Fin du PTZ pour construire une maison !

Par Fabrice Hamon le 25 septembre 2023

Si vous voulez profiter d’un prêt à taux zéro pour construire une maison individuelle, agissez vite parce que ce ne sera plus possible l’année prochaine !

Fin du PTZ pour financer la construction d'une maison individuelle

Le Prêt à Taux Zéro devait disparaître au 31 décembre 2023 : il a finalement été reconduit jusqu’en 2027.

Mais attention, il disparaîtra bel et bien fin 2023 pour les primo-accédants qui souhaitent acheter un terrain et construire une maison. Ainsi en a décidé la première ministre Elisabeth Borne le 5 juin dernier, à l’issue du Conseil National de Refondation pour le Logement.

Attention encore : c’est au plus tard fin octobre début novembre que vous devrez déposer votre demande de prêt à taux zéro, l’offre de prêt devant être éditée par la banque avant la fin décembre.

Donc le temps presse !

Calculatrice Prêt à Taux Zéro

Pour gagner du temps, vérifiez rapidement si vous avez droit au prêt à taux zéro.

Il vous suffit d’utiliser notre calculatrice de crédit immobilier : la seule calculatrice en ligne qui vous permettra non seulement de connaître le montant du prêt à taux zéro auquel vous avez droit, mais de l’ajouter directement à votre plan de financement.

Pour calculer votre plan de financement, il vous suffit de cliquer sur le bouton Terrain + Construction (ou bien Construction seule) et de saisir vos informations : prix du terrain, frais d’agence (les frais de notaire sur le terrain sont calculés automatiquement), coût de construction et autres frais éventuels. Vous obtenez le coût total du projet et la calculatrice vous calcule l’emprunt nécessaire (coût de la garantie incluse), en fonction de votre apport personnel.

Par exemple, si vous achetez un terrain 80 000 € en Zone C et construisez une maison pour un coût de 220 000 €, vous devrez emprunter, tous frais compris, 310 000 €, pour une mensualité de 1767 € sur 25 ans, assurance comprise.

Pour vérifier votre éligibilité au PTZ, la calculatrice va vous proposer de saisir d’abord la composition de votre ménage. Autrement dit le nombre de personnes qui occuperont le futur logement : vous et vos enfants fiscalement à charge (enfant à naître, enfant mineur, enfant infirme, enfant en garde alternée, également un enfant majeur encore rattaché à votre foyer fiscal).

Pour calculer votre PTZ, saisissez ensuite le montant de votre Revenu Fiscal de Référence. Votre RFR est indiqué dans votre dernier avis d’imposition, établi en 2022 sur les revenus de l’année 2021. Vous le trouverez en première page, dans le cadre situé en haut à gauche : “Vos références”. Votre revenu fiscal de référence est également disponible en ligne sur le site de l’ASDIR : avis de situation déclarative d’impôt sur le revenu.

Et c’est tout. Alors disons que vous êtes un couple avec deux enfants et que votre revenu fiscal était de 25 000. Je vous rappelle que vous souhaitez construire en Zone C.

Si vous ne savez pas dans quelle zone vous achetez, pas d’inquiétude, vous l’obtiendrez en saisissant dans la calculatrice un code postal ou bien le nom de la commune où se trouve le bien.

Bonne nouvelle : vous avez droit au PTZ ! Vous avez droit à un prêt de 40 000 € à taux zéro. 40 000 que vous rembourserez sans verser aucun intérêt !

Je vous rappelle la mensualité calculée précédemment : 1767 € sans prêt à taux zéro. Avec un prêt à taux zéro, la mensualité tombe à 1642 €, soit 125 € de moins !

Pourtant le montant et la durée de l’emprunt sont les mêmes ! Sauf qu’au lieu d’emprunter 310 000 € à 4,30% par exemple, vous allez emprunter 270 000 € à 4.30 et 40 000 € à 0%. Au bout du compte, au lieu d’emprunter la totalité à 4.30%, vous empruntez le tout à un « taux moyen » de 3.57% !

Le TAEG de votre crédit immobilier quant à lui est passé de 4.94% à 4.20% : un taux annuel effectif global inférieur au taux d’intérêt nominal de tout à l’heure, le 4.30 sans le lissage avec un prêt à taux zéro !

Enfin le coût du crédit est passé de 196 000 € sans prêt à taux zéro à 159 000 € avec prêt à taux zéro : 37 000 € de coût de crédit en moins grâce au PTZ !

Bonus : si vous êtes salarié d’une entreprise d’au-moins 10 salariés, notre calculatrice vous permet encore d’ajouter et de lisser un Prêt Action Logement à hauteur de 30 000 € à 1%. Non plus deux mais trois lignes de prêt pour un taux moyen encore plus bas, défiant toute concurrence !

