L’UE va obliger les vendeurs à rénover leur logement !

Par Fabrice Hamon le 18 mars 2023

Vous ne pouviez plus louer un logement mal noté. Vous ne pourrez pas le vendre non plus ! Soit vous le rénovez, soit on vous force à baisser son prix.

Obligation de rénover son logement !

Les logements sont notés, bientôt les propriétaires le seront aussi…

Le propriétaire dont le logement a un mauvais DPE sera obligé de faire des travaux pour améliorer sa consommation d’énergie. S’il ne le fait pas, tel un mauvais élève, il sera puni.

Puni d’une baisse de son prix de vente égale au montant des travaux réclamés. Une réduction du prix qui ne sera pas le résultat d’une libre négociation entre un acheteur et un vendeur mais l’effet d’une réglementation imposée par l’Union Européenne.

Une loi dont on peut craindre qu’elle incite nos gouvernants à faire du zèle, tant il est vrai que « La France des procédures tue la France des projets », comme l’a si bien dit récemment Michaël Delafosse, maire de Montpellier, lors d’un échange avec Pascal Boulanger, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers)…

Un gouvernement français modéré cependant jusqu’à présent, n’ayant circonscrit l’obligation de rénover les passoires thermiques qu’à celles destinées à la location. Depuis le 1er janvier 2023, un propriétaire bailleur ne peut plus mettre en location une maison ou un appartement réputés indécents, autrement dit trop énergivores.

Un Diagnostic Performance Énergétique c’est pire que l’école : une mauvaise note peut aller jusqu’à la lettre G. Mais un DPE c’est tout de même mieux qu’à l’école : C ou D sont de très bonnes notes et pour les plus mauvaises on peut les améliorer rien qu’en payant !

Pour résumer, plus vous isolez votre logement, meilleure sera la note. Avant, pour réussir un investissement immobilier, il y avait 3 règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! Il faudra leur en ajouter trois autres : l’isolation, l’isolation et l’isolation.

Actuellement en France, un tiers des biens sont notés E, tandis que près des deux tiers ont une note entre E et G. La note D est attribuée à 25% des biens, et la note C à moins de 10% des maisons. Les notes A et B sont rares, du moins si les constructions sont antérieures à 2012.

La note D est excellente, E est bonne, F indique une optimisation énergétique encore partielle et G « dénonce » un bâtiment ancien où ne fut prise aucune mesure de meilleure performance.

Le point G d’un logement

Pour le moment, un logement ne peut être mis en location qu’à la condition que sa consommation d’énergie ne dépasse pas le seuil de 449 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Autrement dit, un G ne vous interdit pas de louer si sa consommation est inférieure à ce seuil. Du moins jusqu’au 1er janvier 2025.

Au-delà de cette date, peu importe son niveau de consommation, la lettre G suffira à l’exclure du marché des locations : il sera devenu “indécent”. Le logement sera jugé trop gourmand - et le bailleur trop radin. Il n’aura pas voulu investir dans des travaux et il ne pourra pas dire qu’il n’a pas été prévenu. Pas de travaux, plus de revenus ; tant pis pour notre investisseur locatif.

Si on n’a pas trouvé le point G dans votre logement, ne vous croyez pas si vertueux ! Vous ne bénéficierez pas du bénéficie du doute très longtemps : sa décence est limitée dans le temps. À partir du 1er janvier 2028, un logement noté F sera à son tour interdit à la location ; à partir du 1er janvier 2034, c’est la classe E qui sera recalée.

Un logement noté F, E ou G, il sera donc impossible de le louer - même si un locataire est d’accord. Si ce dernier ne trouve pas de logement, ne le plaignez pas, il lui restera le grand air pur de la rue, gratis en plus. Certes sans chauffage ni chaudière, mais propre et au chaud dans un appartement mal classé, il eût pollué ses convives et ses concitoyens.

Mais ça c’est pour les propriétaires bailleurs. Les vendeurs et les acheteurs d’une résidence principale peuvent encore s’échanger des passoires thermiques entre eux sans qu’une mauvaise isolation empêche d’acheter ou de vendre. Un acheteur peut même se servir d’un piètre DPE pour négocier une baisse de prix sans envisager de faire des travaux pour autant…

Mais ces propriétaires vont bientôt déchanter à cause de - ou grâce à - l’intervention des députés européens. Sans scrupules pour les vendeurs, ils vont rendre les acheteurs plus scrupuleux qu’avant. Ce dont ces derniers ne se doutent pas, c’est qu’au lieu de faire de bonnes affaires, ils vont les payer au prix fort…

Parce que les propriétaires feront bel et bien les travaux avant de vendre et les répercuteront au-delà même du coût de la rénovation dans leur prix de vente - sans compter le coût trop cher du crédit à la consommation pour les faire, dont ils vont encore doubler les intérêts à la revente pour se refaire.

