Comment réformer la politique du logement ?

Par Fabrice Hamon le 1 mai 2024

Ménage social, bailleur privé, fiscalité des donations et des plus-values… Comment provoquer les chocs d’offre et de demande qui relanceraient l’immobilier ?

Le marché immobilier traverse une période de crise sans précédent, marquée par une réduction de l’offre et une diminution de la solvabilité des acheteurs.

Cette situation est exacerbée par l’augmentation significative des coûts de financement et les exigences accrues en matière d’environnement, rendant le logement de plus en plus inabordable pour de nombreux foyers.

Face à cette crise qui menace le quotidien des Français et la stabilité économique du pays, l’Institut Sapiens, appuyé par l’Observatoire immobilier de Birdim, a pris l’initiative d’organiser un débat, animé par Nicolas Doze, journaliste et chroniqueur sur BFM.

Comment enrayer la crise du logement ?

https://youtu.be/g67-VxiFen4?si=OH9F6WypYzuvSPcR

Une conférence de plus de deux heures qui réunit des experts et des professionnels du secteur afin de discuter et de proposer des solutions pratiques et efficaces à ces enjeux critiques.

De nombreux invités, au premier chef Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du Logement depuis le 8 février 2024.

Guillaume Kasbarian a proposé des réformes pour simplifier les procédures de construction, tandis que Charles Marinakis a souligné l’importance de stimuler l’offre de logements. Jean-Philippe Dugoin Clément a discuté de la nécessité d’une meilleure collaboration entre l’État et les collectivités locales. Bernard Cadeau a critiqué l’impact des droits de mutation sur la mobilité résidentielle et Robert Yacan a suggéré de réduire les aides publiques, compensées par des baisses de taxes.

Les propositions incluent l’amélioration du statut du bailleur privé, le recours à l’innovation dans la construction avec l’intervention de Jérôme Revy, ainsi que la très stimulante piste du concept de “ménage social” pour transformer radicalement le parc du logement social, développée par la chercheuse Nathalie Gardes.

Guillaume Kasbarian face à la crise du logement

La conférence débute par une discussion entre Olivier Babeau, président de l’Institut Sapiens, et le Ministre Guillaume Kasbarian, lequel présentera un projet de loi important sur le logement abordable le 6 mai prochain.

Ils ont discuté des initiatives gouvernementales, telles que la création de logements intermédiaires et la révision du zonage pour augmenter l’offre locative en France, dans les zones les plus tendues justement.

Le gouvernement a lancé des plans ciblés pour augmenter la disponibilité du logement à travers la France, notamment par le biais de nouvelles zones de logement intermédiaire et la transformation de zones commerciales obsolètes pour inclure des logements résidentiels.

Le ministre mentionne également des efforts pour simplifier les procédures administratives pour accélérer la construction et réduire les délais de recours.

En plus de ces initiatives, des mesures sont prises pour rénover rapidement les copropriétés dégradées avec l’aide des municipalités. Un nouveau texte de loi est en préparation pour faciliter encore plus la production de logements abordables, avec des changements spécifiques dans les politiques sur le logement social et intermédiaire.

Le Ministre Guillaume Kasbarian continue de discuter des stratégies pour améliorer le système de logement social en France, soulignant la nécessité de réexaminer la distribution des logements en tenant compte du revenu et du patrimoine des résidents actuels.

Il critique l’inefficacité des mécanismes actuels qui permettent à des personnes potentiellement plus aisées de conserver des logements sociaux tandis que d’autres attendent leur chance. La future législation visera à clarifier et à rendre plus juste la rotation au sein du parc de logements sociaux, afin de les rendre disponibles pour ceux qui en ont le plus besoin.

Le ministre mentionne aussi que malgré les intentions positives, le processus législatif peut être entravé par des contraintes budgétaires et la nécessité de trouver un consensus au Parlement, surtout sur des sujets sensibles comme le logement.

Le Ministre Guillaume Kasbarian souligne que le projet de loi actuel ne comprend pas de mesures fiscales ou budgétaires directes, réservant ces discussions pour le projet de loi de finance à l’automne. Il exprime son engagement à ne pas alourdir le déficit ni la dette, tout en cherchant des solutions pour stimuler la demande de logements sans imposer un fardeau financier récurrent aux générations futures.

