une maison ou un nouvel appartement sur le marché immobilier privé. Auquel cas vous aurez disposé d’un apport personnel grâce à la revente, un apport que vous n’auriez pas eu si vous étiez resté locataire, à moins d’un effort d’épargne régulier et important, d’autant plus difficile à tenir qu’il y avait aussi le loyer à payer.

Un crédit immobilier est comme une épargne forcée, ce que n’est pas un loyer - l’argent que vous jetez par les fenêtres, c’est le bailleur qui le met de côté. Rembourser un crédit immobilier, c’est comme capitaliser, ce que nous avons appelé dans un autre article “un endettement patrimonial”.

Ce point est important parce que le Bail Réel Solidaire est parfois contesté sur l’impossibilité de valoriser son patrimoine. Ceci est en partie vrai : vous ne pourrez pas revendre avec une plus value. Du moins pas au sens d’une plus-value obtenue grâce à un prix de vente plus élevé que le prix d’achat.

Vous serez contraints en effet de revendre à une autre personne éligible au Bail Réel Solidaire, autrement dit vous vendrez 30 à 40% moins cher que le prix du marché, comme lorsque vous avez vous-même acheté. Vous n’aurez donc pas la liberté de fixer votre prix ni de vendre à l’acquéreur de votre choix. C’est là une contrainte du BRS, mais c’est un jeu qui en vaut la chandelle.

En tant que locataire, ce n’est pas vous qui relouez non plus et vous n’auriez à cela aucun intérêt financier en effet. Donc d’un certain côté, cela ne change rien par rapport à votre ancien statut de locataire. En revanche, c’est bien vous le propriétaire : le prix de revente vous revient. Et comme en l’habitant et en remboursant votre prêt immobilier, vous avez amorti le capital, vous percevrez bel et bien le fruit de la vente et même la totalité du prix de vente si vous avez fini de rembourser le prêt.

En conséquence, vous ne ferez pas ou peu de plus value, mais vous récupèrerez votre mise, la part de capital que vous avez remboursée à la banque pour vous loger. Tout ou partie en fonction du moment où vous revendrez. Et en tout cas il y a un avantage dans tout cela : vous êtes certain de vendre, de trouver preneur rapidement et même immédiatement, à un prix qui ne pourra pas être inférieur à votre prix d’achat. Pas de plus value, pas de moins value non plus !

Pas de plus value du tout ? Si, vous en ferez une ! Vous ferez une plus value tout de même puisque le prix de votre logement sera revalorisé chaque année suivant l’IRL, l’indice de référence des loyers. Avec un indice à 3.5% actuellement, cela pourrait être juteux dans dix ans…

Aucune plus value si vous étiez resté locataire en tout cas et encore une fois, quand bien même aucune plus value n’eût été possible lors de la revente d’un bien immobilier en BRS, vous retrouverez votre capital épargné tout le long du remboursement du prêt.

Accession à la Propriété et Ascension Sociale

Pouvoir devenir propriétaire d’un bien immobilier grâce au Bail Réel Solidaire, c’est l’opportunité de vous constituer un patrimoine.

Impossible en tant que locataire, que ce soit dans le parc locatif privé ou social. Impossible pour le moment en tant que propriétaire sur le marché traditionnel, où les prix sont pour vous trop élevés.

Du moins trop élevés pour le moment car grâce à l’argent capitalisé, vous pourrez plus tard à votre tour devenir propriétaire à part entière.

Nul doute que le modèle du Bail Réel Solidaire est un modèle d’ascension sociale qui a la capacité de mettre le pied à l’étrier à des milliers de français, aux jeunes en particulier.

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