Pinel et PTZ : nouvelles villes en Zone A !

Par Fabrice Hamon le 23 février 2022

Un reclassement en Zone A qui permet à ces communes d’être éligibles à la loi Pinel pour les unes, à un montant de prêt à taux zéro plus élevé pour les autres.

Acier - Cassandre - 1935
Acier - Cassandre - 1935

Près de 60 communes changent de zone suite à un arrêté du Journal Officiel publié ce week-end. Ce nouveau zonage Pinel et PTZ concerne principalement les Alpes et le Littoral.

La loi Pinel pour investir dans le neuf

La loi Pinel est une aide à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. L’Etat incite les foyers imposables à investir une partie de leurs impôts dans l’achat d’un logement neuf, en échange de loyers plafonnés, afin d’élargir l’accession à la location.

Le prêt à taux zéro pour habiter dans du neuf

Le prêt à taux zéro est une aide à l’accession à la propriété, réservée aux primo-accédants. L’Etat offre un prêt sans intérêts, sous conditions de ressources, aux acquéreurs d’un logement neuf pour l’achat de leur résidence principale.

La Pinel et le PTZ pour construire des logements neufs

Ces dispositifs sont des aides à la construction de logements neufs dans des zones géographiques sous tension immobilière.

Seules les communes en zones A et B1 sont éligibles au Pinel : là où l’offre est inférieure à la demande. La zone A est la plus tendue. C’est pourquoi il est si important, dans des villes où l’on peine à se loger, de bénéficier de cette incitation à construire des logements. Attirer les investisseurs, c’est développer le parc immobilier et améliorer les conditions d’habitat.

L’objectif d’un changement de zonage pour le droit au PTZ est différent. Les villes très demandées sont aussi les plus chères. Or certaines d’entre elles étaient encore classées en zone B2 et en zone C, là où l’offre est supérieure à la demande. Dans ces communes reclassées A et B1, les primo-accédants pourront désormais bénéficier d’une enveloppe de prêt à taux zéro plus importante, plus en phase avec les prix du marché immobilier local.

Quelles communes passent en Zone A ?

La plupart de ces évolutions concernent les deux départements alpins, la Savoie et la Haute Savoie. Ces départements connaissent un fort développement démographique depuis des années déjà.

Il était temps de les reclasser alors que ces territoires connaissent non seulement une hausse des prix immobiliers à l’achat, mais également des montants de loyers en augmentation constante, surtout à proximité des stations de ski ou des villes de Genève et d’Annecy.

Ainsi les célèbres stations de ski de Chamonix, La Clusaz, Les Gets, Megève et Morzine, jusqu’à présent en zone B2 alors qu’elles sont sous haute tension locative, passent directement - et logiquement - en zone A.

En Savoie, sont promues en zone B1 les stations de ski cotées de Courchevel, Tignes et Val-d’Isère, jusqu’à présent notées C ! Les stations savoyardes de Brides-les-Bains, Crest-Voland, Cohennoz et Notre-Dame-de-Bellecombe profitent également d’un surclassement.

Passent aussi en B1 de nombreuses villes de Haute-Savoie : Alex, Arâches-la-Frasse, Ballaison, Châtel, Chens-sur-Léman, Combloux, Cordon, Demi-Quartier, Dingy-Saint-Clair, Domancy, Doussard, Excenevex, La Chapelle-d’Abondance, Larringes, Le Grand-Bornand, Les Houches, Loisin, Manigod, Massongy, Menthon-Saint-Bernard, Messery, Nernier, Praz-sur-Arly, Saint-Gervais-les-Bains, Saint-Jean-de-Sixt, Saint-Jorioz, Sciez, Sevrier, Sixt-Fer-à-Cheval, Talloires-Montmin, Vallorcine, Veyrier-du-Lac, Villaz et Yvoire.

En montagne et en bord de mer

Les zones littorales tendues ne sont pas en reste : le zonage est enfin corrigé pour des villes proches de stations balnéaires réputées.

Trois communes varoises proches du Golfe de Saint-Tropez sont dès maintenant reconsidérées : Le Plan-de-la-Tour, La Garde-Freinet et La Môle. Cependant ces villes ne passent pas en zone A mais en zone B1.

Obtiennent également la faveur d’un accès à la zone B1 les communes littorales suivantes : Les Saintes-Maries-de-la-Mer et Maussane-les-Alpilles dans les Bouches-du-Rhône, Trouville-sur-Mer en Normandie, Le Touquet-Paris-Plage dans le Pas-de-Calais ainsi que Lecci, Pietrosella, Grosseto-Prugna et Albitreccia en Corse-du-Sud.

Que signifient les Zones PTZ et Pinel ?

La tension d’un marché immobilier local est le rapport entre la demande de logements et l’offre de logements disponibles sur ce territoire.

Les Zones A, A bis et B1 correspondent à des « zones tendues » ; les Zones B2 et C correspondent à des « zones non tendues ».

Une zone est dite « tendue » si l’offre immobilière est inférieure à la demande de logements : ce qui signifie que non seulement il y a plus d’acheteurs que de vendeurs sur ces territoires, mais que les prix y sont moins accessibles qu’ailleurs.

À l’inverse, une zone est dite « non tendue » ou encore « détendue », si l’offre immobilière, tant en termes de prix immobiliers qu’en volume de logements, est suffisante pour répondre à la demande.

La zone la plus tendue est la Zone A bis : elle comprend notamment la ville de Paris. La zone la plus détendue est la Zone C, ce que nous appelons « le reste du territoire », là où les prix ne sont estimés ni chers ni même élevés.

En gros, on peut dire qu’en Zone A l’immobilier est très cher, qu’en Zone B1 l’immobilier est très élevé et qu’en zone B2 l’immobilier est élevé. Aussi le zonage est-il intéressant pour se faire une idée de la tension d’un marché immobilier.

Acheter de l’immobilier neuf

La loi Pinel pour investir ou le PTZ pour habiter sont des dispositifs dont la mission principale est de dynamiser la construction de logements - là précisément où le marché immobilier est dynamique.

La loi Pinel permet d’augmenter l’offre immobilière locative : elle permet de proposer davantage de logements à davantage de locataires.

Le Prêt à taux zéro permet d’élargir l’accession à la propriété : elle permet à davantage de locataires de devenir propriétaires.

On paye d’abord un loyer à un propriétaire qui en échange de son investissement bénéficie d’une réduction fiscale ; on devient ensuite propriétaire de sa résidence principale grâce au PTZ ; plus tard on devient soi-même investisseur locatif en Pinel et ainsi de suite…

Le Prêt à taux zéro pour la résidence principale et la loi Pinel pour l’investissement locatif répondent à une politique de production nécessaire de nouveaux logements : les fameux 500 000 nouveaux logements par an nécessaires à la France, promis à chaque présidentielle…

Une politique de l’offre dont la vocation est de « détendre » le marché de l’habitat et dont la conséquence sera la baisse des prix des maisons et des appartements.

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