Le ministre aborde également la dynamique de la majorité relative au parlement, expliquant comment il a réussi à faire passer des textes législatifs malgré cette situation. Il met l’accent sur l’importance de la co-construction et du compromis avec les parlementaires pour faire avancer la législation sur le logement.

Il est convaincu que même avec des débats et des clivages, il est possible de trouver un consensus et de créer des compromis productifs qui répondront aux besoins des Français en matière de logement.

Réformer le Diagnostic Performance Energétique - DPE

Le Ministre Guillaume Kasbarian se félicite de l’impact et des ajustements apportés aux mesures relatives au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), notamment en ce qui concerne les petites surfaces et les logements classés FG.

Il souligne que des corrections ont été apportées pour éviter de pénaliser les propriétaires qui ont fait des efforts d’isolation mais qui étaient désavantagés par les méthodes de calcul précédentes. De plus, il mentionne la réouverture temporaire des aides pour la rénovation des logements notés F et G jusqu’à la fin de l’année, en anticipation de nouvelles contraintes.

Une réforme nécessaire du DPE est d’autant plus nécessaire qu’elle est injuste, en particulier la façon dont il pénalise certains logements en fonction de critères qui ne reflètent pas nécessairement la consommation énergétique réelle des occupants. Une révision du système, en plus d’être pertinente, aurait une autre vertu : améliorer sa lisibilité pour les bailleurs.

Le ministre aborde également la question de l’artificialisation des sols et la nécessité de concilier plusieurs objectifs ambitieux : réindustrialisation, logement, souveraineté alimentaire également. Il explique que bien que les contraintes environnementales soient significatives, il est crucial de trouver un équilibre pour permettre un développement durable qui respecte les besoins agricoles et industriels tout en augmentant l’offre de logements.

Le Ministre Guillaume Kasbarian aborde les détails du calendrier des mesures législatives et réglementaires relatives au logement et à la fiscalité. Il explique que le projet de loi sera présenté en mai, examiné au Sénat en juin, et probablement débattu à l’Assemblée en septembre, avec l’objectif de le finaliser avant la fin de l’année. Pour les questions fiscales, elles seront discutées dans le cadre du projet de loi de finances à la fin de l’année.

Le ministre insiste également sur la nécessité d’une stabilité réglementaire et fiscale pour permettre aux acteurs économiques de s’adapter aux changements sans perturbations constantes. Et nous aurions envie de lui dire que pour ce faire, la moindre des chose serait un ministre du logement qui ne change pas régulièrement…

Il mentionne l’importance de simplifier les réglementations en réponse aux retours du terrain, tout en cherchant à stabiliser les règles à long terme.

Immobilier : choc d’offre ou choc de demande ?

Ensuite, la conférence passe à un nouveau débat intitulé “choc d’offre ou choc de demande”, où l’objectif est de discuter des meilleurs leviers pour relancer le secteur du logement.

Charles Marinakis, président de Century 21, s’exprime sur le dilemme entre choc de l’offre et choc de la demande dans le secteur du logement.

Selon lui, il est clair que le problème principal réside dans l’offre plutôt que dans la demande. Il souligne que la demande de logements est soutenue par plusieurs facteurs démographiques, tels que l’augmentation de la population, la tendance à la décohabitation, le vieillissement de la population et un désir continu d’accession à la propriété.

Marinakis critique la législation sur la classification énergétique qui a exclu certains logements du marché et pointe du doigt un manque de construction de nouveaux logements comme cause principale de la pénurie d’offre.

Il mentionne une étude de la Fédération des promoteurs immobiliers de France, qui indique un besoin de construire 450 000 nouveaux logements par an sur une décennie pour combler le déficit.

Il argumente que pour résoudre cette crise, il est essentiel de construire davantage, car augmenter la solvabilité de la demande sans augmenter l’offre ne ferait qu’exacerber les problèmes actuels.

Marinakis plaide pour une régulation prudente de l’accès au crédit pour maintenir la stabilité financière sans déréguler les conditions d’accès, ce qui pourrait protéger les consommateurs et le marché.

Pour ou contre la réforme du HCSF ?

Charles Marinakis évoque les implications de l’instabilité des conditions d’accès au crédit et des normes régulatoires.

