Mensualisation du taux d'usure le 1er mars 2023

Par Fabrice Hamon le 11 janvier 2023

La Banque de France présente aujourd’hui ses voeux aux courtiers. Première résolution : mensualiser les taux d’usure des crédits immobiliers. Bonne année !

Bertall - Rez-de-chaussée - 19ème
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Emprunteurs, emprunteuses, la Banque de France vous souhaite une bonne année !

Elle a reçu aujourd’hui les associations de courtiers en crédit immobilier pour vous permettre de financer vos projets !

Et cette journée fera date : la Banque de France accepte de réévaluer le taux d’usure tous les mois !

Vous n’osez pas demander un crédit immobilier ? Vous venez de recevoir un refus de prêt ? Le taux d’usure vous empêche d’emprunter mais la situation va changer.

« Nous ne constatons pas de blocage sur le marché du crédit immobilier », déclarait il y a peu Marie-Laure Barut-Etherington, directrice générale adjointe aux statistiques et aux études internationales à la Banque de France.

Mais ça y est, miracle, la Banque de France a constaté le blocage… Un miracle qui se produisit aussi sous la pression de Bercy : « Ouvre les yeux ! » dut dire le ministre au gouverneur.

“Au lieu de faire cette hausse une fois en fin de trimestre avec une grosse marche… on ferait trois plus petites marches”, a résumé mercredi le gouverneur François Villeroy de Galhau devant la commission des finances du Sénat.

Le taux d’usure sera donc réactualisé tous les mois, non plus tous les 3 mois. On monte les marches, on ne prend plus l’ascenseur, c’est mieux pour la santé des prêteurs et des emprunteurs.

Ce sera un gros blocage en moins pour le marché immobilier : le taux d’usure ne sera plus un problème et ça va grandement accélérer le retour des acquéreurs.

Seule inconnue pour le moment : application dès le 1er février ou bien le 1er mars.

L’enjeu de cette réunion était simple : un marché immobilier bloqué pendant trois semaines ou bien pendant trois mois. Si le premier taux d’usure mensuel paraît le 1er mars, il faudra attendre un déblocage mi-février et comme on dit « c’est déjà ça », surtout que les courtiers réclament cette réforme depuis un an déjà.

Au plus tard le 1er mars prochain, un nouveau taux d’usure autour de 4% sonnera le tocsin de la reprise de l’activité. Nous aurons un taux d’usure qui reprendra le large et des banques qui se feront de nouveau une plus vive concurrence.

Libres d’augmenter leurs taux et leurs marges régulièrement et surtout libres de s’adapter plus rapidement aux taux directeurs de la BCE ou aux OAT 10 ans, elles vont prêter plus largement.

Surtout que nous ne sommes pas à l’abri d’une bonne surprise : un fléchissement de l’inflation et un revirement de la Banque Centrale Européenne qui détendrait ses taux de refinancement.

Taux d’usure réactualisé tous les mois

Pourtant, le 1er janvier dernier, la Banque de France était contente.

Elle venait de relever le taux d’usure pour un nouveau trimestre : de 50 points de base !

Taux maximaux applicables aux crédits immobiliers au 1er trimestre 2023, publiés par la Banque de France :

  • Taux d’usure moins de 10 ans : 3.41%
  • Taux d’usure moins de 20 ans : 3.53%
  • Taux d’usure 20 ans et plus : 3.57%
  • Taux d’usure crédit relais : 3.76%
  • Taux d’usure prêt à taux variable : 3.35%

Les refoulés de décembre allaient pouvoir représenter leur demande de prêt.

L’activité immobilière allait reprendre de plus belle : agents immobiliers et courtiers en crédit étaient sur le pied de guerre. Le minuteur était lancé : les acheteurs avaient un mois grand maximum pour emprunter !

Mais les banques ont augmenté leurs taux dans les mêmes proportions dès le lendemain. Nouveau taux d’usure nouveau problème.

Parce que ce taux maximum pour les emprunteurs, c’est un taux minimum pour les prêteurs ! Ce taux d’usure à 3.57%, c’est quasiment le taux auxquels les banques empruntent elles-mêmes…

Elles empruntent actuellement à 3.50 et comme il faut un écart d’au moins un demi-point entre le taux d’usure et le taux d’intérêt pour loger l’assurance et la garantie du prêt, cet argent emprunté à 3.50 elles devront le prêter à 3%…

Tous ces points de suspension pour signifier pourquoi le marché immobilier est suspendu depuis des mois. Pour signaler aussi que nous aurons encore une offre de prêt en édition limitée les prochaines semaines.

