Le Sénat veut sauver le PTZ !

Par Fabrice Hamon le 2 décembre 2023

Le Sénat rejette la réforme du prêt à taux zéro 2024 voulue par le Gouvernement et vote son rétablissement ainsi que son extension à tout le territoire !

Vote du Sénat pour le PTZ

Il ne régnait qu’une seule couleur politique au Sénat cette semaine : les sénateurs et les sénatrices, qu’ils soient de gauche, du centre ou de droite, on tous opté pour le casque jaune des ouvriers du bâtiment !

Un élan d’unité transpartisan en faveur du PTZ, une aide à l’accession à la propriété en voie de disparition, menacée par le Gouvernement. Une opposition massive et ferme saluée immédiatement par les promoteurs, les constructeurs et toute la filière immobilière.

Extension du PTZ à tout le territoire !

La réforme du Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour 2024 a suscité un vif débat au Sénat.

Et pour cause : le PTZ est depuis quasiment trente ans la clé de voûte de l’accession à la propriété, l’aide financière sans laquelle de nombreux locataires n’auraient pu réaliser un premier achat !

Initialement, cette réforme, intégrée dans la loi de finances pour 2024, visait à limiter l’éligibilité du PTZ aux zones urbaines tendues, dans un contexte de réduction des dépenses publiques pour diminuer la dette de la France. Mais cette approche a été énergiquement contestée par le Sénat, lequel oppose de nombreux amendements pour modifier l’article 6 du budget, visant à prolonger le PTZ jusqu’en 2027 d’une part, dans des conditions beaucoup plus inclusives d’autre part.

Ces amendements visent à étendre le PTZ à toutes les régions de France, supprimant ainsi la restriction aux zones urbaines. La réforme gouvernementale avait exclu les zones rurales, offrant le PTZ uniquement pour l’achat de biens anciens à rénover, tandis que les nouvelles constructions collectives étaient réservées aux zones A bis, A, et B1. Les sénateurs ont argumenté que cette politique renforçait le sentiment d’exclusion parmi les habitants des zones rurales.

Le sénateur Bernard Delcros a souligné l’importance de ne pas alimenter un sentiment d’abandon dans ces territoires : “Allez expliquer à un couple de jeunes qui veut faire construire dans un territoire rural qu’il n’aura pas le droit à un prêt à un taux zéro alors qu’il l’aurait eu dans une zone urbaine. Ça peut nourrir un sentiment d’incompréhension, voire de révolte”.

En outre, les sénateurs ont revendiqué une augmentation de la quotité du PTZ accessible aux ménages, proposant que la limite de 40 % soit étendue à tous les territoires, plutôt que d’être réservée aux ménages à revenus plus modestes.

Le gouvernement a justifié sa position restrictive sur le PTZ en invoquant des contraintes budgétaires. Cependant, Bernard Delcros a contesté cette justification, affirmant que les économies réalisées seraient minimes comparées aux impacts négatifs sur le secteur du logement, comme l’augmentation du chômage, la baisse de la construction et la pénurie de logements locatifs. Les élus locaux et la Fédération Française du Bâtiment soutiennent les amendements sénatoriaux.

Malgré ces arguments, le succès de cette initiative sénatoriale est incertain. Le Premier Ministre Élisabeth Borne, ayant fréquemment recours à l’article 49.3 pour faire passer des mesures, pourrait choisir de ne pas tenir compte des oppositions du Sénat. Le gouvernement reste sceptique quant à l’utilité du PTZ en zone rurale, ce qui pourrait mener à l’application automatique de l’article 6 de la loi de finances pour 2024, sans intégrer les modifications proposées par le Sénat.

La bataille politique est lancée !

Réforme du PTZ pour 2024

Pourtant le Gouvernement pensait pouvoir éviter la bataille.

Le 5 juin dernier, lors de la réunion du Conseil National de la Refondation pour le Logement, Elisabeth Borne avait réduit le PTZ à peau de chagrin.

