Gabriel Attal veut construire des logements !

Par Fabrice Hamon le 20 février 2024

État d’urgence pour la construction de logements : le Gouvernement veut construire des appartements ET des maisons. L’immobilier sous le choc d’offre  !

Ministre sur un chantier avec des ouvriers du bâtiment.

Le Premier ministre a annoncé un plan ambitieux pour augmenter significativement l’offre de logements en France.

Lors d’une visite de chantier à Villejuif le 14 février, il a affirmé avec détermination son intention de se battre pour résoudre la crise du logement.

Un vent nouveau débute toujours par un ton nouveau : les mots choisis par Gabriel Attal ont frappé les esprits tant ils n’avaient plus été entendus depuis longtemps.

« J’ai décrété l’urgence pour le logement en France. On va se battre centimètre par centimètre, mètre carré par mètre carré pour aller chercher du logement pour les Français. On va aller chercher tous les logements possibles avec les dents. »

Gabriel Attal

Le premier ministre Gabriel Attal s’exprime plus fortement que quiconque avant lui sur le logement.

Il ne craint pas de rompre avec des discours qui firent grand mal, autant aux particuliers qu’aux professionnels, par exemple le long mépris témoigné aux français désireux de construire un pavillon.

Aussi ses derniers propos laissent-ils espérer un retour en grâce du prêt à taux zéro pour financer la construction d’une maison individuelle, le PTZ étant le levier par excellence de l’accession à la propriété. Les primo-accédants ne représentent plus que le quart des acquéreurs aujourd’hui, alors qu’ils en représentaient plus de la moitié hier.

Pour permettre aux français de construire une maison, Gabriel Attal propose d’inciter les propriétaires à diviser leur parcelle, de façon à densifier les terrains existants plutôt que d’étendre encore les lotissements. C’est une idée à contre-courant des positions gouvernementales précédentes, sous forme de bon compromis avec la politique « zéro artificialisation des sols » (ZAN), réforme toujours prioritaire au demeurant.

Que ces projets annoncés soient exécutés ou non, ce qui est nouveau et par là-même prometteur en vue de relancer l’immobilier en France, c’est cette recherche de solutions innovantes entre terrains divisibles, surélévations d’immeubles, permis de construire réversibles pour transformer des bureaux en logements et plans de financement originaux.

En effet, à l’instar du chef du gouvernement, Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique, se montre lui aussi inventif en proposant un nouveau type de prêt immobilier, un prêt hypothécaire in fine, s’inspirant d’une solution de financement pratiquée en Suisse, bien que de façon différente.

Un prêt immobilier hybride entre deux formules déjà disponibles dans les banques : ce n’est ni tout à fait un prêt in fine, ni tout à fait un prêt hypothécaire, mais un montage original entre prêt amortissable et prêt in fine, entre prêt sur capacité d’endettement et prêt sur valeur du bien.

Ce produit encore confus pour les prêteurs autant que pour les emprunteurs, pour les courtiers en crédit immobilier également, sera présenté fin février aux banques, méfiantes pour le moment, de même que la Banque de France a déjà manifesté sa réticence, y voyant un moyen de contourner les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

« L’objectif, c’est de garantir des résultats concrets, tangibles dans les trois ans qui viennent », a poursuivi Gabriel Attal, qui avait fait du « choc de l’offre » un élément majeur de sa déclaration de politique générale du 30 janvier.

Pour provoquer ce choc, le gouvernement prévoit un plan d’urgence, dont la simplification des procédures sera le premier corollaire.

Choc de l’offre immobilière

Le logement est un « enjeu majeur pour le quotidien des Français », a déclaré le Premier ministre à Villejuif dans le Val-de-Marne.

Une allocution qui eut lieu sur une ZAC : Zone d’Aménagement Concerté ou plus familièrement « zone à construire ». Tout un symbole.

Attal, Béchu et Kasbarian, nouveau ministre délégué au Logement : trois ministres étaient présents pour mobiliser le secteur du bâtiment autour de l’arsenal de mesures du gouvernement.

Un plan qui inclut la construction de 30 000 nouveaux logements dans les trois prochaines années, répartis sur 22 territoires choisis pour leur engagement à réaliser ce projet néanmoins modeste : seulement 1500 chacun. Ces territoires bénéficieront de financements publics et de procédures simplifiées pour faciliter la réalisation de ces programmes.

Des facilitations que nous espérons voir s’étendre aux opérateurs privés, dont la capacité de construction est cent fois supérieure à celle de l’État, de façon à répondre plus vite au besoin non pas de dizaines mais de centaines de milliers de nouveaux logements chaque année.