Tous ces calculs, vous pouvez les faire immédiatement dans la Calculatrice Hypo.

Le PTZ n’est pas réservé aux primo-accédants !

Comme vous le voyez, les gains obtenus grâce au PTZ sont énormes !

Mais si vous voulez construire une maison, il ne vous reste plus qu’un gros mois pour en profiter.

Alors téléphonez-nous tout de suite ou bien déposez une demande de prêt immobilier en discutant avec notre chatbot Hypo, vous serez immédiatement rappelés par un courtier en crédit immobilier.

Pour être sûrs que vous avez droit au PTZ, voici les deux premiers critères essentiels :

  • Critère numéro 1 : c’est votre premier achat. C’est la première fois que vous achetez votre résidence principale : vous êtes un primo-accédant.
  • Critère numéro 2 : ce n’est pas votre premier achat. Mais vous n’êtes plus propriétaire de votre ancienne résidence principale depuis au moins 2 ans.

Donc on peut avoir droit au prêt à taux zéro, même si on n’est pas primo-accédant ! Le PTZ est une aide à l’accession, pas seulement une aide à la primo-accession.

D’autant que d’autres conditions peuvent vous rendre éligibles au PTZ, même si ce n’est pas la première fois que vous achetez votre résidence principale et même si vous étiez encore propriétaire de votre résidence principale il y a moins de deux ans, à la condition que vous-même ou bien un occupant du futur logement soit détenteur d’une carte d’invalidité ou bien d’une carte d’inclusion mobilité avec mention d’invalidité, si vous êtes en incapacité de travailler ou si vous recevez l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ou encore l’Allocation d’Éducation de l’Enfant Handicapé (AEEH).

À noter : vous aurez droit aussi au PTZ si vous avez été victimes d’une catastrophe ayant rendu votre logement irrémédiablement inhabitable.

Les autres critères sont ceux évoqués plus haut, que vous retrouverez dans la calculatrice : la zone géographique de votre achat, le nombre de personnes qui occuperont la maison et le niveau de votre revenu fiscal de référence d’il y a deux ans.

Rappelons-le : tous ces critères seront caducs dès janvier 2024 si votre projet est de construire une maison, mais en réalité c’est dès novembre 2023 que vous ne pourrez plus demander un prêt à taux zéro.

Alors hâtez-vous !

Tous les critères pour profiter d’un PTZ en 2023 ?

Accélérez vos démarches si vous voulez construire mais également si vous voulez acheter un appartement neuf ou bien de l’ancien avec de gros travaux.

Le prêt à taux zéro existera encore pour ces projets mais il va changer, il ne sera plus le même et il va s’adresser à moins de monde.

Pour rappel, le PTZ est une aide financière de l’État, remboursable sans frais d’intérêt. Une aubaine ! Destiné aux foyers à revenus modestes ou intermédiaires, ce prêt contribue au financement partiel de la construction d’une première maison ou de l’achat d’un premier appartement, que le bien soit neuf ou ancien, mais dans ce cas à la condition d’y faire de gros travaux.

Attention au montant de ces gros travaux ! Il y a là une subtilité… La règle est la suivante : le coût de la rénovation doit représenter un montant égal ou supérieur à 25% du coût global, coût des travaux inclus (hors frais de notaire). Autrement dit, si vous achetez un bien à rénover au prix net vendeur de 200 000 €, le montant des travaux nécessaire à la demande d’un PTZ ne sera pas de 50 000 € (25% de 200 000 €). Le montant des travaux sera au minimum de 66 667 € (soit 25% de 266 667 €) : donc le quart du prix travaux inclus - les frais de notaire n’entrent pas dans le calcul mais les frais d’agence si. En-dessous de ce montant, le coût des travaux sera insuffisant pour prétendre au prêt à zéro pour-cent.

Rappelons enfin que le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire et doit donc être couplé avec au moins un autre type de prêt (classique, conventionné, social, etc.) contracté auprès d’un établissement bancaire.

Attention encore : toutes les banques ne distribuent pas le PTZ ! Seuls les établissements prêteurs ayant signé une convention avec l’État peuvent vous le proposer. Passez par un courtier en prêt immobilier pour ne pas perdre de temps : il sait quelles banques pourront vous l’accorder, quelles banques ne le pourront pas.

Il est d’autant plus conseillé de se faire conseiller par un courtier que même si vous remplissez tous les critères d’éligibilité, la banque n’est pas tenue de vous octroyer le prêt, par exemple à cause d’un dépassement du taux d’endettement autorisé.