Autant dire que la baisse des prix immobiliers, ce n’est pas pour demain…

Protection du patrimoine et de l’environnement

Trêve de mauvais esprit cependant.

L’affaire est sérieuse : selon un rapport de la Commission, la pierre serait responsable de 40% de la consommation d’énergie européenne et de 36% des émissions de gaz à effet de serre !

L’emprunte carbone du bâtiment est considérable et le gros du parc immobilier privé est celui des résidences principales. Sans l’intervention coercitive des pouvoirs publics, parions que les millions de logements anciens mal isolés resteraient en l’état, la crainte de la facture immédiate d’une amélioration de son habitat l’emportant sur celle d’une facture énergétique diluée dans le temps.

Déjà sommés de rénover un logement destiné à la location, les propriétaires devront aussi corriger leur copie s’ils veulent vendre. Dans les deux cas, ils sont libres de ne rien faire mais perdront de l’argent. Une menace dont on peut s’attendre à ce qu’elle soit efficace.

Efficace pour les logements à louer ou à vendre, autrement dit pas pour tous les logements. Tant que vous ne vendez pas, aucune loi n’est prévue pour vous obliger à mettre aux normes votre logement. Après 2030 votre logement sera invendable mais encore habitable fort heureusement.

Sauf durcissement de la loi… Après les propriétaires bailleurs et les propriétaires vendeurs, ce sera le tour un jour ou l’autre des propriétaires occupants.

Rappelons en effet que la législation relative à la transition énergétique impose que l’ensemble du parc immobilier français parvienne à ce degré de performance d’ici à 2050.

Vendre une passoire thermique

Allez rentrons dans le texte de la directive sur la rénovation énergétique des bâtiments, adoptée par 343 voix pour, 216 contre et 78 absentions, encore en attente d’être discutée et peut-être adoucie par le Conseil de l’Union Européenne, représentant les États membres.

Un propriétaire ne pourra pas vendre sa passoire thermique, ainsi en ont décidé les députés européens. Du moins il devra rénover avant de vendre, sous peine de subir une décote à hauteur du montant des travaux à réaliser.

Une nouvelle régulation du marché immobilier dont l’objectif est d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments et de réduire les émissions de gaz à effet de serre.

Pas de panique, vous avez le temps : les logements classés F et G devront atteindre la note E en 2030 et la note D en 2033.

Cette exigence de classement énergétique pour les logements s’appliquera également aux bâtiments publics ou non-résidentiels, mais trois ans plus tôt. Dès 2026, les bâtiments publics neufs devront avoir une émission nulle. Échéance repoussée à 2028 pour les autres types de bâtiments neufs, cette mesure visant à encourager la construction de bâtiments écologiques et à réduire l’impact environnemental du secteur de la construction.

Ces nouvelles obligations visent à encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs bâtiments.

Les propriétaires bailleurs ne seront donc plus les seuls à devoir rénover leur logement ; ceux qui souhaitent vendre devront également atteindre la performance énergétique supérieure.

D’abord empêchés de louer, ils seront encore empêchés de vendre. Et s’ils n’y arrivent pas, la nouvelle réglementation a tout prévu.

Conséquences pour les propriétaires vendeurs d’une passoire thermique

Vous baisserez votre prix de vente, vous n’aurez pas le choix, ce sera la loi !

En cas de non-respect de ces nouvelles exigences, les vendeurs devront subir une décote équivalente aux travaux à effectuer par les acheteurs pour améliorer la performance énergétique du bien.

Cette mesure vise à rendre les travaux de rénovation énergétique plus attractifs pour les propriétaires et les inciter à investir dans l’amélioration de leurs biens. Inciter ou forcer, à vous d’en juger…

S’il faudra donc encore quelques années avant que cette mesure ne s’applique au parc privé, la nouvelle est de taille. Car il ne sera pas possible pour le vendeur de demander le prix qu’il souhaite. Le coût des travaux sera effectivement déduit, bien qu’il reste encore à connaître les critères sur lesquels le coût de ces travaux se baseront.

