Fin du problème du taux d'usure ?

Par Fabrice Hamon le 18 octobre 2022

L'accès au crédit immobilier est de nouveau bloqué par le taux d'usure. Et si la Banque de France modifiait son calcul et le relevait dès le 1er novembre ?

Artistes dansant le Cake Walk - Carte postale fin 19ème
Artistes dansant le Cake Walk - Carte postale fin 19ème

Le mois débutait avec une bonne nouvelle : le taux d’usure a été rehaussé plus que prévu le 1er octobre.

Nous pouvions y lire une deuxième bonne nouvelle : finalement les taux d’intérêt n’atteindront pas dès cette année les 3% !

Une troisième bonne nouvelle était que ce rehaussement tombait pile au moment où les banques, comme chaque année au mois d’octobre, repartent énergiquement à la conquête de nouveaux clients.

Or comme dirait un ancien Président, ces trois heureux événements ont fait pschitt presque immédiatement. Car cette année les banques ne bondissent pas sur les clients. Elles veulent prêter mais à des taux plus élevés.

En septembre la Banque de France demandait aux banques de ralentir la hausse de leurs taux d’intérêts ; en octobre les banques demandent à la Banque de France d’accélérer la hausse de son taux d’usure.

Pour résoudre le problème, les banquiers proposent deux solutions :

  • Mensualiser le calcul du taux d’usure au lieu de l’actualiser tous les trois mois ;
  • Baser le calcul sur les offres émises, non plus sur les crédits débloqués.

Les discussions - ou le bras de fer - ont lieu en ce moment même à la Banque de France.

Le taux d’usure ne tiendra pas 3 mois !

Les nouveaux taux d’usure feront long feu : ils seront de courte durée.

Parions que la prochaine révision n’aura pas lieu le 1er janvier 2023 mais le 1er novembre 2022, jour de la fête des morts mais jour de renaissance aussi cette année pour mille projets laissés morts-vivants.

Il faut reconnaître que c’est bizarre cette actualisation d’un taux tous les trois mois, quand tous les autres taux font l’actualité quasi quotidiennement !

Car tel est le défaut principal du taux d’usure : sa durée. C’est le seul taux qui ne bouge plus pendant 3 mois ! Il se terre tout un trimestre sous un casque, pendant que tous les autres taux volent en éclats.

Une durée de 3 mois qui au bout du compte ne laisse qu’un délai de 10 jours pour emprunter ! Dix jours seulement au début d’un trimestre, quand le taux d’usure vient tout juste de bouger un bras.

Ainsi, après trois mois de grande difficulté pour emprunter, provoquée par un écart trop faible entre le taux d’usure et les taux de crédit immobilier, entraînant une augmentation du nombre de refus de prêt, des emprunteurs ont pu représenter leur dossier début octobre pour finaliser leur projet.

Du moins si le taux d’intérêt retenu est resté le même que celui du mois dernier… Autrement dit à la condition que votre banque n’ait pas augmenté son propre taux dans les mêmes proportions entre-temps.

Si la hausse importante du taux d’usure s’accompagne d’une hausse importante du taux d’intérêt, la collision entre les deux taux arrêtera brutalement votre projet de la même manière. Sans compter que vous aurez peut-être un taux d’endettement devenu du jour au lendemain trop élevé.

Solvable hier à ce taux d’intérêt mais infinançable à cause du taux d’usure, vous êtes finançable aujourd’hui grâce au nouveau taux d’usure mais insolvable à ce nouveau taux d’intérêt…

Certaines banques avaient ingénieusement prévu le coup ! Sachant que le taux d’usure allait augmenter, mais que leurs propres taux allaient augmenter dans sa foulée, elles ont fait des propositions fin septembre à des TAEG supérieurs de 20 points au taux d’usure.

Ces propositions étant valables deux semaines, ce taux usurier la première semaine (dernière semaine de septembre) est devenu légal et applicable en deuxième semaine (première semaine d’octobre) !

