Faible surcoût du prêt hypothécaire in fine

Christophe Béchu, ministre de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires, veut créer un nouveau dispositif de financement immobilier.

Un « prêt immobilier mixte amortissable in fine » : un prêt immobilier amortissable complété par un prêt hypothécaire in fine.

Un bout de prêt hypothécaire in fine immédiatement décrié par des banquiers, des courtiers et des professionnels de l’immobilier, jusqu’au gouverneur de la Banque de France.

Deux gros mots lui sont reprochés qui expliquent ce déferlement de critiques sur son idée innovante : « hypothécaire » et « in fine ». Le premier parce qu’il menacerait le modèle français du financement immobilier, le second parce qu’il serait ruineux pour les français. Rien que ça !

Du moins ruineux s’il est étendu à l’achat d’une résidence principale, pour lequel en effet un prêt in fine n’est jamais demandé par les emprunteurs ni proposé par les prêteurs. Il est réservé aux investisseurs, ceux qui achètent pour louer, de façon à pouvoir jouer des leviers de la déductibilité des intérêts, des loyers et des placements financiers.

Des leviers patrimoniaux et fiscaux dont ne pourront jouer ceux qui achètent pour habiter. De fait, l’acheteur qui emprunte pour se loger lui-même ne déduira pas les intérêts du crédit ni ne percevra des loyers, ce qui réduit à néant le profit pour lui d’un prêt in fine.

Mais des critiques sans aucun fondement puisque leur cible est une proposition que le ministre n’a pas faite !

Pour discréditer, c’est le cas de le dire, le crédit immobilier du ministre, ses détracteurs assimilent son « prêt hypothécaire in fine » au « prêt in fine » pur et dur, son prêt in fine partiel au prêt intégralement in fine. La manœuvre est grossière…

Ils reprochent donc à Christophe Béchu de vouloir étendre le prêt immobilier in fine à l’acquisition d’une résidence principale - ce qui est vrai. Mais ils s’y opposent en faisant comme si le ministre avait proposé de la financer entièrement en in fine - ce qui est faux !

Soi-disant à 100% en in fine alors que le ministre propose de la financer en in fine à hauteur de 20% seulement, ce qui change la donne et considérablement le surcoût notamment !

Les 80% restants seront remboursés via notre bon vieux prêt amortissable, qui n’est donc pas du tout supprimé ! Nous sommes sauvés…

Quel est le problème avec le prêt in fine ? Son coût plus élevé. Un prêt in fine est plus cher qu’un prêt amortissable parce qu’il génère plus d’intérêts. Il sera beaucoup plus cher en effet si le prêt in fine est appliqué à 100% du capital emprunté. Mais 20% c’est 5 fois moins tout de même !

Au bout du compte ils font comme si le prêt amortissable avait disparu du prêt immobilier de Christophe Béchu, alors qu’il en demeure la partie principale. Non seulement il remboursera 80% du capital, mais nous verrons qu’il remboursera jusqu’à 88% de la mensualité !

Voilà une bombe désamorcée d’un coup… Un crédit présumé dangereux dont nous allons voir qu’il est non seulement inoffensif mais avantageux.

Prêt in fine : gros coût, petite mensualité !

Oui un prêt hypothécaire in fine sera plus cher qu’un prêt amortissable.

Autrement dit, les 20% empruntés en in fine seront plus chers en coût de crédit que s’ils avaient été empruntés en amortissable. Cela est clair et net, c’est indubitable.

Quel est l’intérêt pour l’emprunteur de souscrire un prêt immobilier qui lui coûtera plus cher ?

Il faut bien qu’il y gagne quelque chose ! Soit une mensualité plus faible, soit une augmentation de budget, soit tout simplement un accès au crédit : un accord de prêt à condition que l’emprunteur accepte les conditions du prêteur.

Les bonnes questions sont donc les suivantes. Combien ça coûte en plus ? Qu’est-ce que ça rapporte aux uns ? Qu’est-ce que ça apporte aux autres ?

Prenez un prêt de 200 000 euros sur 20 ans à un taux de 3,5%. Comparons d’abord le coût d’un prêt in fine et le coût d’un prêt amortissable. Si vous avez souscrit un prêt amortissable, la somme des intérêts sera de 78 000 €. Si vous avez souscrit un prêt in fine, la somme des intérêts sera de 140 000 €.