Il plaide pour la préservation des règles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière, argumentant que la régulation prudente de l’accès au crédit a protégé les ménages français contre les risques d’endettement excessif.

Marinakis met en garde contre les conséquences potentiellement désastreuses d’une dérégulation imprudente, telles qu’une augmentation de la sinistralité des prêts, qui pourrait obliger les banques à revoir radicalement leur politique de financement du logement résidentiel.

La discussion se tourne ensuite vers les spécificités des prêts immobiliers en France, y compris le taux d’effort maximal autorisé et la durée maximale des prêts. Ces mesures de prudence sont considérées par Marinakis comme essentielles pour maintenir la stabilité financière tout en permettant un marché dynamique des transactions immobilières.

Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers de France, souligne que, bien que les taux de crédit aient commencé à baisser et que la demande semble prête à rebondir, les transactions ne se concrétisent pas encore de manière significative. Il exprime un certain optimisme mais reste prudent quant à la durabilité de cette reprise.

Boulanger discute également des propositions politiques et des réformes fiscales souhaitées pour stimuler le marché, telles que des ajustements de la TVA pour encourager les constructions nouvelles et une exonération temporaire des droits de succession pour les achats de logements neufs. Ces mesures visent à inciter à la fois l’offre et la demande dans un marché immobilier actuellement stagnant.

La nécessité d’interventions fiscales ciblées et temporaires est soulignée, avec l’espoir que ces mesures pourraient générer un impact rapide sans coûter à l’État à long terme. Boulanger critique le retard des réformes fiscales nécessaires au « choc de demande » et exprime une certaine frustration quant à la lenteur des réponses politiques face à la crise du logement, soulignant l’importance de savoir stimuler la demande à court terme pour éviter un blocage du marché.

Il note que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a joué un rôle crucial en maintenant la stabilité financière grâce à des règles strictes sur l’endettement et la durée des prêts, mais suggère que certaines de ces règles pourraient être modulées pour mieux répondre à la réalité économique des emprunteurs, sans toutefois déréguler complètement le marché.

Les discussions reflètent une tension entre le besoin de stimuler à la fois l’offre et la demande dans un marché où les deux sont insuffisantes, et le besoin de maintenir des règles financières strictes pour éviter les risques de sur-endettement.

Dans cette partie de la conférence, les discussions portent sur l’ajustement des politiques régissant le crédit immobilier et la nécessité de répondre de manière flexible aux conditions économiques changeantes.

Les intervenants débattent de l’efficacité des règles imposées par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF), qui ont limité l’endettement à 35% du revenu et la durée des prêts à 25 ans avec quelques exceptions.

Ils suggèrent que, bien que ces mesures aient contribué à éviter des cas de surendettement, elles pourraient être trop restrictives et entraver le marché.

Création d’un statut « Bailleur privé » pour les investisseurs

La création d’un statut de “bailleur privé” pour simplifier et uniformiser le statut fiscal des bailleurs, rendrait l’investissement dans l’immobilier locatif plus attractif et accessible.

Ce statut vise à simplifier les nombreux dispositifs existants qui sont jugés complexes et inefficaces, en proposant notamment des amortissements annuels sur la valeur du bien, encourageant ainsi l’investissement privé et l’offre de logements locatifs.

Les intervenants discutent également de la perception des investisseurs et propriétaires en France, suggérant qu’il existe un biais défavorable envers les investisseurs privés au profit des institutions ou de la collectivité. Cette perception serait liée à une idéologie qui favorise les investissements collectifs ou institutionnels au détriment de l’initiative privée.

La conversation aborde aussi la question de l’impact d’Airbnb sur la pénurie de logements locatifs, avec des opinions divergentes sur le rôle de cette plateforme dans la réduction de l’offre disponible pour les résidents locaux.

Ils mettent en lumière le dilemme entre encourager le tourisme par le biais de plateformes comme Airbnb, qui apporte des avantages économiques, et la nécessité d’assurer un stock suffisant de logements abordables pour les résidents locaux. Une critique récurrente est que les municipalités qui se plaignent du nombre d’Airbnb sont souvent celles qui ont refusé de développer suffisamment de nouveaux logements.