Des demandes de prêt immobilier refusées la semaine précédente furent accordées la semaine suivante. C’est ce qui s’appelle une fenêtre de tir pour sortir des dossiers. Bien joué !

Or il n’y eut plus de jeu possible dès le 10 du mois. Les emprunteurs retardataires ont très vite déchanté. Ils se seront positionnés sur un bien immobilier quelques jours trop tard, au moment où les nouveaux taux d’usure étaient déjà rejoints par les nouveaux taux d’intérêt.

C’est la magie du taux d’usure : il peut interdire ou permettre d’emprunter, faire apparaître ou disparaître un accord ou un refus d’un seul coup de baguette.

Nouveau taux d’usure jusqu’au 1er novembre ?

Voici les nouveaux taux d’usure, tant attendus par les emprunteurs et les prêteurs, valables du 1er octobre au 31 décembre - en tout cas au moins jusqu’au 1er novembre :

Taux maximaux applicables au 4ème trimestre 2022, publiés par la Banque de France :

  • Taux d’usure moins de 10 ans : 3.03%
  • Taux d’usure moins de 20 ans : 3.03%
  • Taux d’usure 20 ans et plus : 3.05%
  • Taux d’usure crédit relais : 3.40%
  • Taux d’usure prêt à taux variable : 2.92%

Les taux d’usure ont augmenté de 40 points. C’est mieux que les 20 ou 30 points prévus par les professionnels.

Seulement voilà : les nouveaux taux d’intérêts publiés par les banques le lundi 3 octobre ont également augmenté de 40 points, surtout sur les durées les plus longues.

Taux d’usure et taux d’intérêts marchent généralement d’un même pas. Théoriquement c’est le taux d’usure qui suit de loin les taux d’intérêts ; actuellement ce sont les taux d’intérêts qui suivent de près le taux d’usure. Le taux d’usure donne le ton, plus l’inverse.

Donc le problème est le même que le mois dernier, sauf pour les bons profils emprunteurs, les plus capables de rembourser sur des durées plus courtes ou de mobiliser un apport plus conséquent, qui en outre subiront des hausses de taux plus modérées, de façon à ne pas leur fermer la porte au nez.

C’est comme à l’entrée d’une discothèque : on ne fait entrer que ceux qui ont les moyens d’acheter des bouteilles ! Les clients à fort revenus consommeront des services bancaires. Aux autres, qui ne voulaient qu’un verre et danser, on appliquera un tarif à l’entrée qui leur fera rebrousser chemin.

Et puis l’établissement ne fait crédit qu’aux habitués ! Il faut être un bon client de la banque. Si vous venez pour la première fois, vous serez refoulés. Pas de prospects actuellement, pas de nouveaux clients ! Que des têtes connues, que les fidèles, c’est cela que le banquier demande au courtier en prêt immobilier en ce moment.

Mais attention, une banque refuse aussi une large partie de ses propres clients ! Pour emprunter il faut non seulement y être bancarisé mais encore réputé « bankable ». Le taux d’usure est comme un meuble qui bloquerait l’entrée. La porte n’est que très étroitement entrouverte et ceux qui se faufilent le mieux sont les portefeuilles les plus épais.

Enfin c’est une de ces boîtes de nuit réservées aux personnes mûres. Ces clients ne devront être ni trop jeunes, en manque d’argent, ni trop âgés, en manque de forme, de façon que l’assurance emprunteur de ces derniers ne renchérisse point trop le TAEG (car ce n’est pas le taux nominal mais le taux annuel effectif global qui ne doit pas dépasser le taux d’usure).

40 ou 45 ans maximum est donc actuellement le bel âge pour emprunter. Les quadras sont les VIP du moment. Les juniors et les seniors doivent rester chez eux, à moins qu’ils aient beaucoup d’apport à dépenser : le jeune et le vieux fortunés sont évidemment les bienvenus, la banque va même leur ouvrir un salon privé. En guise de champagne offert : délégation d’assurance, exonération d’IRA, gratuité de la carte bancaire, accompagnement personnalisé.

