Bâle IV : moins de prêts immobiliers en 2025 ?

Par Fabrice Hamon le 30 mai 2024

Dépêchez-vous d’acheter ! À partir du 1er janvier 2025, les banques pourraient être contraintes de prêter moins et les taux immobiliers pourraient augmenter !

Bâle IV : moins de prêts immobiliers et hausse des taux en 2025.

Normes HCSF de la Banque de France, règles prudentielles de Bâle IV : les prêteurs et les emprunteurs sont cernés !

Lors de la dernière assemblée générale du Groupe Crédit Mutuel vendredi dernier, son nouveau président Daniel Baal, nommé il y un mois, n’a pas eu de mots assez forts pour critiquer les nouvelles règles prudentielles du Comité de Bâle.

« Une réforme qui a sur le fond de bonnes intentions, qui conduira malheureusement à un affaiblissement général des banques européennes. »

Daniel Baal

Baal contre Bâle : le banquier français craint que les superviseurs ne tarissent les ressources des prêteurs pour financer les entreprises et les particuliers en limitant leurs deux sources principales de financement, leurs fonds propres et les dépôts de leurs clients.

Ce qui aurait deux conséquences pour les candidats à l’emprunt : moins d’argent à prêter à chaque emprunteur, moins d’emprunteurs à qui prêter de l’argent.

La « bonne intention » du Comité de Bâle est la suivante : limiter le risque lié au crédit. Limiter le risque d’insolvabilité des emprunteurs ; limiter le risque d’insolvabilité des prêteurs. Par conséquent limiter la capacité d’emprunter ainsi que la capacité de prêter.

Et pour ce faire, limiter aussi la capacité du prêteur d’évaluer lui-même le risque d’un emprunteur en standardisant les critères d’octroi d’un prêt.

Ce qui nous rappelle l’esprit des normes HCSF pour encadrer la distribution des prêts immobiliers en France : nos propres limitations de durée et d’endettement depuis deux ans, indépendamment de l’évaluation par le banquier de la demande de son client.

Le HCSF a réduit les montants prêtés en limitant la capacité des emprunteurs ; Bâle IV veut réduire encore les montants prêtés en limitant cette fois la capacité des prêteurs.

Les deux instances en vertu d’un même credo : la stabilité financière.

Conséquences de Bâle IV sur le crédit immobilier

Le Comité de Bâle, officiellement connu sous le nom de Comité de Bâle sur le Contrôle Bancaire (BCBS), est un forum international créé il y a cinquante ans, en 1974.

Il regroupe les gouverneurs des banques centrales ainsi que les autorités de surveillance bancaire des diverses nations participantes.

La mission principale du Comité de Bâle est de renforcer la régulation, la supervision et les pratiques des banques dans le monde entier afin d’améliorer la stabilité financière globale : Bâle vise à assurer une gestion saine des risques bancaires et une solvabilité robuste des institutions financières.

Actuellement nous sommes sous Bâle III, dont les principes ont été publiés en 2010 suite à la crise financière de 2008 ; nous serons sous Bâle IV à partir du 1er janvier 2025, avec une phase de transition s’étalant jusqu’en 2030.

Le point capital pour les futurs emprunteurs est le suivant : les accords de Bâle définissent et imposent aux banques des exigences minimales de fonds propres pour couvrir les risques encourus par leur activité de financement.

Ce qui changera sous Bâle IV par rapport à Bâle III, c’est le renforcement de ces exigences de fonds propres pour les prêteurs : les banques devront encore augmenter leurs fonds propres pour se conformer aux nouvelles exigences, ce qui aura un impact sur leur rentabilité et sur leur capacité à prêter.

Les exigences de fonds propres des banques sont en effet directement liées à leur capacité à prêter de l’argent. Pour pouvoir prêter, les banques doivent détenir un certain niveau de fonds propres, qui sont des réserves financières constituées de capitaux propres et de bénéfices non distribués.

Les fonds propres requis sont proportionnels aux risques représentés par le montant et la nature des prêts demandés. Le niveau de risque du crédit bancaire détermine le montant minimum de capital que la banque devra conserver dans ses comptes pour couvrir le risque associé : il s’agit de pondérer le risque d’un crédit, ou de minimiser le risque d’un crédit à proportion du risque financier que le non remboursement du prêt ferait courir à la banque.

Un risque plus important sera donc soumis à une pondération supérieure, ce qui est le cas d’un crédit immobilier.

Bâle IV va contraindre les banques à prêter moins !

Rappelons le point essentiel des accords de Bâle : pour chaque montant de prêt accordé, le prêteur doit conserver un montant de fonds propres en réserve.

