Retour du prêt employeur à 1%

Anciennement connu sous le nom « Prêt patronal », le Prêt Action Logement était également appelé le « 1% employeur » ou encore le « 1% Logement ».

1% était le taux d’intérêt de ce prêt immobilier réservé aux salariés. Or depuis le 1er mars 2023, le taux du « prêt accession action logement » était passé à 1,50. Un demi point de plus, ce qui ne fut pas sans conséquence sur les budgets.

Depuis le 1er septembre, nous pouvons de nouveau dire et demander un « prêt employeur à 1% » !

Le 1% Action Logement est de retour et c’est opportun alors que les taux immobiliers dépassent désormais les 4% et lorgnent déjà sur les 5…

1% Logement : offre soumise à conditions

Le Prêt Accession Action Logement est un dispositif mis en place pour aider l’accession à la propriété des salariés.

Il est financé par la PEEC (Participation des Employeurs à l’Effort de Construction) : les entreprises du secteur privé non agricole, si elles ont au moins 10 salariés, consacrent une partie de leurs ressources à l’effort de construction, soit un pourcentage de leur masse salariale, via les cotisations sociales versées chaque mois.

Si vous êtes travailleur indépendant, vous n’aurez pas droit à ce prêt aidé. Si vous êtes salarié du secteur agricole, vous n’aurez pas droit non plus au prêt action logement mais vous aurez accès à une aide similaire : un Prêt Agri-Accession, spécifique à votre statut, finançant lui aussi la construction ou l’acquisition d’un logement neuf, à titre de résidence principale.

En revanche, si vous êtes en pré-retraite, sachez que vous êtes encore assimilé aux salariés : vous pourrez donc profiter vous aussi de ce prêt, comme vos anciens collègues !

Du moins si vos revenus sont modestes. Votre éligibilité aux 30 000 € à 1% du Prêt Accession Action Logement est en effet soumise à des conditions de revenus. Pour vérifier votre droit à l’obtention de ce prêt, il suffit de consulter votre dernier avis d’imposition et de regarder le montant de votre Revenu Fiscal de Référence.

Il faut aussi que la nature de votre projet immobilier soit éligible : acheter un bien ancien, même avec des travaux de rénovation importants, ne vous donnera pas droit au prêt aidé de votre employeur par exemple. Et il faut encore que le bien soit situé dans une zone géographique bien spécifique, les fameuses zones A, A bis, B1, B2, C et DROM (Départements ou Régions d’Outre-Mer).

Il faut enfin que vous soyez considéré comme un primo-accédant : soit vous n’avez jamais été propriétaire de votre résidence principale, soit vous ne l’êtes plus depuis au moins dix ans.

Un Prêt Action Logement qui n’est donc pas offert à tous les salariés, loin s’en faut.

Conditions du Prêt Action Logement

Première condition : être employé dans une entreprise d’au moins 10 salariés.

Si vous êtes neuf salariés, pas de prêt employeur à 1% : demandez à votre patron d’embaucher quelqu’un rapidement ! Si vous êtes 20, 30, 200 personnes dans votre boîte mais avec 5 salariés seulement, le reste de l’équipe étant composé de commerciaux indépendants, faites aussi une croix sur l’aubaine de ce prêt patronal, ça ne passera pas.

Deuxième condition : être primo-accédant. Ou bien secundo-accédant mais dans ce cas lisez bien la suite…

• C’est votre premier achat immobilier : c’est la première fois que vous achetez votre résidence principale.
• Ce n’est pas votre premier achat mais vous n’êtes plus propriétaire de votre ancienne résidence principale depuis au moins 10 ans.

C’est d’ailleurs la même chose pour le prêt à taux zéro (le PTZ n’est donc pas réservé aux primo-accédants), sauf que pour obtenir cet autre prêt aidé, il ne faut plus être propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans seulement, non pas dix.

Troisième condition : acheter ou construire un logement neuf - mais pas que…

Autrement dit : votre projet immobilier doit être l’achat d’un bien déjà construit, clé en main ; l’achat d’un appartement sur plans, en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) ; l’achat d’un terrain pour construire une maison ou bien la construction seule d’une maison, si vous possédiez déjà le terrain.

Mais pas que… Un bien immobilier ancien sera éligible aussi, mais à la stricte condition que celui-ci soit un logement social, acquis auprès d’un organisme HLM, dont le DPE (Diagnostique Performance Énergétique) est compris entre A et E.

Quatrième condition : votre niveau de revenus mais attention, pas celui de cette année mais celui d’il y a deux ans, en 2021.