« On ne prête qu’aux riches » est une vieille blague plus que jamais d’actualité. Et d’une certaine manière le calcul trimestriel du taux d’usure sert les intérêts de cette clientèle aisée : en empêchant les taux de trop augmenter ou d’augmenter trop vite, le taux d’usure protège leur pouvoir d’achat immobilier.

De fait, le taux d’usure ralentit la hausse des taux. Le taux d’usure n’a pas que des défauts ! Sans ce calcul trimestriel du taux d’usure, les taux de crédit immobilier dépasseraient déjà les 3% dans toutes les banques. Ils ne dépasseront ce seuil qu’au premier trimestre, voire au second trimestre de l’année prochaine.

Sauf s’il évolue dès le 1er novembre prochain…

Le taux d’usure régule le marché du crédit immobilier

Mais si le taux d’usure ralentit la hausse des taux, il ralentit aussi la baisse des prix. Cette fois il protège les vendeurs, du moins jusqu’à un certain point, ceux-ci trouvant moins preneurs.

Le taux d’usure tire les taux vers le bas, il les retient, la Banque de France croyant ainsi caresser les emprunteurs dans le sens du poil. Mais en réfrénant la hausse des taux, il pousse aussi l’apport vers le haut en soutenant les prix immobiliers à leur niveau désormais trop élevé.

Or c’est ce rapport devenu critique entre les taux et les prix qui hérisse plutôt le poil du marché. Des taux qui augmentent sans que les prix baissent en face, c’est une perte sèche de budget pour les candidats à l’achat.

C’est pourquoi ces ménages aisés, derniers prétendants autorisés à emprunter et pour mieux dire derniers soutiens du marché des transactions immobilières, sont des privilégiés menacés eux aussi de disparaître.

Pour le moment ils conservent un accès au crédit, une denrée qui se raréfie. Leur projet immobilier peut aboutir. Les taux ont augmenté mais ils sont encore très bas : au regard du taux d’inflation, le taux réel de leur emprunt est même largement négatif ! Avec un taux d’inflation à 6% et un taux d’intérêt à 2%, ils empruntent en réalité à - 4% !

Mais leurs revenus, aussi élevés soient-ils, ne suffisent déjà plus pour être éligibles à l’obtention d’un prêt. Ils doivent aussi mettre la main à la poche et ne pas en sortir qu’une piécette. Sinon ils seront d’autant moins dans les petits papiers des banques que ces dernières ne prêtent plus volontiers actuellement. Ils doivent puiser plus qu’ils ne l’auraient souhaité dans leur épargne mais qu’ils s’estiment déjà heureux de pouvoir emprunter !

Les prix immobiliers ont atteint des sommets, avec comme point d’orgue la dernière crise sanitaire. Le virus de l’immobilier a suivi celui du covid, faisant grimper les prix en vue d’un prochain confinement. La suite imprévisible des événements fut un départ de feu, un début d’inflation d’abord, gravement attisé par une autre crise majeure, une vraie guerre cette fois sur le continent européen.

Le taux d’usure est un problème mais il ne l’est devenu qu’au regard d’un plus vaste problème : une inflation rapide et débridée qui a entraîné une accélération de la hausse de tous les taux, taux d’intérêts, taux des obligations, taux directeurs. En pareille situation, il n’est plus tenable que le taux d’usure se comporte en ermite, tel un sage au bord de toutes les agitations.

Oublier l’inflation dans les débats sur le taux d’usure serait en effet manquer le vrai problème. L’inflation est au fondement de la position de la Banque de France, laquelle recherche un équilibre entre l’offre et la demande. Ainsi le taux d’usure a protégé les vendeurs d’une baisse brutale des prix qu’une hausse brutale des taux d’intérêts pour les acheteurs eût entraîné.