Comme on dit, y a pas photo ! Le prêt in fine est nettement, substantiellement, énormément, considérablement, extrêmement, excessivement plus cher que le prêt amortissable ! Les synonymes nous manquent, nous aurions besoin de Cyrano…

Pour comprendre le coût extraordinairement plus élevé de ce type de prêt, nous vous renvoyons à notre guide du crédit immobilier : différences entre un prêt amortissable et un prêt in fine.

Pour le moment, vous serez sans aucun doute du côté des gentils manifestants qui s’opposent au méchant ministre. Un coût de 140 000 € au lieu de 78 000 pour le même montant de prêt ! Il est fou…

Et il y a pire : plus vous emprunterez, plus l’écart se creusera ! Pire encore : en réalité le taux d’un prêt in fine est toujours plus élevé que le taux d’un prêt amortissable ! Partons sur un 3,80% : cette fois on passe de 78 000 à 152 000 € de coût de crédit ; 74 000 euros que vous allez sortir en plus ! Il est fou à lier…

Or comme vous le savez, dans la vie, tout est ambivalent. Tout a son pendant. Le bon côté et le mauvais côté des choses, un mal pour un bien, etc. Ce coût démesurément plus élevé est le côté très négatif du prêt in fine. Mais le prêt in fine a lui aussi son côté très positif : une mensualité incroyablement plus faible !

Car à l’inverse, si vous avez souscrit un prêt amortissable, la mensualité sera de 1160 €. Si vous avez souscrit un prêt in fine, la mensualité sera de 580 € ! Deux fois plus en coût de crédit, deux fois moins en mensualité. Ce n’est pas tout à fait exact mais face à de si grandes différences, nous ne sommes plus à un euro près.

Soyons juste cependant : à 3,80, la mensualité ne serait plus de 580 mais de 630 €. Tout de même 530 € que vous allez sortir en moins chaque mois de votre poche par rapport aux 1160 par mois du prêt amortissable ! Là vous vous dites, pas si fou le ministre…

En réalité il est même plus sage qu’on le dit notre ministre puisque son prêt immobilier n’est ni un prêt uniquement amortissable ni un prêt totalement in fine. C’est un prêt immobilier découpé en deux parts très inégales, en grande partie amortissable et en petite partie in fine.

Contrairement à ce que ses détracteurs veulent nous faire croire, c’est bien le prêt amortissable qui se taille la part du lion, le prêt in fine qui a la plus petite part du gâteau. La sécurité du prêt amortissable l’emporte largement sur le risque du prêt in fine, avec des conséquences sur la mensualité et sur le coût du crédit.

Ne rêvez pas : le prêt hypothécaire in fine ne réduira pas aussi généreusement votre mensualité. N’ayez pas peur : le prêt hypothécaire in fine n’augmentera pas aussi immensément votre coût de crédit.

Si nous avons posé ces chiffres extrêmes ici, c’est justement pour mieux les comparer aux chiffres plus modérés du prêt immobilier imaginé par Christophe Béchu.

Coût de crédit du prêt hypothécaire in fine

Christophe Béchu propose donc à l’industrie bancaire de construire une offre qui mélangerait le prêt in fine et le prêt amortissable.

Si les deux produits existent bel et bien séparément, ils n’existe en France actuellement aucun prêt immobilier qui les rassemble.

Le prêt amortissable est reconnu pour sa sécurité. Le prêt in fine est plus risqué et ce risque ajouté au prêt immobilier classique est en soi un obstacle propre à faire reculer les candidats à l’achat.

Le risque est pourtant mesuré puisque le ministre le fait porter sur 20% du prix d’achat, nullement sur la totalité de l’emprunt.

Pour une mensualité par conséquent plus élevée que celle que nous évoquions plus haut dans le cadre d’un emprunt de 200 000 € totalement en in fine, moins élevée cependant que celle calculée pour un même montant pour un emprunt totalement en amortissable.

Grosso modo, entre 583 et 1160 euros, nous aurions une mensualité de 1044 € hors assurance si le bien est financé à 80% en amortissable et à 20% en in fine. Bien sûr à condition que le même taux soit appliqué aux deux lignes de prêt, soit 3.50% sur 20 ans, le taux des prêts in fine étant normalement plus élevés que les taux des prêts amortissables.