L’annonce de la modification du Prêt à Taux Zéro pour 2024 a déclenché une onde de choc dans le secteur immobilier. Surtout parmi les primo-accédants qui envisageaient d’acheter un terrain pour construire leur maison : pour eux l’année prochaine, plus de PTZ du tout !Ce fut la mesure choc et pour mieux dire la mesure choquante du CNR prise le 5 juin dernier pour le Logement, sous l’égide d’Élisabeth Borne.

Jusqu’à présent, le PTZ était une bouffée d’air frais pour les ménages à revenus modestes ou intermédiaires, leur permettant de réaliser leur rêve de devenir propriétaires. Mais avec la suppression de cette aide pour l’achat de terrains constructibles, le gouvernement donne le coup de grâce à leur dernier accès possible à la propriété.

C’est un coup dur pour les aspirants propriétaires qui voient leur rêve de construire une maison individuelle s’effondrer comme un château de cartes. Le PTZ était souvent le seul maillon capable de les solvabiliser et son arrêt pour ce type de projet laisse un grand nombre de familles dans l’incertitude - dans l’incertitude aussi toute une chaîne immobilière…

Le changement touche essentiellement les zones rurales et semi-urbaines. La campagne semble particulièrement visée et méprisée, comme frappée d’un objectif politique : déplacer les populations dans les villes.

Cette mesure était un pilier crucial dans le rêve de la propriété pour des milliers de Français aux revenus modestes ou intermédiaires. Son abolition semble non seulement contre-intuitive mais aussi profondément injuste, touchant surtout ceux qui en avaient le plus besoin.

Elargissement du PTZ 2024

Un tollé général qui imposa au nouveau ministre du Logement de réagir.

Le Gouvernement corrigea sa copie : il décida de rendre le Prêt à Taux Zéro (PTZ) plus accessible, en élargissant les critères d’éligibilité afin d’inclure les ménages aux revenus moyens.

Cette mesure vise à étendre le PTZ aux personnes gagnant jusqu’à 4 500 € par mois, contre 2 500 € précédemment. Selon Bruno Le Maire, Ministre des Finances, cette modification augmenterait la portée du PTZ à environ 29 millions de ménages, soit 73 % de la population en zone tendue.

Ce changement inclut également une augmentation du plafond maximal financé par le PTZ, passant de 80 000 € à 100 000 €. Cette initiative est une réponse aux difficultés croissantes rencontrées par les ménages pour financer leur projet immobilier, exacerbées par la montée des taux d’intérêt et la résistance des prix immobiliers.

L’ajustement du PTZ est une stratégie délibérée de Bercy pour soutenir les classes moyennes dans l’accession à la propriété, en particulier dans les zones tendues. Cette orientation fut soulignée par Patrice Vergriete, le nouveau ministre du Logement, qui avait critiqué l’exclusion des classes moyennes du PTZ.

Pour financer cet assouplissement, le gouvernement envisage de réutiliser une partie des économies réalisées grâce à la précédente réforme du PTZ. De plus, un appel a été lancé aux banques pour qu’elles participent davantage à la production de prêts adossés au PTZ. Dès 2024, le PTZ pourra couvrir jusqu’à 50 % du montant du prêt, contre 40 % actuellement.

Cet assouplissement du PTZ est également une réponse au recentrage controversé du dispositif sur les logements neufs en zones tendues. Ce recentrage avait exclu environ 60 % des ménages, particulièrement en zones détendues. Avec l’ajout de 210 villes supplémentaires au titre de zones tendues et l’assouplissement des critères d’accès, le gouvernement espère corriger sa copie.

Le coût total de cette mesure est estimé à 800 millions d’euros, contre 1,2 milliard d’euros pour la version actuelle du dispositif. Le projet de loi de finances pour 2024, qui intègre cette réforme, est en cours de discussion au Parlement. En maintenant la restriction sur les nouvelles constructions en zone détendue, l’État continue de promouvoir sa politique de limitation de l’artificialisation des sols.

