HCSF : les nouvelles règles du jeu !

L’accès au crédit immobilier était très large ; il est devenu très étroit.

Pour entrer il faut porter un uniforme : 35% de taux d’endettement maximum sur 25 ans maximum, c’est la plus grande taille qu’un emprunteur puisse prendre.

C’est la tenue réglementaire et rien ne doit dépasser. Pas de signe extérieur de richesse comme un taux d’endettement de 40% ; pas de signe extérieur de revenu modeste comme une rallonge sur la durée. On n’a pas le droit d’avoir les moyens ; on n’a pas le droit de ne pas les avoir non plus.

Du moins pour la capacité d’emprunt. Si la Banque de France a déterminé l’enveloppe qui peut vous être allouée par les banques, il n’en reste pas moins que tous les emprunteurs n’ont pas le même apport, pas la même épargne, d’ailleurs pas le même âge, ceci expliquant cela.

Avant, un emprunteur plus jeune pouvait compenser son manque d’apport, à cause de son âge, par un allongement de la durée, grâce à son âge. Il pouvait emprunter sur 30 ans pour l’achat d’un bien immobilier qu’il comptait revendre 10 ans plus tard. L’apport qui lui manquait lors du premier achat, il l’obtenait en revendant pour un second achat.

J’achète d’abord petit, j’achèterai plus grand plus tard ; je suis célibataire aujourd’hui, demain j’aurai une famille ; en attendant je capitalise à crédit, l’immobilier est idéal pour ça.

Mais ce projet de vie intelligent n’est plus permis si ce jeune homme ou cette jeune femme raisonnables ne sont pas entrés dans la vie active avec de l’épargne, autrement dit avec de l’argent épargné par les parents donné à leurs enfants, ou bien transmis par des grands-parents à leurs petits-enfants. Ils mettent de côté pourtant, mais ce n’est pas suffisant. Il leur aura manqué de naître privilégiés ou d’hériter d’un riche défunt…

Un haut conseiller de stabilité financière leur dira qu’il était bien audacieux et trop téméraire de vouloir devenir si tôt propriétaire. Qu’ils feront mieux, en attendant de récolter de gros fruits, très gros fruits de leur travail, de payer un loyer à un propriétaire. Un propriétaire qui soit dit en passant acheta lui sans apport, libre à l’époque de s’endetter à 39%…

En tout cas, les jeunes qui veulent acheter, actuellement il vaut mieux qu’ils ne dépensent pas trop en amusements ! Ou bien qu’ils dansent chez eux gratuitement. Avant ils pouvaient être cigales et fourmis ensemble ; ni l’une ni l’autre à présent.

L’immobilier repart en juin 2023 ?

Deux rendez-vous en juin : la réunion du HCSF et la réunion du CNR, d’ailleurs reportée d’un mois ; impréparation ou procrastination nul ne sait.

En tout cas en France ça ne plaisante pas : un CNR qui n’est pas sans faire écho au Conseil National de la Résistance de 1943, de même que le logement est depuis peu au cœur des Cent jours de la première ministre Élisabeth Borne, en référence à Napoléon cette fois. Espérons que l’immobilier ne va pas repartir comme en 40… Juin 2023, juin 40, une débâcle ! Sans rire, que d’Histoire…

Réunion du Conseil National de Refondation le 5 juin, relativement au marché du logement, après que le gouvernement en ait sapé les fondations l’une après l’autre… On se souviendra que les présidences d’Emmanuel Macron auront déconstruit l’habitat, tâchant de dégoûter ses compatriotes de leur amour pour la pierre. L’immobilier les français l’aiment beaucoup, passionnément, à la folie ; le président pas du tout.

Réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière le 13 juin, relativement au marché du crédit immobilier - d’aucuns l’appellent le HCIF, Haut Conseil d’Instabilité Financière. De stabilité financière quand il protège les emprunteurs d’un excès d’endettement ; d’instabilité financière quand il les protège excessivement.

Le Ministre des Finances et le Gouverneur de la Banque de France se réuniront donc - bien tardivement s’il en est - pour décider une révision des critères d’octroi du crédit immobilier :

• Durée de 25 ans maximum (27 dans le neuf après différé d’amortissement de deux ans) ;
• Taux d’endettement à 35% maximum (assurance comprise et tous crédits inclus) ;
• Dérogations possibles pour 20% des demandes de prêt (dont 80% réservées à l’achat d’une résidence principale).

