Pas de krach immobilier en 2023

Par Fabrice Hamon le 14 décembre 2022

Crise immobilière ? Oui. Krach immobilier ? Non ! Le Crédit Agricole pronostique un marché immobilier à plus d’un million de ventes l’année prochaine.

André Devambez - Une invasion de macrobes - 1909
André Devambez - Une invasion de macrobes - 1909

Plus d’un million de transactions immobilières en 2021 ; plus d’un million en 2022 ; plus d’un million encore en 2023 !

C’est ce que prévoit le Crédit Agricole dans une étude publiée mercredi dernier, se rangeant ainsi dans le camp des « rassuristes » - le camp des iconoclastes aussi, tant elle surprend par son optimisme, la première banque française annonçant même une augmentation des prix de vente dans l’ancien !

Prix immobiliers en 2023 : hausse de 2%

Une hausse modérée de 2%, quand les plus pessimistes craignent une baisse des prix immodérée de 20% !

La banque verte s’attend à une stabilisation des prix, nullement à leur effondrement.

Nullement à un krach immobilier, malgré le mauvais état du marché depuis l’été dernier, sur fond de hausse des taux d’intérêt suite à la hausse de l’inflation, sur fond aussi de hausse des refus de prêt à cause d’un taux d’usure dépassé par la rapidité des augmentations.

Sur fond de prix immobiliers qui ne cèdent pas dans l’ancien, qui grimpent à toute allure au contraire dans le neuf, les coûts de construction subissant de plein fouet le gonflement incontrôlé du prix des matériaux, renchéris aussi par une salve de nouvelles réglementations.

Sur fond d’une offre et d’une demande qui baissent ensemble, frappées par un attentisme qui si le Crédit Agricole dit vrai, cessera dès le trimestre prochain, une fois que les acheteurs et les vendeurs comprendront qu’une chute brutale des prix n’aura pas lieu, pressés au contraire d’acheter ou de vendre par la perspective de nouvelles hausses des taux.

D’une demande qui d’ailleurs a baissé avant l’offre, dès le début de l’année 2022, avant même que le taux d’usure ne devienne un problème et la réduise encore, ce qui n’empêcha pas de dépasser le million de transactions.

Ce fut dès janvier effectivement que le HCSF, Haut Conseil de Stabilité Financière, organe de la Banque de France, entreprenait de restreindre l’accès au crédit immobilier en l’encadrant : limitation de durée à 25 ans ; limitation d’endettement à 35%.

Une interdiction d’injecter dans l’immobilier une plus grande part de ses revenus qui eût pour autre conséquence de supprimer le « calcul différentiel », particulièrement adapté pour baisser le taux d’effort des investisseurs déjà propriétaires et détenteurs d’un ou plusieurs crédits immobiliers, désireux d’acheter pour louer ou pour défiscaliser grâce à une Loi Pinel qui ne fait plus recette.

Des prix inflationnistes dans le neuf et une difficulté grandissante à y investir qui expliquent d’ailleurs en partie la résistance des prix dans l’ancien, une offre raréfiée de nouveaux logements ne pouvant que maintenir la tension sur les prix des maisons et des appartements existants.

On se demande même si ce n’est pas un krach immobilier dans le neuf qui empêchera un krach dans l’ancien…

Marché immobilier en 2023 : baisse de 9%

Malgré ce profond mal-être du marché actuellement, un krach immobilier n’aura pas lieu l’année prochaine.

Nous traversons une crise immobilière passagère, pas une débâcle, ni profonde ni durable, du moins dans l’immobilier ancien.

Le Crédit Agricole, gros pourvoyeur de crédit immobilier en France, annonce une baisse de l’activité de l’ordre de 9% seulement, au terme d’un alignement entre les prix et les budgets.

Une baisse qui maintiendra le volume des ventes à plus d’un million, malgré une baisse probablement conséquente du volume d’achat d’un logement neuf, que ce dernier fût un appartement ou une maison.