Revenir au PTZ POUR TOUS !

Le Prêt à Taux Zéro a été instauré en France en 1995. Il aura bientôt trente ans !

Il aura permis à de nombreux ménages, non seulement d’accéder à la propriété, mais encore d’accéder à des biens immobiliers de meilleure qualité, correspondant mieux à leur besoin, une maison avec une chambre en plus par exemple.

Sans cette aide de l’État, ils seraient restés locataires ou bien dans un logement moins salubre et plus étroit. Ils purent acheter une première fois leur logement et surtout l’acheter plus tôt, plus jeunes, avec moins d’effort d’épargne préalable, le prêt à taux zéro étant alors comme l’apport qu’ils n’avaient pas.

Devenir propriétaire n’est pas seulement un droit, c’est presque un devoir. Le devoir de se constituer un patrimoine pour loger plus sûrement et protéger sa famille, en même temps que le propriétaire prépare sa retraite puis son héritage.

Rembourser un crédit immobilier à la banque, c’est comme placer son argent sous son propre toit, c’est se couvrir soi-même pour augmenter ses moyens plus tard. Telle est la différence majeure entre un crédit et un loyer : le premier s’arrête un jour, le second ne s’arrête jamais, sauf à être expulsé de chez soi…

La politique du logement en France était encore il y a peu en accord avec cet état d’esprit. L’État subventionnait le projet des français d’être propriétaires de leur résidence principale, le retour sur investissement étant alors non seulement des rentrées fiscales mais encore une activité économique à laquelle bénéficia l’installation durable de millions de salariés dans des bassins d’emploi.

Sans compter le dynamisme de nombreux territoires, qui auraient été laissés pour compte depuis longtemps si la politique du logement avait été celle que nous connaissons actuellement, depuis 2017, les gouvernements successifs du président Macron ayant montré une indifférence inédite à l’accession à la propriété, comme à l’investissement locatif qui logeait bien souvent ces jeunes qui attendaient d’acheter pour la première fois, l’habitude de la charge d’un loyer les préparant mieux à la charge d’un crédit.

À cause de ce nouveau tour d’esprit, qui est un tour de vis, mille territoires sont menacés aujourd’hui de se dépeupler et de s’amollir, alors que des maisons individuelles n’y seront plus construites, de nombreux ménages modestes étant abandonnés par l’État qui leur dit : rêvez d’être locataires en ville plutôt que propriétaires à la campagne.

Sauf que devenir propriétaire est devenu un rêve difficilement réalisable, parce que c’est aussi une affaire de moyens ! L’aide d’un prêt à taux zéro disparaîtra en 2024 pour la construction d’une maison individuelle, mais en réalité, le prêt à taux zéro n’est déjà quasiment plus d’aucune aide pour construire une maison depuis début 2023. Ni même pour acheter un appartement neuf en ville !

D’une part parce que le neuf coûte plus cher en raison de l’inflation qui a frappé le coût des matériaux, d’autre part parce qu’un crédit immobilier coûte plus cher à cause de la hausse des taux. Prix plus élevés d’un côté, budgets plus faibles de l’autre : un prêt à taux zéro s’accompagnant toujours d’un prêt bancaire et le besoin en prêt bancaire étant devenu plus gros, le prêt à taux zéro ne suffit plus pour pouvoir acheter - ou bien le terrain seul, sans la maison.

Les chiffres dramatiques des constructeurs le démontrent : 30% de maisons individuelles construites en moins cette année par rapport à l’année dernière, qui était déjà une mauvaise année. Malgré l’aide du PTZ, en chute libre lui aussi, ceci expliquant en partie cela.

Déjà insuffisant pour aider à accéder à la propriété grâce à des projets immobiliers réputés moins onéreux en zones rurales, l’État a décidé d’arrêter ce prêt aidé aux ménages les plus modestes, précisément au moment de leur venir en aide ! Déjà moins accessible, leur projet ne sera définitivement plus possible - si rien n’est fait…

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