Taux d'usure à plus de 6% jusqu'au 31 mars 2024 !

Par Fabrice Hamon le 4 janvier 2024

De nouveau trimestriel, le taux d’usure du 1er janvier 2024 atteint une hauteur sous plafond de 6,25% sur 25 ans. Maintenant tout passe pour obtenir un prêt immo !

Taux d'usure du premier trimestre 2024

Trop bas de plafond en 2022, le calcul du taux d’usure a été mensualisé le 1er février 2023.

Pariant sur une stabilisation des taux l’été suivant, la mensualisation du taux d’usure devait prendre fin six mois plus tard. Mais les taux ne cessant pas d’augmenter, le calcul mensuel du taux d’usure fut prorogé jusqu’au 31 décembre.

Prévue pour durer jusqu’au 1er juillet, l’actualisation mensuelle du taux d’usure fut prolongée en effet toute l’année pour permettre aux banques de s’adapter à la hausse rapide des taux d’intérêts, emportés dans le sillage du taux d’inflation et des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne.

Jeudi dernier, le 27 décembre (décision publiée le 28 au Journal Officiel), la Banque de France confirmait le retour au calcul trimestriel du taux d’usure à partir du 1er janvier 2024.

Ce qui signifie qu’il ne sera plus révisé avant trois mois et qu’il ne sera modifié cette année que trois autres fois, le 1er avril prochain, puis le 1er juillet, enfin le 1er octobre 2024, comme chaque année depuis sa création en 1991, avant la dérogation exceptionnelle de 2023.

Le retour au calcul trimestriel du taux d’usure est donc un retour à la normale. Et ce retour porte un message fort : la tempête est passée, les taux vont se stabiliser ! Les taux se sont stabilisés déjà depuis plusieurs mois au-delà de 4% ; tout porte à croire qu’ils vont se stabiliser les prochains mois en-deçà.

Le taux d’inflation baisse, les OAT 10 ans baissent, les taux de crédit immobilier baissent. Quant aux taux directeurs de la BCE, sauf évènement, ils n’augmenteront plus et baisseront à leur tour, en toute probabilité, au deuxième semestre.

La montée des taux jusqu’à 5% n’a pas eu lieu et n’aura pas lieu en 2024 !

Taux d’usure prêt immo du 1er trimestre 2024

Le taux d’usure pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans a atteint 6,29%.

Mensualisé pour mieux suivre la hausse des taux, il aura augmenté de 2,7 points de pourcentage en un an seulement, entre janvier 2023 et janvier 2024 !

6.29% entre 20 ans et 25 ans, les durées les plus courantes en France ; 6.01% à partir de 10 ans de durée d’emprunt, par exemple pour un prêt immobilier sur 15 ans, une maturité encore souvent pratiquée également.

Taux d’usure prêt immo du 1er janvier au 31 mars 2024

* Taux fixe 20 ans et plus : 6.29%

* Taux fixe moins de 20 ans : 6.01%

* Taux fixe moins de 10 ans : 4.53%

* Taux variable : 5.63%

* Taux prêt relais : 6.35%

Le taux d’usure est le taux maximum auquel un crédit peut être accordé.

Plus précisément, le taux d’usure est le taux maximal que le TAEG d’un crédit immobilier ne doit pas dépasser.

Le TAEG est le Taux Annuel Effectif Global, le taux tout compris, le taux total ou le vrai taux auquel vous allez emprunter. Ainsi lorsque la banque vous propose un taux à 4%, cela ne signifie pas que vous emprunterez à 4% : il n’est que le taux nominal du prêt, auquel il manque encore le taux de l’assurance, le coût de la garantie, les frais de dossier, éventuellement les honoraires de courtage (qui ne devraient pas y entrer…).

C’est ainsi qu’un taux initial plus bas peut cacher un taux final plus élevé. C’est pourquoi pour comparer il vaut mieux passer par un courtier en prêt immobilier !