Présageons que la majorité des ventes aura lieu durant les trois derniers trimestres 2023, le premier prolongeant la décrue d’une fin d’année pourtant alarmante, de même qu’une majorité de ventes eût lieu durant les deux premiers trimestres 2022, dans la foulée d’un cru 2021 flamboyant.

Il se produira donc un atterrissage en douceur, dans la continuité d’une rationalisation commencée l’été dernier, d’aucuns diront un assainissement, qui n’aura rien en tout cas d’une descente aux enfers, ni dans les villes moyennes, dont les prix monteront un peu, ni dans les grandes métropoles, dont les prix baisseront peu.

Le nouveau souffle des périphéries et des villes moyennes, le désencombrement et les espaces verts étant très recherchés depuis la crise sanitaire, stimulé aussi par un engouement pour le télétravail, ne s’éteindra pas avec la hausse des taux d’intérêts, bien qu’ils auront triplé en un an, passant de 1 à prochainement 3%.

Bien au contraire puisque ces villes plus respirables sont aussi celles où non seulement les prix immobiliers sont moins élevés, mais où le coût de la vie est moins cher. Solvabilité supérieure, qualité de vie supérieure, pouvoir d’achat supérieur ! Nul doute qu’elles vont garder leur souffle et qu’elles auront le vent en poupe encore longtemps.

Les métropoles ne vont pas en pâtir gravement ni s’essouffler pour autant. Des villes énergiques comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nantes ne baisseront leurs prix que légèrement, portées depuis des années par une forte demande, sans qu’une bulle immobilière s’y soit formée dangereusement.

Dans ces villes, gros bassins d’emplois, d’écoles, d’études, d’activités sportives et de divertissements, dynamisées par un mélange vivant et vigoureux de toutes les générations, de familles, de jeunes, d’actifs et de séniors, là où se concentrent aussi davantage de ménages aisés, les prix seront corrigés par les nouvelles conditions de crédit mais ne chuteront pas suite à un écroulement de la demande.

« Le marché de l’ancien va rester assez soutenu. Ses fondamentaux restent favorables mais la remontée régulière des taux de crédit, les impacts du conflit en Ukraine, la dégradation de la conjoncture et l’insuffisance de l’offre devraient conduire à une correction des ventes et à un freinage assez net des prix», analyse Olivier Éluère, économiste au Crédit Agricole.

Légères hausses de prix dans les villes moyennes, légères baisses de prix dans les grandes villes. Avec des hauts et des bas selon les marchés immobiliers locaux naturellement, selon les produits également, l’emplacement du bien, les commodités d’un quartier, la qualité du bâti, le besoin en travaux, le caractère d’une façade ou d’un intérieur, la jouissance d’un espace extérieur, la surface habitable ou le nombre de chambres pouvant contredire ou nuancer ici ou là une prévision trop générique.

Un scénario rassurant d’autant plus crédible que les taux d’intérêts, aussi haussiers soient-ils, seront encore très bas. Après la remontée du taux d’usure le 1er janvier prochain, les banques proposeront des taux à plus ou moins 3%. Ce taux nominal sera résolument dépassé au second trimestre, sauf baisse aussi précoce qu’imprévue du taux d’inflation et détente des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne.

Une BCE dont le gouverneur de la Banque de France nous apprenait la semaine dernière qu’elle prévoyait de modérer la hausse de son taux principal à partir du mois prochain, après une dernière remontée sensible en ce mois de décembre.

Une annonce qui conforte l’hypothèse d’une stabilisation des taux de crédit immobilier durant les trois derniers trimestres de 2023, après une nouvelle mise à jour du taux d’usure le 1er avril prochain.

Pas de bulle immobilière

Un krach immobilier suppose qu’une bulle immobilière l’ait précédé.

Une bulle immobilière est une situation dans laquelle les prix des biens immobiliers augmentent rapidement et de manière irrationnelle.

Elle résulte d’une combinaison d’excès : excès de spéculation nourri par un excès de crédit, stimulé par des taux excessivement bas entraînant un excès de demande, gonflée par la croyance excessive en des prix de revente qui auront beaucoup augmenté entretemps…

Les prix ne montant jamais jusqu’au ciel, une bulle ne peut qu’éclater, conduisant inévitablement au coup de tonnerre d’une forte et sèche correction des prix : les prix dégringolent alors sous le niveau des montants empruntés.