Des contraintes qui limitent arbitrairement le pouvoir d’achat immobilier des français, imposées aux prêteurs et aux emprunteurs il y a plus d’un an, dans un contexte de taux radicalement différent.

Depuis les taux ont fait du saut à la perche, ils ont bondi après une foulée d’un an seulement ! Ils ont d’abord passé la barre des 2%, puis des 3%, bientôt des 4%. Ils ont fait un bond en hauteur mais aussi en arrière : ce record de taux d’intérêt n’avait plus été battu depuis 2011, il y a douze ans.

Sauf qu’à l’époque les prix immobiliers étaient beaucoup plus bas et le prêt à taux zéro par exemple était gracieusement accordé sans conditions de ressources, aussi bien pour un achat dans le neuf que dans l’ancien. Cette perche a bien disparu des équipements pour solvabiliser les primo-accédants.

En 2023, il n’est plus bon d’être débutant ou aspirant à la construction d’un patrimoine. Qui a dit qu’il fallait préparer tôt sa retraite ?

Le grand retour du « reste à vivre » ?

Une augmentation du taux d’intérêt, c’est automatiquement une augmentation du taux d’endettement. Comment redonner du budget immobilier aux emprunteurs ?

Solutions à l’étude : la possibilité d’emprunter sur 30 ans et la possibilité d’augmenter son taux d’endettement, à la condition d’un reste à vivre dont le montant serait évalué non par les banques, avec un petit b, mais par la Banque de France, avec un grand B.

Le reste à vivre, c’est la part de revenu qui reste à l’emprunteur une fois qu’il a remboursé la mensualité d’un prêt immobilier. Actuellement, ce reste à vivre ne doit pas être inférieur à 65% de vos revenus, du moins au moment de la souscription du crédit…

Les 35% de taux d’endettement maximal n’incluent en effet que les crédits à la consommation souscrits avant le prêt immobilier, ils n’empêchent pas d’en souscrire après…

Autrement dit ce taux maximum d’endettement ne protège pas du surendettement. Ce qu’il interdit, c’est de s’endetter au-delà pour un bien immobilier - au moment où vous l’achetez. Une fois acheté, c’est la fête à la maison ! Pour des produits à la consommation, la liberté de s’endetter sera ensuite de nouveau sans limite - ce pourquoi la protection des emprunteurs était plutôt à rechercher du côté du crédit conso.

Le reste à vivre est un indicateur important de la santé financière d’une personne, car il peut déterminer si elle dispose d’une marge de manœuvre financière suffisante pour atteindre ses objectifs financiers ou si elle doit revoir son budget pour mieux gérer ses dépenses.

La capacité d’endettement d’un emprunteur n’a de sens en effet qu’au regard de son reste à vivre. C’est l’aune essentielle pour octroyer un prêt à un niveau d’effort mensuel plus ou moins important. Chacun comprendra aisément : 35% de 2000 €, cela laisse un reste à vivre de 1300 € ; de 2600 € si vous avez un revenu de 4000 € ; de 5200 € si vous gagnez chaque mois 8000 € !

Votre marge de manœuvre et notamment votre capacité à mettre de côté une épargne de précaution ne seront pas les mêmes suivant tel ou tel reste à vivre, ne seront pas les mêmes non plus pour un même reste à vivre, selon que vous êtes célibataire ou en couple, selon que vous avez un ou trois enfants.

D’évidence, la capacité d’endettement, soumise à un taux uniforme, ne tient pas compte de la diversité des situations. Au moins c’est égalitaire, du moins le croit-on là-haut.

C’est comme le code de la route, il est le même pour tous, que vous rouliez en Dacia ou en Porsche, en familiale ou en coupé. Sauf que sur la route c’est normal, il en va aussi de la vie des autres. Un emprunteur qui dépasserait la limitation d’endettement ne mettrait éventuellement en danger que lui-même. En tout cas il est vrai qu’aujourd’hui, en matière de permis d’emprunter, on se croirait dans une auto-école !

« Éventuellement » avons-nous dit puisqu’il faut rappeler que les banques, de toutes petites banques sans beaucoup d’expérience du crédit il est vrai, telles un Crédit Mutuel, un Crédit Agricole, une Caisse d’Épargne ou une Banque Populaire par exemple, ont tout loisir de dire non aux désidératas d’un emprunteur, lui aussi un grand enfant comme chacun sait.

La banque, en définitive le prêteur, c’est le frein supplémentaire capable de limiter le conducteur qui veut rouler trop vite ou aller trop loin. Et puis rappelons que l’emprunteur lui-même a une idée assez sûre de ce qu’il peut s’offrir ou pas, par ailleurs aidé en cela par son bon sens et si jamais il en manquait, par de nombreux simulateurs de crédit immobilier en ligne ou de nombreux courtiers en crédit.