« 22 premiers territoires dans lesquels on va mettre de l’argent public pour équilibrer un certain nombre d’opérations, qui sinon n’auraient pas pu sortir de terre à court terme, et dans lesquelles on va simplifier drastiquement les procédures. »

Gabriel Attal

Villejuif fut choisie pour l’intervention du premier ministre parce que cette ville fait partie des 22 territoires retenus par le gouvernement pour lancer ce programme immobilier :

  • Ferney-Voltaire en Auvergne-Rhône-Alpes
  • Saint-Étienne, Saint-Jean-Bonnefonds en Auvergne-Rhône-Alpes
  • Saint-Malo en Bretagne
  • Strasbourg dans le Grand Est
  • Villerupt, Rédange et Audun-le-Tiche dans le Grand Est
  • Macouria en Guyane
  • Dunkerque en Hauts-de-France
  • Champs-sur-Marne et Noisy-le-Grand en Île-de-France
  • Gif-sur-Yvette, Orsay, Palaiseau, Saclay, Versailles en Île-de-France
  • Vitry-sur-Seine en Île-de-France
  • Fontenay-sous-Bois en Île-de-France
  • Villejuif en Île-de-France
  • La Possession, Le Port, Saint-Paul à La Réunion
  • Dembeni à Mayotte
  • Communautés de communes de Dieppe Maritime
  • Deux projets à Bordeaux en Nouvelle-Aquitaine
  • Communauté d’agglomération du Pays basque en Nouvelle-Aquitaine
  • Toulouse en Occitanie
  • Nantes en Pays de Loire
  • Nice en Provence-Alpes-Côte d’Azur
  • Marseille en Provence-Alpes-Côte d’Azur

30 000 nouveaux logements produits d’ici 2027 dans des secteurs à forte tension immobilière qui incluront au moins 25% de logements sociaux, conformément aux exigences de la loi SRU.

Cependant le gouvernement propose que ce quart réservé aux logements sociaux inclue désormais des logements intermédiaires, dans le but de mieux répondre aux attentes des classes moyennes.

À cet effet, une modification significative sera apportée pour donner aux maires une plus grande influence sur l’attribution initiale des logements sociaux et intermédiaires dans leur municipalité.

Au passage, augmenter la production de logements locatifs intermédiaires, mais en les incluant dans la part réservée aux logements sociaux, avec des loyers réglementés mais supérieurs à ceux du logement social, c’est diminuer la production de logements à plus faible loyer, réservés aux plus modestes…

Et il y aura d’autant moins de logements sociaux dans certains quartiers moins désireux d’en accueillir qu’il s’agit pour le gouvernement de doubler la production de logements locatifs intermédiaires !

Ce programme devant être réalisé avant la fin du quinquennat, tout ceci n’est rien moins qu’une nouvelle orientation prise par la politique du logement social.

Construire à la verticale : surélever les bâtiments existants.

En plus de ces nouvelles constructions, le plan prévoit de surélever des bâtiments existants, principalement dans les zones urbaines, pour maximiser l’utilisation de l’espace disponible.

« Ce n’est pas vrai de dire que construction rime avec bétonisation, fin des espaces verts ou de la qualité de vie. La réalité c’est qu’on peut continuer à construire notamment en surélevant un certain nombre de bâtiments sans sacrifier parcs et espaces verts. »

Gabriel Attal

Reconstruire verticalement sur les immeubles existants au lieu de construire de nouveaux immeubles qui bétonneraient des villes déjà très denses.

En utilisant notamment les dernières innovations en matière de construction, lesquelles permettent désormais de bâtir en usine, hors sol, non plus sur place directement, ce qui diminuera les nuisances des chantiers qui sans cela eussent été trop longs et peut-être refusés pour cette raison par les habitants.

Combien de logements pourraient sortir non plus de terre mais des toits d’immeubles ?

Rien qu’à Nice, « 5 000 bâtiments ont été identifiés qui pourraient permettre de construire 7 750 nouveaux logements, soit l’équivalent de quatre à six ans de construction sans rien bétonner", s’étonne le Premier ministre !

Pourtant c’est beaucoup et peu à la fois. Ces 7 750 habitations supplémentaires ne se feront pas en un an. De même que les 30 000 nouveaux logements du gouvernement se feront sur trois ans.

Or le manque à construire en France est de 200 000 logements par an ! Nous en produisons 250 000 alors qu’il en faudrait 450 000 chaque année, et ce n’est ni cette année ni l’année prochaine que ce trou sera comblé, quand bien même toutes les villes de France ajouteraient des étages à leurs immeubles.

« Je souhaite qu’en 2025 on construise à la verticale dans toutes les grandes villes de France. »

Gabriel Attal

Mais comme on dit : tout est bon à prendre ! Ce seront autant d’immeubles et d’appartements à construire en moins.

Aussi le Premier ministre en appelle-t-il aux bailleurs sociaux et aux collectivités, notamment d’Île de France où il promet un gros concours financier, à lancer des études pour identifier où il est possible de construire des logements surélevés.