C’est justement pourquoi la Banque de France consent à un « ajustement technique » temporaire du taux d’usure : pour permettre aux taux de crédit de rattraper leur retard sur le « taux refi », le taux de refinancement des banques auprès de la Banque Centrale Européenne, lequel est passé de 0% à 2.5% en 6 mois.

Si l’argent coûte plus cher aux emprunteurs à cause de la hausse des taux d’intérêt, l’argent coûte plus cher aux prêteurs à cause de la hausse de leur taux de refinancement.

Et en vérité, ce renchérissement est la raison principale du refus de prêter actuellement. En cause le niveau du taux d’usure relativement aux taux des Obligations Assimilables au Trésor et aux taux directeurs de la Banque Centrale Européenne. Contrairement aux taux de crédit immobilier, les taux de refinancement des banques sont sans limite : aucun taux d’usure ne les arrête.

Et puis pour faire face à l’inflation également : un taux d’inflation montant qui tire vers soi les taux d’intérêt en même temps que le taux d’usure les retient. Un autre enjeu de sa mensualisation étant de laisser les banques réduire l’écart entre leurs taux nominaux et le taux d’inflation, afin de baisser le « taux réel » des prêts immobiliers qu’ils accordent à leurs clients.

Le taux d’usure n’échappe pas à la pression inflationniste sur les taux. Mais il n’augmente pas au même rythme et c’est une bonne chose. Un taux d’usure réactualisé tous les mois n’est pas un taux d’usure en temps réel : il sera plus réactif mais il continuera de freiner la hausse des taux d’intérêt.

Taux d’usure mensuel : quel calcul ?

Ce n’est pas le calcul du taux d’usure qui va changer : ce qui va changer c’est sa périodicité.

Les prochains taux d’usure ne seront pas calculés sur les taux effectifs du mois précédent, par exemple celui de juillet par rapport aux conditions de juin, mais sur la moyenne des trois derniers.

« Il y a eu des pressions de la part de divers représentants des prêteurs pour faire remonter nettement plus vite le taux d’usure. Je ne crois pas que ce soit souhaitable : il faut une remontée progressive et ordonnée pour protéger les emprunteurs », déclara François Villeroy De Galhau au Sénat.

Le Gouverneur de la Banque de France conservera le mode de calcul actuel, lui conservant son rôle d’amortisseur et de protecteur des emprunteurs.

Tel sera le compromis : un taux d’usure mis à jour mensuellement sur la base du TAEG moyen des trois mois précédents. Encore que…

Il faut se rappeler que le mode de calcul de ce taux moyen a déjà été modifié en juillet dernier, discrètement par ailleurs mais suivant une souplesse prévue par la loi.

Le taux d’usure est le Taux Annuel Effectif Global qu’un crédit immobilier ne doit pas dépasser. Sa base de calcul est la moyenne des TAEG du trimestre précédent, augmentée d’un tiers. Mais la Banque de France peut calculer le taux d’usure de deux façons et c’est là qu’une nouvelle inconnue se présente…

Lorsque les taux sont relativement stables, le taux d’usure est calculé sur la base d’une « période restreinte », portant sur les données du premier mois du trimestre précédent uniquement. Par exemple, le taux d’usure de janvier est calculé en prenant le TAEG moyen d’octobre comme référence.

Lorsque les taux sont instables, c’est une « période étendue » qui est retenue, couvrant plus largement le trimestre précédent : tout le premier mois, un échantillon représentatif du deuxième mois, un ajustement de données agrégées pour le troisième.

C’est ce deuxième mode de calcul qui fut appliqué au taux d’usure du troisième trimestre 2022, paru le 1er juillet. Ce qui explique qu’il ait alors augmenté plus que prévu, les TAEG de juin et mai étant alors supérieurs à ceux d’avril.

Même calcul pour le taux d’usure du quatrième trimestre paru le 1er octobre, idem pour le taux d’usure paru le 1er janvier pour le premier trimestre 2023. La Banque de France comptait maintenir ce mode de calcul tout le premier semestre, le temps que la poussée s’essoufle et que les taux se stabilisent à nouveau.

Une normalisation des taux de crédit que la Banque de France consent désormais à accélérer en mensualisant le calcul, du moins provisoirement, sur une durée limitée à huit trimestres, soit deux années.