Or nous sommes arrivés à un point de blocage et c’est dans ce cadre qu’intervient la proposition des banques de réviser le mode de calcul du taux d’usure, avec pour premier objectif le retour à des prêts plus lucratifs, également celui de faire baisser les prix.

Le nouveau calcul du taux d’usure version banques

Accélérer la hausse des taux pour faire baisser les prix immobiliers est tout l’enjeu d’un nouveau calcul du taux d’usure.

La vocation du taux d’usure, sur le papier du moins, est de protéger les emprunteurs - mais si bien ces derniers temps qu’il les défend même de l’emprunt…

Quoi qu’il en soit, il n’a pas seulement protégé les emprunteurs d’un taux abusivement élevé, il les a encore protégés d’un taux anormalement haussier. Mais un effet inattendu, nous l’avons vu, fut de protéger aussi les vendeurs d’une chute des prix, ce qui pour le coup pénalise les acheteurs.

L’équation est simple : tant que les taux augmentent et tant que les prix ne baissent pas, plus l’apport nécessaire grossira et plus le nombre d’emprunteurs maigrira. La cure de minceur est d’ailleurs entamée puisqu’on enregistre déjà une chute de 35% du volume des demandes de prêts immobiliers par rapport à la même période l’année dernière. Vous pesiez 75 kilos ? Imaginez que vous en pesez 50 un plus tard. On parlera d’un état maladif n’est-ce pas ?

Un éboulement violent de l’édifice qui ne s’était plus produit depuis 2008. Même le premier confinement n’a pas fait pire ! Les constructions de maisons individuelles reculent quant à elles de 35% et des réseaux immobiliers accusent déjà des chutes de 40% dans la vente de biens anciens.

Clairement la cause de cette situation est l’excès d’inflation d’une part, le niveau relevé, Cyrano ajouterait « alpin », « himalayen », des prix immobiliers d’autre part. Il faut que les prix baissent ! Et le taux d’usure a là aussi son rôle à jouer.

Le taux d’usure n’est pas seulement un défenseur des consommateurs. Il est également un instrument de régulation du marché immobilier et cette perspective est trop souvent oubliée au fil des polémiques autour de lui.

Pour réguler le marché il faut faire baisser les prix immobiliers. Pour le normaliser il faut trouver un équilibre entre des prix accessibles pour les acheteurs et des prix acceptables par les vendeurs - eux-mêmes acheteurs bien souvent et ce qu’ils perdraient à la vente ils le regagneraient à l’achat.

Un prix accessible, c’est un prix que les conditions de financement peuvent atteindre. Ce qui est de moins en moins le cas, de moins en moins d’acheteurs ayant l’argent disponible actuellement nécessaire pour compléter le concours d’un prêt.

Le taux d’usure n’en est pas le seul responsable, les contraintes du HCSF étant aussi passées par là… Et encore une fois, le premier déclencheur fut le brusque et bruyant réveil matin de l’inflation : vous avez beau appuyer sur le bouton, la sonnerie ne s’arrête pas et pire, le son monte…

Un nouveau taux d’usure pour faire baisser les prix

La nouveau calcul du taux d’usure proposé par les banques est-il passible de faire baisser les prix immobiliers ? La réponse est oui.

L’agence de notation Moody’s alertait début octobre : « le risque d’un retournement du marché de l’immobilier en Europe et d’une large réévaluation du foncier résidentiel a augmenté ; les prêts immobiliers devenant plus onéreux, la demande de logements va baisser, amenant probablement un assouplissement des prix de l’immobilier après plusieurs années de croissance ».

Les taux d’intérêt vont augmenter de toute façon et de façon automatique les prix immobiliers vont baisser, que le taux d’usure soit modifié ou maintenu en l’état - sauf baisse surprise et spectaculaire de l’inflation, laquelle ferait rebaisser les taux.

Tout l’enjeu du taux d’usure est de ralentir ou d’accélérer cette tendance inéluctable. La Banque de France ne veut pas changer le calcul du taux d’usure parce qu’elle estime que sa formule permettra un atterrissage des prix en douceur. Les banques estiment au contraire que laisser les taux s’envoler précipitera l’alignement des prix sur nos capacités d’achat.