Une fois que tous ces coûts ont été ajoutés, supposons que vous obteniez un taux global de 4.60%. C’est ce TAEG à 4,60 que vous pourrez comparer aux TAEG que vous proposent les autres banques pour financer votre achat immobilier. Calculez votre TAEG avec notre calculatrice de crédit immobilier.

Et c’est ce TAEG qui ne devra pas dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France. En cas de dépassement du taux d’usure, la banque ne pourra pas vous prêter l’argent et devra vous refuser le prêt. Elle n’a pas le choix, c’est la loi.

Mais avec un TAEG au-dessous de 5% et un taux d’usure au-dessus de 6%, autant dire qu’il y a de la marge et sauf dépassement du taux légal d’endettement, il n’y aura en tout cas plus de refus de prêt à cause d’un dépassement du taux d’usure.

Plus d’un point d’écart entre ces deux taux, cela signifie qu’il peut y avoir jusqu’à plus de deux points d’écart entre le taux d’usure et le taux d’intérêt pratiqué par la banque, le fameux taux facial hors assurance que la banque vous propose pour vous financer et vous gagner comme client.

Un taux nominal qui comprend une marge : un prêteur veut bien prêter mais à condition qu’il gagne de l’argent. Il perçoit des intérêts pour l’argent qu’il vous prête et lorsqu’il vous prête à 4%, sa marge n’est pas de 4% naturellement, elle est beaucoup plus faible et elle est incluse dedans.

C’est pourquoi les banques prêtent moins depuis deux ans : prêter n’était plus rentable. C’est pourquoi les banques vont prêter plus à présent : prêter redevient rentable.

Pas seulement mais pour partie grâce au niveau désormais plus élevé du taux d’usure suite à sa mensualisation et son relèvement chaque mois depuis février 2023.

Quel était le problème avec le taux d’usure ?

Le taux d’usure est devenu tristement célèbre courant 2022 en effet, lorsqu’il empêcha d’emprunter des acheteurs solvables.

Quel était le problème du taux d’usure ? Il était trop bas et surtout il était trop lent.

Les taux d’intérêt, très bas également à l’époque mais augmentant plus vivement, il s’est trouvé un écart trop faible entre les deux taux pour placer les assurances, les frais associés à l’octroi d’un prêt immobilier mais encore la marge du banquier.

Chaque hausse des taux d’intérêts était aussi une réduction de l’écart qui les séparait du taux d’usure. Pour qu’une banque puisse prêter, il fallait une différence d’au minima un demi-point entre les deux taux, ce qui n’était plus toujours le cas et encore fallait-il que la banque accepte de prêter à perte, tant il est vrai, il est important de le rappeler, qu’il n’y a pas que le taux d’usure dans la vie d’un banquier : pour fixer son taux de financement, elle subit encore la pression de son propre taux de refinancement, le fameux “taux refi” !

Si l’argent coûte plus cher aux emprunteurs à cause de la hausse des taux d’intérêt, l’argent coûte plus cher aux prêteurs à cause de la hausse de leur taux de refinancement.

C’est le fameux effet ciseaux ! Autant côté emprunteurs que côté prêteurs : si les premiers étaient pris en ciseaux entre le taux d’usure et les taux d’intérêt, les seconds étaient pris en ciseaux entre le taux de l’OAT 10 ans et le taux directeur de la BCE.

C’est de ce double effet ciseaux, telle une véritable quadrature du cercle, qu’apparut le problème majeur du taux d’usure : il bloqua tous les emprunteurs, y compris les plus aisés et les moins risqués.

Ajoutez à cela une inflation subite qui augmenta soudain le risque de prêter ; l’augmentation du coût de la vie rend en effet tous les emprunteurs plus risqués. Un emprunteur que l’envolée de l’inflation pénalise de deux façons : son moindre pouvoir d’achat immobilier à cause de la montée des taux d’intérêt ; son moindre pouvoir d’achat tout court à cause de la montée des prix à la consommation.