Si vos salaires ont bondi entre-temps, vous pouvez donc quand même bénéficier du Prêt Action Logement. Vous ne seriez plus dans les clous aujourd’hui et pourtant vous aurez ces 30 000 € à un taux défiant toute concurrence, vous gagnez sur les deux tableaux, bravo !

Pour savoir si vos revenus étaient alors suffisamment modestes pour prétendre à ce prêt 1% Logement, il vous faut connaître votre Revenu Fiscal de Référence et vérifier s’il correspond au tableau des Plafonds de ressources ci-dessous.

Votre Revenu Fiscal de Référence est indiqué dans votre dernier avis d’imposition, établi en 2022 sur les revenus de l’année 2021. Vous le trouverez en première page, dans le cadre situé en haut à gauche : “Vos références”.

Votre revenu fiscal de référence est également disponible en ligne sur le site de l’ASDIR : avis de situation déclarative d’impôt sur le revenu.

Comme vous le voyez, les plafonds de ressources varient en fonction de la composition du ménage qui occupera le logement, soit le nombre d’adultes ajouté au nombre de vos enfants fiscalement à charge (enfant à naître, enfant mineur, enfant infirme, enfant en garde alternée, également un enfant majeur encore rattaché à votre foyer fiscal).

Observation importante : afin de ne pas défavoriser un parent isolé, le plafond de ressources d’une personne seule avec deux enfants sera le même que celui d’un couple avec deux enfants par exemple.

Dernière condition à rappeler : il doit s’agir de l’achat de votre résidence principale !

Un Prêt Action Logement ne pourra pas vous être accordé dans le cadre d’un investissement locatif, pas davantage pour financer l’acquisition d’une résidence secondaire.

Calculatrice Prêt Action Logement

Pour vous aider à calculer un plan de financement intégrant un prêt employeur de 30 000 € à 1%, nous avons ajouté cette aide à la calculatrice Hypo.

La calculatrice Hypo est une calculatrice de crédit immobilier très complète, très précise et très performante, rassemblant tous les calculs dans un seul et même écran. Très utilisée par les particuliers, notre calculatrice en ligne est également quotidiennement utilisée par de nombreux agents immobiliers et même par des professionnels du crédit !

Pour ajouter un prêt Action Logement à la simulation de votre prêt immobilier, il vous faut d’abord sélectionner le projet en cliquant sur les boutons « Neuf » ou bien « Terrain + construction ».

Vous verrez alors apparaître le bouton Premier achat, incluant le PTZ et l’AL, les deux prêts aidés étant cumulables pour un même projet d’acquisition.

Pour valider votre droit au montant du Prêt Action Logement, il vous suffira de saisir :

• Le code postal ou bien le nom de la commune ou bien la Zone géographique où vous allez acheter.
• Le nombre de personnes qui composent votre foyer fiscal.
• Votre Revenu Fiscal de Référence, dans l’avis d’impôt reçu en 2022 pour les revenus perçus en 2021.

Si vous connaissez déjà la zone géographique de votre achat, vous pourrez la saisir directement. Si vous ne la connaissez pas, vous l’obtiendrez en saisissant le code postal ou bien le nom de la commune où se trouve le bien.

Une fois ces données validées, les 30 000 € s’afficheront dans le champ « Montant AL » et vous obtiendrez une nouvelle mensualité, réduite grâce au lissage du prêt Action Logement et du prêt bancaire.

Ou bien un nouveau budget, augmenté cette fois grâce à ce même lissage de deux lignes de prêt à des taux différents !

Bonus : la saisie de ces informations vous permettra également de savoir si vous êtes éligible au prêt à taux zéro ainsi que le montant du PTZ auquel vous avez droit.

Si tel est le cas, vous aurez un plan de financement incluant trois lignes de prêt : un prêt à taux zéro, un prêt employeur et un prêt bancaire. Trois montants et trois taux différents, dont le lissage donnera une mensualité ainsi qu’un « taux moyen ».

Qu’est-ce qu’un « taux moyen » ?

Grâce au prêt Action Logement, vous allez baisser le taux d’intérêt « moyen » de votre prêt immobilier.

Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 € sur 25 ans. Cet emprunt sera composé de deux lignes de prêt : un prêt Action Logement de 30 000 € à 1% et un prêt complémentaire de 170 000 € à 4%, souscrit auprès d’une banque. Tous ces taux s’entendent hors assurance.

Sans le prêt employeur, vous auriez emprunté la totalité à 4%, soit les 200 000 €, et vous auriez remboursé une mensualité de 1056 €. Grâce au taux plus bas du prêt employeur, votre mensualité va baisser à 1010 € environ : quasiment 50 € de moins à rembourser par mois !

En réalité, vous n’allez plus emprunter ces 200 000 € à un taux de 4% mais à un taux pondéré de 3,58% : ce qu’on appelle le « taux moyen ».