Ceci étant il reste une inconnue : la réception de cette nouvelle hauteur par les co-propriétaires des immeubles ciblés…

Transformer des bureaux en logements

À cela s’ajoute encore la décision de faciliter la transformation de bureaux en logements !

Pour ce faire, le gouvernement va créer un « permis de construire réversible », lequel permettra de reconvertir des espaces tertiaires en surfaces résidentielles, même si cette destination n’était pas prévue ni même possible au départ.

Une mesure administrative innovante qui offrira davantage de flexibilité aux maires lorsqu’il s’agit d’exploiter des immeubles inutilisés ou sous-utilisés, de mieux s’adapter aux besoins des habitants ou de répondre à la pénurie de logements.

Une initiative opportune aussi alors que les besoins en bureaux des entreprises ont baissé d’un tiers ! L’époque est au télétravail, les bureaux étant de plus en plus désertés. Rien qu’en Île de France, on estime que cette mutation des bureaux vides en logements pourrait créer 40 000 lots d’habitation !

Trois obstacles de taille cependant qui ont empêché cette vieille idée de prospérer :

  • des plateaux souvent inadaptés à l’habitation et par conséquent le coût élevé de leur transformation ;
  • la situation géographiques des immeubles de bureaux et par conséquent l’attractivité des zones tertiaires pour y habiter ;
  • le dilemme pour un maire qui doit choisir entre l’aubaine d’un immeuble de bureaux qui rapporte des taxes et un immeuble de logements qui nécessite de coûteux services publics.

En tout cas saluons l’esprit général de l’initiative du Gouvernement : construction massive de logements sans construction massive de bâtiments.

Construisez des maisons !

Plus d’appartements avec moins d’immeubles ; plus de maisons avec moins de terrains.

Il s’agit de densifier sans s’étaler, pour limiter l’artificialisation.

C’est donc dans cette même logique de gagner de l’espace habitable que fut évoquée la possibilité pour les propriétaires de maisons individuelles d’ajouter des logements supplémentaires sur leur terrain, en simplifiant là encore les procédures pour encourager cette pratique.

« La maison individuelle, le pavillon, font partie du rêve des Français. J’assume de vouloir continuer à permettre le développement de la maison individuelle en France et permettre à tous les Français qui le veulent de s’acheter leur propre maison. »

Gabriel Attal

Gabriel Attal veut donc encourager la construction de maisons individuelles !

Sans encourager pour autant la construction de nouveaux lotissements. Comment ? En utilisant la place qui reste autour des pavillons : concrètement un pan de terrain suffisant pour y construire une autre maison.

Les propriétaires d’une maison sur un terrain assez grand pourront le diviser sur simple demande, même si le Plan d’Urbanisme Local initial l’interdit.

Les maires pourront donner des autorisations aux propriétaires sans avoir à modifier leur PLU, de façon à rendre immédiatement constructibles des terrains inconstructibles, ces parcelles ayant été vendues pour accueillir une seule construction à l’origine.

« Si seulement 1% des Français qui vivent en pavillon font cela, c’est un potentiel de 160.000 logements supplémentaires qui sont possibles ! »

Gabriel Attal

Nous citons beaucoup le premier ministre dans cet article, tant son discours fut aussi volontariste qu’inattendu. Il surprend tant il détonne ! Ces mots, les constructeurs de maisons individuelles et les rêveurs d’une maison avec jardin ne les espéraient plus.

Et pourtant nous n’avons pas changé de Président de la République entre-temps.

Ouvrier du bâtiment sur un chantier.

Ils en étaient restés aux conclusions du Conseil National de la Refondation pour le Logement, livrées le 5 juin 2023 sous l’égide de la Première ministre de l’époque, Élisabeth Borne, lorsque le gouvernement annonça la suppression du prêt à taux zéro pour la construction d’une maison.

Les trois lettres PTZ prirent alors un autre sens : Ploucs à Taux Zéro, tant les propos de divers membres du gouvernement à leur enseigne furent humiliants.

Chacun se souviendra de l’agacement d’Emmanuelle Wargon en octobre 2021 contre le modèle de la maison individuelle, très loin de partager l’idéal de vie des français, alors qu’elle était Ministre du Logement : « ce rêve construit pour les Français dans les années 1970 », « ce modèle d’urbanisation qui dépend de la voiture pour les relier », « non-sens écologique, économique et social ».

« Le modèle du pavillon avec jardin n’est pas soutenable et nous mène à une impasse. »

Emmanuelle Wargon

Une suppression du prêt à taux zéro pour les maisons individuelles qui sera effective le 1er avril prochain, sauf revirement suite aux positions du Premier ministre actuel, qui feront chaud au cœur de tous ces gens, redevenus estimables subitement.