Quelle modération lui appliquera-t-elle, entre « période restreinte » et « période étendue » ?

Si « période étendue », nous aurons un taux d’usure le 1er février prochain fixé à partir des mois de novembre, décembre et janvier, celui du 1er mars sur les mois de décembre, janvier et février.

Si « période restreinte », le taux d’usure de février sera calculé sur le TAG moyen de novembre, celui de mars sur le TAEG moyen de décembre. Nous aurions donc un taux d’usure calculé ni sur le dernier mois ni sur les trois derniers mois mais sur les taux effectifs d’il y a trois mois !

Un calcul mensuel du taux d’usure plus exhaustif grâce à la prise en compte d’un trimestre entier nous semble un meilleur compromis entre l’impératif de la protection des emprunteurs et l’impératif de l’accès au crédit.

Mais il est possible que la Banque de France, non contente de réviser un taux d’usure sous la pression du Ministère des Finances, fasse du zèle et revienne à la modalité originelle, pensant mieux sécuriser de cette manière l’endettement des emprunteurs.

Ce choix limiterait la portée et l’impact positif de la mensualisation du taux d’usure sur les prêteurs. Non pas que nous nous réjouirions de la perspective d’une hausse plus rapide des taux ! Nous sommes conscients que chaque relèvement des taux disqualifie une frange supplémentaire d’acquéreurs.

Mais nous pensons que pouvoir emprunter à un taux plus élevé, c’est mieux que de ne pas pouvoir emprunter du tout - puisque les taux plus bas qui existent aujourd’hui, on ne peut pas les obtenir de toute façon.

Problème du taux d’usure en 4 épisodes

La comédie aura duré un an.

Épisode 1 - Le 1er avril 2022, après la sortie du deuxième taux d’usure trimestriel, nous titrons : Le taux d’usure confine encore un peu plus le crédit immobilier. « Le taux d’usure descend tandis que les taux d’intérêts montent : les emprunteurs sont pris en ciseaux… »

Épisode 2 - Le 1er juillet 2022, après la sortie du troisième taux d’usure trimestriel, nous titrons : Il y a un problème de taux d’usure ! « Les professionnels du financement immobilier ont été entendus. Bercy étudie une révision du mode de calcul du taux d’usure pour débloquer l’accès au crédit. »

Comme nous étions naïfs… Plus naïfs encore le 6 juillet puisque nous annoncions que le taux d’usure allait être réformé prestement : Taux d’usure, Bercy se réveille ! « Il n’y aura pas de crise immobilière cet été parce que Bercy et la Banque de France vont réagir rapidement. Le Ministre et le Gouverneur vont réagir parce qu’il ne peut en être autrement ! »

Or il en fut tout autrement… Cependant notre niaiserie ne s’est pas arrêtée là… Dieu sait comme en France nous avons foi en l’Etat.

Épisode 3 - Le 1er octobre 2022, après la sortie du quatrième taux d’usure trimestriel, nous titrons : Fin du problème du taux d’usure ? « L’accès au crédit immobilier est de nouveau bloqué par le taux d’usure. Et si la Banque de France modifiait son calcul et le relevait dès le 1er novembre ? »

Nous pensions encore et encore que les pouvoirs publics allait riposter pour soutenir les emprunteurs et les prêteurs or il n’en fut rien. Nous fîmes alors une cure de lucidité…

Résignés, nous titrons le 2 décembre : Pas de réforme du taux d’usure ! « La Banque de France refuse de réformer le taux d’usure. Pendant ce temps, la Banque Centrale Européenne prévoit une nouvelle hausse de son taux directeur. »

« Sur tous les espaces métropolitains, pourtant caractérisés par la pénurie de biens, la demande solvable capable d’acquérir ces logements a fondu avec la raréfaction des financements bancaires et les apports personnels exigés », observait Michel Mouillart, Docteur d’Etat en Economie et Financement du Logement. C’était l’année dernière et nous en sommes encore là.

Notaires, banquiers, courtiers, professionnels de l’immobilier, nous aurons les uns et les autres expliqué en long et en large le problème du taux d’usure aux pouvoirs publics. Nous les prenions pour des “mathémagiciens”, ils nous prenaient pour des “bâtimenteurs”.

Épisode 4 - C’est le dernier épisode : les statisticiens ont écouté le terrain. La série “Problème du taux d’usure” touche à sa fin et s’arrêtera au plus tard le 1er mars.

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