Si vous rajoutez un prêt à taux zéro de 80 000 €, votre taux moyen tombe à 2% et votre mensualité tombe elle à 848 € ! Le taux d’intérêt de votre crédit immobilier a été divisé par deux grâce au concours des deux prêts aidés, le montant du prêt bancaire à 4% n’étant plus que de 90 000 €. Quant à la mensualité, elle a été drastiquement réduite de plus de 200 € !

Le taux moyen résulte du lissage des différents taux d’intérêt des prêts souscrits. Comme nous le voyons, son impact sur une mensualité est considérable mais pas seulement : il baissera également le coût total du crédit immobilier et encore son Taux Annuel Effectif global, son TAEG.

C’est pourquoi il est d’autant plus pertinent d’évoquer la notion de « taux moyen » si on associe au financement un prêt Action Logement. Ou encore un prêt à taux zéro, un prêt épargne logement, un prêt accession sociale ou toute autre aide à taux réduit, par exemple une enveloppe de 10 000 € proposée par telle ou telle banque, par telle ou telle métropole.

D’ailleurs un « taux moyen » ne se déduit pas exclusivement d’un lissage entre divers prêts aidés et un prêt principal. Un prêt principal sans aucun prêt aidé peut lui-même être divisé en plusieurs lignes de prêt, par exemple un emprunt de 200 000 € divisé en une première ligne de 100 000 € sur 25 ans à 4,30% et une deuxième de 100 000 € sur 15 ans à 3,80%, ce qui réduira forcément le taux moyen du crédit !

C’est ce qu’on appelle un multiprêt et les courtiers en crédit immobilier sont experts en la matière pour faire gagner de l’argent à leurs clients…

Impact du taux moyen sur un crédit immobilier

Le taux moyen résulte de la combinaison de plusieurs tranches ou lignes de prêt, chacune ayant son propre taux d’intérêt.

Il est le taux d’intérêt annuel que l’emprunteur paiera en moyenne sur la durée totale du prêt immobilier.

1. Calcul du taux moyen : Le taux moyen pondéré se calcule en prenant en compte les montants respectifs et les taux d’intérêt de chaque prêt.
2. Impact du taux moyen sur la mensualité : Le taux moyen influence directement la mensualité globale à rembourser. Une baisse du taux d’intérêt, même légère, peut entraîner une diminution notable de la mensualité, surtout si la durée du prêt est longue.

L’utilisation d’un prêt à faible taux d’intérêt, comme le Prêt Action Logement, en complément d’un prêt principal, permet donc de réduire le coût mensuel du crédit.

3. Impact sur le coût total du crédit : Le coût total d’un prêt est directement lié au taux d’intérêt. Plus le taux est élevé, plus les intérêts à rembourser sont importants. Le taux moyen pondéré, en diminuant le taux d’intérêt effectif global, permet de réduire le coût total du crédit.

Cela signifie que l’emprunteur paiera moins d’intérêts sur la totalité de la durée du prêt, grâce à l’intégration d’un prêt à taux réduit dans le financement global.

4. Impact sur le Taux Annuel Effectif Global : Le TAEG est un indicateur qui représente le coût réel d’un crédit pour l’emprunteur. Il prend en compte le taux d’intérêt nominal, mais aussi tous les frais annexes liés au crédit (frais de dossier, assurance, garanties…).

Lorsque l’on introduit un prêt à faible taux d’intérêt, comme le Prêt Action Logement, le TAEG de l’ensemble des prêts peut être réduit, car une partie du crédit bénéficie d’un coût très avantageux.

Cependant, il est essentiel de rappeler que le TAEG inclut d’autres frais que le taux nominal. Par conséquent, même si le taux moyen pondéré est réduit grâce au Prêt Action Logement, le TAEG pourrait ne pas diminuer de manière proportionnelle si les autres coûts associés restent élevés.

La notion de taux moyen est donc un outil précieux pour évaluer le coût réel d’un financement immobilier combinant plusieurs prêts. Le Prêt Action Logement, qui est un prêt à taux très réduit, contribue à réduire le coût moyen du financement, rendant ainsi l’achat d’une propriété plus abordable pour l’emprunteur.

En incorporant des prêts avantageux comme le Prêt Action Logement à un prêt principal, l’emprunteur peut bénéficier de conditions de remboursement plus favorables, se traduisant par des mensualités réduites, un coût total du crédit moindre et un TAEG plus attractif - qui aura en outre le mérite de ne pas vous faire dépasser le taux d’usure.

Voyez comme il essentiel pour un emprunteur d’étudier ces montages et de passer par un courtier pour optimiser son financement immobilier !

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