Comment bloquer un taux immo qui monte ?

Par Fabrice Hamon le 30 mai 2022

Les taux immobiliers augmentent tous les 8 jours ! Vous avez obtenu le meilleur taux ? Constituez vite votre dossier pour ne pas subir une hausse de taux.

Nathaniel Dance - Mais vous êtes qui ? - 1782
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« J’ai reçu une proposition ferme de la banque ! » Ah vous croyez ? Pourtant pas du tout ! Le banquier vous a fixé rendez-vous 15 jours plus tard pour formaliser sa proposition, sauf qu’entre temps les conditions ont changé et le taux qu’il vous a fait n’est plus valable !

Ne vous fâchez pas contre le banquier ! Ça se passe très au-dessus de son agence, au dernier étage du siège social de sa banque, encore à Bercy au dernier étage de la Direction du Trésor et même au dernier étage de la Banque Centrale Européenne.

2 raisons de bloquer le taux

  1. Pour ne pas subir une hausse de taux !
  2. Pour ne pas s’exposer à un refus de prêt !

Parlons d’abord de la routine du courtier en crédit immobilier.

Un courtier est un professionnel du financement, agrée par les banques pour distribuer leurs prêts immobiliers aux particuliers. Pour ce faire, le courtier et le banquier signent ensemble une convention de partenariat, permettant au second de communiquer au premier ses grilles de taux.

Ces barèmes de taux sont traditionnellement reçus par mail le premier jour de chaque mois. Il arrive même qu’une banque écrive un mail à ses partenaires courtiers simplement pour les informer que ses taux, ce mois-ci, ne changeront pas. Aussi une grille de taux est-elle parfois valable pendant deux mois.

En écrivant ceci, on a l’impression de parler d’une époque lointaine… Pourtant c’était hier. Or le temps s’est accéléré ces dernières semaines, précipitant les prêteurs, les courtiers et naturellement les emprunteurs eux-mêmes dans une course à la montre pour clore le parcours de l’obtention d’un prêt.

Pourquoi ? Parce que les taux en cours ne sont plus en cours aussi longtemps qu’avant !

D’une validité d’au moins 30 jours précédemment, ils ne sont plus valables que 15 jours maximum dans certains établissements, 8 jours chez d’autres prêteurs, plus réactifs encore pour refléter la versatilité actuelle du marché : un marché irrésistiblement ascendant, freiné par le taux d’usure seulement.

La semaine dernière, lors d’une réunion entre courtiers organisée par la Caisse Régionale d’une banque leader sur le marché, la directrice de l’animation des partenariats annonçait qu’il était fort envisageable de raccourcir bientôt à 7 jours le délai de validité des offres de sa banque, alors qu’il est encore du double pour le moment.

L’explication de cette possibilité imminente était en réalité incontestable : qui peut présager actuellement de ce qui se passera non seulement dans un mois, mais dans une semaine ou dans deux jours…

3 risques d’avoir un refus de prêt

Le taux que votre courtier a négocié est sans conteste le plus bas du marché.

Il est néanmoins plus élevé que celui qu’il vous aurait obtenu une semaine avant. Une semaine après, le meilleur taux eût été plus élevé encore. C’est ainsi, les taux immobiliers augmentent de jour en jour et le temps manque pour les réserver.

Pourquoi se dépêcher d’arrêter vos conditions ?

La première bonne raison de bloquer le taux est évidente : pour qu’il n’augmente pas ! Nous dirions même mieux : pour que le taux n’augmente plus !

Subir une hausse de taux sera certes désagréable, mais si les trois problèmes suivants n’affectent pas votre dossier, disons que vous vous en sortez bien… L’argent sera finalement moins bon marché que prévu, votre mensualité sera finalement un peu plus élevée, mais le prêt immobilier demeure accordé. Vous pouvez acheter !

Le risque d’un refus de prêt est une bonne raison plus impérieuse. Par définition, il annulerait tout bonnement votre projet immobilier ! Vous aviez un accord de principe jeudi dernier mais le vendredi de la semaine suivante, c’est une menace de refus qui vous tombe dessus.

Quels sont les 3 risques que vous courez ?