Si nous partons sur un 3.80, soit une majoration de 0.30 points pour la partie du montant emprunté en in fine, nous aurions alors une mensualité d’environ 1054 €, encore très inférieure à la mensualité du prêt tout amortissable, bien qu’elle s’en rapproche sensiblement par rapport à la mensualité du tout in fine.

En gros 100 euros de moins que la mensualité d’un prêt immobilier classique pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans. Les écarts se creuseront davantage à mesure que les montants augmentent, du double par exemple pour un emprunt deux fois supérieur.

Notons au passage que cette mensualité est globale puisqu’elle est composée de deux échéances distinctes : celle, la plus importante, du prêt amortissable, et celle, la moins importante, du prêt hypothécaire in fine. Soit respectivement 928 € et 126 € ; soit 12% de la mensualité totale, non plus 20…

12% de la mensualité remboursée en in fine, donc 88% de la mensualité remboursée en amortissable ! Nous voyons à quel point le plan de financement du ministre est très prudent. Pour autant, ce petit 12% va produire une grosse différence.

Pour rembourser 1160 € en respectant la limite de 35% de taux d’endettement, il faut gagner à peu près 3300 euros par mois, contre  3000 € par mois pour rembourser 1054 € et ne pas dépasser le taux maximum d’endettement. Grâce à ce prêt hypothécaire in fine incrusté dans le plan de financement global, avec 300 euros de revenu en moins, vous pourriez vous offrir le même bien !

Et pas pour 140 000 € de coût de crédit comme tout à l’heure si nous empruntions la totalité du prix en in fine. Parce qu’avec le système hybride du ministre Christophe Béchu, si la mensualité du prêt hypothécaire in fine a sensiblement augmenté par rapport à la mensualité du prêt entièrement in fine, le coût du crédit immobilier a lui sensiblement baissé.

De 140 000, le coût de crédit passerait à 90 000 € si 20% de l’emprunt est en in fine. 50 000 euros de coût de crédit en moins par rapport au coût d’un financement intégralement remboursé en in fine ; 12 000 euros de coût de crédit en plus par rapport au coût d’un financement intégralement remboursé en amortissable !

Du moins, encore une fois, si la banque applique le même taux de 3.50% sur 20 ans aux deux lignes de prêt. Calculons la différence de coût si la banque augmente le taux de la ligne de prêt en in fine pour lui appliquer un taux de 3.80%.

De 152 000 cette fois, le coût de crédit passerait à 92 000 € si 20% de l’emprunt est en in fine. Soit 60 000 euros de coût de crédit en moins par rapport au coût d’un financement intégralement remboursé en in fine ; 14 000 euros de coût de crédit en plus par rapport au coût d’un financement intégralement remboursé en amortissable !

Nous voyons comme les cris d’orfraie contre le dispositif de Christophe Béchu sont à relativiser…

Le coût de crédit n’est pas le seul critère !

Et pour tout dire nous sommes surpris de ces réactions si vives relatives au renchérissement du coût de crédit.

Depuis quand le coût de crédit est-il le critère majeur ?

Ne faut-il pas souvent augmenter la durée d’un crédit immobilier pour faire passer un financement et permettre aux acquéreurs de réaliser leur projet ? Or augmenter la durée, c’est augmenter automatiquement le coût du crédit, même dans la formule classique du prêt amortissable !

N’est-il pas courant de rencontrer des emprunteurs qui préfèrent une mensualité plus faible à un coût de crédit plus bas ? Un coût de crédit plus bas, une durée moins longue, mais également un taux d’endettement inférieur à la limite autorisée serait en effet un idéal partagé par tous s’il était possible effectivement de transformer les prêts immobiliers en moutons à cinq pattes.

N’est-ce pas la mission du courtier en prêt immobilier d’optimiser un financement et par exemple de négocier les taux pour trouver le meilleur compromis entre la mensualité la plus basse, l’assurance de prêt la moins chère, le montage financier le plus économique et néanmoins la solution de financement qui permettra bel et bien à l’acheteur d’acquérir son bien, quand bien même son crédit lui coûterait plus cher qu’un autre prêt qui l’aurait empêché de signer chez le notaire ?