Les intervenants abordent aussi les défis du secteur de la construction, notamment la perte de compétences et les risques de défaillance d’entreprises en raison de la baisse de la demande. Ils mettent en avant le besoin urgent de mesures qui pourraient stimuler à la fois la demande et la capacité de l’industrie à répondre rapidement lorsque la demande reviendra.

L’innovation pour sortir de la crise du logement

Dans cette partie de la conférence, Jérôme Revy, organisateur du Salon Rent dédié aux innovations dans le logement, discute de l’importance de l’innovation pour améliorer l’accès au logement et en réduire les coûts.

Il souligne cinq domaines clés où l’innovation peut avoir un impact significatif :

  • Rendre le logement plus accessible : simplifier le processus de location grâce à la digitalisation, ce qui peut rendre le parcours locatif moins contraignant et plus rapide, en particulier pour les étudiants et autres locataires potentiels.
  • Construire plus rapidement : l’utilisation de techniques de construction innovantes, comme la construction hors site et l’impression 3D, peut accélérer la production de logements.
  • Construction écologique : l’intégration de matériaux de construction écologiques et de technologies propres est cruciale pour réduire l’empreinte environnementale des bâtiments.
  • Réduire les coûts de construction : le coût élevé de construction dû aux innovations et régulations comme la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020), qui exige des matériaux moins polluants mais souvent plus chers. Il propose que l’automatisation et les méthodes de construction hors site peuvent contribuer à réduire ces coûts.
  • Diminution des coûts énergétiques : les innovations telles que les panneaux solaires et l’autoconsommation énergétique peuvent diminuer les coûts énergétiques pour les occupants.

Ces innovations, principalement portées par des startups nommées « proptech », visent à améliorer le secteur du logement en rendant les logements plus accessibles, abordables et respectueux de l’environnement.

Jérôme Revy insiste sur l’importance de l’adoption de ces innovations pour faire face aux défis actuels du logement.

Construction hors-site des logements

Jérôme Revy revient sur les avantages de la construction hors site, également connue sous le terme de construction modulaire ou préfabriquée.

Il souligne que cette méthode permet une construction plus rapide et de meilleure qualité, en partie parce que les conditions météorologiques n’interfèrent pas avec le processus de construction, comme c’est le cas sur les chantiers traditionnels. Cette approche réduit également les nuisances pour les voisins et permet de diminuer l’empreinte carbone des constructions en utilisant des matériaux plus écologiques et en optimisant les processus de production.

Cependant, il reconnaît que malgré ces avantages, construire hors site peut être initialement plus coûteux, notamment en raison des coûts plus élevés des matériaux et de la mise en œuvre des normes environnementales comme la RE 2020. Toutefois, les gains en termes de temps de construction peuvent compenser ces coûts supplémentaires, car les projets peuvent être achevés et mis sur le marché plus rapidement.

Jérôme Revy mentionne également que le secteur du logement social a commencé à adopter la construction hors site en signant une charte pour développer cette méthode, ce qui pourrait servir de modèle pour son expansion dans d’autres secteurs du logement.

Les obstacles à l’adoption plus large de la construction hors site incluent les défis réglementaires et les réticences des acteurs traditionnels du bâtiment. Il pointe du doigt le faible investissement en recherche et développement dans le secteur du BTP, ce qui freine l’innovation.

Il aborde également les défis de financement et de collaboration entre les grands groupes et les startups, qui sont cruciaux pour l’innovation dans le secteur de la construction.

La transition vers des méthodes de construction innovantes nécessite des investissements significatifs en recherche et développement, qui sont actuellement insuffisants dans l’industrie du BTP.

Simplifier le code de construction

Le débat se tourne vers les défis structurels et administratifs du secteur du logement en France.

Nathalie Gardes, chercheuse et Maître de conférences à l’Université de Bordeaux, met en lumière les obstacles législatifs et réglementaires qui entravent la capacité à répondre efficacement à la crise du logement, soulignant la complexité du Code de la Construction et la nécessité de simplifier les processus d’autorisation.

Elle évoque aussi les effets pervers de certaines politiques fiscales, comme la taxe d’habitation, qui peuvent dissuader les municipalités de donner leur accord pour de nouveaux développements en raison des coûts supplémentaires associés aux infrastructures publiques.