Un taux d’endettement rendu à la discrétion du prêteur, cela nous rappelle une autre époque, pourtant très proche de nous, puisque telle était la pratique il y a encore trois ans.

Revenir à l’évaluation d’une capacité de remboursement au cas par cas serait une bonne nouvelle pour le marché immobilier, pour les acheteurs comme pour les vendeurs, sans compter les intermédiaires et les prêteurs, impatients de retrouver toute leur valeur ajoutée : expertise et capacité d’analyse d’un dossier.

L’allongement de la durée d’un prêt immobilier devrait elle aussi dépendre du bon vouloir ou pour mieux dire du métier du prêteur.

Aussi ne s’agit-il pas de limiter la durée à 30 ans au lieu de 25 ans. Il s’agit de ne plus la limiter du tout ; de laisser libres les banques de proposer cette durée ou pas. Lorsque les prêts immobiliers sur 30 ans existaient, toutes les banques ne les proposaient pas. D’autres allèrent jusqu’à 35 ans et il exista même, certes brièvement, une offre sur 40 ans !

Tenir compte de la diversité des demandes, cela diversifierait aussi l’offre. Aussi est-ce moins une révision des normes actuelles qu’un retour aux normes d’avant dont les emprunteurs ont besoin. Des normes qui firent leur preuve, indépendamment d’ailleurs du niveau des taux d’intérêt.

Car il faut le rappeler : les contraintes du HCSF ne sont pas un problème depuis que les taux d’intérêt ont franchi la barre des 3%. Elles sont un problème depuis deux ans, alors que le crédit immobilier était trois fois moins cher.

Elles posèrent problème dès qu’elles se présentèrent d’abord comme des recommandations en 2021, avant d’être imposées aux banques en 2022. Déjà à l’époque nous titrions « Crédit immobilier : Bercy bloque les prêteurs et les emprunteurs ». Bruno Le Maire, critique aujourd’hui sur ce dispositif, en était alors un instigateur.

Mais des contraintes devenues plus problématiques en effet depuis que la hausse des taux attaque à son tour le pouvoir d’achat immobilier des français, autrement dit la capacité d’emprunt pour une même mensualité ou encore le nombre de m2 achetables pour un même montant.

Les taux ont triplé en un an ; en un an la distribution de crédits immobiliers a chuté de 40% ! Normal qu’un ministre de l’économie s’inquiète de l’état d’un marché qui s’effondre ; anormal qu’un gouverneur de la Banque de France ne s’en inquiète pas.

Anormal qu’il juge la situation normale : changer les normes de protection actuellement en place « ne changerait pas le cycle normal du crédit immobilier » !

Pas besoin d’intervention politique alors…

Réunion du HCSF le 13 juin 2023

Les attentes, comme d’habitude, seront déçues : la Banque de France révisera peu les normes HCSF.

Car le gouverneur n’est pas d’accord ! François Villeroy de Galhau s’oppose à une remise en cause des conditions strictes du Haut Conseil - mais comme il s’opposa d’abord l’année dernière à la révision du taux d’usure et nous savons ce qu’il en fut.

Finalement le taux d’usure fut mensualisé en février dernier contre ses vœux, ce qui pourrait sembler de bon augure pour une révision prochaine des limitations qui lui tiennent tant à cœur. Mais il lui tient plus à cœur encore de sauver la face et c’est pourquoi il ne faut pas s’attendre à grand-chose de sa part.

Le taux d’usure fut mensualisé, oui, mais pour une période de six mois. La mensualisation du taux d’usure ne fut pas du tout un élément d’une réforme plus profonde de son calcul mais une concession aussi opportuniste qu’opportune faite à la distribution du crédit. Pour oxygéner le marché mais surtout pour calmer les esprits et en tirer une image politiquement positive de défenseur du pouvoir d’achat des français.

Il en sera de même pour le code du crédit. Les conditions du HCSF seront bel et bien ajustées, mais à la marge et plus précisément en aménageant une marge qui existe déjà.

Une marge à la marge, voilà qui sauvera l’honneur d’un gouverneur : il ne cédera pas, il fera un geste.

L’inflexible Banque de France fait un geste !

Faire un geste, c’est exprimer un désaccord tout en accordant une faveur.

