Attention aux chiffres sur les prix immobiliers !

Par Fabrice Hamon le 16 janvier 2024

Les prix immobiliers ont baissé de 2% en 2023. Un petit deux pour cent malgré le boom des taux et le boum des ventes ! Ils ont même augmenté par endroits...

Chiffres du marché immobilier français

Dans une étude publiée le 2 janvier, le spécialiste de l’estimation immobilière MeilleursAgents révèle que les prix ont reculé de 1,8% en France.

Des prix immobiliers qui n’avaient plus baissé depuis 2013 ! Une première baisse depuis dix ans, c’est le signe d’une tendance.

Une tendance plus marquée dans les grandes villes de France, alors que les villes moyennes et petites ont augmenté d’1%. Une tendance en situation de hausse des taux de crédit immobilier, mais ils baissent depuis décembre, ce qui pourrait la retourner rapidement… Une première baisse depuis deux ans.

Une tendance, surtout, à laquelle il serait risqué de se fier avant de s’engager dans la négociation d’un prix de vente, parce que ce taux moyen de baisse des prix immobiliers n’est en effet qu’une moyenne, très infidèle à la réalité locale du bien que vous convoiterez.

Attention aux chiffres sur les prix immobiliers !

Les prix immobiliers ont baissé de 8% à Nantes

Une tendance plus sensible dans quelques grandes villes françaises, la plus touchée étant la ville de Nantes : de janvier 2023 à janvier 2024, les prix immobiliers y ont baissé de 8% !

Sa sœur bretonne, la ville de Rennes, aura baissé deux fois moins : -4.3%. Au classement de l’estimateur en ligne, Nantes est deuxième sur le podium des villes dont les prix auront décroché le plus en un an. Seule la ville de Mérignac en Gironde a fait mieux - ou pire - avec une baisse de 10% (9.9) !

Parmi les grandes métropoles qui ont accusé les baisses de prix immobiliers les plus importantes : baisse de 6% (5.9) à Lyon, capitale des Gaules, et baisse de 5% (5.3) à Paris, capitale des Gaulois. La Ville Lumière demeure de très loin la ville la plus chère de France mais ses prix flanchent sensiblement : elle est repassée sous la barre symbolique des 10 000 euros du mètre carré, qu’elle avait dépassée en 2019. Le m² est passé à 9 644€ en moyenne mais il y a un retour en arrière plus notable encore : sur ces cinq dernières années, du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024, les prix immobiliers à Paris n’auront finalement augmenté que de 0.3% !

L’immobilier à Bordeaux suit avec une baisse de 5% (4.9), puis Toulouse, dont les prix immobiliers ont baissé en un an de 3.5%. Baisses plus faibles à Marseille avec un -2.8% ainsi qu’à Strasbourg avec un -2.5%. Mais -0.9% seulement à Lille et -0.4% à Nice. Montpellier en revanche a vu son prix du mètre carré augmenter encore en un an de 2% (2.1), après une hausse de 28% en 10 ans !

Preuve que les prix des maisons et des appartements ne baissent pas partout en France, d’où une baisse moyenne sur tout le territoire inférieure à 2% en 2023. D’où une partie de l’opinion qui peine à croire en une forte baisse des prix immobiliers ; d’où une autre partie de l’opinion qui tend à croire qu’ils progresseront encore, ainsi que le rapportait le mois dernier une étude du Groupe BPCE (Les prix immobiliers vont-ils chuter ?).

En réalité, il faudrait décortiquer les sondages pour mieux comprendre ces opinions contradictoires. Parce que les réponses dépendent aussi du marché immobilier auquel les sondés sont confrontés. Chaque sondé est un individu qui habite quelque part.

Par exemple un acheteur en région parisienne aura tendance à parier sur une baisse des prix qu’il constate déjà sur son territoire. Chez lui les prix au mètre carré ont reculé de 5% dans les maisons, de 8% dans les appartements. Comment cette baisse pourrait-elle s’arrêter, compte tenu de l’état du marché ? Encore qu’il pourrait en déduire que la baisse va justement s’arrêter, suivie d’un possible renversement…

Un acheteur en Charente-Maritime aura lui tendance à parier sur une hausse des prix, puisqu’ils y ont progressé de 8% en 2023. Nous avons ainsi des régions à contre-courant les unes face aux autres : des prix qui ont crû en Bourgogne-Franche-Comté, Bretagne, Normandie, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie, Nouvelle-Aquitaine ; des prix qui ont décru en Auvergne-Rhône-Alpes, dans le Centre-Val de Loire, les Hauts-de-France, le Grand-Est. Pourquoi ces tendances s’inverseraient-elles ? Encore qu’à leur tour ils pourraient en déduire un imminent retournement.

Et ce n’est là qu’une vue régionalisée, encore trompeuse. Tous les points de vue coexistent parce que toutes les situations se sont présentées au lieu de suivre une trajectoire commune : les prix ont augmenté partout à mesure que les taux baissaient ; les prix n’ont pas baissé partout à mesure que les taux augmentaient.

Que dire en effet de la tendance des prix immobiliers dans le sud-est de la France. Les prix en Provence n’en démordent pas ! Ils se la coulent douce au soleil pour ainsi dire. Ce qui baisse là-bas c’est la hausse ! Les prix immobiliers y augmentent moins, loin de toute perspective de baisse des prix, plus loin encore dans la perspective d’une baisse des taux.

La résilience du marché immobilier sur le littoral méditerranéen fait insulte au ralentissement général. Hausse significative des prix, en particulier dans les régions PACA et Occitanie, avec des tendances variables selon les villes. La pierre y est solide grâce à une réputation de grande qualité de vie mais d’accessibilité aussi, toutes les bourses pouvant y trouver leur compte. Une attractivité à laquelle la popularité des locations saisonnières n’est pas étrangère.