Naturellement nous ne sommes pas naïfs. Si les banques réclament un taux d’usure calculé autrement, c’est d’abord pour le convertir à leur avantage. L’enjeu étant aussi quand même de retrouver une capacité à prêter, sinon abondamment, en tout cas plus amplement.

Cependant un taux d’usure plus libéral ne sera en la circonstance actuelle qu’une facilité d’emprunt pour une catégorie marginale d’emprunteurs, en même temps que l’occasion pour les banques de marger davantage. Ce que recherchent les banques, du moins dans l’immédiat, ce sont des facilités de financement à des taux plus rentables, pas une augmentation des demandes d’emprunt.

Il n’empêche que si l’on veut encourager activement une baisse des prix, alors oui il faut adopter la formule des banques. Parce qu’un taux d’usure actualisé non plus trimestriellement mais mensuellement collera mieux à l’actualité, s’ajustera mieux à un environnement de taux dont il ne peut ignorer les mouvements ni l’influence trop longtemps.

Remarquons que les banques ne modifient pas le calcul. Comment on calcule le taux d’usure ? Comme avant. On calcule quand et on calcule quoi ? C’est là que ça change.

On fait donc le même calcul mais on le calcule tous les mois et on se base sur des TAEG différents. En effet la mensualisation n’est qu’un nouveau tempo qui à lui seul ne pourra pas rythmer davantage la circulation de l’argent si les TAEG pris en compte sont les mêmes qu’avant.

Actuellement le taux d’usure se calcule sur la base des prêts immobiliers débloqués tout le long du dernier trimestre : il en ressort un TAEG moyen qui après majoration d’un tiers, affichera la couleur pour tout un nouveau trimestre. Si l’on se contente du TAEG moyen du seul mois précédent, on conserve une profondeur de temps qui biaisera encore le taux d’usure du mois suivant.

Pourquoi ? Parce que dans la formule actuelle, ce sont les TAEG des fonds débloqués qui font foi. Ces TAEG sont bel et bien fidèles aux TAEG inscrits dans les offres de prêt, pour autant il ne sont enregistrés par la Banque de France qu’au moment de la signature chez le notaire, soit deux à trois mois plus tard, quand le remboursement du prêt immobilier débute effectivement.

Compte tenu des délais entre l’édition d’une offre de prêt et le déblocage des fonds, on comprend mieux le décalage entre un taux d’usure et un taux d’intérêt : le TAEG maximum d’un trimestre est calculé sur la base du TAEG moyen des prêts débloqués au cours du trimestre précédent, correspondant eux-mêmes en partie à des TAEG sortis des offres de prêt éditées encore un trimestre plus tôt… Voilà comment notre taux d’usure peut accuser un retard de six à neuf mois !

Les banques ne demandent donc pas une modification du calcul. Il s’agit bien de calculer un TAEG moyen et de le majorer d’un tiers. Mais de refaire ce calcul chaque mois et de modérer les TAEG observés dans les offres de prêt au moment même de leur émission, sans attendre que les fonds soient débloqués ou effectivement prêtés.

Le calcul ne change pas. C’est la fraîcheur du résultat qui change. Et ça change tout : les TAEG pris en compte sont réellement ceux du mois dernier, non plus ceux appliqués jusque six mois avant ! Le taux d’usure correspondrait alors à 133% des taux annuels effectifs globaux signés le mois précédent, ne laissant peut-être un risque de frottement que les derniers jours du mois suivant.

D’évidence, si cette nouvelle base de calcul est adoptée maintenant, nous aurons un bond des taux d’intérêts au mois de novembre - au plus tard le 1er janvier prochain.

Le problème du HCSF

Dans un tel cas de figure, ne nous attendons pas pour autant à un retournement du marché ni à un regain considérable des ventes, des achats et des prêts.