Ce montant est proportionnel au montant du prêt ; une proportion qui dépend aussi du type de prêt. Chaque type de prêt représente un risque. Chaque niveau de risque implique un niveau différent de vigilance. Protéger les prêteurs c’est protéger les emprunteurs ; protéger les emprunteurs, c’est protéger les prêteurs.

Le niveau de fonds propres exigé est variable en effet selon le type de prêt demandé : un prêt estimé moins risqué nécessitera moins de fonds propres. Les prêts immobiliers étant plus risqués que les prêts à la consommation par exemple, la banque devra conserver davantage de fonds propres en réserve pour accorder les premiers que pour accorder les seconds.

D’une part parce que les montants sont plus volumineux, aussi parce que les durées sont plus longues. La probabilité que la situation financière des emprunteurs change étant plus forte sur vingt ans que sur un an, le risque de non remboursement est plus fort également : probablement plus de défauts de paiement sur des volumes empruntés plus importants.

Les fonds propres agissent comme un coussin financier qui permet aux banques d’absorber les pertes potentielles résultant de prêts non remboursés - sans compter le risque de dépréciation entre-temps des biens immobiliers financés… En cas de défaut de paiement par un grand nombre d’emprunteurs, les fonds propres permettent de couvrir les pertes sans mettre en péril la solvabilité des banques.

En disposant de fonds propres suffisants, une banque peut continuer à fonctionner même en période de crise financière. Cela réduit le risque de faillite, protège les déposants et maintient la confiance dans le système bancaire. N’oublions pas que la « crise des subprimes » fut une crise hypothécaire.

Pour pondérer ce risque, les premiers accords de Bâle avaient prévu dès 1988 un « ratio de solvabilité » appliqué aux banques : un ratio de fond propres ou de capitaux propres correspondant à chaque type de financement.

Un « ratio de fonds propres » créé pour s’assurer que les banques soient suffisamment solides pour faire face aux pertes potentielles et continuer à fonctionner de manière stable, protégeant ainsi l’ensemble du système financier d’une ou plusieurs faillites bancaires, génératrices de crises économiques suivies de catastrophes sociales.

Depuis Bâle I, Bâle II et particulièrement Bâle III en 2010, après le choc de la crise financière, ont durci ce ratio pour renforcer la résilience du système bancaire. Bâle IV le fortifiera encore en 2025.

En d’autres termes, les seuils minimaux de fonds propres pour garantir les prêts distribués vont être rehaussés. Et l’augmentation sera significative : hausse de plus de 20% des fonds propres requis pour les banques françaises, soit environ 70 milliards d’euros de fonds propres supplémentaires ; environ 350 milliards d’euros pour l’ensemble des banques européennes !

Ce qu’il faut bien comprendre, c’est que ces 70 milliards ne financeront plus l’économie française, ou pour mieux dire l’économie réelle : les projets des particuliers, les investissements des entreprises, les besoins des associations non plus par exemple, ni les grands dessins publics, telle la rénovation énergétique du parc immobilier ancien ou le programme de construction de logements neufs dont la France a cruellement besoin…

Bâle IV « réduira tout simplement les capacités de financement de l’économie », alerte Daniel Baal, le nouveau président du Crédit Mutuel.

« En stérilisant une part trop importante et de manière inutile des fonds propres, on réduit notre capacité d’accompagner le développement de l’économie et le financement de la révolution écologique et solidaire.

C’est quand même complètement paradoxal : on sait que nous avons à faire un effort absolument colossal pour accompagner la rénovation énergétique.

Et en même temps, Bâle IV multiplie par 2,5 les exigences de fonds propres sur l’immobilier. »

Daniel Baal

Fonds stériles : tout cet argent ne servira plus à faire crédit, ni aux projets des gens ni aux grands projets de société.

Tous ces milliards seront immobilisés dans les banques. Sans gains pour les emprunteurs, sans gains pour les prêteurs non plus. Enfin sans gains ni pour les individus ni pour la collectivité.

C’est un gros et puissant levier en moins pour l’économie en général, pour l’immobilier en particulier.

Bâle IV : hausse des taux immobiliers en 2025 ?

Bâle IV va particulièrement rehausser le ratio de capitaux propres pour pondérer le risque lié à l’octroi d’un prêt immobilier.

2,5 fois plus de fonds propres pour chaque montant de prêt immobilier accordé : plus du doublement en 2025 !

Ce qui signifie que pour un même montant de prêt immobilier, le niveau de fonds propres exigé sera relevé. Ou pour le dire autrement : pour un même niveau de fonds propre, le montant de prêt immobilier sera réduit.