Nathalie Gardes soulève la question de l’efficacité du logement social dans sa fonction actuelle et propose d’explorer comment le secteur privé pourrait davantage contribuer à résoudre la crise du logement social. Elle suggère que des partenariats public-privé pourraient être une voie efficace pour augmenter l’offre de logements sociaux.

Didier Poussou, directeur Général de l’ESH (Entreprises sociales pour l’habitat), lui répond en décrivant comment son organisation achète des logements auprès de promoteurs privés pour soutenir l’économie et augmenter l’offre de logements sociaux. Il insiste sur le fait que le secteur du logement social est un secteur économique vital qui répond aux besoins en logements, mais qu’il faudrait produire davantage pour répondre aux besoins annuels.

Cette discussion met en évidence les complexités du marché du logement en France, où les besoins en logements sociaux ne sont pas pleinement satisfaits, en dépit d’un effort considérable de production.

La nécessité de simplifier la réglementation et de renforcer les partenariats entre les secteurs public et privé est également soulignée comme moyen de surmonter les défis actuels.

Ménage social ou Logement social ?

Les participants explorent des solutions innovantes pour résoudre la crise du logement, en particulier dans le secteur du logement social.

Nathalie Gardes propose l’idée de remplacer le modèle actuel de logement social par un modèle centré sur le “ménage social”.

Cette approche vise à subventionner directement les ménages plutôt que les logements, permettant aux bénéficiaires de choisir leur logement dans le secteur privé tout en recevant un soutien financier pour rendre le loyer abordable.

Cette proposition vise à répondre plus efficacement aux besoins réels des personnes éligibles en leur offrant plus de flexibilité et d’opportunités pour trouver un logement adéquat sans être limité aux logements sociaux disponibles, qui ne correspondent pas toujours aux besoins ou ne sont pas suffisamment disponibles. Cette aide serait ajustée en fonction de la différence entre le loyer du marché et ce que le ménage peut se permettre de payer, avec le propriétaire privé recevant la différence, garantissant ainsi qu’il ne subit aucune perte.

Cette idée cherche également à atténuer les problèmes d’inadéquation et de suroccupation souvent observés dans le logement social, où les unités disponibles ne correspondent pas toujours aux besoins des ménages les plus nécessiteux, ou sont occupées par des résidents dont la situation financière s’est améliorée au fil du temps.

Didier Poussou ajoute que la notion de “ménage social” est une proposition visant à subventionner les locataires plutôt que les logements eux-mêmes. Ce modèle, déjà en place sous différentes formes comme l’aide personnalisée au logement (APL), est envisagé pour mieux cibler l’aide en fonction des besoins réels des ménages et de rendre le marché du logement plus flexible et inclusif.

Nathalie Gardes propose de transformer le concept de logement social en attribuant des avantages directement aux ménages, permettant ainsi une plus grande dispersion dans le choix des logements et potentiellement réduisant les inégalités d’accès.

Ce modèle envisage de payer une subvention aux propriétaires privés pour compenser la différence entre le loyer de marché et ce que le locataire peut payer, facilitant ainsi l’accès à un logement abordable sans se limiter au parc de logements sociaux.

Cette proposition soulève des discussions sur la manière dont les aides actuelles sont distribuées et sur les potentiels changements réglementaires qui pourraient permettre une plus grande efficacité et équité dans la distribution des ressources du logement social.

Les participants suggèrent que cette approche pourrait aider à résoudre certaines des contraintes actuelles du système en distribuant l’aide de manière plus directe et personnalisée.

Les aides à l’achat immobilier

Dans cette partie du débat, les discussions portent sur des propositions visant à réformer le secteur du logement en France, notamment en ce qui concerne les aides à la pierre.

L’orateur principal, Robert Yacan, président de Birdim, suggère une approche radicale consistant à supprimer progressivement les aides publiques dédiées au secteur immobilier sur une période de 3 à 4 ans.

Il argumente que ces subventions ont contribué à l’augmentation des prix du foncier et que leur suppression pourrait aider à réduire ces coûts, facilitant ainsi l’accession à la propriété et améliorant les conditions de retraite des citoyens.

Robert Yacan met en avant l’idée que l’accession à la propriété de sa résidence principale est un élément crucial pour sécuriser la situation financière des individus à leur retraite. Il propose de réorienter les aides vers des mesures facilitant cette accession plutôt que de soutenir indirectement les prix par des mesures qui finissent par être intégrées dans les coûts de l’immobilier, exacerbant ainsi l’inflation du secteur.

