Donation sans impôt pour un premier achat immo !

Ce matin eut lieu à l’Assemblée Nationale une séance exceptionnelle du CNH (Conseil National de l’Habitat), présidée par le député Lionel Causse.

Pour l’occasion, le ministre du Logement Guillaume Kasbarian est venu faire un premier bilan de son action, neuf semaines après sa nomination. Au menu également sa feuille de route face à la crise immobilière qui frappe depuis bientôt deux ans l’offre et la demande, enfin les grands axes du Projet de Loi Logement qui sera présenté en Conseil des ministres le mois prochain.

Un ministre dont il faut reconnaître qu’il détonne par son audace et son implication. La semaine dernière, Le Figaro évoquait sa proposition d’une exonération fiscale pour les donations destinées au premier achat d’une résidence principale.

Une mesure fiscale provisoire pour encourager l’accession à la propriété, cependant à horizon début 2025, qui serait une aide précieuse pour augmenter l’apport personnel des primo-accédants.

Plus globalement, le retour des primo-accédants relancerait par la même occasion les ventes de maisons et d’appartements. Des acheteurs actuellement absents du marché à cause d’un manque d’apport notamment.

Un retour bienvenu alors que le marché immobilier repart, certes lentement mais le moteur commence à se faire entendre, grâce à des taux plus bas. Tendance baissière des taux, tendance baissière des prix en même temps, moins forte cependant.

Une reprise due encore à des banques qui rouvrent les vannes du crédit immobilier, reparties à la conquête de nouveaux clients.

Plus d’apport personnel grâce à une donation nette d’impôt !

Les jeunes acheteurs manquent d’apport personnel.

Quant à lui, le marché immobilier manque de jeunes acheteurs. Ceci expliquant cela.

Les primo-accédants représentent actuellement le quart des acquéreurs d’un bien immobilier. Ils en représentaient la moitié il y a deux ans, avant d’être décimés mois après mois par la hausse des taux.

Entre des prix immobiliers qui ont peu baissé et des capacités d’emprunt qui ont beaucoup baissé, le besoin en apport personnel a augmenté.

Depuis janvier, les taux d’intérêt rebaissent et les banques demandent moins d’apport personnel. On peut de nouveau emprunter en dessous de 4% avec 20 voire 10% d’apport. Mais les prix immobiliers sont gourmands et réclament encore en moyenne 30% d’apport.

L’apport personnel moyen est actuellement en France de l’ordre de 55 000 €. Un apport moyen qui a baissé de 10 000 € par rapport à l’année dernière mais encore une grosse somme d’argent pour la plupart des gens.

Surtout pour une catégorie de candidats à l’achat : les jeunes actifs, qui en raison de leur âge n’ont pas eu le temps de cumuler une épargne conséquente, en tout cas suffisante au regard du niveau élevé des prix et des taux.

Il n’est pas surprenant que plus de 60% des acquéreurs soient actuellement des secundo-accédants : ceux qui rachètent suite à une revente. L’année dernière, ils ont majoritairement réinjecté 100% de leur fruit de vente dans leur nouveau projet. Des vendeurs qui rachètent derrière grâce à leur fruit de vente, autrement dit des acheteurs avec beaucoup d’apport.

Une opportunité que n’ont pas les primo-accédants : par définition, ceux qui achètent pour la première fois n’ont rien à revendre ! En guise d’apport personnel, ils n’ont que leur épargne ou bien la solution d’un prêt familial, une alternative émergente ces derniers temps.

Un prêt familial n’est pas un don mais un contrat en bon et due forme : il peut coûter en intérêts à l’emprunteur, comme s’il avait souscrit cette somme auprès d’une banque. Il peut aussi être accordé sans intérêt, comme un prêt à taux zéro, ce qui est généralement le cas fort heureusement.

Un prêt sans intérêts mais pas sans contrepartie : l’emprunteur devra rembourser le prêteur, ce qui augmentera sa mensualité et diminuera son reste à vivre. C’est d’ailleurs une façon de contourner la règle des 35% de taux d’endettement du HCSF, certaines banques ne tenant pas compte de cette mensualité pour calculer votre taux d’effort, estimant qu’en cas de difficulté de remboursement, votre famille saura se montrer plus souple pour en suspendre et reporter le paiement.