Moins elle a de fonds propres à mobiliser, plus une banque peut prêter. Plus les exigences de fonds propres sont élevées, plus les banques doivent immobiliser de capital pour couvrir les risques. Cela réduit la quantité de fonds disponibles pour accorder de nouveaux prêts.

Et c’est là que le bât blesse pour les particuliers qui emprunteront l’année prochaine, d’autant que ce durcissement tombe mal. Les restrictions n’ont pas manqué ces deux dernières années, entre celles de la Banque Centrale Européenne via la hausse continue de ses taux directeurs, celles de la Banque de France via les règles prudentielles du HCSF, celles des banques elles-mêmes qui dans ce contexte ont durci leurs propres critères, en demandant notamment plus d’apport et plus d’épargne pour obtenir un prêt.

L’accès au crédit immobilier était déjà plus restreint que jamais : en deux ans, la production de crédits immobiliers a chuté de 70 % ! Beaucoup de prêts ont été refusés, beaucoup de ménages n’ont pas même osé demander un prêt. Quant à ceux qui ont pu acheter, soit ils n’ont pas emprunté (deux fois plus de paiements comptant en 2023, soit 200 000 contre 100 000 en 2022), soit ils ont augmenté leur apport personnel pour emprunter moins.

Ce sont les chiffres publiés par la Banque de France elle-même en ce mois de mai 2024 : - 70% par rapport à mai 2022, sous le régime moins contraignant de Bâle III, alors que la capacité de prêter des banques, plus réduite qu’auparavant, était meilleure qu’elle ne le sera l’an prochain…

Baisse des taux : hausse des demandes de prêt depuis janvier 2024. Baisse des taux : baisse des offres de prêt en janvier 2025 ! L’embellie tant attendue sur le marché du crédit immobilier pourrait être stoppée net par le zèle des régulateurs ! Quand bien même les taux tourneraient de nouveau autour de 3%, le pouvoir d’achat immobilier n’en serait pas moins rationné, sauf baisse importante des prix, ce qui est probablement l’objectif.

Une baisse brutale des prix aussi improbable qu’une baisse brutale des taux. Et plus improbable encore : les deux baisses à la fois ! Ce qui se produirait plus probablement est le phénomène suivant : moins d’emprunteurs qui emprunteront moins. D’ailleurs moins d’emprunteurs qui en auront même les moyens !

Car si les banques demandent moins d’apport personnel depuis janvier 2024, elle en demanderont plus à partir de janvier 2025. L’exigence accrue de fonds propres pour prêter s’accompagnera d’une exigence accrue d’apport personnel pour emprunter. Telle sera donc la première conséquence de Bâle IV : une sélectivité accrue des candidats à l’emprunt.

Il faut bien comprendre que plus un prêt est risqué, plus l’exigence de fonds propres sera élevée pour compenser le risque supérieur représenté par l’emprunteur. Pour minimiser les exigences en fonds propres, les banques devront donc se montrer plus sélectives, privilégiant les emprunteurs présentant un profil de risque plus faible.

Sans compter sur un autre effet potentiel : pour compenser l’immobilisation de leurs fonds propres, les banques seront tentées d’augmenter leurs taux d’intérêt sur les prêts immobiliers, rendant le crédit plus coûteux pour les emprunteurs, bien que les conditions de marché leur eussent permis de les baisser.

Les banques répercuteront la hausse de leurs coûts sur les emprunteurs en rehaussant leurs taux d’intérêts : le fameux 3% que des prévisionnistes annoncent pour fin 2024, d’autres pour début 2025, est une perspective de taux hautement menacée par Bâle IV…

Sous Bâle IV il coûtera plus cher d’emprunter moins, plus cher de prêter moins ; moins valable d’emprunter, moins rentable de prêter. Surtout l’accès au prêt immobilier sera plus exclusif, autrement dit moins inclusif, au désavantage des foyers modestes et des primo-accédants, les clients les moins sûrs pour les banques, sans oublier les investisseurs particuliers, déjà massivement écartés du marché immobilier par le ratio limite d’endettement (35% des revenus tous crédits inclus).

Nous voyons comme la reprise pourrait être gravement gâchée si Bâle IV se concrétisait. Alors qu’au même moment divers signaux d’un redémarrage du marché immobilier privé commencent à poindre. Alors qu’au même moment le gouvernement veut relancer la construction de logements abordables en France.