Ce plan soulève des questions sur la viabilité de la suppression des aides dans un contexte où la demande de logement est élevée et continue de croître en raison de facteurs démographiques et économiques. La proposition de Yacan de revoir le prêt à taux zéro (PTZ) pour le rendre plus accessible est une tentative de trouver un compromis entre réduire les aides et soutenir l’accession à la propriété.

La discussion met en lumière la complexité du marché immobilier en France et les défis associés à la réforme des politiques publiques dans ce secteur. Il y a une reconnaissance implicite que tout changement dans la politique du logement doit être soigneusement planifié et mis en œuvre pour éviter des effets secondaires indésirables sur l’économie et la société.

À son tour, Jean-Philippe Dugoin-Clément, très impliqué dans les politiques de logement en tant que Maire et Vice-Président de la Région Île-de-France, discute des défis liés aux transitions de politique publique, notamment en ce qui concerne les aides à l’habitation comme le prêt à taux zéro (PTZ) et le dispositif Pinel.

Il exprime des réserves sur le timing des restrictions apportées à ces aides, suggérant que cela pourrait ne pas être opportun pendant une période de crise pour le secteur du bâtiment.

Jean-Philippe Dugoin-Clément soulève le problème complexe de la constitution du prix du logement, notant que les coûts des matériaux et les normes environnementales, bien que nécessaires, augmentent les coûts de construction. Il suggère que bien qu’on ne puisse pas revenir sur des normes écologiques déjà établies, il est possible de réfléchir à des approches plus modérées qui pourraient atténuer l’impact financier immédiat sur le secteur de la construction.

La discussion porte également sur le coût du foncier, qu’il identifie comme un levier potentiel pour réduire le coût global du logement. Jean-Philippe Dugoin-Clément est favorable au plafonnement des prix de cession du foncier dans les zones à haute tension immobilière pour permettre aux collectivités locales de mieux maîtriser le développement et d’encourager la construction abordable.

Il critique également l’encadrement des loyers, arguant que cela peut dissuader les investissements dans le secteur immobilier et ne pas produire les résultats escomptés en termes de contrôle des coûts du logement pour les consommateurs.

Cette partie du débat met en lumière la complexité des politiques de logement en France et les diverses opinions sur la manière de naviguer dans une crise qui touche à la fois l’offre et la demande. Il souligne également l’importance de soutenir l’accession à la propriété, en particulier durant les périodes de crise où la transition vers de nouveaux modèles économiques peut créer des instabilités supplémentaires.

Jean-Philippe Dugoin-Clément appelle à une utilisation judicieuse des aides publiques, concentrant le soutien sur l’aide à l’accession à la propriété plutôt que sur les subventions indirectes qui peuvent être absorbées par le marché sans bénéficier aux consommateurs.

La discussion révèle une prise de conscience des défis posés par les transitions politiques et économiques et une recherche de solutions pratiques pour surmonter ces obstacles tout en soutenant les citoyens dans leur quête d’une meilleure sécurité économique à travers la propriété de leur logement.

Le débat se focalise ensuite sur l’efficacité de la fiscalité immobilière en France et les implications des politiques fiscales sur le marché du logement. Les participants discutent de la nécessité d’adopter des indicateurs clairs pour mesurer l’impact des politiques de logement, de manière similaire à d’autres domaines comme la sécurité routière.

Un point central du débat concerne l’effet des aides publiques et des dispositifs fiscaux sur les prix de l’immobilier, notamment les droits de mutation à titre onéreux (communément appelés frais de notaire). Ces frais sont critiqués pour leur impact sur la fluidité du marché immobilier, car ils augmentent le coût d’acquisition des biens et peuvent décourager la mobilité résidentielle. L’exemple donné illustre comment ces frais peuvent contribuer à l’inflation des prix de l’immobilier sur plusieurs transactions au fil du temps.

Il est également discuté que la suppression ou la réduction de ces droits pourrait favoriser une plus grande fluidité du marché, permettant aux gens de changer de résidence plus fréquemment sans subir de lourdes pénalités financières.