Détail des conditions du PTZ 2023

Fut un temps où le prêt à taux zéro était accordé sans conditions de ressources, aussi bien pour un achat dans le neuf que dans l’ancien.

Il s’agissait d’aider et d’inciter à devenir propriétaire. Le PTZ était comme l’apport personnel des plus jeunes mais passons puisque cette époque est révolue et ne reviendra plus. Le dispositif du PTZ ressemble à une peau de chagrin… Dans trois mois son champ d’intervention diminuera une fois de plus et c’est pourquoi il faut agir vite pour ne pas en être exclu du jour au lendemain.

Commençons par les logements admissibles pour une demande de prêt à 0%. Différents types de biens immobiliers sont - encore - concernés :

  • Achat d’un terrain pour construire une maison individuelle et plus généralement : construction seule d’une maison, si vous possédiez déjà le terrain, ou encore une maison déjà construite si vous l’achetez par exemple à un lotisseur, à condition que vous en soyez les premiers occupants.
  • Achat d’un appartement neuf, que vous l’achetiez sur plans ou clé en main. « Sur plans » signifie que l’appartement n’est pas achevé, il n’existe pas encore : vous l’achetez en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). « Clé en main » signifie que l’immeuble est achevé, que l’appartement est déjà construit, qu’ils existe déjà, vous pouvez même le visiter : il est sorti de l’état de simples plans.
  • Achat d’un bien immobilier ancien : dès lors qu’un logement a déjà été occupé une première fois, il est réputé ancien, quand bien même il n’aurait qu’un an. Plusieurs conditions cependant réduisent leur éligibilité au PTZ : ils doivent être situés en zone C ou B2 ; ils doivent être à rénover et les travaux représenter 25% du coût total de l’opération ; ces travaux doivent réduire la consommation énergétique annuelle du logement à 331 KWh/m² ou moins.
  • Un bien ancien également s’il s’agit de la conversion d’un espace non résidentiel (comme un bureau ou par exemple une grange) en logement.
  • Un bien ancien s’il s’agit cette fois du rachat d’un logement social déjà existant, auquel cas la règle d’un montant minimum de travaux n’entre plus en ligne de compte.
  • L’achat d’un logement neuf ou ancien dans le cadre d’un contrat de location-accession : si le logement est ancien, celui-ci doit être âgé de moins de 5 ans et avoir été occupé moins de 6 mois par le premier résident.

Nul doute que vous avez trouvé votre projet là-dedans. Alors passons maintenant aux critères de revenus pour être éligible au PTZ.

Vos revenus en effet doivent respecter certaines limites, lesquelles varient en fonction du nombre d’occupants prévus dans le logement et de la zone géographique de votre acquisition. Les revenus à considérer sont les revenus fiscaux de référence de l’année N-2 : la somme des deux revenus fiscaux si vous achetez à deux et que non encore mariés ou pacsés, vos avis d’imposition étaient alors séparés.

Pour postuler à un PTZ en 2023, vous devez donc vous référer à vos revenus fiscaux de référence de l’année 2021, tels qu’indiqués sur l’avis ou les avis d’imposition de 2022.

Les plafonds de ressources pour obtenir un PTZ en 2023
Source : https://www.service-public.fr
Zones A et Abis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 37.000 € 30.000 € 27.000 € 24.000 €
2 personnes 51.800 € 42.000 € 37.800 € 33.600 €
3 personnes 62.900 € 51.000 € 45.900 € 40.800 €
4 personnes 74.000 € 60.000 € 54.000 € 48.000 €
5 personnes 85.100 € 69.000 € 62.100 € 55.200 €
6 personnes 96.200 € 78.000 € 70.200 € 62.400 €
7 personnes 107.300 € 87.000 € 78.300 € 69.600 €
8 personnes 118.400 € 96.000 € 86.400 € 76.800 €

Comme vous l’avez remarqué, même si vos revenus ont progressé voire bondi depuis deux ans, vous aurez quand même droit au bénéfice du prêt à taux zéro puisque ce sont vos revenus d’avant qui comptent, pas ceux d’aujourd’hui.

Donc à ce stade tout va bien : vous êtes éligibles au PTZ ! La question qui importe est alors : quel sera son montant ?

Le montant du prêt à taux zéro que vous pouvez obtenir est déterminé par plusieurs facteurs, notamment le type de logement (neuf ou existant), son emplacement géographique, son prix d’achat et le nombre de personnes qui y résideront.

Ce montant est calculé comme une proportion (en pourcentage) du coût total de l’acquisition, tout en respectant un plafond maximal.