C’est justement pourquoi la Banque de France consentit alors à un « ajustement technique » temporaire du taux d’usure : pour permettre aux taux de crédit de rattraper leur retard sur le « taux refi », le taux de refinancement des banques auprès de la Banque Centrale Européenne, lequel était passé de 0% à 2.5% en 6 mois !

Pour aider les banques à mieux gérer la hausse des taux mais encore pour faire face à l’inflation, un autre enjeu de la mensualisation du taux d’usure étant de permettre aux banques de réduire l’écart entre leurs taux nominaux et le taux d’inflation, afin de baisser le « taux réel » des prêts immobiliers qu’ils accordent à leurs clients.

Or avec un taux d’usure à plus de 6% et des taux nominaux à moins de 4% tout le premier trimestre 2024, nous avons la perspective d’une différence confortable d’au moins 2 points entre les deux taux, outre un taux d’inflation se rapprochant irrésistiblement des 2% visés par la BCE.

« Désormais, les taux d’intérêt tendent vers leur stabilisation : c’est vrai des taux de la BCE comme de ceux du livret A, maintenus à 3%. Il est donc justifié de sortir des circonstances exceptionnelles et de revenir à l’ajustement trimestriel prévu par la loi», avait indiqué la Banque de France dans une déclaration à l’AFP, laquelle avait prévenu l’année dernière qu’elle maintiendrait le calcul mensuel du taux d’usure jusqu’à ce que la poussée s’essouffle et que les taux se stabilisent à nouveau.

Le taux d’usure ne sera plus un problème les deux trimestres prochains et c’est pour cette raison que le calcul trimestriel du taux d’usure pouvait faire son retour sur la scène.

Calcul trimestriel du taux d’usure 2024

Ce n’est pas le calcul du taux d’usure qui va changer : ce qui va changer c’est sa périodicité.

Sa base de calcul est la moyenne des TAEG des trois derniers mois, augmentée d’un tiers.

Un taux d’usure mensualisé ne signifiait pas un taux d’usure calculé mensuellement sur la moyenne des TAEG du mois précédent : il s’agissait d’un taux mis à jour mensuellement sur la base du TAEG moyen des trois mois précédents, comme le taux d’usure trimestriel.

La seule différence étant qu’au lieu de tenir compte des trois mois précédents tous les mois, le calcul tiendra compte des trois mois précédents tous les trois mois, autrement dit, dans le cas d’un taux d’usure trimestriel, du trimestre précédent.

La Banque de France a donc toujours conservé au taux d’usure la même étendue de temps, lui conservant son rôle d’amortisseur et de protecteur des emprunteurs. Mais elle le calcula exceptionnellement tous les mois et le calculera désormais de nouveau tous les trois mois.

Même étendue de temps, encore que… Car il faut se rappeler que le mode de calcul de ce taux moyen avait déjà été modifié en juillet 2022, discrètement par ailleurs mais suivant une souplesse prévue par la loi, la Banque de France pouvant calculer le taux d’usure de deux façons différentes.

Lorsque les taux sont relativement stables, le taux d’usure est calculé sur la base d’une « période restreinte », portant sur les données du premier mois du trimestre précédent uniquement. Par exemple, le taux d’usure de janvier est calculé en prenant le TAEG moyen d’octobre comme référence.

Lorsque les taux sont instables, c’est une « période étendue » qui est retenue, couvrant plus largement le trimestre précédent : tout le premier mois, un échantillon représentatif du deuxième mois, un ajustement de données agrégées pour le troisième.

C’est ce deuxième mode de calcul qui fut appliqué au taux d’usure du troisième trimestre 2022, paru le 1er juillet. Ce qui explique qu’il ait augmenté plus que prévu ce jour-là, les TAEG de juin et mai étant alors supérieurs à ceux d’avril.

Même calcul pour le taux d’usure du quatrième trimestre paru le 1er octobre 2022, idem pour le taux d’usure paru le 1er janvier pour le premier trimestre 2023, et ce jusqu’à aujourd’hui puisque les taux étaient instables.