Les participants soulignent également l’importance d’aligner les politiques fiscales avec les objectifs à long terme du marché du logement, plutôt que de les utiliser principalement comme sources de revenus pour les budgets publics.

Ils appellent à des réformes qui tiennent compte de la dynamique actuelle du marché et qui soient conçues pour soutenir l’accession à la propriété et améliorer l’accessibilité du logement, en particulier dans les zones à forte tension immobilière.

Les discussions s’orientent autour des défis administratifs et fiscaux qui influencent le marché immobilier en France. Un point saillant abordé est l’efficacité des mécanismes de régulation actuels et l’idée de réformer profondément la structure administrative et fiscale pour améliorer la fluidité du marché du logement.

Un participant souligne que les particuliers devraient être obligés de passer par un professionnel pour rédiger un contrat de location, afin d’assurer que les lois en vigueur sont respectées. Cette proposition vise à réduire les infractions et à éviter les litiges coûteux qui peuvent encombrer les tribunaux.

Critique de la décentralisation

La décentralisation est critiquée pour avoir créé une complexité administrative excessive et avoir ralenti le processus de développement immobilier.

Il est proposé de simplifier la structure administrative, en réduisant le nombre de niveaux de collectivités impliqués et en concentrant les responsabilités au niveau régional.

Ce segment révèle une profonde réflexion sur la manière dont les politiques fiscales et administratives peuvent être réformées pour favoriser un marché du logement plus dynamique et accessible en France.

Dans cette partie du débat, l’accent est mis sur les défis fiscaux et administratifs auxquels sont confrontées les collectivités locales en France, en particulier en ce qui concerne le financement et la construction de logements.

Jean-Philippe Dugoin-Clément explore les complexités du système fiscal actuel et son impact sur la capacité et la volonté des municipalités à développer de nouveaux logements.

Il souligne que la suppression de la taxe d’habitation et les modifications des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ont créé une incertitude financière pour les collectivités locales, ce qui les décourage de promouvoir de nouveaux développements résidentiels.

Cette situation est exacerbée par une fiscalité qui ne motive pas suffisamment les municipalités à accueillir de nouveaux résidents, car elles ne bénéficient pas directement des recettes fiscales générées par une population croissante.

Jean-Philippe Dugoin-Clément appelle à une réforme en profondeur pour recréer un pacte de confiance entre l’État et les collectivités locales. Il propose que l’État redéfinisse les incitations pour encourager les communes à construire plus de logements en garantissant des recettes et en fournissant les services publics nécessaires pour accompagner la croissance de la population, tels que la police, l’éducation et les soins de santé.

Cette partie du débat met en lumière l’importance d’une stratégie coordonnée entre les niveaux de gouvernement pour résoudre la crise du logement en France, suggérant que les solutions doivent aller au-delà des ajustements fiscaux pour inclure une réelle collaboration et un soutien envers les collectivités locales.

Fiscalité des plus-values immobilières

Dans cette partie intense du débat, les intervenants abordent la complexité et l’impact social des politiques de logement en France, en mettant un accent particulier sur la fiscalité des plus-values immobilières et l’importance de soutenir les primo-accédants.

Ils soulignent la nécessité d’une stratégie unifiée qui aligne les objectifs de l’État et des collectivités locales pour améliorer l’accès au logement.

Un des points soulevés concerne la fiscalité des plus-values qui décourage la rénovation et la vente rapide de biens immobiliers, car les taxes diminuent avec la durée de détention.

Cette structure fiscale peut dissuader les investissements nécessaires pour maintenir ou améliorer la qualité du logement. Les participants proposent des exonérations ciblées pour encourager la vente de biens à des primo-accédants, ce qui pourrait aider à dynamiser le marché immobilier et à faciliter l’accession à la propriété pour les nouveaux acheteurs.

La priorité politique du logement

La discussion met finalement en évidence un problème persistant : malgré l’importance cruciale du logement pour le bien-être économique et social, il reste souvent en marge des priorités politiques.

Les intervenants appellent à une approche plus proactive de la part des pouvoirs publics pour traiter les défis du logement, notamment par le biais de politiques qui soutiennent activement la construction et l’amélioration des logements pour répondre à la demande croissante.