Plafond de l’opération retenu pour fixer le montant du PTZ
Source : https://www.service-public.fr
Zones A et Abis Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 150.000 € 135.000 € 110.000 € 100.000 €
2 personnes 210.000 € 189.000 € 154.000 € 140.000 €
3 personnes 255.000 € 230.000 € 187.000 € 170.000 €
4 personnes 300.000 € 270.000 € 220.000 € 200.000 €
5 personnes ou plus 345.000 € 311.000 € 253.000 € 230.000 €
Part du prix du logement pris en charge par un PTZ
Source : https://www.service-public.fr
Type d'opération Zones A, Abis et B1 Zones B2 et C
Neuf 40 % 20 %
Ancien avec travaux 0 % 40 %

Précision : dans le cas particulier de la vente d’un logement social à ses occupants, le prix d’achat est établi à 10 % du coût global de la transaction.

Reprenons ces tableaux et prenons un exemple d’estimation : une famille de quatre personnes (un couple avec deux enfants). Ils souhaitent acquérir ce mois-ci un appartement neuf en zone B2 : le coût total de l’achat considéré pour le calcul du PTZ ne doit pas dépasser 220 000 €. Dans ce cas, le montant maximal du PTZ serait de 44 000 € (220 000 € x 20 %).

Encore une fois, tous les cas de figure sont calculables, que vous simuliez votre financement avec notre calculatrice pour un calcul rapide ou bien pour une étude complète avec notre chatbot : nos outils estiment chaque montant de prêt à taux zéro et le lisse au financement global pour vous donner une idée juste de la future mensualité, du futur taux moyen, du futur TAEG et du futur coût total de votre crédit immobilier.

Et ce quelle que soit la zone géographique où vous logerez, que vous construisiez ou bien que vous achetiez. Quelles sont ces fameuses zones, valables aussi bien pour l’éligibilité au PTZ qu’au prêt Action Logement pour ceux qui achètent pour habiter, qu’à la loi Pinel pour les investisseurs qui achètent pour louer ?

L’Etat a découpé cinq zones : la Zone A, la Zone A bis, la Zone B1, la Zone B2 et la Zone C. Si vous simulez votre crédit immobilier avec le chatbot Hypo, là aussi, comme dans la calculatrice, il vous suffira de renseigner le nom de la commune où vous achetez ou construisez votre bien immobilier pour que la zone qui vous concerne soit automatiquement trouvée.

Les Zones A, A bis et B1 correspondent à des « zones tendues » ; les Zones B2 et C correspondent à des « zones non tendues ».

Une zone est dite « tendue » si l’offre immobilière est inférieure à la demande de logements : ce qui signifie que non seulement il y a plus d’acheteurs que de vendeurs sur ces territoires, mais que les prix y sont moins accessibles qu’ailleurs.

À l’inverse, une zone est dite « non tendue » ou encore « détendue », si l’offre immobilière, tant en termes de prix immobiliers qu’en volume de logements, est suffisante pour répondre à la demande.

La zone la plus tendue est la Zone A bis : elle comprend notamment la ville de Paris. La zone la plus détendue est la Zone C, ce que nous appelons « le reste du territoire », là où les prix ne sont estimés ni chers ni même trop élevés.

En gros, on peut dire qu’en Zone A l’immobilier est très cher, qu’en Zone B1 l’immobilier est très élevé et qu’en zone B2 l’immobilier est encore élevé. Aussi le zonage est-il intéressant pour se faire une idée de la tension d’un marché immobilier.

La zone est bonne ? Si oui alors tout est pour le mieux ! Puisque vous aurez le PTZ dernière question : quelle en est la période de remboursement ?

Parce que là encore, la durée pour rembourser un PTZ varie selon plusieurs critères, toujours les mêmes : les revenus de l’emprunteur, le coût total de l’acquisition, le nombre d’occupants et la localisation du bien - une durée de prêt et une période de différé plus longues étant plus facilement accordées lorsque les revenus sont plus faibles.

En tout cas, en règle générale, le remboursement du prêt doit être effectué dans un délai moyen de 20 à 25 ans. Cette période inclut un temps de différé, qui peut être de 5, 10 ou 15 ans, durant lequel aucun remboursement n’est nécessaire. Votre courtier immobilier saura vous indiquer à quelle sauce votre prêt à taux zéro sera mangé.

Voilà nous avons fait le tour de la version actuelle du PTZ. Ne manquez pas la chance de bénéficier du Prêt à Taux Zéro en 2023 avant que les nouvelles règles n’entrent en vigueur !

Cette opportunité financière est encore pour vous jusqu’à début novembre, alors agissez vite pour en profiter parce qu’en 2024 son accès et son bénéfice seront drastiquement limités, pas l’un ou l’autre, les deux.

Profitez des derniers jours de l’année pour maximiser votre pouvoir d’achat immobilier grâce au PTZ !

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