Investissement locatif : la loi Pinel +

Par Fabrice Hamon le 23 mars 2022

Pinel + en 2023 et 2024 : le décret du Ministère du Logement est publié. Il fixe les futures conditions d’accès à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Madame Anastasie - André Gill - 1874
Madame Anastasie - André Gill - 1874

Publié le 18 mars au Journal Officiel, le décret daté du 17 précise les taux de réduction d’impôt dont pourront bénéficier les investisseurs, ceux qui achètent un logement neuf pour le mettre en location.

Pinel sans +

Actuellement, et ce jusqu’au 31 décembre 2022, pour une mise en location durant 6, 9 ou 12 ans, un investisseur immobilier peut déduire de ses impôts l’équivalent de 12, 18 ou 21% du prix de son acquisition.

A partir du 1er janvier 2023, ces taux seront respectivement de 10.5, 15 et 17% ; de 9, 12 et 14% à partir du 1er janvier 2024.

Une décroissance de l’avantage fiscal qui ne concerne d’ailleurs que les immeubles de logements neufs, les maisons individuelles en copropriété étant exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2021.

Pinel à taux zéro

Au 1er janvier 2025, la loi Pinel disparaîtra, comme la loi Duflot et la loi Robien avant elle, mais cette fois sans remplaçante : le taux de réduction d’impôt passera à 0% !

Le goût modéré du gouvernement actuel, démontré durant tout le quinquennat, pour toute forme de placement immobilier, laisse présager, du moins s’il est reconduit aux prochaines présidentielles, qu’il n’y aura pas de nouvelle carotte fiscale.

Retrouvez ici le Décret no 2022-384 du 17 mars 2022 relatif au niveau de qualité des logements résultant de l’application en France métropolitaine.

Pinel + à taux plein

Pinel + signifie défiscaliser + à condition de respecter + de critères relatifs au logement.

En réalité, défiscaliser plus en 2023 et 2024, ce sera défiscaliser autant qu’en 2022 !

La future réduction d’impôt à taux plein, ce sont les taux actuels : la Pinel sans + d’aujourd’hui est la Pinel avec + de demain…

Durant les deux prochaines années, il sera donc encore possible de bénéficier des taux de 12, 18 et 21% suivant la durée choisie de mise en location du logement.

Pinel + pour + de conditions

La loi Pinel + est un dispositif Pinel renforcé.

Pour éviter que le taux de réduction d’impôt ne soit raboté, il faudra acheter un logement répondant à des critères spécifiques.

Le premier critère est l’emplacement du bien : le logement pourra être acquis sous le régime de la loi Pinel + s’il est situé « dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ».

La liste des communes éligibles au Pinel + est consultable sur le site web du SIG (Système d’information géographique de la politique de la ville).

L’avantage fiscal d’aujourd’hui sera demain soumis à deux autres types de conditions : taux plein sous réserve de respecter drastiquement des critères environnementaux d’une part, de qualité d’usage d’autre part.

Les critères de qualité d’usage sont des critères de qualité de vie. Ils ont pour but d’améliorer le confort des habitants qui loueront ces logements.

  • SURFACE Une surface habitable minimale ainsi qu’un espace privatif sont requis pour que l’habitation soit éligible à une défiscalisation totale.

Un appartement de Type 1 devra faire au moins 28 m² ; 45 m² pour un T2 ; 62 m² pour un T3 ; 79 m² pour un T4 ; 96 m² pour un T5.

Ils devront offrir des espaces extérieurs privatifs, balcon, terrasse ou jardin, d’une superficie minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5.

  • LUMINOSITÉ Les appartements trois pièces ou plus grands devront également offrir une double exposition aux futurs occupants.

Des appartements traversants qui devront présenter au moins deux ouvertures sur l’extérieur, fenêtre ou porte-fenêtre, plus précisément deux vues ou deux orientations différentes.

  • ÉCOLOGIE Les critères environnementaux visent quant à eux une diminution de l’impact carbone du bâtiment et plus généralement les performances énergétiques du logement.

Les logements neufs achetés en 2023 devront anticiper les normes du jalon 2025 de la RE2020, applicable aux immeubles neufs depuis janvier 2021, dont la mise en place est étalonnée en plusieurs jalons jusqu’en 2031.