La question de la fiscalité est également critique. Il est argumenté que la fiscalité ne devrait pas seulement viser à générer des revenus mais aussi à promouvoir des objectifs sociaux et économiques clairs, comme l’amélioration de l’accès au logement. Ce point souligne la nécessité d’une réforme fiscale qui aligne les incitations fiscales avec les objectifs de politique de logement pour vraiment aborder les défis du secteur.

L’accent est mis sur la fiscalité immobilière, les normes environnementales, le statut du bailleur privé, et une réforme de la logique du logement social vers une approche centrée sur le “ménage social”.

Bernard Cadeau, ancien président du Réseau ORPI et directeur de l’Observatoire immobilier de l’Institut Sapiens, récapitule les idées partagées lors du débat. Il note l’intérêt pour des changements dans la manière dont les plus-values sont taxées, suggérant que les droits de mutation pourraient être basculés vers la taxe foncière pour alléger le fardeau fiscal initial sur les acheteurs et stimuler le marché immobilier.

Il discute également de l’importance de revoir certaines normes environnementales sans compromettre les engagements de transition énergétique, soulignant que des ajustements peuvent être nécessaires lorsque les politiques existantes conduisent à des conséquences imprévues ou excessivement coûteuses.

Les participants soulignent la nécessité d’une stratégie claire pour abaisser les coûts du foncier et éviter de contrôler artificiellement les loyers, ce qui pourrait décourager les investissements. Ils proposent de fixer politiquement les prix du foncier dans les zones tendues pour faciliter le développement de logements abordables.

La discussion révèle une forte volonté de réformes substantielles pour créer un environnement plus favorable à la résolution de la crise du logement, avec un appel à une action gouvernementale courageuse et déterminée. Remettre en question certaines pratiques et politiques fiscales actuelles ; une idée principale abordée étant la réforme du statut du bailleur privé.

Il s’agit de reconnaître et de faciliter le rôle des petits investisseurs dans le marché du logement en leur permettant d’amortir leur investissement et en simplifiant la fiscalité associée. Cette proposition vise à encourager l’investissement privé dans le logement, en particulier pour ceux qui ne possèdent qu’un ou deux appartements.

Un autre point clé est la transition du concept de logement social vers le ménage social. Cette approche envisage de qualifier un logement de “social” non pas uniquement sur la base de son financement initial mais aussi sur les conditions de location qu’il offre. Cela pourrait étendre effectivement l’accessibilité à des logements à prix modéré pour une plus grande partie de la population.

Les participants proposent également de rendre les crédits immobiliers transférables ou transmissibles. Si une personne bénéficie d’un taux d’intérêt très bas sur son prêt immobilier et souhaite vendre sa maison pour en acheter une autre, elle pourrait transférer ce prêt avantageux à son nouveau bien immobilier ou même au nouvel acheteur de son ancien bien. Cette flexibilité pourrait grandement dynamiser le marché immobilier.

Enfin, il est suggéré de revoir la fiscalité sur les plus-values immobilières pour encourager la vente rapide de propriétés plutôt que de les retenir à long terme. Cela pourrait augmenter l’offre de logements disponibles sur le marché et contribuer à modérer les prix de l’immobilier.

Ces propositions montrent une volonté de repenser en profondeur les structures et incitations qui régissent le marché du logement en France, en reconnaissant que les solutions de long terme doivent remplacer les approches ad hoc qui dominent actuellement le secteur.

Une proposition intéressante émerge : l’utilisation de financements garantis par l’État avec des garanties hypothécaires, permettant ainsi aux propriétaires de financer d’importantes rénovations énergétiques. Cette approche permettrait à l’État de se rembourser lors de la revente ou de la transmission du bien, offrant ainsi une solution à long terme sans imposer un fardeau financier immédiat aux propriétaires.

La conférence se conclut sur la note que, tout en éliminant les aides directes à la pierre, il serait nécessaire de compenser cela par des réductions de fiscalité correspondantes pour maintenir l’équilibre et encourager l’investissement dans le secteur du logement. Cette approche vise à stimuler le marché immobilier tout en rendant les politiques de logement plus durables et responsables.

Les participants expriment leur espoir que les idées discutées puissent être entendues et intégrées dans les politiques publiques, reflétant une volonté collective de résoudre la crise du logement par des solutions innovantes et pratiques.

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