  1. Le risque de s’exposer à un nouveau durcissement des critères d’octroi
  2. Le risque de dépasser le taux d’endettement légal
  3. Le risque dépasser le taux d’usure

Sauf à augmenter un peu votre apport (mais à réduire votre épargne restante, laquelle est un critère d’octroi…), ou bien à revoir vos ambitions sur d’éventuels travaux (mais la vétusté d’un bien est un critère d’octroi aussi…), enfin à renégocier le prix de vente (mais le vendeur a certainement un autre acheteur…). Il y a fort à parier que l’issue sera un refus de prêt pour ce bien et que vous devrez en chercher un autre, adapté à votre tout nouveau budget…

Chaque hausse de taux s’accompagne d’une intensification de la sélection. La conséquence automatique d’une hausse de taux est une hausse de la future mensualité. Par conséquent encore d’une baisse du reste à vivre : l’argent “qui vous reste pour tout le reste” une fois le crédit immobilier remboursé. Le risque étant qu’il ne vous reste plus assez, en cas d’imprévus tout de même probables sur des durées de 15, 20 ou 25 ans, pour le rembourser.

Trop prendre son temps en ce moment expose à un examen plus vigilant du banquier, plus attentif qu’il y a peu à la qualité des dossiers qui lui sont présentés.

Cette hausse de la mensualité à cause de la hausse du taux d’intérêt a logiquement encore pour conséquence une hausse de votre taux d’endettement. Il y a deux ans dans toutes les banques, ou l’année dernière dans certaines banques, ce surcroît d’endettement n’aurait pas fait déraper votre demande de prêt.

La règle tacite était un ratio raisonnable de 33%, que le banquier autorisait à déborder de trois à six points voire davantage, en fonction du passif, de l’avenir et de l’aisance financière du demandeur. L’année dernière, la recommandation du HCSF de s’arrêter à 35% fut suivie mais des dépassements raisonnables s’observaient encore, sans faire courir le moindre risque à des emprunteurs dont le profil était sérieusement étudié.

Cette année la recommandation est une contrainte avec laquelle il faut composer. Il n’y a plus de jeu dans le « scoring », le système d’évaluation des demandes de crédit. Vous pouvez offrir les meilleures garanties, vous avez largement de quoi passer, vous n’en serez pas moins cantonné au taux d’endettement maximal autorisé. Tout le monde est logé à la même enseigne. Une hausse de taux vous fait franchir le rubicon des 35% ? Vous avez perdu votre accord de principe mais consolez-vous, c’est en vertu d’un principe d’égalité…

La dernière raison impérieuse de bloquer le taux obtenu est la menace du fameux taux d’usure. Votre taux actuel, une fois ajoutés l’assurance du prêt et les autres frais, vous maintient en-deçà du taux d’usure. En un mot ou plutôt une expression : vous l’avez échappé belle ! 10 point de plus, soit 0.10% de taux d’intérêt en plus et tout est remis en cause parce que vous rentrez dans la zone interdite d’un taux usurier.

D’ailleurs, si vous tardez à fixer les conditions, vous ne serez pas à l’abri non plus d’une augmentation des frais de dossier ! Des frais de dossier de la banque, lesquels montent également ces derniers temps. Or ces frais de dossier, outre qu’ils renchériront le coût de votre crédit, rentrent aussi dans le TAEG, avec ce risque nouveau d’exploser le taux d’usure à cause de quelques centaines d’euros de plus.

Là encore, c’est à une semaine près un projet qui vous échappe, un enthousiasme qui devient désillusion. Vous êtes devenus insolvables en un clin d’œil !

Dans le cas précédent, vous étiez encore sous le taux d’usure mais vous êtes retoqué à cause d’un excès de taux d’endettement. Dans le cas suivant vous avez encore un bon taux d’endettement mais cette fois vous dépassez les bornes du taux d’usure. Sans compter que vous pouvez tout surpasser, par la simple pression soudaine d’une hausse de taux.

Le courtier en crédit immobilier pour contrer les hausses de taux

Disons-le sans préambule : le meilleur défenseur pour stopper l’envolée d’un taux, c’est le courtier !

Et le meilleur accélérateur pour constituer et déposer un dossier complet dans la banque qui vous a fait la proposition, c’est encore le courtier !

La fameuse proposition bancaire que l’on appelle, dans notre jargon, la « propo », mieux connue sous l’appellation « accord de principe », n’est en réalité, en l’état, qu’une simulation, non encore concrétisée en accord de prêt, lequel n’est pas encore l’offre de prêt elle-même, la seule proposition officielle.

Un accord de prêt n’est pas une offre de prêt et de nos jours il faut faire vite pour passer de l’accord à l’offre !

En effet le problème actuellement n’est pas tant la vitesse de la hausse générale et continue des taux que la rapidité d’un changement de barème dans la banque qui vous a dit oui. Vous vous êtes fiancés mais au moment du mariage, le prêteur dit non et ne signe plus les papiers !

Le problème du moment c’est donc que les taux bougent arbitrairement et qu’une hausse de taux peut intervenir d’un coup sans prévenir. Et si vous manquez le coche, sachez qu’un retour en arrière ne sera plus possible.