D’abord en raison même de l’effet espéré : une hausse de taux immédiate qui recalera une portion supplémentaire d’emprunteurs. Les taux monteront tout de suite alors que les prix immobiliers baisseront plus tard. Les emprunteurs que le taux d’usure aura jusque-là évincés, ce sera au tour des taux d’intérêt de les écarter du marché.

La hausse des taux et la baisse des prix ne s’équilibreront pas harmonieusement et le temps que tout cela se cheville, l’apport personnel, d’ores et déjà le critère roi pour accéder au crédit immobilier malgré un taux d’usure qui a freiné l’ascension des taux d’intérêts, va continuer de grossir et de manger notre épargne. On peut donc s’attendre à une sélection plus drastique des emprunteurs ainsi qu’à une exclusion plus sévère des moins aisés durant les prochains mois.

Enfin parce que tout un pan des acquéreurs traditionnels manqueront encore longtemps à l’appel : les primo-accédants et les investisseurs. Nous ne sommes plus sur un marché qui fait sa part à l’accession à la propriété ni à l’investissement immobilier. Les prêts aidés pour les uns et les carottes fiscales pour les autres sont soit inexistantes, soit insuffisantes, soit inopérantes, soit inintéressantes. De ce point de vue, le vote du futur Budget de l’État sera crucial.

Plus généralement ce sont les locataires qui ont perdu l’espoir d’une place à la table des propriétaires. Ici le taux d’usure n’est pas en cause. Au contraire puisque, répétons-le, il contraignit les banques à pratiquer une hausse de taux moins impétueuse que partout ailleurs en Europe. La hausse des taux, aussi ralentie soit-elle, a découragé depuis longtemps les ménages les plus modestes. Sans le problème posé par le taux d’usure, nous aurions connu un même durcissement des conditions d’accès au financement.

Le problème du taux d’usure sera remplacé par le problème du HCSF. Une fois le problème disparu, nous verrons en effet que le taux d’usure n’était jamais que l’arbre qui cachait la forêt. Mille initiatives mettront le Haut Conseil de Stabilité Financière sous pression pour qu’il desserre le corset qui étouffe le pouvoir d’achat immobilier des français.

Il faudra libérer l’achat immobilier en rallongeant les durées, surtout qu’emprunter sur 30 ans par exemple, ce n’est pas en prendre pour 30 ans, la durée moyenne de détention d’un crédit immobilier étant de 7 ans. Il faudra aussi supprimer la limitation d’emprunter au-delà d’un taux d’endettement de 35%, en redonnant aux banques la liberté d’évaluer - et d’encadrer - elles-mêmes les capacités d’emprunt.

Tel était le cas en 2008, lors de la crise initialement américaine des subprimes, que le modèle français - taux fixes et maîtrise de l’endettement calculé sur les revenus, non sur la valeur des biens - avait empêchée de se propager sur le territoire.

Nous voyons comme un taux d’usure rehaussé, lâchant la bride aux taux d’intérêts, ne dégagera pas immédiatement l’accès au crédit. Beaucoup se font des illusions ou fondent trop d’espoir sur une nouvelle formule.

Pour que le crédit immobilier redevienne un fleuve qui irrigue les projets, il faut une baisse des prix ou alors une nouvelle baisse des taux d’intérêts, par conséquent un taux d’inflation qui de nouveau s’affaisse, ce qui n’est pas du tout improbable par ailleurs.

Nous entrons dans une période difficile mais avec ce nouveau taux d’usure, nous pourrions déjà hâter le retour à un marché plus dynamique et plus liquide.

Une refonte du taux d’usure n’est pas la panacée pour revigorer le marché parce qu’encore une fois, l’inflation est le problème principal. Cependant une telle refonte lui permettrait de ne plus alimenter l’attentisme ambiant et généralisé, qu’il soit celui des prêteurs, des emprunteurs ou des vendeurs.

Au lieu de contenir et réguler lentement le marché, il participerait activement à la baisse impérative des prix immobiliers.

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