Prix immobiliers dans les 10 plus grandes villes de France

Par Fabrice Hamon le 4 février 2024

Quelle est la tendance des prix immobiliers en France en ce début d'année 2024 ? La baisse des taux de crédit immo a-t-elle stoppé net la baisse des prix ?

Promenade à Paris.

Déjà la fin de la baisse des prix immobiliers ?

Dans plusieurs métropoles, les prix au mètre carré ont cessé de diminuer, révèle une étude BFM Business Bien’Ici, nommée “Les indicateurs de l’immo”.

Cette observation, limitée à une période d’un mois, du 1er janvier au 1er février 2024, nécessite cependant d’attendre encore quelques mois pour confirmer si nous assistons à un renversement durable de la tendance ou à une simple pause dans la baisse des prix.

Dès janvier, les tarifs immobiliers dans les grandes villes ne montrent plus de signe de baisse. Bien que les prix au mètre carré aient diminué sur l’année écoulée dans l’ensemble de la France, une comparaison entre les prix affichés en décembre et en janvier indique un changement notable.

La situation est restée inchangée d’un mois à l’autre dans des villes comme Paris et Bordeaux, une stabilité inédite depuis longtemps. De légères régressions sont observées dans des villes telles que Lille et Montpellier, tandis que Lyon, et Strasbourg ont vu leurs prix légèrement augmenter.

Cette stabilisation des prix semble concerner surtout les zones où une baisse significative avait déjà été enregistrée. À Paris, par exemple, le prix du mètre carré a chuté de 6,7% entre septembre 2022 et aujourd’hui, passant de 11.792 euros à 11.000 euros.

Une raison possible de cette évolution est le plafonnement des taux d’intérêt des crédits immobiliers après leur forte hausse en 2023. Certaines banques ont même légèrement réduit leurs taux, influençant directement le pouvoir d’achat des acheteurs et, par conséquent, la pression sur les vendeurs.

Comme nous l’avions écrit dans notre article Bilan et Perspectives sur les prix immobiliers en 2024 : quand les taux de crédit immobilier baissent, les prix immobiliers ne baissent pas.

Il se peut aussi que les vendeurs choisissent de ne plus ajuster leurs prix aussi fréquemment, acceptant potentiellement de plus grandes concessions lors de la vente. Autrement dit : ils tentent d’abord un prix qu’ils ne consentiront à négocier qu’après. Cette tendance ne sera confirmée qu’avec l’analyse des données de ventes réelles, qui ne seront disponibles que dans quelques mois.

L’influence de la saisonnalité sur l’immobilier est également à noter. Les périodes de forte activité de vente se situent au printemps jusqu’au début de l’été, puis à la rentrée de septembre-octobre, tandis que l’hiver voit généralement une diminution des transactions, ce qui peut impacter les prix.

Il est important de rappeler encore qu’il faut faire attention à ces chiffres sur l’immobilier : autant la tendance des taux de crédit immobilier sera la même partout, autant la tendance des prix sera très hétérogène, des baisses et des hausses pouvant même se rencontrer d’un pâté de maison à l’autre !

Malgré une période de stabilisation mensuelle, il est prématuré pour les vendeurs de crier victoire ou pour les acheteurs de s’alarmer. Les mouvements du marché immobilier sont souvent lents et il faudra plusieurs mois pour confirmer s’il s’agit d’une véritable tendance.

Sur un an, les prix continuent de baisser dans plus de la moitié des grandes villes analysées. Par exemple, Marseille enregistre une baisse de 1% sur un an en janvier. Même en période de forte hausse des taux, nous étions loin d’une chute des prix immobiliers !

Enfin, le marché de la location reste tendu, avec une hausse continue des loyers, même face à l’instauration de plafonds dans plusieurs villes. Cette situation révèle une crise du logement de plus en plus prégnante, soulignant la rareté des biens disponibles.

Prix immobiliers à Paris

Première ville de France en terme de population, Paris est première aussi en terme de prix, loin devant les neuf autres plus grandes villes de France.

Les 10 plus grandes villes de France en nombre d’habitants

  1. Paris : 2 175 000
  2. Marseille : 873 000
  3. Lyon : 537 000
  4. Toulouse : 502 000
  5. Nice : 338 000
  6. Nantes : 325 000
  7. Montpellier : 300 000
  8. Strasbourg : 286 000
  9. Bordeaux : 264 000
  10. Lille : 236 000

La population parisienne est cependant en déclin, avec un nombre d’habitants qui diminue depuis 2014. La majorité des résidents sont des cadres, suivis par les retraités. Les agriculteurs exploitants et les ouvriers représentent les catégories socioprofessionnelles les moins nombreuses.