Le retour du prêt à taux zéro pour la construction d’une maison individuelle demeure cependant hypothétique. Et s’il était réhabilité pour ce type d’habitation, le serait-il uniquement pour les maisons construites sur ces terrains ayant fait l’objet d’une division ?

Ce qui est à craindre, c’est le maintien de la suppression du PTZ pour tous les pavillons, qu’ils fussent construits sur ces parcelles libérées ou sur de nouveaux terrains.

Quoi qu’il en soit, la bonne opération financière sera pour les propriétaires disposant d’un grand terrain : ils vont pouvoir vendre un bout de leur parcelle et gagner de l’argent sans faire perdre autant en valeur leur propre bien.

Et la bonne nouvelle pour les acheteurs et les constructeurs est qu’on ne leur dit plus, comme l’année dernière, qu’il faut arrêter de construire !

Au choc de l’offre il faut un choc de la demande…

Du côté du choc de l’offre, les mesures ne manquent pas.

Accélérer les procédures de construction, densifier et optimiser les espaces urbains, réduire certaines restrictions liées au zonage, réquisitionner des bâtiments inoccupés, y compris des bureaux vacants, libérer des terrains constructibles etc.

Ajouter des étages sur le toit des immeubles ; ajouter des maisons sur un même terrain ; remplacer des bureaux par des appartements. Surélévations, divisions et transformations.

Du côté du choc de la demande en revanche, nous avons déjà des couacs.

Le prêt immobilier hypothécaire in fine imaginé par Christophe Béchu n’a pas encore été présenté qu’il se heurte déjà à de nombreuses critiques. Banque de France, banquiers, courtiers immobiliers lui tombent dessus. Il est fort possible que l’idée fasse pschitt dès sa discussion fin février et encore, si elle a effectivement lieu.

« Et puis il y a un enjeu évidemment sur la demande, c’est notamment tout le travail mené avec les banques pour faciliter l’accès au crédit. »

Gabriel Attal

Or au lieu de travailler avec les banques, le gouvernement ferait mieux de travailler avec la Banque de France !

S’il veut faciliter l’accès au crédit, dans le but de répondre à la fois à l’offre et à la demande sur le marché du logement, la première marche est la suppression des normes d’endettement et de durée de prêt du HCSF…

1 milliard d’euros en moins pour MaPrimeRénov

Mais il y a pour le moment un plus gros couac : une discordance sur le budget de l’État, ou pour mieux dire un gros désaccord sur une question d’argent.

Gabriel Attal a mis en avant des efforts pour faciliter l’accès à MaPrimeRénov, un programme gouvernemental conçu pour inciter les propriétaires à rénover leurs habitations. L’objectif est de simplifier les procédures pour rendre ces aides plus facilement accessibles, encourageant ainsi les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leurs bâtiments.

Or le gouvernement annonce quatre jours plus tard, cette fois par la voix du ministre des Finances, qu’il va devoir réduire d’un milliard d’euros son budget prévu pour financer l’aide à la rénovation énergétique MaPrimeRénov !

« On avait annoncé une enveloppe supplémentaire de 1,6 milliard de 2023 à 2024 et il y aura toujours une augmentation de 600 millions, mais nous récupérons 1 milliard. »

Bruno Le Maire

Un accès élargi et simplifié le 14 février, réduit et compliqué dès le 18 !

En pleine crise du logement et au moment où le gouvernement en prend conscience… Un manque d’argent dû en partie à un trop long dénigrement de l’immobilier, avec pour conséquence un énorme manque à gagner en recettes fiscales…

Un manque d’argent qui nous incite en tout cas à nous interroger sur le futur financement du programme immobilier de Gabriel Attal.

L’État soutiendra ces opérations par des contrats avec les collectivités et les opérateurs concernés, offrant certes des outils juridiques pour accélérer les procédures, ce qui en soi promet de faire avancer les dossiers. Mais il annonce aussi des subventions exceptionnelles pour assurer la viabilité économique des projets.

Des subventions pour la construction alors que l’État réduit son soutien financier à la rénovation ? Un milliard de moins pour rénover l’existant et le gouvernement annonce un prêt à très long terme de deux milliards d’euros destiné à lutter contre les coûts élevés du foncier ?

LÉtat aura-t-il l’argent publique suffisant pour financer la relance de tous ces gros chantiers dans le neuf alors que la remise aux normes de l’ancien était déjà le « chantier du siècle » ?

La haute administration, surtout, se laissera-t-elle emporter par l’élan du Premier ministre, elle qui était si convaincue qu’il n’était plus besoin de construire des logements, qu’il suffisait de rénover l’existant, ou de retaper les maisons dans les villages - et de réquisitionner les logements vacants ?

Nul doute que les meilleurs alliés de Gabriel Attal ne seront pas les hauts fonctionnaires de l’Etat, mais les élus locaux et c’est là en réalité le chantier majeur dont tous les autres chantiers dépendent.

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