Soit vous acceptez la nouvelle proposition et hâtez-vous cette fois de la retenir, soit vous recherchez une autre banque qui voudra bien vous épouser et là encore pressez-vous de lui mettre la bague au doigt.

En tout cas la première promesse ne tient plus et il n’est plus temps de s’attarder pour ficeler votre dossier.

10 documents à fournir pour une demande de prêt

Pour obtenir un accord définitif il faut déposer un dossier. Une demande de prêt immobilier se fait à l’appui du dépôt d’un dossier complet.

Du moins d’un premier dossier suffisamment complet pour obtenir une proposition ferme.

Ce dossier, vous ne le déposez pas en banque, vous le rassemblez avec le courtier en prêt immobilier qui après examen et mise en ordre l’enverra en bonne et due forme au banquier qui l’attend. Et il l’attend bien présenté, prêt à traiter, sérieusement mais rapidement, de façon à passer vite au dossier suivant.

La complétude du dossier est absolument nécessaire mais sa présentation est aussi de la plus haute importance pour gagner du temps. Si le banquier doit démêler tous vos documents, envoyés dans le désordre les uns après les autres, nul doute qu’il le mettra de côté, préférant privilégier le dossier livré proprement.

Et s’il manque un document, il ne prendra pas même la peine de vous en informer immédiatement, remettant à plus tard son mail, ce qui remettra aussi à plus tard votre accord. Or tant que rien n’est signé - vous connaissez l’adage…

Sachez en tout cas que le courtier est habitué et qu’il saura lui donner le fond et la forme qui le placeront tout en haut de la pile sur le bureau du banquier.

Les 10 documents essentiels sont les suivants :

  1. Compromis de vente
  2. Justificatif de domicile
  3. Pièce(s) d’identité
  4. Livret de famille
  5. 3 derniers bulletins de salaire (les 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, artisans, agriculteurs et professions libérales)
  6. 3 derniers relevés de comptes bancaires
  7. 2 derniers avis d’imposition
  8. Justificatifs de tout crédit éventuel en cours
  9. Justificatif de l’apport personnel
  10. Tout document attestant d’éventuels revenus fonciers

Cette masse de paperasse peut impressionner mais avec l’aide du courtier vous verrez que ce n’est rien.

Armés de ce dossier, le taux arrêté sera bel et bien bloqué, d’autant que pour rester dans les temps, le courtier mènera encore une autre action qui consiste à fixer dans les plus brefs délais votre rendez-vous avec la banque.

L’idéal : une demande de prêt en amont

Notre sujet est l’acheteur qui a trouvé un bien immobilier, qui a reçu une proposition de financement et qui compte bien en rester à la première poignée de main du banquier.

Son enjeu est de ne pas subir une hausse de taux par rapport à celui déjà âprement négocié. Il est content de sa négociation, outre l’obtention d’un financement.

Si vous n’avez pas encore trouvé votre bonheur, cet article ô combien d’actualité pour les acquéreurs attirera tout de même particulièrement votre attention pour ne pas être confronté bientôt à la même situation.

N’attendez pas d’avoir signé un compromis de vente ou un contrat de réservation pour préparer votre dossier ! Donnez-le tout de suite au courtier ! Il ne manquera plus que le contrat de vente. Si besoin, le courtier saura même se le procurer immédiatement auprès du particulier ou du professionnel avec lequel vous avez fait affaire.

2 choses à savoir avant de demander un prêt

Pour bien préparer sa demande de prêt, et pour mieux dire, pour se tenir prêt, il faut avoir deux choses à l’esprit concernant les banquiers et les courtiers.

  1. Le banquier ne s’occupera pas de vous tant que vous n’avez pas acheté ;
  2. Le courtier s’occupera de vous bien avant que vous ayez acheté.

Pour que le banquier traite votre dossier, il lui faudra un contrat signé pour l’achat d’un bien immobilier. Il ne s’intéresse qu’aux “clients chauds” comme disent les conseillers. Les “clients froids” ou les prospects, encore en réflexion ou encore en recherche, ne les intéressent pas, jugés trop chronophages. Le courtier immobilier, lui, vous consacrera le temps nécessaire pour concrétiser votre projet.

L’idéal, toujours, est d’anticiper. Et le mieux sera donc d’anticiper en déposant son dossier auprès du courtier. De devancer le moment de la demande de prêt en préparant soigneusement à l’avance son dossier.

C’est le métier du courtier de vous accompagner. De la première simulation de financement pour valider votre budget à la signature chez le notaire pour recevoir les clés, le courtier vous suit, vous assiste, vous aide et vous conseille.

Le courtier c’est l’assistant par excellence pour votre crédit immobilier !

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