Car Bâle IV est aussi de très mauvais augure pour le « choc d’offre » de logements voulu par le gouvernement. Donc pour les futurs locataires eux-mêmes, qui ne trouveraient pas davantage à se loger demain qu’aujourd’hui : une location pour dix demandes actuellement…

Le programme de construction de 600 logements en Bail Réel Solidaire (BRS) par an, le doublement de logements locatifs intermédiaires (LLI) d’ici trois ans, etc. Le Plan Logement va mobiliser beaucoup d’argent durant de nombreuses années, donc en immobiliser beaucoup plus qu’avant également, au détriment de nombreux autres besoins en financement.

D’autant plus gourmands en capitaux propres pour les prêteurs que les prêts aux promoteurs sont estimés plus risqués que les prêts aux particuliers, outre qu’ils sont plus gourmands aussi en financement.

Comme si la construction d’immeubles neufs n’était pas assez affaiblie… Elle le serait plus durablement encore si venait l’affecter une nouvelle pénurie de crédits.

Bâle IV va freiner la transition énergétique !

Ce que Bâle IV va provoquer, c’est un déficit de financements.

N’oublions pas que la mission principale des banques est de financer l’économie, pas seulement de coffrer notre argent.

De financer aussi les directions que les gouvernements lui donnent. « Le chantier du siècle » de la rénovation énergétique des logements, de la transition écologique par conséquent, pâtira forcément du nouveau contingentement entre fonds prêtés et fonds propres.

Elle en pâtira alors que les rénovations énergétiques d’ampleur peinent déjà à décoller ! Au moment même où le gouvernement veut les massifier !

Selon l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), suite à une étude rendue publique en début d’année, pour atteindre la neutralité carbone, l’objectif de “rénovation performante” à atteindre est de 500 000 logements rénovés par an jusqu’en 2030, puis de 900 000 entre 2030 et 2050 !

À quoi il faut ajouter les 500 000 logements neufs à construire par an également… Si nous comptons bien, nous avons un total annuel de 1000 logements à construire ou bien à rénover, pour lesquels il va falloir beaucoup d’argent.

Quant à lui, le Comité stratégique “Industries pour la construction” vient de publier un “livre blanc” recommandant l’allongement de la durée des prêts travaux énergétiques jusqu’à 25 ans, à l’instar des prêts immobiliers, reprenant en outre l’idée avancée par un récent rapport parlementaire : création d’une “Banque de la rénovation”, laquelle pourrait “intervenir en garantie des financements des banques”, permettant “un effet de levier conséquent et une massification des financements”.

Massification des financements ? Sous Bâle III peut-être, pas sous Bâle IV ! Aussi voyons-nous à quel point le patron du Crédit Mutuel a raison de critiquer durement l’action du Comité de Bâle. Nous aimerions qu’il alerte aussi vivement sur l’action du Haut Conseil de Stabilité Financière - encore que nous l’avons vu, il ne sera plus tant dans l’intérêt des banques de pousser quiconque à l’emprunt…

Prêter beaucoup sans trop prêter est l’art du banquier. Pouvoir prêter beaucoup lui est néanmoins nécessaire pour poser sa marque et demeurer l’acteur principal du financement de tous les types d’investissement, qu’ils fussent ceux des ménages, des entreprises, des institutions ou des organisations. Être le fleuve qui irrigue est sa raison d’être et sa crainte est que Bâle IV ne l’assèche.

Les banques sont sources essentielles de ressources de capitaux - cependant les banquiers ne sont pas les seuls prêteurs. Et il y a là peut-être une autre intention derrière la « bonne intention » du Comité de Bâle. Et s’il s’agissait de diminuer les capacités des banques pour en redonner à d’autres acteurs ?

Les banques redoutent que les enveloppes de prêt supplémentaires qu’elles ne pourront plus octroyer soient fournies par des prêteurs alternatifs. Face à des conditions de prêt plus strictes et à un accès au crédit plus limité, les promoteurs immobiliers pourraient en effet se tourner davantage vers des solutions de financement non bancaires telles que le « crowdfunding » immobilier par exemple.

Le « crowdfunding » est une autre source de capitaux, également appelée « financement participatif ». « Crowd » signifie « foule » et « fund » signifie « fonds » : au lieu d’aller chercher leur financement auprès des banques, elles vont chercher les fonds auprès d’une foule d’investisseurs.

Le crowdfunding immobilier est donc un mode de financement qui permet à des promoteurs immobiliers de lever des fonds auprès d’un grand nombre d’investisseurs particuliers pour financer des projets immobiliers de plus ou moins grande envergure. Ce type de financement est réalisé via des plateformes en ligne spécialisées qui les mettent en relation.