Un désaccord du gouverneur avec l’accord du ministre d’ailleurs ! Bruno Le Maire, notre ministre des finances, a semé le doute après avoir semé l’espoir. Le mois dernier il semblait partager l’avis des professionnels sur un assouplissement nécessaire du taux d’effort, en d’autres termes pour ajuster son calcul au critère du reste à vivre.

La crise ou pour mieux dire la descente aux enfers de l’immobilier neuf - des logements qu’on ne construit plus, qu’on n’achève plus, qu’on ne vend plus - semblait avoir sensibilisé le ministre de l’économie française ainsi qu’Olivier Klein, le ministre du Logement. Mieux que sensibilisé, convaincu de réagir.

Nous nous attendions à un rehaussement de la limite de taux d’endettement, idéalement à sa suppression. C’était l’espérance d’un retour du calcul différentiel pour favoriser l’investissement locatif si nécessaire au marché du neuf, qui eût été bienvenu aussi dans l’ancien, à l’heure de la rénovation de l’énorme chantier des passoires thermiques.

Couplé à l’extension possible des durées de prêt, c’était l’espérance aussi de retrouver la demande des primo-accédants, la moitié des acquéreurs hier, le quart aujourd’hui…

Mais depuis l’opposition de François Villeroy de Galhau, « le plus mauvais moment pour le faire », il y eut aussi l’attaque en règle d’Emmanuel Macron, « un système de sur-dépenses publiques pour de l’inefficacité collective ». « La vérité, c’est qu’on a beaucoup d’aides et qu’on a créé un paradis pour les investisseurs immobiliers. »

Après quoi, la semaine dernière, le ministre des Comptes publics, Gabriel Attal a prévenu que le secteur immobilier allait subir des coupes budgétaires. Réponse du gouvernement à la crise immobilière : baisse des dépenses publiques pour le logement !

Chassés du paradis fiscal immobilier

En résumé, l’immobilier coûte cher à l’État et surendette les ménages ! L’immobilier nuit à la France et aux Français !

Vu comme ça, je ne sais pas vous mais moi je supprime la loi Pinel, la loi Denormandie, le Prêt à Taux Zéro, carrément tous les avantages fiscaux, je limite aussi la durée des crédits à 15 ans et je limite le taux d’endettement à 20% et j’exige même un revenu minimum très élevé pour prétendre à un crédit immobilier. En-dessous de 5000€ par mois, pas le droit d’emprunter ! Pour protéger davantage encore les ménages du surendettement, j’exige un taux minimum d’apport personnel de 25% et encore un taux d’épargne restante d’au moins 10%…

Sinon il y aura péril en la demeure… En tout cas ça ne sent pas bon pour les réunions de juin prochain…

Les libertés de prêter et d’emprunter ne seront pas redonnées par l’État, quand bien même le critère du reste à vivre serait mieux considéré dans la prochaine mouture du HCSF. D’abord parce que son calcul sera encadré et dicté aux banques. Ensuite parce qu’il ne concernera pas tous les emprunteurs : il ne sera pas applicable à 100% mais à 20% des cas seulement.

À 20% des emprunteurs - peut-être 25 si les Hauts Conseillers sont en forme ce jour-là - ceux pour lesquels les banques ont déjà le droit de déroger aux normes. Des dérogations principalement accordées aux primo-accédants et aux acquéreurs d’une résidence principale.

Pour nos bureaucrates du crédit, l’appliquer à tous était trop simple et relevait trop du bon sens. On ne dégage pas les pistes, on les brouille, c’est la maxime de la Haute Fonction Publique.

Les 20% dérogatoires du HCSF

Il y a les règles du jeu ; il y a du jeu dans les règles.

Les règles du jeu : 35% de taux d’endettement maximum sur une durée maximum de 25 ans. Du jeu dans les règles : 20% des offres de crédit immobilier peuvent déroger aux règles du HCSF.

Ce jeu de 20% a lui aussi ses propres règles : 80% de ces 20% doivent être réservés à l’acquisition d’une résidence principale ; 30% de ces 80% doivent être réservés aux primo-accédants ; les 20% restants, donc les 20% des 20%, doivent être réservés à l’investissement locatif ou bien à l’achat d’une résidence secondaire, au choix de la banque, les deux projets étant mis dans le même panier par la Banque de France.

Vous avez bien suivi ? En tout cas c’est là-dessus que bûche le Haut Conseil de Stabilité Financière actuellement. Les règles du jeu ne changeront pas, c’est le jeu dans les règles qui changera.