Ces conditions environnementales à l’éligibilité au Pinel + répondent notamment à deux besoins essentiels : réduire la consommation d’énergie et rendre l’habitat plus vivable en été.

Pinel + pour + cher

Une autre condition s’ajoutera en 2024 pour profiter pleinement de l’avantage fiscal : le strict respect du référentiel Énergie-Carbone.

Les logements neuf acquis dans le cadre d’un investissement locatif devront afficher un DPE de classe A. Un Diagnostic de Performance Énergétique étiqueté B suffira pour les biens anciens réhabilités à neuf.

Autrement dit : ils devront être le moins énergivores possible. Surtout, ils devront dépasser les exigences réglementaires, les devancer, faire du zèle en quelque sorte.

Et cet empressement a un coût. Pour mieux dire : la facture sera salée, aussi bien pour les promoteurs que pour les investisseurs. Et ceci en pleine crise du logement neuf en collectif !

En fait, tout est réuni pour gâcher l’intérêt d’investir. Il est raisonnable de penser que le foncier sera moins cher en zone prioritaire, mais le surcoût de construction induit par la contrainte écologique va renchérir le prix de vente.

En outre, l’économie éventuelle due à la situation du bien, même augmentée de la réduction d’impôt à taux plein, sera dégradée par un gain incertain à la revente de l’appartement, l’incitation Pinel + ne respectant pas le critère essentiel d’un placement dans la pierre : la qualité de l’emplacement du logement.

Pinel -

C’est principalement hors zone prioritaire que les particuliers placeront leur argent dans une résidence locative. Ils privilégieront l’emplacement, malgré la moindre incitation fiscale qui les frappe.

Ce n’est donc pas la Pinel + mais bel et bien une Pinel - que les investisseurs vont choisir pour se constituer du patrimoine. Ils achèteront plus cher et défiscaliseront moins.

Rappelons que le taux de réduction d’impôt s’applique à un montant plafonné. Un prix d’achat plus élevé n’augmente pas l’économie d’impôt. Le prix de revient sur lequel est calculée la réduction est de toute façon limité à 5.500 euros le m², pour un montant maximum de 300 000 euros par contribuable.

Or là encore les prix vont flamber, dans la foulée du coût du bâtiment. Surtout que la construction d’immeubles neufs en zone Pinel classique n’est pas pour autant exonérée des exigences environnementales ni énergétiques.

Construire coûte de plus en plus cher, beaucoup plus cher qu’avant ! Les coûts de construction augmentent et impactent les prix de commercialisation, encore que les constructeurs et les promoteurs ne répercutent pas toute la hausse des coûts sur les prix de vente.

Pour Grégory Monod, Président du Pôle Habitat FFB, « à l’heure où les surcoûts de tous ordres mettent toute la filière et le pouvoir d’achat des ménages en tension, où l’offre de logements abordables en zones tendues fait défaut, cette publication suscite incompréhension et inquiétude ».

Abattement moral plus que fiscal…

Le + de la loi Pinel renforcée cache mal le durcissement général de la loi, d’autant plus inopportun qu’il ajoute des surcoûts à un moment de forte inflation des coûts de constructions.

Les marges des bâtisseurs se dégradent tandis que l’intérêt des investisseurs pour la pierre est déprécié. Prix plus élevés, investissement locatif moins intéressant : le risque n’est-il pas, dans un pays en manque de logements, de décourager l’offre et de dissuader la demande ?

Au bout de la chaîne immobilière, ce sont les particuliers qui achètent. Ce sont eux qui financent la construction, le logement et désormais les nouvelles exigences énergétiques et environnementales.

Aussi est-il ingrat de les priver toujours plus d’un appui fiscal qui avec le crédit sont les leviers qui élèvent les immeubles en même temps que les patrimoines.

La réduction d’impôt du dispositif Pinel n’est pas une aubaine que pour les investisseurs. Acheter pour louer est un investissement d’utilité publique et privée à la fois.

En attendant, les capitaux nécessaires pour acheter un logement neuf vont beaucoup augmenter et les particuliers vont devoir demander des montants de prêt plus élevés, au moment même où les conditions d’accès au crédit immobilier se sont durcies elles aussi cette année…

Les bons sentiments font de mauvais calculs. Tout le monde adhère, personne ne souscrit.

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