Autrement dit, ces investisseurs particuliers agissent comme des prêteurs : ce n’est plus la banque mais la « foule » qui avance les fonds aux promoteurs ; c’est à la « foule », non plus à la banque, qu’ils versent des intérêts. Des particuliers qui prêtent chacun de leur côté pour rassembler la somme nécessaire, à des taux plus élevés que ceux pratiqués par les établissements bancaires.

A priori ces financements n’ont pas échappé aux banques puisque si des promoteurs eurent recours à cette méthode, c’est que les banques n’avaient pas voulu les suivre. Mais sous les nouvelles exigences de Bâle IV, elles pourraient être contraintes de laisser s’échapper des projets qu’elles auraient cette fois volontiers financés un an auparavant.

Laissant la place à d’autres financeurs… À d’autres prêteurs de capitaux qui n’auront pas les mêmes contraintes en termes de capitaux propres.

Bâle IV va réduire l’accès au crédit immobilier

Des prêteurs alternatifs, des « non-banques » comme on dit, qui ne suffiront pas cependant à suppléer les banques.

Le volume global de financements disponibles va donc baisser sous Bâle IV par rapport à Bâle III. Le volume emprunté va baisser, le nombre d’emprunteurs aussi.

Ce ne sont pas les prêteurs alternatifs qui financeront les projets immobiliers des particuliers ! Il n’y a pas de « crowdfunding » pour un ménage qui souhaite acheter sa résidence principale ! Ne serait-ce pour une raison d’analyse de risque aussi exigeante que périlleuse.

Une analyse de risque que Bâle IV entend externaliser en plus grande partie aussi : les nouvelles règles de Bâle IV visent non seulement à renforcer la stabilité financière des banques en augmentant les exigences en fonds propres mais encore à limiter l’utilisation de modèles internes pour évaluer les risques.

Les banques sont sommées par le Comité de Bâle de revoir leur méthodologie d’évaluation des différents types de risques, de limiter leur utilisation de modèles internes de « scoring » ou de « calcul des risques pondérés », etc. Ces notions sont complexes et indigestes mais elles indiquent une orientation forte : standardiser le calcul des risques ou pour le dire autrement, ne pas permettre à une banque de prendre plus de risque qu’une autre.

Introduire une approche standard du risque de crédit, c’est exactement ce qu’a fait déjà le HCSF en France le 1er janvier 2022. Indépendamment du profil plus ou moins risqué de l’emprunteur, les critères de durée de prêt et de taux d’endettement maximaux qui leur seront appliqués sont les mêmes. Sans tenir compte du niveau de « reste à vivre » propre à chaque emprunteur par exemple.

Dit autrement : ce n’est pas sous Bâle IV que les banques vont assouplir leurs critères ! Outre qu’elles auront moins la liberté de tirer avantage d’un modèle d’évaluation interne pour cibler des types de clientèle - moins libérales aussi envers les emprunteurs moins recherchés, présentant des risques plus élevés…

Faut-il ajouter que les banques avaient déjà durci leurs critères… Faut-il rappeler surtout que le fameux « ratio de fonds propres » version Bâle III est déjà très contraignant, très protecteur, très sécurisé, très relevé, ce qui par ailleurs est normal pour un prêt d’aussi longue durée qu’un crédit immobilier, par nature très risqué, autant pour un prêteur que pour un emprunteur…

Un ratio déjà suffisant au vu du taux de défaut de paiement enregistré dans les banques : seulement 1.5% des crédits immobiliers ne sont pas remboursés jusqu’à leur terme en France. En outre un taux baissier, qui ne justifie donc pas de nouvelles mesures de sécurité plus sévères.

Les exigences actuelles de fonds propres garantissent déjà que les banques disposent de suffisamment de capital pour faire face aux risques associés aux crédits immobiliers qu’elles octroient. Leurs capacités de financement sont déjà suffisamment rationnées par Bâle III : cela fera bientôt vingt ans qu’une crise financière causée par la distribution de prêts immobiliers de mauvaise qualité n’a plus eu lieu.

Bientôt il ne faudra plus appeler les banques privées des banques commerciales mais des banques gestionnaires. Du moins relativement au prêt immobilier. Les banques s’assureront que tout rentre dans les cases, que vous avez les fonds réglementaires pour emprunter, qu’elles ont les fonds réglementaires pour prêter, mais dans tous les cas, les banques auront moins les moyens de vous financer.

Analyse prudente - non pas strictement prudentielle - d’un dossier, confiance accordée à un client… C’est la prise de risque du banquier qui est de moins en moins autorisée ; la prise de risque des individus qui est de moins en moins permise aussi.

Faites moins de projets ! Est-ce cela le projet des contrôleurs bancaires ?

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