La formule du prêt familial n’en reste pas moins une solution délicate, porteuse d’un risque de conflit en cas de non remboursement, sans compter le risque de requalification si le prêt n’était pas remboursé effectivement, suite à un accord tacite entre une mère et son fils par exemple.

Une autre solution existe, plus sûre et surtout plus interessant pour un emprunteur qu’un prêt familial : une donation. Du moins si votre famille le veut bien, si elle le peut également. Dans le cas d’un prêt, votre prêteur se sépare d’une somme d’argent qu’il récupérera. Dans le cas d’une donation, non seulement votre bienfaiteur va se séparer d’une somme d’argent qu’il ne récupérera pas, mais il va payer pour ça !

Un don familial sans contrepartie cette fois pour celui qui reçoit, non sans contrepartie pour celui qui donne. L’avantage d’une donation pour l’emprunteur : il empoche l’argent sans avoir à le rembourser à son donateur. C’est une charge mensuelle en moins. Le désavantage pour le donateur : s’il donne il paye un impôt - un impôt sur de l’argent déjà largement imposé au préalable, soit dit en passant…

Pour faire un don à un enfant, des parents devront payer des droits à l’État. Cet apport gratuit pour le donataire, il n’est nullement gratuit pour le donateur. Une donation est coûteuse pour celui qui donne. Et ce coût pour le donateur, c’est aussi un manque à gagner pour celui qui reçoit.

Les parents et les grands-parents veulent aider leurs enfants ou petits-enfants à devenir propriétaires. Favoriser les donations en vue d’un projet immobilier est un moyen de compléter leur apport personnel, une rampe de lancement pour se constituer un patrimoine, un moyen aussi de réaliser un vœu de solidarité entre les générations.

Quand on parle de l’enjeu de l’accession à la propriété, on parle surtout de l’enjeu de la primo-accession, du passage des jeunes de l’état de locataire à propriétaire de leur résidence principale.

C’est la mission du prêt à taux zéro, des prêts aidés ou des prêts à taux bonifiés, tous dirigés vers les primo-accédants, de favoriser un premier achat immobilier et d’inciter à posséder son propre toit.

Un crédit immobilier est un endettement patrimonial, une épargne forcée, un placement pour sa future sécurité financière au moment de la retraite. Un crédit s’arrête un jour, un loyer jamais.

Faciliter leur premier achat immobilier, c’est aussi la mission de la mesure proposée par Guillaume Kasbarian.

Donation exonérée d’impôt aux primo-accédants

Le projet du ministre vise à faciliter l’entrée des jeunes actifs sur le marché immobilier, la génération perdante du moment.

L’accès à la propriété constitue une préoccupation majeure pour de nombreux citoyens, particulièrement pour les primo-accédants qui aspirent à acquérir leur première résidence principale.

Face à cette problématique, le gouvernement envisage une solution fiscale novatrice : une exonération temporaire des donations, si celles-ci sont destinées à l’achat d’une première résidence principale.

La proposition, soutenue par Guillaume Kasbarian, le ministre du Logement, vise à réduire les barrières financières qui empêchent de nombreux individus d’accéder à la propriété.

Selon les termes de cette initiative, les donations, qu’elles proviennent de membres de la famille en ligne directe tels que les parents et grands-parents, ou de membres en ligne indirecte comme les oncles et tantes, seraient temporairement exemptées de taxes, à condition que les fonds soient explicitement destinés à l’achat d’une première résidence principale.

Un des principaux attraits de cette mesure est qu’elle s’adresse à une large palette de bénéficiaires potentiels, depuis les seniors désireux de soutenir financièrement leurs petits-enfants jusqu’aux jeunes adultes cherchant à acquérir leur premier logement. Cela montre un effort pour renforcer le lien intergénérationnel tout en dynamisant le secteur immobilier : des donations sans fiscalité qui ne seront pas sans générer des recettes fiscales pour l’État.

Cependant, plusieurs détails de la proposition restent flous, notamment la durée de cette exonération et le plafond éventuel qui pourrait être appliqué. Ces incertitudes soulèvent des questions parmi les acteurs du marché et les futurs bénéficiaires, quant à l’efficacité et l’impact réel de la mesure proposée.