« Je voudrais qu’on assouplisse un peu les choses. Jouer sur cette dérogation peut donner un coup de booster à l’immobilier. On en discute avec le gouverneur de la Banque. C’est très important que tous nos compatriotes accèdent plus facilement au crédit immobilier », affirme Bruno Le Maire.

« L’objectif n’est pas de mettre fin aux critères du HCSF mais de trouver le meilleur équilibre entre protection du surendettement et accès au crédit », précise Bercy.

Bonne volonté d’un côté, bienveillance de l’autre ; ils s’applaudissent des deux mains. Bien joué !

Qui peut bénéficier de la dérogation du HCSF ?

Nouvelles règles du jeu ? Plutôt nouveau jeu dans les règles…

C’est là que l’avenir du crédit immobilier, du marché immobilier lui-même, va se jouer ! Et c’est loin d’être joué… Au lieu d’un coup de boost, nous allons avoir un coup de stress.

Parce que ce nouveau jeu risque de compliquer encore la distribution du crédit. En réalité, il ne faudrait plus dire distribution mais répartition du crédit : on ne le distribue plus, on le répartit !

Il faudra que la Fédération française des banques s’inspire de la Fédération française de tennis quand elle répartit entre les clubs des billets pour Roland Garros. Des billets réservés aux jeunes joueurs, comme les banques le feraient pour les primo-accédants, ou à de généreux sponsors, comme les banques le feraient pour les investisseurs. Elles alloueraient ainsi un nombre de places à chaque agence. À la charge de chacune de les distribuer comme bon lui semble, en gérant et respectant les quotas.

C’est une idée comme une autre, en passant, pour aider à organiser ce qu’il faut bien appeler une usine à gaz. Parce que quand une enseigne bancaire dispose de centaines d’agences et de milliers de conseillers sur un territoire, la gestion de ces 20% n’est pas simple, il y faudrait la puissance d’une intelligence artificielle !

Car c’est un vrai casse-tête, jugez plutôt…

« Comment est appréciée la marge de flexibilité admise par la décision ? »

« Cela signifie que les deux conditions suivantes doivent être respectées par les établissements de crédit :

a. La production de prêts non conformes pour des objets autres que les achats de résidence principale ne peut excéder 4 % du montant de la production par trimestre civil (i.e. 20 % de la marge de flexibilité maximale) ;

b. La production de prêts non conformes pour des objets autres que l’acquisition de résidence principale par des primo-accédants ne peut excéder 14 % du montant de la production par trimestre civil (i.e. 100 % – 30 % = 70 % de la marge de flexibilité maximale).

Ces conditions fixent un maximum pour les prêts non conformes hors primo accession. Ainsi, en théorie, la totalité de la marge de flexibilité pourrait être utilisée pour des crédits à des primo accédants.

À titre d’illustration, le tableau ci-dessous identifie des cas pour lesquels la production de crédits non conformes ne respecterait pas le ciblage prévu par la décision. »

Les conditions du HCSF fixent donc un maximum pour l’endettement, un maximum pour la durée, mais encore un maximum pour les prêts non conformes.

En tout cas nous comprenons mieux pourquoi les banques n’ont timidement dérogé que dans 14% des cas, comme le leur a reproché bien hypocritement la Banque de France !

La loterie du crédit immobilier

Cette règle des 20% dérogatoires est comme un jeu de hasard.

Car il faut bien comprendre qu’à ce jeu injouable, un emprunteur peut passer à côté d’un accord de prêt à cause d’une réservation faite une heure plus tard dans l’agence située un kilomètre plus loin. Pourquoi s’est-il arrêté dans celle-ci ?

Autant les conditions HCSF sont arbitraires, autant l’obtention d’un crédit immobilier est devenue aléatoire. Il faut tomber au bon moment dans la bonne agence face à la bonne personne.

Le gain d’un crédit immobilier est devenu une loterie : nous recommandons la mise à disposition de tickets à gratter à l’accueil des agences bancaires !

Ou bien de tirer au sort les emprunteurs hors-normes, les demandes de crédit immobilier non conformes ! Comme dans la Grèce antique pour nommer les élus de la Cité.

Les banques prêtent moins et ça va s’aggraver parce que la complexité va empirer. Autant les limitations de taux d’endettement et de durée étaient simples à relever ou à lever, autant la révision de la « marge de flexibilité », au vu de ces tableaux déjà indigestes, va infiniment se raffiner et s’embrouiller.

Nous n’aimerions pas être à la place des chargés de couper les cheveux en quatre… Copie à rendre dans deux semaines. ChatGPT à l’aide !

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