Nous n’y sommes pas et nous en sommes loin en effet : les prêteurs ne sont pas menacés de banqueroute, ni les emprunteurs de surendettement. Les fondamentaux du marché immobilier sont bons - d’ailleurs autant pour le neuf que pour l’ancien - au premier chef ses conditions de financement.

« Le crédit est soutenu mais ne connaît pas d’emballement. Nous ne sommes pas a priori dans un processus de bulle immobilière. Le modèle français du crédit reste prudent, avec des risques contenus. » Crédit soutenu, modèle prudent, risques contenus ; nullement insoutenable, ni téméraire, ni inconsidérés.

« A priori » cependant, Olivier Éluère tenant à se montrer aussi réservé qu’avisé, conscient que les prix immobiliers n’ont plus baissé depuis des années, dopés aux taux bas et aux facilités de crédit, avec toute l’apparence des éclairs qui précèdent l’orage redouté.

Le Crédit Agricole n’essaie pas de se bercer d’illusions ni de remonter le moral des particuliers et des professionnels pour autant : il est vrai que la sécurité financière des emprunteurs français est largement assurée.

L’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) indique que la part des encours douteux, présentant un risque de non remboursement, atteint à peine 1% des crédits immobiliers distribués en France, grâce à une politique de taux fixes, de budgets indexés sur les revenus et de maîtrise de l’endettement, lequel est demeuré stable, à hauteur de 30%.

Précisons que l’on ne doit pas cette situation à la Banque de France : la proportion de défauts de paiement était tout aussi faible avant sa décision d’enserrer et limiter le recours à l’emprunt, laquelle n’a jamais qu’un an. Un million de transactions l’année prochaine dans le respect des contraintes du HCSF : imaginez le volume d’acquisitions sans elles…

Quoi qu’il en soit, si les conditions du HCSF empêcheront la réalisation de nombreux projets, pénalisant principalement les primo-accédants, les revenus modestes et les investisseurs, selon le Crédit Agricole la hausse des taux ne freinera pas la demande de logements.

D’autant que selon l’auteur de l’étude, le « resserrement de l’octroi de crédit immobilier devrait rester assez mesuré ». Il se resserrera forcément un peu puisque les prix immobiliers ne reculeront pas malgré la montée des taux. Augmenter son apport personnel sera donc nécessaire pour compenser leur hausse.

Quant à ceux qui ne pourront puiser suffisamment dans leur épargne, ils devront viser une plus petite surface, encore que cette concession ne suffira pas toujours : à beaucoup il leur faudra un plus gros apport pour un logement moins grand.

Dans tous les cas, demander moins de financement sera une condition pour acheter un bien. Les français achèteront encore nombreux l’année prochaine mais emprunteront moins ou bien paieront comptant. Non seulement il y aura moins de demandes de prêt, mais chaque acheteur empruntera moins.

Dans ce contexte d’accès difficile à l’emprunt, les professionnels de l’immobilier prendront soin de s’assurer du financement des acheteurs pour rassurer les vendeurs. Nul doute qu’une expertise en crédit leur serait très utile pour conforter des compromis ou rentrer des mandats de vente.

Plus d’un million de logements seront vendus l’année prochaine !

Plus d’un million malgré les futures hausses de taux, malgré des prix élevés qui tiendront, malgré des taux d’usure trop bas de plafond, malgré les murs en béton armé du HCSF !

2023 c’est dans quinze jours. L’attentisme actuel ne durera plus très longtemps. Les clients pousseront de nouveau les portes des agences immobilières. Les téléphones vont sonner. Le trafic des sites immobiliers va reprendre.

La hausse des taux ne fera pas baisser brutalement les prix ; la hausse des taux ne freinera pas non plus la demande de logements.

Il ne tient qu’aux agents immobiliers et aux courtiers en crédit de le faire comprendre aux clients pour presser leur retour à l’action.

En 2023, l’activité immobilière sera très bonne.

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