Le nombre de résidences principales à Paris est en baisse également, contrairement à une augmentation significative des résidences secondaires et des logements occasionnels. Parallèlement, les logements vacants ont vu leur nombre augmenter, passant de 105.720 en 2009 à 127.980 en 2020, reflétant un changement dans les habitudes de logement et potentiellement dans l’attrait de la capitale.

Promenade dans les rues de Paris.

Paris demeure la ville la plus chère de France et compte parmi les villes les plus chères d’Europe. Les prix de l’immobilier à Paris, après avoir connu une période de baisse, affichent une moyenne de 11.001 euros le mètre carré au 1er février, selon Bien’Ici.

Cette stabilisation mensuelle cache cependant une diminution annuelle de 5% des prix, signifiant que l’accès à la propriété dans la capitale devient légèrement plus abordable.

Du côté du marché locatif, une tendance à la hausse se dessine. Le loyer moyen s’élevant à 45 euros du mètre carré. Pour les différents types de logements, les prix varient : un studio coûte en moyenne 980 euros par mois, tandis qu’un appartement de trois pièces se loue pour environ 2.277 euros.

Prix immobiliers à Marseille

La population marseillaise augmente.

Elle est passée de 850.602 habitants en 2009 à 870.321 en 2020, suivant les données de l’INSEE. Plus de 30 000 habitants en 10 ans, preuve qu’un train à très grande vitesse entre Paris et une grande ville de province dope quasi immédiatement son attrait.

Les personnes sans activité professionnelle représentent le groupe socioprofessionnel le plus large, suivi de près par les retraités. Les agriculteurs exploitants, avec seulement 181 personnes, et les artisans, commerçants, chefs d’entreprise, avec 22.908 personnes, figurent parmi les catégories les moins représentées.

Le nombre de résidences principales à Marseille a augmenté, passant de 376.911 en 2009 à 405.641 en 2020. Par ailleurs, les résidences secondaires et les logements de vacances ont connu une hausse significative, de 7.196 et 29.701 respectivement en 2009 à 14.916 et 37.475 en 2020, reflétant une évolution notable dans l’utilisation de l’espace urbain marseillais.

Le marché immobilier phocéen montre une tendance à la baisse, avec un coût moyen au mètre carré fixé à 4.048 euros. Marseille, qui faisait figure d’exception en France avec des prix immobiliers en hausse, voit cette tendance haussière s’inverser. Les données de février indiquent une baisse de 1,5% sur un mois et de 1% sur une année, selon le baromètre Bien’Ici.

Concernant le marché locatif, on observe une augmentation des tarifs. Le coût moyen d’une location s’établit désormais à 19,1 euros le mètre carré. Le loyer moyen pour un studio est de 550 euros par mois, tandis qu’un appartement de trois pièces coûte en moyenne 950 euros par mois.

Prix immobiliers à Lyon

La population de Lyon a connu une augmentation notable, passant de 479.803 habitants en 2009 à 522.228 en 2020, d’après l’Insee.

Les personnes sans activité professionnelle forment le groupe socioprofessionnel le plus large, avec 95.377 personnes, suivies de près par les cadres et les professions intellectuelles supérieures. Les agriculteurs exploitants sont naturellement moins présents, tout comme les artisans, commerçants et chefs d’entreprise.

Lyon a vu le nombre de ses résidences principales augmenter de manière significative, de 240.609 en 2009 à 270.044 en 2020. Les résidences secondaires ont également connu une croissance importante, passant de 6.970 à 16.321 durant la même période. Parallèlement, les logements vacants ont légèrement progressé, de 23.552 en 2009 à 25.254 en 2020, reflétant une évolution dans les besoins et les usages de l’espace urbain lyonnais.

Dans la capitale des Gaules, on observe une baisse significative des prix de l’immobilier. Après une période de stabilité, les prix immobiliers à Lyon connaissent une réduction considérable, s’affichant à 5.194 euros le mètre carré en février. Cette situation représente une légère augmentation de 0,4% sur le dernier mois mais une baisse de 7,9% sur une année, selon les données fournies par Bien’Ici.

Le marché locatif lyonnais voit également ses tarifs augmenter. Le loyer moyen est de 21,9 euros le mètre carré. Concrètement, cela signifie qu’un studio coûte en moyenne 635 euros par mois, tandis qu’un appartement de trois pièces se loue pour environ 1.123 euros.