Une demande stable et solvable y favorise une augmentation régulière des prix. Une demande soutenue par les retraités et les seniors aisés notamment, une catégorie d’acquéreurs détentrice d’un apport personnel important, peu affectée par l’assèchement et l’enchérissement du crédit des dix-huit derniers mois.

50 nuances de prix immobiliers en France

Une baisse modérée des prix immobiliers qu’il faut encore nuancer.

Une baisse modérée des prix immobiliers dans l’ancien qui sera d’autant plus limitée que les estimations de baisses de prix en 2023 et les perspectives de baisses de prix en 2024 tiennent compte de la dévalorisation des biens diagnostiqués en mauvaise santé énergétique ; des prix d’autant plus maintenus à des niveaux élevés que la raréfaction et la cherté des logements neufs font déjà basculer une grande part de la demande sur l’immobilier existant.

Ce n’est donc pas l’état très critique du marché immobilier neuf qui risque de plomber les prix immobiliers dans l’ancien. Ce n’est pas la loi Climat et Résilience non plus. Bien au contraire ! Pendant longtemps, les passoires thermiques ne se vendaient pas parce qu’elles étaient comme suspectées de mille vices cachés. En acheter une, c’était comme se jeter dans l’inconnu. Combien les travaux allaient-ils coûter ? Surtout au moment où les prix des matériaux semblaient aussi volatiles que des actions. Partir dans une rénovation, c’était comme aller à la Bourse !

Non seulement les particuliers n’osaient pas se lancer, mais les banques elles-mêmes n’osaient pas les financer. Or depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique, rendu obligatoire pour la vente d’un bien immobilier énergivore, estime précisément le coût des travaux à réaliser pour remettre aux normes le logement.

Non seulement le coût de la rénovation est connu mais le coût de la future consommation d’énergie est connue elle aussi, avec à la clé une facture d’énergie non pas divisée par deux mais jusqu’à quatre voire huit ! Vous croyez vraiment qu’un investissement aussi générateur d’économies - et de pouvoir d’achat - pour un acheteur, va conduire un vendeur à baisser son prix ?

En tout cas, si effectivement le vendeur consent à baisser son prix, sinon à hauteur de la totalité du coût des travaux, du moins à mi-chemin pour trouver un compromis avec l’acheteur qui offrira de s’en charger, songez que les passoires thermiques entrent aussi dans les prévisions de futures baisses des prix. Les estimations mélangent tous les biens immobiliers, sans distinguer par exemple entre les bons et les mauvais DPE.

Sans distinguer toujours non plus entre l’immobilier ancien et l’immobilier neuf. Ainsi la baisse globale des prix serait plus importante dans l’ancien si elle n’était modérée par les prix dans le neuf : soit de 3% en 2023 selon la BPCE ; encore de 6% en 2024 selon elle. À l’inverse, ces baisses seraient moins importantes si nous considérions à part les biens anciens avec des travaux liés à la performance énergétique des logements.

Ajoutons que ces moyennes sont comme des amalgames, qui mêlent encore les maisons et les appartements, les centres-villes et les périphéries, les zones urbaines et les zones rurales, où le mouvement des prix s’inverse également, après leur succès post-covid, bien que les prix y aient encore augmenté de 3%. Enfin elles agrègent indistinctement les marchés immobiliers de toutes les régions, tous les départements, tous les territoires, tous les quartiers, toutes les rues, enfin toutes les surfaces habitables, indépendamment de l’esthétique, de la taille ou de la qualité des biens.

Des baisses cachent des hausses, des hausses cachent des baisses. “Sur un an, les prix des logements baissent pour la première fois depuis le troisième trimestre 2015 ( 1,5% après +0,7%). Ce repli est porté par celui des logements anciens ( 1,8% après +0,5%). Les prix des logements neufs restent en hausse très légère sur un an mais décélèrent nettement (+0,3%, après +1,9% au deuxième trimestre 2023) », analyse l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques), dans son étude portant sur l’indice des prix des logements au troisième trimestre 2023.

C’est dire comme les pourcentages moyens annoncés par les uns ou les autres sont à prendre avec des pincettes. C’est dire aussi comme une réalité locale sera souvent très infidèle à la statistique globale, le marché immobilier étant en réalité un patchwork de marchés immobiliers hétérogènes. Tous ces chiffres issus de sources diverses ne pourront décider d’une négociation concrète entre un vendeur et un acheteur sur un bien en particulier, lequel peut tout autant correspondre parfaitement qu’échapper complètement à ces indicateurs trop généraux.

Négocier par exemple systématiquement 8% sur le prix de vente de n’importe quel bien immobilier ancien à Nantes serait absurde ! Des biens dans tel ou tel quartier seront plus négociables encore ; d’autres, situés ailleurs, seront absolument non négociables. Une ville de Nantes où il est probable que le plus fort de la baisse soit déjà intervenu, alors que d’autres villes la rattraperont cette année, là encore à des cadences et dans des proportions très variées.

C’est pourquoi il faut faire attention aux chiffres sur l’immobilier, trop imparfaits en réalité pour éclairer nos projets et nos choix. Chaque vendeur habite quelque part. Chaque acheteur recherche quelque part. Pour la majorité d’entre eux, les estimations nationales de baisse des prix ne seront d’aucune utilité.

Elles pourraient même les desservir, cultivant chez eux des exigences ou encore un attentisme qui les ferait passer à côté d’une transaction ou pour mieux dire, qui les empêcherait de trouver leur petit bonheur immobilier.

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