Surtout c’est faire fi des souhaits des clients ! Car même parmi celles et ceux qui obtiendraient un accord de prêt dans de meilleures conditions de coût, de durée et de taux, nombre d’emprunteurs préfèrent finalement souscrire un prêt plus cher sur une durée plus longue à un taux plus élevé, afin de ne pas dépasser un objectif de mensualité qu’ils s’étaient fixés, pour protéger leur train de vie par exemple, ou bien parce qu’ils anticipent un autre crédit dont ils auront besoin.

Un courtier en crédit immobilier a deux types de clients : l’emprunteur qui a un bon dossier et l’emprunteur qui en a un moins bon. Au premier le courtier lui trouve un meilleur taux ; au second le courtier lui trouve un financement !

Un plan de financement est un arbitrage entre mensualité et coût du crédit. Une mensualité est une charge ! Et l’emprunteur a lui aussi une idée très personnelle du poids qu’il pourra supporter. Il n’est pas du tout rare qu’un emprunteur ne veuille pas exploiter toute sa capacité d’endettement. Il n’est pas rare non plus qu’il ait les yeux plus gros que le ventre.

L’emprunteur arbitre entre ces conditions de crédit tout autant que le courtier et le banquier qui à l’appui de sa propre expérience pour le premier, ses propres critères pour le second, vont le guider. Les emprunteurs ne sont pas ignorants de leur intérêt et ne se lanceront pas dans un remboursement de longue durée aveuglément.

Le prêt hypothécaire in fine n’est pas si complexe à expliquer ni à comprendre qu’il ferait reculer un emprunteur conscient des avantages offerts par son originalité. Des atouts nouveaux dans son jeu pour augmenter son budget ou bien réduire sa mensualité, en connaissance de cause relativement aux coûts qui lui seront donnés à comparer.

Le prêt hypothécaire in fine est une solution de financement supplémentaire. N’est-ce pas la mission du courtier de trouver parfois la seule solution disponible sur le marché ? Une solution qu’un acheteur a toujours le droit de refuser s’il l’estime trop lourde ou trop coûteuse. Il n’est pas rare qu’un acheteur renonce à son projet, malgré des accords de principe, parce que le financement ne lui convient pas ou l’inquiète.

Nous l’avons vu, deux emprunteurs, l’un avec un revenu supérieur, l’autre avec un revenu inférieur, ont pu s’offrir le même bien immobilier dans des conditions différentes qu’ils n’auraient pu obtenir avec la formule traditionnelle du prêt amortissable.

En échange du surcoût du prêt hypothécaire in fine introduit par Christophe Béchu, le premier a pu baisser sa mensualité et réduire son taux d’endettement, le second a pu augmenter son budget en dopant sa capacité d’endettement.

On joue à nous faire peur, pour des raisons qui nous restent incompréhensibles. À moins que la raison ne soit un simple esprit moutonnier et nous sommes là aussi surpris d’observer comment des courtiers généralement plus critiques envers lui ont suivi cette fois la parole du gouverneur de la Banque de France comme s’il était leur berger. Aussitôt le ministre a-t-il annoncé son projet, aussi vite François Villeroy de Galhau voulut le tuer dans l’œuf, aussi hâtivement les courtiers et les banquiers lui ont emboîté le pas et expédié le prêt innovant du ministre sans réfléchir.

Pourquoi ce prêt hypothécaire in fine ne serait-il pas disponible sur le marché s’il convient à une catégorie de clientèle, aussi étroite soit-elle ? Les courtiers qui s’y opposent ont-ils oublié l’époque des Crédit Foncier, Crédit immobilier de France, UCB, Enténial ou Banque Patrimoine Immobilier ? Des organismes financiers qui distribuaient des financements parfois plus chers, mais qui ont financé pléthore de primo-accédants grâce à des produits introuvables dans les banques de dépôt, qui en outre ne demandaient pas la domiciliation des revenus dans leur établissement.

Ces clients sont aujourd’hui les heureux propriétaires de leur résidence principale pour les uns, d’un investissement locatif pour les autres, parfois des deux grâce à des dispositifs de financement originaux qui ont transformé des refus en accords, à l’image de celui que tente d’introduire Christophe Béchu.

Bien vainement malheureusement si on en juge par les caricatures forcément volontaires de tant de dénigreurs.

Quant aux prêteurs alternatifs qui l’eussent mieux accueilli, ils ont disparu, avec eux l’audace et l’innovation.