Prix immobiliers à Toulouse

La population toulousaine connaît une croissance, passant de 440.204 habitants en 2009 à 498.003 en 2020, d’après les statistiques de l’Insee.

Les personnes sans activité professionnelle forment le groupe le plus important, suivies par les cadres et professions intellectuelles supérieures, ainsi que les professions intermédiaires. Les agriculteurs exploitants et les artisans, commerçants, chefs d’entreprise comptent parmi les moins nombreux.

Le nombre de résidences principales à Toulouse a augmenté significativement, passant de 232.773 en 2009 à 270.267 en 2020. Les résidences secondaires ont aussi vu leur nombre croître, de 4.474 en 2009 à 11.706 en 2020, tout comme les logements vacants, qui sont passés de 18.260 à 24.809 sur la même période, reflétant une évolution notable dans les tendances de l’habitat à Toulouse.

Le marché immobilier de Toulouse montre une régression, avec un prix moyen de 4.037 euros par mètre carré en février, suivant les données de Bien’Ici. Cette période est marquée par une baisse de 1,4% sur un mois et de 3,4% sur l’année écoulée.

Parallèlement, le secteur de la location à Toulouse enregistre une augmentation des loyers. Le loyer moyen est désormais de 17,3 euros par mètre carré. Un studio y est loué en moyenne à 520 euros par mois, et un appartement de trois pièces à 825 euros.

Prix immobiliers à Nice

La population de Nice connaît une légère augmentation, passant de 340.735 habitants en 2009 à 343.477 en 2020.

Les retraités représentent la catégorie socioprofessionnelle la plus nombreuse, alors que les agriculteurs exploitants et les artisans, commerçants, chefs d’entreprise sont moins présents.

Le nombre de résidences principales à Nice a légèrement augmenté, passant de 163.859 en 2009 à 168.935 en 2020. Par contre, les résidences secondaires ont connu une croissance significative, de 19.543 à 32.106 au cours de la même période. Le nombre de logements vacants a également augmenté, passant de 27.444 en 2009 à 32.784 en 2020, indiquant une évolution notable de l’état du parc immobilier niçois.

L’immobilier à Nice continue de connaître une progression annuelle. En effet, le prix moyen par mètre carré s’affiche à 6.498 euros en décembre, marquant une baisse de 0,8% sur un mois mais une augmentation de 1,7% sur une année, d’après Bien’Ici.

Sur le marché de la location à Nice, les loyers sont également en hausse sur l’année. Le loyer moyen atteint 25,2 euros par mètre carré. Pour louer un studio, il faut prévoir un budget moyen de 650 euros par mois, tandis qu’un appartement de trois pièces se loue à environ 1.300 euros.

Prix immobiliers à Nantes

La démographie de Nantes est en progression, passant de 282.047 habitants en 2009 à 320.732 en 2020, selon l’Insee.

La catégorie des “autres personnes sans activité professionnelle” est la plus représentée, suivie des cadres et des retraités. Les agriculteurs exploitants ainsi que les artisans et ouvriers figurent parmi les groupes les moins nombreux.

Promenade à Nantes.

Le parc immobilier de Nantes a connu une augmentation dans toutes ses composantes : le nombre de résidences principales a augmenté de 144.406 unités en 2009 à 168.720 en 2020, les résidences secondaires de 3.915 à 8.630, et les logements vacants de 9.461 à 11.070, reflétant une évolution significative du cadre résidentiel de la ville.

L’orientation du marché immobilier de Nantes est clairement à la baisse. Les données de février indiquent un prix moyen de 4.265 euros par mètre carré, marquant un repli de 0,4% sur le dernier mois et une baisse de 4,4% sur une année, d’après les informations fournies par Bien’Ici.

Sur le marché de la location à Nantes, les loyers montrent une tendance à la hausse sur l’année. Le loyer moyen se situe à 18,5 euros par mètre carré. Pour un studio, le coût moyen s’établit à 500 euros par mois, tandis qu’un appartement de trois pièces est à environ 885 euros.

Prix immobiliers à Montpellier

La population de Montpellier est en croissance, passant de 255.080 habitants en 2009 à 299.096 en 2020, d’après l’Insee.

La catégorie des “autres personnes sans activité professionnelle”, incluant un grand nombre d’étudiants, est la plus large, suivie par les retraités et les professions intermédiaires. Les agriculteurs exploitants et les artisans représentent les groupes les moins nombreux.

Entre 2009 et 2020, le nombre de résidences principales à Montpellier a connu une hausse significative, passant de 128.240 à 156.459. Les résidences secondaires ont aussi vu leur nombre augmenter, de 5.320 à 7.550. En revanche, le nombre de logements vacants est resté relativement stable, passant de 13.006 à 13.101, indiquant une certaine constance dans le paysage immobilier de la ville.