Quelle modération fut et sera appliquée au nouveau taux d’usure trimestriel, entre « période restreinte » et « période étendue » ?

Si « période étendue », nous aurons un taux d’usure le 1er avril prochain fixé à partir des mois de janvier, février et mars, celui du 1er juillet 2024 sur les mois d’avril, mai et juin.

Si « période restreinte », le taux d’usure d’avril sera calculé sur le TAG moyen de janvier, celui de juillet sur le TAEG moyen d’avril. Nous aurions donc un taux d’usure calculé non plus sur les trois derniers mois mais sur les taux effectifs d’il y a trois mois.

Un calcul trimestriel du taux d’usure plus exhaustif grâce à la prise en compte d’un trimestre entier qui fut un meilleur compromis ces derniers mois entre l’impératif de l’accès au crédit et l’impératif de la protection des emprunteurs.

Nous pouvons donc présumer que la Banque de France reviendra au calcul restreint du taux d’usure le trimestre prochain, puisque les taux d’intérêts sont plus stables.

Ce qui aurait pour effet de réduire la future baisse du taux d’usure puisqu’elle ne tiendrait compte que de la baisse des taux de janvier, pas des baisses supplémentaires des deux mois suivants. À condition qu’ils baissent cependant, un scénario plus plausible étant qu’ils stagnent plusieurs mois.

Quoi qu’il en soit, que nous revenions à la modalité originelle ou pas, il faut souligner un autre problème : celui du TAEG retenu pour le réviser.

Quel est le TAEG qui sert de calcul au taux d’usure ?

En octobre 2022, alors que le taux d’usure n’était pas encore mensualisé, les banques avaient posé le problème du TAEG moyen pris en compte pour le calculer.

Remarquons que les banques ne modifiaient pas le calcul : le TAEG moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers. Elle prenait la moyenne d’un autre TAEG ! Le même calcul mais sur la base de TAEG différents.

Le taux d’usure se calcule sur la base des prêts immobiliers débloqués tout le long du dernier trimestre : il en ressort un TAEG moyen qui après majoration d’un tiers, affichera la couleur pour tout un nouveau trimestre.

Dans la formule habituelle, ce sont donc les TAEG des fonds débloqués qui font foi. Ces TAEG sont bel et bien fidèles aux TAEG inscrits dans les offres de prêt, pour autant il ne sont enregistrés par la Banque de France qu’au moment de la signature chez le notaire, soit deux à trois mois plus tard, quand le remboursement du prêt immobilier débute effectivement.

Compte tenu des délais entre l’édition d’une offre de prêt et le déblocage des fonds, on comprend mieux le décalage entre un taux d’usure et un taux d’intérêt : le TAEG maximum d’un trimestre est calculé sur la base du TAEG moyen des prêts débloqués au cours du trimestre précédent, correspondant eux-mêmes en partie à des TAEG sortis des offres de prêt éditées encore un trimestre plus tôt… Voilà pourquoi un taux d’usure peut accuser un retard de six à neuf mois !

Les banques ne demandaient donc pas une modification du calcul. Il s’agissait bien de calculer un TAEG moyen et de le majorer d’un tiers. Mais de refaire ce calcul en modérant les TAEG observés dans les offres de prêt au moment même de leur émission, sans attendre que les fonds soient débloqués ou effectivement prêtés.

Le calcul ne change pas. C’est la fraîcheur du résultat qui change. Et ça change tout : les TAEG pris en compte sont réellement ceux du trimestre précédent, non plus ceux appliqués jusque six mois avant !

Le taux d’usure plafonne l’ensemble des frais d’un prêt immobilier. Il vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement. Il vise aussi à stabiliser la distribution des crédits immobiliers dans un environnement changeant.

Avec un taux d’usure correspondant alors à 133% des taux annuels effectifs globaux signés les trois mois précédents, nous aurions un calcul trimestriel plus en phase avec la réalité, comme le fut son calcul mensuel…

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