Actuellement, la mesure n’est pas encore officiellement validée. Elle doit encore recevoir l’approbation de Matignon et de Bercy. Interrogé par Le Figaro, le ministère de l’Économie a indiqué ne pas avoir eu connaissance de cette proposition et s’est abstenu de tout commentaire supplémentaire à ce stade. De même, Matignon n’a pas encore répondu aux demandes de commentaires.

Cette initiative s’inscrit pourtant dans la continuité des engagements pris par le président de la République durant sa campagne de 2022, où il avait promis d’augmenter l’abattement sur les successions de 100.000 à 150.000 euros. Une promesse qui n’a pas été concrétisée jusqu’à présent, possiblement en raison des contraintes budgétaires du gouvernement qui cherche à réduire une dette publique devenue colossale.

La tension entre les besoins immédiats de stimulation économique et les impératifs de responsabilité fiscale pourrait donc représenter un obstacle majeur à l’adoption de la mesure du ministre délégué au Logement.

En effet, bien que l’idée d’une exonération des donations pour l’achat de résidences principales puisse stimuler le marché immobilier et aider financièrement les primo-accédants, elle doit être évaluée dans le contexte plus large de la politique économique et des priorités fiscales du gouvernement.

L’impact potentiel sur les recettes fiscales, l’équité entre les contribuables et l’efficacité à long terme d’une telle mesure doivent être soigneusement pesés, ce pourquoi elle ne serait éventuellement intégrée que dans le projet de loi de finances 2025, pas avant neuf mois.

Cette proposition, bien que temporaire, pourrait avoir des répercussions durables sur le marché immobilier et sur la structure sociale. Elle pourrait également influencer les décisions des familles concernant la gestion et la transmission de leur patrimoine.

En conclusion, l’exonération temporaire des donations pour l’achat de la première résidence principale est une mesure qui nécessite une analyse approfondie et une discussion ouverte entre tous les acteurs concernés.

Elle représente un potentiel significatif pour transformer le paysage immobilier français, mais doit être soigneusement intégrée dans un cadre fiscal et économique cohérent pour éviter des conséquences non intentionnelles et garantir que les bénéfices seront à la hauteur des attentes.

Notamment en termes de justice sociale.

Donation sans impôt : mesure inégalitaire ?

L’équité de la mesure proposée d’exonération temporaire des donations pour l’achat de la première résidence principale est complexe et peut être vue sous différents angles.

D’un certain côté, il s’agit d’une mesure équitable.

Soutien aux primo-accédants : cette mesure peut aider les jeunes adultes et les familles qui autrement n’auraient pas les moyens d’accéder à la propriété en raison des coûts initiaux élevés. En réduisant le fardeau fiscal, elle pourrait permettre à plus de personnes d’investir dans un logement.

Stimulation de l’économie : en facilitant l’accès à la propriété, la mesure peut stimuler l’économie par l’augmentation de la construction et de la rénovation de logements, ce qui crée des emplois et augmente les dépenses de consommation.

Mais les arguments ne manquent pas pour taxer cette mesure d’inégalité entre ceux qui ont les moyens et ceux qui ne les ont pas.

Avantage aux familles déjà aisées : les familles qui disposent déjà de moyens financiers pour faire des donations sont celles qui bénéficieraient le plus. Ceux qui n’ont pas accès à de telles ressources familiales resteraient désavantagés, renforçant ainsi les inégalités existantes.

Effet sur les recettes fiscales : l’exonération pourrait réduire les recettes fiscales qui financent des services publics essentiels. Cela pourrait mener à une réduction des services ou à une augmentation des taxes ailleurs, ce qui pourrait affecter de manière disproportionnée ceux qui sont moins aisés.

L’impact final de la mesure dépendra largement de ses détails spécifiques, comme les plafonds d’exonération, la durée de l’exonération et les critères d’éligibilité.

Par exemple, un plafond plus bas pourrait cibler l’aide vers les ménages de classe moyenne plutôt que vers les plus aisés, tandis qu’une période d’exonération plus longue pourrait offrir plus d’opportunités aux personnes ayant besoin de temps pour économiser ou planifier leur achat.

Bien que la mesure ait le potentiel de rendre l’accès à la propriété plus réalisable pour certains, elle risque aussi d’exacerber les inégalités existantes entre les différents groupes socio-économiques.

Une attention particulière devra être portée à sa conception définitive pour maximiser l’équité et minimiser les effets inégalitaires.