Et l’on peut raisonnablement s’attendre à de nombreux débats - ainsi qu’à des tours de passe-passe, puisqu’il suffira d’augmenter son prix à hauteur de la baisse appliquée…

Les plus critiques soutiennent que ces mesures vont accroître les coûts de construction et de rénovation, des surcoûts qui pourraient dissuader les investissements dans le secteur immobilier.

Opportunités d’affaires pour les entreprises de rénovation énergétique et les constructeurs de logements neufs

Les plus favorables soutiennent au contraire que cette loi va doper l’économie !

Malgré les critiques, les nouvelles régulations offriront des opportunités d’affaires pour les entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique et pour les constructeurs de logements neufs conformes aux nouvelles exigences européennes. Ces entreprises pourraient profiter de la demande accrue pour les travaux de rénovation énergétique et la construction de bâtiments écologiques.

Les investisseurs, comme les propriétaires et les acheteurs, devront être conscients de ces nouvelles exigences et adapter leurs stratégies en conséquence.

Le rapporteur de la directive sur la performance énergétique des bâtiments, Ciarán Cuffe (Verts/ALE, IE), a déclaré: “La flambée des prix de l’énergie a mis l’accent sur l’efficacité énergétique et les mesures d’économie d’énergie. L’amélioration de la performance des bâtiments européens permettra de réduire les factures et notre dépendance vis-à-vis des importations d’énergie. Nous voulons que la directive réduise la précarité énergétique et les émissions, et qu’elle offre de meilleurs environnements intérieurs pour la santé des personnes. Il s’agit d’une stratégie de croissance pour l’Europe qui créera des centaines de milliers d’emplois locaux dans les secteurs de la construction, de la rénovation et des énergies renouvelables, tout en améliorant le bien-être de millions de personnes vivant en Europe.”

Remettre debout la planète, c’est aussi faire marcher le commerce.

Des aides pour améliorer le score énergétique de votre logement

Au cours des dernières décennies, le gouvernement français a mis en place diverses mesures visant à encourager les rénovations énergétiques et à favoriser la transition vers un mode de vie plus respectueux de l’environnement.

Parmi ces initiatives, on trouve les crédits d’impôt et les subventions, qui permettent aux particuliers et aux entreprises de bénéficier d’un soutien financier pour réaliser des travaux de rénovation visant à améliorer l’efficacité énergétique de leurs bâtiments. Ces dispositifs ont pour objectif de réduire la consommation d’énergie, de limiter les émissions de gaz à effet de serre et de lutter contre le changement climatique.

De nombreux projets de rénovation peuvent être éligibles à ces aides, allant de l’isolation thermique à l’installation de systèmes de chauffage performants, en passant par le remplacement de fenêtres pour une meilleure étanchéité à l’air.

Les subventions et les crédits d’impôt encouragent ainsi les acteurs du marché à adopter une démarche écoresponsable, à réaliser des investissements qui contribuent à la préservation de l’environnement et à la réduction des factures énergétiques.

Les étapes à suivre pour démarrer un projet de rénovation énergétique

Se lancer dans un projet de rénovation énergétique peut sembler intimidant, mais avec une approche méthodique et professionnelle, cela devient plus simple et avantageux.

La première étape consiste à évaluer les besoins énergétiques de votre bâtiment et à déterminer les opportunités d’amélioration, par exemple en termes d’isolation thermique, de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.

Ensuite, il est important de déterminer le budget et de rechercher les aides financières disponibles, telles que les crédits d’impôt ou les subventions pour la rénovation énergétique. Il ne faut pas négliger l’aspect réglementaire, en veillant notamment à respecter les normes en vigueur et à obtenir les autorisations nécessaires.

La comparaison des devis et la sélection d’artisans compétents sont également des étapes essentielles pour garantir la qualité des travaux et leur adéquation avec vos objectifs. Enfin, une fois le projet bien défini et planifié, un suivi attentif des travaux et une évaluation régulière des performances énergétiques permettront d’assurer le succès de votre rénovation.

L’enjeu financier est de taille : les frais de chauffage d’un logement de catégorie E ou F, après rénovation et atteignant le score de A ou B – le graal de la performance “Bâtiment basse consommation” – seront aussitôt réduites de 75% à 87,5% !

Une facture divisée par 4 voire 8 : soit une facture annuelle de 3 000 euros qui vous coûtera moins de 400 euros ! Une économie plus que significative mais attention : uniquement grâce à une rénovation énergétique complète de votre logement.

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