Le marché immobilier à Montpellier montre une diminution, présentant un prix moyen de 4.217 euros par mètre carré en février. Selon Bien’Ici, cette période est caractérisée par un repli mensuel de 0,3% et une réduction annuelle de 4,6%.

Le secteur de la location à Montpellier connaît une augmentation des loyers sur un an. Le loyer moyen s’établit à 18,2 euros par mètre carré. Pour louer un studio, le coût moyen est de 505 euros par mois, tandis qu’un appartement de trois pièces se loue à 914 euros.

Prix immobiliers à Strasbourg

La démographie de Strasbourg montre une croissance modérée, avec une augmentation de la population de 271.708 habitants en 2009 à 290.576 en 2020, selon l’Insee.

La ville compte un grand nombre de non-actifs, notamment des personnes sans activité professionnelle et des retraités, mais aussi une présence significative de cadres, professions intermédiaires et employés. Les agriculteurs exploitants et les artisans, commerçants, chefs d’entreprise sont moins représentés.

Le nombre de résidences principales à Strasbourg a connu une augmentation, passant de 127.995 unités en 2009 à 139.598 en 2020. Les résidences secondaires et les logements vacants ont également vu leur nombre augmenter, passant respectivement de 2.648 à 7.713 et de 9.813 à 12.911, indiquant une évolution marquée du paysage immobilier strasbourgeois.

L’immobilier dans la capitale alsacienne connaît une progression continue sur une année, avec un prix moyen fixé à 4.341 euros par mètre carré en décembre. Cette période est marquée par une augmentation de 0,1% sur un mois et de 1,2% sur une année, d’après les données de Bien’Ici.

Le marché locatif à Strasbourg reflète également une tendance à la hausse des loyers. Le loyer moyen s’affiche à 18,5 euros par mètre carré. En moyenne, un studio coûte 540 euros par mois, tandis qu’un appartement de trois pièces est loué à 950 euros.

Prix immobiliers à Bordeaux

La population de Bordeaux a significativement augmenté, passant de 236.725 habitants en 2009 à 259.809 en 2020, d’après l’Insee.

La catégorie des “autres personnes sans activité professionnelle” est la plus représentée, suivie des cadres. Les agriculteurs exploitants et les artisans, commerçants, chefs d’entreprise figurent parmi les groupes les moins nombreux.

Promenade à Bordeaux.

Le nombre de résidences principales à Bordeaux a connu une hausse, passant de 130.186 unités en 2009 à 142.875 en 2020. Les résidences secondaires ont également vu leur nombre augmenter, de 3.437 à 8.447 sur la même période. Parallèlement, les logements vacants ont également augmenté, passant de 10.627 à 12.338, reflétant les changements dans le paysage résidentiel bordelais.

Le marché immobilier à Bordeaux montre une stabilité mensuelle, avec un prix moyen fixé à 4.965 euros par mètre carré en décembre. Selon les données de Bien’Ici, bien que les prix restent inchangés sur un mois, ils ont connu une baisse de 4,5% sur l’année écoulée.

Sur le marché de la location bordelais, les loyers affichent une tendance à la hausse. Le loyer moyen s’établit à 21,2 euros par mètre carré. Un studio coûte en moyenne 600 euros par mois, tandis qu’un appartement de trois pièces est proposé à 950 euros.

Prix immobiliers à Lille

La population de Lille est en augmentation, passant de 226.827 habitants en 2009 à 236.234.

La catégorie des “autres personnes sans activité professionnelle”, incluant les étudiants, est la plus représentée, tandis que les artisans, commerçants, et chefs d’entreprise forment le groupe le moins nombreux.

Le nombre de logements à Lille a connu une croissance entre 2009 et 2020. Les résidences principales ont augmenté de 115.536 à 124.167, les résidences secondaires de 1.310 à 4.962, et les logements vacants de 8.565 à 12.859, reflétant une évolution significative dans le paysage résidentiel de la ville.

Le marché immobilier de Lille subit une diminution des prix, affichant en février un prix moyen de 3.880 euros par mètre carré selon Bien’Ici. Cette période est marquée par une légère baisse mensuelle de 0,2% et une diminution annuelle de 6,1%.

Les loyers à Lille montrent une tendance à la hausse, avec un loyer moyen de 19,7 euros par mètre carré. Un studio se loue en moyenne à 539 euros par mois, et un appartement de trois pièces à environ 919 euros.

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